Решение от 17 мая 2013 года №А03-17727/2012

 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ
 
656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 61-92-78, факс: 61-92-93
 
http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: а03.info@arbitr.ru
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Барнаул   
 
 
    Дело № А03-17727/2012
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 08 мая 2013 года
 
    Решение в полном объёме изготовлено 17 мая 2013 года
 
 
    Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Гуляева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Сауль Л.В., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества «Ремитент» (ОГРН 1112224001020, ИНН 2224145165), г. Барнаул, к
 
    обществу с ограниченной ответственностью «Кельвин» (ОГРН 1092221002158, ИНН 2221171079), г. Барнаул, о взыскании 35 941 руб. 50 коп., при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: открытого акционерного общества «Быт-Сервис», общества с ограниченной ответственностью «КИТ», Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю,
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца – Гурченко В.Ю., по доверенности от  09.01.2013г.,
 
    от ответчика – Заречнев А.А., по доверенности от 03.12.2012г.,
 
    от третьих лиц: от ОАО «Быт-Сервис» – Самарских З.С., по доверенности от 01.11.2012г.,
 
    от ООО «КИТ» - Гурченко В.Ю., по доверенности от 26.11.2012г.,
 
    от Управления Росреестра – не явился, извещен,
 
 
    У С Т А Н О В И Л:
 
 
    Закрытое акционерное общество «Ремитент» (далее - ЗАО «Ремитент», истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кельвин» (далее - ООО «Кельвин», ответчик) о взыскании 32 800 руб. долга за период  с июля по октябрь 2012 года и 3 141 руб. 50 коп. неустойки по договорам субаренды от 01.04.2012г. № АА-11/12, №АА-29/12 за период с 05.04.2012г. по 01.11.2012г.
 
    Исковые требования обоснованы статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств по своевременному внесению арендных платежей за пользование недвижимым имуществом, что привело к образованию задолженности и начислению договорной неустойки.
 
    Определением суда от 19.11.2012г. дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства.
 
    Определением от 11.01.2013г. суд на основании части 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.
 
    В порядке части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество «Быт-Сервис» (далее - ОАО «Быт-Сервис»), общество с ограниченной ответственностью «КИТ» (далее - ООО «КИТ»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - Управление Росреестра).
 
    Ответчик в отзыве на иск считает заявленные требования необоснованными и просит отказать в их удовлетворении. Указал, что соглашением от 10.02.2012г. ОАО  «Быт-Сервис» и ООО «КИТ» расторгли договор аренды недвижимого имущества №21/10 от 21.04.2010г., следовательно, ООО «КИТ» не могло после указанной даты передавать в субаренду истцу спорное помещение. Кроме того, ответчик считает договор субаренды от 15.03.2012г. №34/12, заключенный между ООО «КИТ» и ЗАО «Ремитент» мнимой сделкой.
 
    ОАО «Быт-Сервис» просит отказать в удовлетворении заявленных требований. Договорные отношения между ООО «КИТ» и ОАО «Быт-Сервис» на основании подписанного этими лицами соглашения о расторжении договора аренды были прекращены с 10.02.2012г., в связи с чем какие-либо правовые основания для сдачи спорного имущества в субаренду у истца отсутствовали. Полагает, что обязательной государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды не требовалось.
 
    ООО «КИТ» в представленном отзыве поддержало заявленные истцом требования. Полагает, что договор субаренды заключен ЗАО «Ремитент» с ответчиком на законных основаниях. ОАО «Быт-Сервис», являясь собственником здания прачечной литер Б (общей площадью 939,4 кв.м), административного здания литер Г (общей площадью 900,6 кв.м), здания банно-прачечного комбината №6 с котельной литер А,А1 (общей площадью 1570,8 кв.м), расположенных в г.Барнауле по адресу: ул.Союза Республик,11, сдало эти помещения в аренду ООО «КИТ» по договору аренды имущества №21/10 от 21.04.2010 г. Срок аренды по данному договору составляет три года. Данный договор прошел государственную регистрацию и является действующим, поскольку соглашение от 10.02.2012г. о расторжении договора аренды не прошло государственную регистрацию, со стороны ООО «КИТ» оно подписано неуполномоченным лицом Буянкиным А.В., тогда как решением внеочередного общего собрания участников общества от 24.01.2012г. его полномочия досрочно прекращены, директором избран Гольм А.Ф., с которым 24.01.2012г. заключен трудовой договор, а на основании приказа №4 от 24.01.2012г. Гольм А.Ф. вступил в должность директора общества.
 
    Управление Росреестра решение вопроса об удовлетворении иска оставило на усмотрение суда.
 
    Рассмотрение дела откладывалось для представления дополнительных доказательств и в связи с привлечением к участию в деле третьего лица.
 
    В судебное заседание 29.04.2013г. Управление Росреестра не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом. На основании статьи 156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие указанного лица.
 
    Представители сторон и третьих лиц поддержали заявленные требования и возражения.
 
    В судебном заседании объявлялся перерыв до 08.05.2013г. по ходатайству ответчика для представления договора аренды, заключенного между ОАО «Быт-Сервис» и ООО «Кельвин».
 
    Заслушав пояснения сторон и третьих лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    Между ОАО  «Быт-Сервис» (арендодатель) и ООО «КИТ» (арендатор) 21.04.2010г. заключен договор аренды недвижимого имущества №21/10, по условиям которого ОАО «Быт-Сервис» передало ООО «КИТ» здание прачечной литер Б, административное здание литер Г, здание банно-прачечного комбината № 6 с котельной литер А, А1, расположенные в г. Барнауле, ул. Союза Республик, 11.
 
    Согласно пункту  1.5  названного договора срок аренды составляет три года.
 
    16.05.2012г. осуществлена  государственная регистрация договора.
 
    ОАО «Быт-Сервис» и ООО «КИТ» 10.02.2012г. подписали соглашение о расторжении данного договора аренды.
 
    Между ООО «КИТ» и  ЗАО «Ремитент» 15.03.2012г. подписан договор №34/12 субаренды недвижимого имущества, которым предусмотрена передача в субаренду ЗАО «Ремитент» объектов, полученных в аренду ООО «КИТ» от ОАО «Быт-Сервис».
 
    ООО «КИТ» и ЗАО «Ремитент» 14.06.2012г. подписали  договор уступки прав (цессии), в соответствии с которым ООО «КИТ» передает ЗАО «Ремитент» права (требования) по договору аренды от  21.04.2010г., заключенному с ОАО  «Быт-Сервис».
 
    ОАО «Быт-Сервис» 20.06.2012г. обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации соглашения  от 10.02.2012г. о расторжении договора аренды №21/10.
 
    Управление Росреестра 17.07.2012г. решением №01/164/2012-498 приостановило регистрацию сделки, указав, что в управление подано заявление от ООО «КИТ» и ЗАО «Ремитент» о регистрации договора уступки требования, а также в связи с наложением ареста на объекты недвижимости постановлением Октябрьского районного суда г.Барнаула от 02.10.2010г.
 
    ЗАО «Ремитент» и ООО «Кельвин» 01.04.2012г. заключили договор субаренды нежилого помещения №АА-29/12, по условиям которого истец передал в субаренду ответчику нежилое помещение общей площадью 34 кв.м., расположенное на 1 этаже литер А здания общей площадью 1570,8 кв.м. по адресу: г.Барнаул, ул. Союза Республик,11, а также договор субаренды нежилого помещения №АА-11/12, по условиям которого ответчику передано в субаренду нежилое помещение общей площадью 10,7 кв.м., расположенное на 2 этаже литер Б здания общей площадью 939,4 кв.м. по этому же адресу.
 
    Согласно пунктами 1.2 договоров здание, указанные в пунктах 1.1 договоров нежилые помещения принадлежат субарендодателю на основании договора субаренды №34/12 от 15.03.2012 г., заключенного на 11 месяцев.
 
    В соответствии с пунктами 1.5 договоров помещения находится в фактическом пользовании субарендатора, передачи их по акту приема-передачи не требуется. Договор имеет одновременно силу акта приема-передачи.
 
    Пунктами 3.1 договоров стороны определили, что арендная плата за пользование объектом состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть арендной платы с 01 апреля 2012 г. по 31 декабря 2012 г. составляет 5 200 руб. в месяц (по договору №АА-29/12), 3 000 руб. в месяц (по договору №АА-29/12). Переменная часть покрывает затраты субарендодателя по коммунальным платежам, а именно: по электроснабжению, холодному и горячему водоснабжению, отоплению, канализованию, вывозу мусора, телефонной связи, содержанию мест общего пользования и прилегающей территории и т.д. Помимо того в переменную часть арендной платы включаются эксплуатационные расходы в размере 20% от стоимости потребляемых субарендатором коммунальных услуг (покрывают затраты субарендодателя по содержанию мест  общего пользования, коммуникаций, поверке счетчиков и проч.).
 
    В соответствии с пунктами 3.3, 3.4 договоров субарендатор обязан ежемесячно получать счета у субарендодателя и оплачивать их в полном объеме до 5 числа текущего месяца.
 
    Согласно пунктам 5.1 договоров в случае возникновения споров по договорам стороны разрешают их путем переговоров и предъявления претензий. Обращению в суд должно предшествовать обязательное предъявление претензии другой стороне договора. Срок рассмотрения претензии – 10 дней со дня ее получения.
 
    Пунктами 7.2 договоров стороны определили срок их действия – с 01 апреля 2012 г. по 28 февраля 2012 г.
 
    Полагая, что обязательства по своевременному внесению арендных платежей ответчиком исполнены ненадлежащим образом, истец направил в его адрес претензии № 65 от 18.09.2012г., № 101 от 26.10.2012г. с требованием оплатить образовавшуюся задолженность.
 
    Поскольку претензии были оставлены без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.
 
    Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и  требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
 
    Факт пользования ответчиком спорным нежилым помещением подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен.
 
    Вместе с тем, возражая против заявленных требований, ответчик указал на отсутствие у него с 15.06.2012 г. каких-либо договорных отношений с ЗАО «Ремитент» в связи с подписанием ООО «КИТ» и ОАО «Быт-Сервис» соглашения о расторжении договора аренды № 21/10 от 21.04.2010г. и заключением  договора аренды непосредственно с собственником помещения - ОАО «Быт-Сервис».
 
    Согласно материалам дела, ООО «КИТ» и ОАО «Быт-Сервис» 10.02.2012г. заключили соглашение, в соответствии с которым  договор аренды нежилого помещения №21/10 от 21.04.2010г. расторгается с момента подписания  настоящего соглашения по взаимной инициативе сторон.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
 
    Отсутствие государственной регистрации соглашения о расторжении договора не является нарушением формы соглашения.
 
    Письменная форма соглашения сторонами соблюдена.
 
    Согласно пунктам 2, 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. При этом обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
 
    Действующее законодательство не содержит положений о заключенности соглашения о расторжении договора аренды с момента его государственной регистрации. Данный вывод подтверждается судебной практикой (постановление ФАС Уральского округа от 07.09.2010 №Ф09-5387/10-С6 по делу N А07-20597/2009, постановление ФАС Московского округа от 21.05.2010 №КГ-А40/5105-10, постановление ФАС Уральского округа 30.03.2009 N Ф09-1629/09-С6 по делу N А50-11875/2008-Г12, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.09.2007 N Ф04-5303/2007(36950-А46-9) по делу N А46-19787/2006).
 
    Как следует из разъяснений Пленума ВАС РФ, изложенных в абзаце 2 пункта «б» постановления № 73 от 17.11.2011 г. «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любая из сторон договора аренды вправе обратиться  в регистрирующий орган с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав  на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении договора аренды. Сохранение в Едином государственном реестре прав  на недвижимое имущество и сделок с ним записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
 
    Таким образом, для сторон договор прекращается с момента достижения соглашения о расторжении или с момента, указанного в соглашении о его расторжении, а для третьих лиц – с момента внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 05.08.2011 г. по делу А45-14528/2010, определении ВАС РФ от 08.08.2012 г. по делу А15-1553/2011.
 
    Доводы ООО «КИТ» о том, что соглашение о расторжении договора, представленное ОАО «Быт-Сервис», подписано от имени ООО «КИТ» неполномочным лицом, судом отклоняются как необоснованные.
 
    Соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 21/10 от 21.04.2010 г. от имени ООО «КИТ» было подписано директором Буянкиным А.В.
 
    ООО «КИТ» утверждает, что на дату подписания указанного соглашения Буянкин А.В. был лишен полномочий, а директором общества являлся Гольм А.Ф., в подтверждение чего представило суду копию приказа № 4 от 24.01.2012г.
 
    Суд критически относится к указанному документу в связи с наличием в материалах дела копии приказа ООО «КИТ» № 9 от 12.03.2012 г., согласно которому Гольм А.Ф. приступает к выполнению обязанностей директора с 12.03.2012г. с правом первой подписи всех финансово-платежных документов ООО «КИТ» (т.2, л.д.128).
 
    Приказ № 9 от 12.03.2012г., представленный в материалы дела ОАО «Быт-Сервис», не оспорен, о фальсификации указанного документа участвующие в деле лица не заявляли.
 
    Согласно имеющейся в материалах дела выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 05.10.2012г., лицом, имеющем право без доверенности действовать от имени ООО «КИТ», по состоянию на 10.02.2012 г. являлся Буянкин А.В.
 
    Изменения в сведения о юридическом лице в связи с назначением нового директора, были внесены в Единый государственный реестр юридических лиц только 13.03.2012г.
 
    В соответствии со статьей 5 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" на юридическом лице лежит обязанность по сообщению в 3-дневный срок в регистрирующий орган об изменении сведений (в том числе о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица).
 
    ООО «КИТ»   не исполнило   указанную   обязанность, следовательно,   взяло на себя риск негативных последствий.
 
    Иные документы, свидетельствующие об извещении ОАО «Быт-Сервис» о смене директора общества на дату подписания соглашения о расторжении договора аренды, в материалах дела отсутствуют.
 
    С учетом изложенного, принимая во внимание извещение субарендаторов о расторжении договора аренды, суд приходит к выводу о прекращении между ООО «КИТ» и ОАО «Быт-Сервис»  договорных отношений с 10.02.2012 г.
 
    Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
 
    Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Кодекса).
 
    В силу пункта 1 статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
 
    Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
 
    Договор субаренды недвижимого имущества № 34/12 от 15.03.2012 г., заключенный между ООО «КИТ» и ЗАО «Ремитент», а также договоры субаренды нежилого помещения  № АА-38/12 от 06.06.2012г., заключенные ЗАО «Ремитент» с ООО «Кельвин», подписаны сторонами после прекращения действия договора аренды нежилого помещения № 21/10 от 21.04.2010 г.
 
    Указанные обстоятельства свидетельствуют о недействительности (ничтожности) договоров субаренды и наличии оснований для применения последствий их недействительности.
 
    Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
 
    Следовательно, фактический пользователь помещениями, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося их использования, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).
 
    Соответствующие правовые подходы отражены в постановлениях Президиума ВАС РФ от 08.04.2008 № 1051/08, от 07.06.2011 г. № 1744/11, от 04.12.2012 г. № 9443/12.
 
    Согласно пунктам 1.5 договоров субаренды № АА-29/12 и № АА-11/12, спорные нежилые помещения по состоянию на 01.04.2012г. находились в фактическом пользовании ответчика.
 
    Вступившим в законную силу решением суда от 31.01.2013г. по делу № А03-12451/2012 по иску  ОАО «Быт-Сервис» к ООО «КИТ» о взыскании задолженности  по договору аренды недвижимого имущества № 21/10 от 21.04.2010г. установлено, что находящиеся в аренде здания были освобождены ООО «КИТ» 15.06.2012г.
 
    15.06.2012г. в отношении спорных помещений между ОАО «Быт-Сервис» и ответчиком заключены договоры аренды № А-6-17/12 и № А-6-17-2/12, сроком действия – с 15 июня 2012г. по 15 мая 2013г.
 
    Таким образом, период фактического пользования ответчиком спорным помещением на основании ничтожных сделок - договоров субаренды от 01.04.2012г. №АА-29/12 и №АА-11/12, заключенных с ЗАО «Ремитент», составил с 01.04.2012г. по 14.05.2012г.
 
    Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям № 79 от 10.05.2012г., №84 от 12.05.2012г., № 100 от 06.06.2012г. ответчик оплатил истцу в полном объеме (постоянную и переменную) арендную плату за апрель, май и июнь 2012 года в общей сумме 26 645 руб. 44 коп. согласно выставленным счетам на оплату и счетам-фактурам за указанные месяцы.
 
    Таким образом, с учетом произведенной ответчиком оплаты, задолженность за фактическое пользование спорными помещением в период с 01.04.2012г. по 14.06.2012г. у ООО «Кельвин» перед истцом отсутствует.
 
    Оснований для взыскания неустойки, начисленной за просрочку внесения арендных платежей на основании пункта 4.2 договоров субаренды №АА-29/12 и №АА-11/12, суд также не усматривает.
 
    В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
 
    Поскольку договоры субаренды нежилого помещения №АА-29/12 и №АА-11/12 является ничтожными сделками, требование о взыскании неустойки согласно этим договорам удовлетворению не подлежит.
 
    Ссылка ответчика на договоры субаренды от 10.05.2011г. №А-01/11 и №А-02/11, заключенные между ним и ООО «КИТ», судом отклоняется, так как эти договоры расторгнуты  соглашениями от 14.03.2012г.
 
    Довод ответчика о мнимости договора субаренды от 15.03.2012г. №34/12, заключенного между ООО «КИТ» и ЗАО «Ремитент», признается судом необоснованным, поскольку в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие фактическое исполнение сделки.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
 
    Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности (ч.1 ст. 9 АПК РФ). Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения либо не совершения ими процессуальных действий (ч.2 ст.9 АПК РФ).
 
    В нарушение указанных норм процессуального права истец не доказал заявленные требования.
 
    Исходя из изложенного, суд отказывает в  удовлетворении искового заявления в полном объеме.
 
    Расходы по уплате государственной пошлины согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении иска отказать.
 
    Взыскать с закрытого акционерного общества «Ремитент», г.Барнаул, в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины.
 
    Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
 
    Судья                                                                                              А.С. Гуляев