Дата принятия: 06 марта 2013г.
Номер документа: А03-17588/2012
АРБИТРАЖНЫЙСУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ
656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 61-92-78, факс: 61-92-93
http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: info@altai-krai.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Барнаул Дело № А03-17588/2012 06 марта 2013 года
Резолютивная часть объявлена 28.02.2013 года.
Полный текст решения изготовлен 06.03.2013 года.
Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Губарь И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Гавриловой А.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Алейского района Алтайского края, г. Алейск Алтайского края (ОГРН 1022200507823, ИНН 2231002707) к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Тишковой Зареме Лионовне, г. Алейск Алтайского края (ОГРН 305220102600010, ИНН 223100717204) о досрочном расторжении договора № 442 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 09 июля 2004 года, заключенного между Администрацией Алейского района Алтайского края и крестьянским (фермерским) хозяйством Тишковой Заремой Лионовной, обязании индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Тишковой Заремы Лионовны возвратить земельный участок,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца – Шушаков Р.Ю., доверенность от 27.02.13 № 376,
У С Т А Н О В И Л:
Администрация Алейского района Алтайского края, г. Алейск (ИНН 2231002707 ОГРН 1022200507823) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Тишковой З.Л., г. Алейск (ИНН 223100717204) о взыскании 17 141,36 руб. и о досрочном расторжении договора № 442 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 09 июля 2004 года, заключенного между Администрацией Алейского района Алтайского края и крестьянским (фермерским) хозяйством Тишковой Заремой Лионовной, обязании индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства Тишковой Заремы Лионовны, возвратить земельный участок.
При разрешении судом вопроса о принятии искового заявления к производству установлено, что истцом заявлены два требования, которые могут быть рассмотрены самостоятельно друг от друга, при этом требование о взыскании 17 141,36 руб. арендных платежей по договору аренды № 442 от 09.07.2004 содержит предусмотренные частями 1, 2 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ) признаки, при наличии которых дело подлежит рассмотрению в порядке упрощенного производства.
Определением арбитражного суда Алтайского края от 09 ноября 2012 года требование Администрации Алейского района Алтайского края о досрочном расторжении договора № 442 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 09 июля 2004 года, заключенного между Администрацией Алейского района Алтайского края и крестьянским (фермерским) хозяйством Тишковой З.Л., обязании индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства Тишковой З.Л., возвратить земельный участок, выделено в отдельное производство.
В обоснование заявления администрация указала, что ответчик четыре срока подряд не вносит арендную плату и в отношении него введена процедура конкурсного производства, на претензии о погашении задолженности и расторжении договора ответчик не отвечает, задолженность за 2011 и 2012 годы взыскана судебными актами, которые вступили в законную силу, задолженность не погашается.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, что подтверждается почтовыми уведомлениями, в отзыве ходатайствовалрассмотреть дело в его отсутствие.
В соответствии с отзывом ответчик возражал против удовлетворения иска, указав, что в отношении ИП КФХ Тишковой З.Л. ведется процедура, применяемая в деле о банкротстве, - конкурсное производство. В соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрен порядок удовлетворения требований кредиторов по текущим платежам, срок удовлетворения требования истца не наступил, у должника отсутствуют денежные средства на счете для удовлетворения внеочередных требований кредиторов предшествующих очередности, право аренды земельного участка выставлено на торги, торги приостановлены в связи с наличием настоящего спора. Просил отказать в иске в полном объеме.
Суд, руководствуясь положениями статей 123, 156 АПК РФ рассматривает исковые требования в отсутствие представителя ответчика.
Возражая по доводам ответчика, представитель истца полагал, что поскольку ответчиком нарушены существенные условия договора (не внесение арендных платежей, а также сдача земельного участка в субаренду без согласия собственника), имеются основания для расторжения договора аренды. Считал, что признание должника банкротом и отсутствие денежных средств для удовлетворения внеочередных платежей, не является основанием для отказа в удовлетворении иска о расторжении договора.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, суд установил следующие обстоятельства.
09.07.2004 между Администрацией Алейского района Алтайского края, г.Алейск и (арендодатель) и крестьянским фермерским хозяйством Тишковой Заремы Лионовны, в лице главы Тишковой Заремы Лионовны (индивидуальный предприниматель), г.Алейск заключен договор аренды земельного участка № 442 кадастровый номер 22:01:040102:0002, площадью 170 га, расположен Алтайский край, Алейский район, северная часть кадастрового квартала 22:01:040102:, расположенного на территории Большепанюшевского сельсовета.
Договор заключен сроком на 15 лет, зарегистрирован в установленном законом порядке 30.07.2004.
Сумма арендной платы составляет 17 120,6 руб. в год и должна оплачиваться равными долями 15.09 и 15.10 ежегодно (п.3.1. и 3.3 договора).
Соглашением «О внесении изменении и дополнений в договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 442 от 09.07.2004» от 30.03.2009 стороны предусмотрели распространение его действия на правоотношения, возникшие с 01.01.2009. Размер арендной платы за земельный участок составляет 34 282,71 руб. в год.
Таким образом, по мнению истца, арендная плата должна была уплачиваться, но не уплачивалась арендатором 15.09.2011, 15.10.2011, 15.09.2012, 15.10.2012, то есть четыре срока подряд.
В связи с ненадлежащим исполнением условий договора у ответчика перед истцом образовалась задолженность в сумме 34 282,71 руб. за 2011 год, которая взыскана с ответчика решением арбитражного суда от 28.04.2012 по делу № А03-2600/2012, и за 2012 год в сумме 34 282,71 руб. основного долга (решение по делу № А03-17387/2012 от 29.12.2012).
Ответчик задолженность не оплатил, на предложение о расторжении договора не ответил, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 607 ГК РФ предусмотрено, что земельный участок может являться объектом аренды.
В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок и сроки внесения которой определяются договором.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено общее правило о расторжении договоров в судебном порядке, согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случая, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ).
Пунктом 6.3 договора предусмотрены условия, на основании которых договор может быть расторгнут, в том числе, в случае просрочки платежа более двух раз подряд.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Судом по настоящему делу установлено, что определением арбитражного суда от 10 мая 2011 года принято к производству заявление ООО «ССБ-Лизинг» о признании индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Тишковой Заремы Лионовны несостоятельным (банкротом).
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 12 января 2012 года индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Тишкова Зарема Лионовна, с. Большепанюшево Алейского района Алтайского края признана несостоятельным (банкротом) и в отношении нее открыта процедура, применяемая в деле о банкротстве, - конкурсное производство сроком на шесть месяцев.
В связи с указанными обстоятельствами, срок исполнения обязательств крестьянским (фермерским) хозяйством Тишковой З.Л. по договору аренды от 09.07.2004 № 442 за 2011 и 2012 годы наступил после даты принятия Арбитражным судом Алтайского края заявления о признании должника банкротом: в процедуре наблюдения и конкурсного производства соответственно.
Между тем, требования истца по погашению задолженности за 2011 год (в процедуре наблюдения, когда сохранялась и велась основная деятельность должника) ответчиком не исполнялись.
Нахождение ответчика в процедуре конкурсного производства также не освобождает его от исполнения текущих обязательств в соответствии с требованиями закона.
В этой связи возражения конкурсного управляющего по требованию о расторжении договора аренды, основанные на том, что удовлетворение требований истца не производилось по причине отсутствия денежных средств у должника, не могут быть приняты во внимание.
Кроме того,само по себе отсутствие денежных средств oт реализации конкурсной массы не исключает ответственность должника за просрочку исполнения текущего обязательства в виде начисления пени, неустоек, процентов за пользование чужими денежными средствами. Следуя этой логике, имеются основания и для применения кредитором иных видов ответственности за неисполнение обязательств по договору, в том числе в виде предъявления им требования о досрочном расторжении договора аренды.
Конкурсный управляющий не оспаривает, что арендная плата более двух сроков подряд не оплачивается.
Претензия, направленная в адрес ответчика, с требованием о расторжении договора аренды № 442 от 09.07.2004 и оплате задолженности по арендным платежам оставлена последним без исполнения.
Таким образом, систематическое неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей подтверждено материалами дела, решениями арбитражного суда и не оспаривается ответчиком.
Судом указанные действия ответчика по неуплате арендных платежей в течение двух лет оцениваются как существенное нарушение условий договора аренды, в том числе в связи с тем, что денежные средства от сдачи в аренду муниципального имущества (включая земельные участка, собственность на которые не разграничена) формируют бюджет муниципального образования. Соответственно, арендодатель в течение длительного срока не получает того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды земельного участка и, при сохранении договорных обязательств, лишен возможности вновь распорядиться этим земельным участком для получения арендных платежей от его использования от иного добросовестного арендатора. При этом, задолженность по арендной плате по договору № 442 от 09.07.2004 накапливается, вероятность ее получения в полном объеме в конкурсном производстве должника носит предположительный характер, поскольку имеется и продолжает накапливаться значительная задолженность по текущим платежам предшествующих очередей, на что указывает конкурсный управляющий в своем отзыве.
При оценке допущенных нарушений условий договора аренды как существенных для истца – арендодателя судом также приняты во внимание следующие обстоятельства.
Решением суда от 30.07.2012 по делу № А03-7550/2012 признан недействительным договор субаренды земельного участка № 1/11 от 15.11.2011, заключенный между индивидуальным предпринимателем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства Тишковой З.Л., г. Алейск, и обществом с ограниченной ответственностью «Агро-Премьера», г. Алейск, применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества с ограниченной ответственностью «Агро-Премьера», г. Алейск, возвратить индивидуальному предпринимателю Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Тишковой З.Л., г. Алейск, земельный участок, полученный по договору субаренды № 1/11 от 15.11.2011. Основанием для удовлетворения исковых требований явилось то обстоятельство, что арендатор (ИП КФХ Тишкова З.Л.) передал земельный участок, являющийся предметом договора аренды № 442 от 09.07.2004, в субаренду без согласия арендодателя.
Фактически применительно к спорному земельному участку сложилась ситуация, когда арендатор земельного участка допускает двухлетнюю просрочку по уплате арендных платежей в бюджет муниципального образования, получая при этом субарендные платежи в размере согласно договору субаренды либо право на их взыскание в судебном порядке в свою пользу.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора № 442 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 09.07.2004 об оплате, что является основанием для его расторжения в судебном порядке, на основании пункта 1 части 2 статьи 450 ГК РФ и части 3 статьи 619 ГК РФ.
Довод конкурсного управляющего ответчика о том, что расторжение договора аренды земельного участка от 09.07.2004 № 442 в процедуре конкурсного производства невозможно, поскольку право аренды земельного участка включено в конкурсную массу и может быть исключено из нее только в связи с продажей прав на него в установленном законом порядке, по мнению суда, подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Аналогичной позиции придерживается ВАС РФ, что нашло свое отражение в Определении ВАС РФ от 07.02.2012 N ВАС-154/12 по делу N А31-9245/2010.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
Расторгнуть договор № 442 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 09 июля 2004 года, заключенный между Администрацией Алейского района Алтайского края и крестьянским (фермерским) хозяйством Тишковой Заремой Лионовной.
Обязать конкурсного управляющего крестьянским (фермерским) хозяйством Тишковой З.Л. Ионова Н.В. в 10-дневный срок возвратить арендодателю земельный участок площадью 170 га кадастровый номер 22:01:040102:0002.
Взыскать с крестьянского (фермерского) хозяйства Тишковой З.Л. (ИНН 223100717204), г. Алейск в доход федерального бюджета 4 000 руб. госпошлины.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г.Томск, в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья И.А.Губарь
