Решение от 22 октября 2014 года №А03-15208/2014

 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ
 
656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 61-92-78, факс: 61-92-93
 
http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
                             РЕШЕНИЕ
 
    г. Барнаул
 
 
Дело № А03-15208/2014
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2014 г.
 
    В полном объеме решение изготовлено 22 октября 2014 г.
 
 
    Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Музюкина Д.В. при ведении протокола помощником судьи Семилуцкой Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации договоров аренды, изложенных в сообщениях № № 01/028/2014-490, 01/028/2014-491, 01/028/2014-486 от 16.07.2014, обязании зарегистрировать договоры аренды №№ 404, 98, 402 от 12.11.2013,
 
    с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Доновой Нины Александровны, индивидуального предпринимателя Орлова Вячеслава Владимировича, индивидуального предпринимателя Вишняковой Галины Петровны,
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от заявителя – Даниловой И.С. по доверенности № 117/07 от 08.08.2014, паспорт (в заседании 16.10.2014),
 
    от заинтересованного лица – Лыкова А.Ю. по доверенности № 0247 от 31.12.2013, служебное удостоверение ТО № 028563 от 01.11.2005 (в заседании 16.10.2014),
 
    от ИП Орлова В.В. – не явился, извещен надлежаще,
 
    от ИП Доновой Н.А.- Донова Н.А., паспорт (в заседании 16.10.2014),
 
    от ИП Вишняковой Г.П. – Вишнякова Г.П., паспорт (в заседании 16.10.2014),
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
 
    Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее – Комитет) обратился в арбитражный суд с заявлением  к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее – Управление) о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации договоров аренды, изложенных в сообщениях № № 01/028/2014-490, 01/028/2014-491, 01/028/2014-486 от 16.07.2014, обязании зарегистрировать договоры аренды №№ 404, 98, 402 от 12.11.2013.
 
    В обоснование заявленных требований Комитет указал, что в ходе проведения правовой экспертизы представленных на регистрацию документов Управлением установлено отсутствие кадастровых паспортов объектов недвижимости с указанием частей, передаваемых в аренду, в связи с чем были вынесены оспариваемые отказы. Между тем, в подписанных сторонами договорах аренды имеются выкопировки, содержащие фактическое описание той части недвижимого имущества, которая передается в аренду, предмет договора сторонами согласован. Таким образом, Комитетом были предоставлены документы, позволяющие идентифицировать помещение, передаваемое в аренду, в связи с чем основания для отказа в государственной регистрации договоров отсутствовали.
 
    Управление представило отзыв на заявление, в котором против удовлетворения требований Комитета возражает, указывая на законность оспариваемых отказов.
 
    Третьи лица отзывы на заявление не представили.
 
    Индивидуальный предприниматель Орлов В.В. (далее – ИП Орлов В.В.) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. В соответствии с ч. 5 ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие ИП Орлова В.В.
 
    Представитель Комитета в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала по основаниям, изложенным в заявлении. Представитель Управления возражал против заявленных требований. Третьи лица поддержали позицию Комитета.
 
    Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.
 
    Муниципальное образование городской округ – город Барнаул Алтайского края является собственником нежилого помещения (Н5) на 1-м этаже жилого дома, литер А площадью 519,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Барнаул, п. Южный, ул. Чайковского, 33 (л.д. 15).
 
    03.06.2014 Комитет обратился в Управление с заявлениями о регистрации следующих договоров аренды нежилых помещений:
 
    - договор аренды № 402 от 12.11.2013, заключенный с ИП Вишняковой Г.П. в отношении части нежилого помещения, площадью 9,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Барнаул,  р.п. Южный, ул. Чайковского, 33 (л.д. 9-14);
 
    - договор аренды № 404 от 12.11.2013, заключенный с ИП Доновой Н.А. в отношении части нежилого помещения, площадью 14,65 кв.м., расположенного по адресу: г. Барнаул,  р.п. Южный, ул. Чайковского, 33 (л.д. 25-30);
 
    - договор аренды № 98 от 12.11.2013, заключенный с ИП Орловым В.В. в отношении части нежилого помещения, площадью 3,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Барнаул,  р.п. Южный, ул. Чайковского, 33 (л.д. 17-22).
 
    16.06.2014 Управлением направлены в адрес Комитета уведомления о приостановлении государственной регистрации указанных договоров аренды сроком на 1 месяц, так как Комитетом не представлены кадастровые паспорта объектов недвижимости с указанием частей, передаваемых в аренду (л.д. 55-57).
 
    16.07.2014 Управление направило в адрес Комитета сообщения № № 01/028/2014-490, 01/028/2014-491, 01/028/2014-486 об отказе в государственной регистрации договоров аренды №№ 404, 98, 402 от 12.11.2013 по причине непредставления кадастровых паспортов объектов недвижимости с указанием частей, передаваемых в аренду (л.д. 8, 16, 24).
 
    Посчитав, что отказы Управления, изложенные  в сообщениях № № 01/028/2014-490, 01/028/2014-491, 01/028/2014-486, являются незаконными, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
 
    Суд полагает, что требования заявителя подлежат удовлетворению ввиду следующего.
 
    Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Для признания судом ненормативного правового акта незаконным необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого акта закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
 
    Согласно части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обязанность доказывания законности оспариваемых актов, а также обстоятельств, послуживших основанием для их вынесения, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение.
 
    В соответствии с частями 1 и 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
 
    Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
 
    Частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон № 122-ФЗ) предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
 
    В силу статьи 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в числе прочего договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
 
    Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
 
    Согласно части 2 статьи 17 Закона № 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
 
    Частью 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
 
    Основания отказа в государственной регистрации прав являются исчерпывающими и перечислены в статье 20 Закона № 122-ФЗ.
 
    В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (часть 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ).
 
    В силу части 3 статьи 26 Закона № 122-ФЗ, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
 
    Частью 10 статьи 33 Закона № 122-ФЗ установлено, что представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
 
    Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, сведения в который вносятся на основании государственного кадастрового учета. В свою очередь кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости.
 
    Из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду следует, что такая передача части нежилого помещения не ведет к изменению характеристик объекта в целом, подлежащего учету в государственном кадастре недвижимости.
 
    В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" указано, что, разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды части земельного участка, здания, сооружения или помещения, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона № 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
 
    Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
 
    Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    Судом установлено, что на государственную регистрацию Комитетом представлен пакет документов, включающий в себя, в том числе, графическое описание передаваемых в аренду частей недвижимого имущества, являющихся предметом аренды.
 
    Данные документы содержат текстуальное и графическое описание нежилых помещений, оформлены в виде приложений к договорам аренды и подписаны сторонами договора (л.д.  14, 22, 30).
 
    После подписания договоров аренды арендодатель передал, а арендаторы приняли во временное пользование и владение конкретные нежилые помещения, при этом какой-либо неопределенности в индивидуализации объектов у сторон не имелось, о чем свидетельствуют акты приема-передачи (л.д. 13, 21, 29).
 
    Указанные выше обстоятельства позволяют сделать вывод о достижении сторонами договоров соглашения о помещениях, являющихся предметом аренды, то есть достижения согласия в части существенных условий договоров. Доказательств того, что представленных документов не было достаточно для идентификации предметов аренды, Управлением не представлено.
 
 
    Кроме этого, объект недвижимого имущества, часть которого передана в аренду, ранее зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. При этом кадастровый паспорт на недвижимое имущество находятся в деле правоустанавливающих документов, что подтвердил в судебном заседании представитель Управления.
 
    На основании изложенного суд приходит к выводу о том, чторешения Управления об отказе в государственной  регистрации договоров аренды, изложенныев сообщениях № № 01/028/2014-490, 01/028/2014-491, 01/028/2014-486 от 16.07.2014, являются незаконнымикак несоответствующее Закону № 122-ФЗ.
 
    Данный вывод суда соответствует правовой позиции, изложенной в постановленииАрбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.09.2014 по делу №А03-18982/2013.
 
    Оспариваемыеотказынарушают права Комитетав сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку создают препятствия в распоряжении муниципальным имуществом.
 
    В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
 
    Согласно части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФв резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
 
    Поскольку, суд установил, что документы, представленные 03.06.2014 Комитетом на государственную регистрацию, были возвращены заявителю, суд обязывает Управление зарегистрировать договоры аренды № № 404, 98, 402 от 12.11.2013 после повторного обращения Комитета с заявлением о государственной регистрации.
 
    Руководствуясь статьями197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    Признать решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об отказе в государственной регистрации договоров аренды, изложенные в сообщениях № № 01/028/2014-490, 01/028/2014-491, 01/028/2014-486 от 16.07.2014, полностью незаконными.
 
    Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю зарегистрировать договоры аренды № № 404, 98, 402 от 12.11.2013 после повторного обращения комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула с заявлением о государственной регистрации.
 
    Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.
 
 
    Судья                                                                                              Д.В. Музюкин