Дата принятия: 25 марта 2013г.
Номер документа: А03-18247/2012
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ
656015, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 76, тел.: (3852)61-92-78, факс 61-92-93
http://www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: info@altai-krai.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. БарнаулДело № А03-18247/2012
Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2013г.
Решение в полном объёме изготовлено 25 марта 2013г.
Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Гуляева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Сауль Л.В., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центральная», г. Барнаул, к комитету по управлению муниципальной собственностью города Барнаула, г. Барнаул, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ЖЭУ-47 «Строитель», г.Барнаул, о соразмерном уменьшении арендной платы на 218 541 руб. 39 коп.,
при участии в судебном заседании:
от истца – директор Бодрова М.Г., паспорт; Кочуров А.А., по доверенности от 11.01.2013г.,
от ответчика – Косоухова К.А., по доверенности от 09.01.2013г.;
от третьего лица – Фатьянов Д.Н., по доверенности от 10.01.2013г.,
У С Т А Н О В И Л:
Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центральная» обратилась в арбитражный суд с иском к комитету по управлению муниципальной собственностью города Барнаула о соразмерном уменьшении арендной платы на 50 000 руб. за период с 06.03.2012г. по 03.10.2012г.
Исковые требования обоснованы статьями 307, 309, 310, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы невозможностью использования арендованного помещения в связи с отсутствием электроснабжения.
В ходе рассмотрения дела истец заявил ходатайство об увеличении исковых требований, просит соразмерно уменьшить сумму арендной платы за арендованные нежилые помещения в размере 218 541 руб. 39 коп. за период с 06.03.2012г. по 03.10.2012г.
Суд принял уточненные исковые требования к рассмотрению.
Истец на уточненных исковых требованиях настаивает.
Ответчик представил отзыв на исковое заявление, с заявленными требованиями не согласен, считает, что договоры аренды помещений были подписаны истцом без возражений, помещения переданы по актам без замечаний в удовлетворительном состоянии, отключение электроэнергии произошло не по вине комитета, препятствий к подключению электроэнергии комитетом не осуществлялось, истцом нарушен пункт 3.1.14 договоров аренды, согласно которых истец обязан заключить договоры на электроснабжение арендуемых помещений.
Третье лицо в отзыве возражает против удовлетворения заявленных требований, указывая, что повреждение электрического кабеля произошло по вине работника истца, за период с 06.03.2012г. по 03.10.2012г. пользование истцом арендуемыми помещениями не прекращалось.
Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.
Между комитетом по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центральная» (арендатор) были заключены договоры аренды нежилых помещений № 556/к от 08.02.2012г. и № 559/к от 03.04.2012г., согласно которым арендодатель передает, а арендатор принимает в арендное пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Барнаул, ул. А. Петрова, 108б, площадью 315,5 кв.м. для использования под офис, склад, мастерские и 65,6 кв.м. для использования под гараж.
Срок аренды по договору № 556/к установлен с 13.02.2012г. по 12.02.2015г., по договору № 559/к с 12.04.2012г. по 11.04.2015г. (пункт 1.3 договоров).
На основании актов приема-передачи от 13.02.2012г. и от 12.04.2012г. помещения переданы ответчику.
Ссылаясь на невозможность использования помещений, в связи с отсутствием в них электроснабжения в период с 06.03.2012г. по 03.10.2012г., истец обратился в арбитражный суд с требованием к ответчику о соразмерном уменьшении арендной платы.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником имущества на передачу имущества в аренду.
Материалами дела установлено, что помещения, переданные истцу в аренду по договорам № 556/к от 08.02.2012г. и № 559/к от 03.04.2012г., являются объектами муниципальной собственности городского округа – города Барнаула. Договоры аренды являются надлежаще заключенными сделками, зарегистрированными в установленном законом порядке, влекущими для сторон взаимные права и обязанности.
Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Истец, заявляя требование об уменьшении размера арендной платы, ссылается на нормы статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При этом арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками надо понимать любые отступления от состояния имущества, соответствующего условиям договора аренды, которые препятствуют его дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.
Уменьшение арендной платы должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.
Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В подтверждение исполнения обязательства арендодателя по передаче помещений арендатору в аренду и принятия их арендатором стороны подписали передаточные акты от 13.02.2012г. и 12.04.2012г. (л.д. 14, 20). При их составлении стороны исходили из того, что помещения находятся в удовлетворительном состоянии, пригодными для использования в соответствии с условиями договоров, отопление и освещение функционирует, к техническому состоянию претензий у арендатора не имелось.
Доказательств, что арендованные истцом помещения выбыли из правообладания истца в заявленный период с 06.03.2012г. по 03.10.2012г., а истец, как арендатор был ограничен в праве пользования данными помещениями, в том числе и по вине арендодателя, суду не представлено.
Обязанность арендодателя по обеспечению переданных в аренду помещений электроэнергией договорами аренды не предусмотрена.
Более того, пунктами 3.1.14 договоров аренды предусмотрена обязанность арендатора заключить с организацией, оказывающей данные услуги, договоры на общее содержание здания, прилегающей территории, оплату коммунальных услуг (потребленных энергоресурсов), в том числе на вывоз твердых бытовых отходов, в течение 10 дней после подписания договора.
Истец своевременно договоры на энергоснабжение арендуемых помещений не заключил, поскольку третье лицо – ООО «Управляющая компания ЖЭУ-47 «Строитель» перенесло ВРУ здания в арендованное им помещение и препятствовало доступу энергоснабжающей организации ООО «Барнаульская сетевая компания» для проверки электроустановок и осуществления мероприятий по подаче напряжения к помещениям истца, что подтверждается актами проверки от 08.06.2012г., от 15.06.2012г.
Отсутствие энергоснабжения после передачи помещений не является недостатком, препятствующим их использованию, ответственным за которое в силу статей 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации является арендодатель.
Истец не представил доказательств, опровергающих сведения о наличии освещения, содержащихся в актах проверки выполнения ООО «Управляющая компания «Центральная» условий договоров аренды № 556/к, № 559/к, составленных 03.05.2012г., 30.07.2012г. (л.д. 99-100), согласно которых, на момент обследования в помещениях имелось освещение, в гаражном боксе велись ремонтные работы автомобилей, не доказал отсутствие освещения за весь период с 06.03.2012г. по 03.10.2012г.
Кроме того, истец на обосновал размер исковых требований. Иск заявлен не об уменьшении, а о полном освобождении от оплаты арендной платы. Между тем, истец не представил доказательств невозможности использования помещений за весь период с 06.03.2012г. по 03.10.2012г., в том числе под гараж и под склад, согласно целевому назначению по договорам аренды.
Обязанность арендодателя обеспечить доступ одному арендатору в помещение, занимаемое другим арендатором, законом и договором не предусмотрена.
Требование арендатора о соразмерном уменьшении арендных платежей в связи с существенным ухудшением условий пользования арендованным имуществом по существу являются требованием об изменении условий договора аренды. Такое изменение в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется по соглашению сторон. В отсутствие согласия одной из сторон договор может быть изменен по решению суда при наличии установленных статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий. Поскольку с иском об изменении договора аренды истец не обращался, требование об уменьшении арендной платы в рамках рассматриваемого спора удовлетворено быть не может.
Указанный вывод подтверждается судебной практикой, в том числе постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26.08.2008 по делу № А76-26383/2007.
Ссылка истца на экспертное исследование ООО «ЦНПЭ «Алтай-Эксперт» № 216С/12 от 28.08.2012г. судом отклоняется как необоснованная. Согласно этому исследованию состояние электропроводки в помещениях оценено как аварийное. Однако ни указанным документом, ни другими доказательствами не подтверждается наличие повреждений электропроводки внутри арендуемых помещений, препятствующих их использованию. Кроме того, согласно пояснениям истца, после подключения помещений к электроснабжению состояние электропроводки не препятствовало ему использовать эти помещения.
При таких условиях исковые требования удовлетворению не подлежат.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.
Руководствуясь статьями 110, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центральная», г. Барнаул, в доход федерального бюджета 5 370 руб. 83 коп. государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья А.С. Гуляев
