Решение от 19 апреля 2013 года №А03-1514/2013

 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ
 
656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 61-92-78, факс: 61-92-93
 
http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: а03.info@arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
 
    г. Барнаул
 
 
Дело № А03-1514/2013
 
    Резолютивная часть объявлена 15.04.2013.
 
    В полном объеме решение изготовлено 19.04.2013.
 
 
    Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Назарова А.В., при ведении аудиозаписи и протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шибановой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Фестиваль" (ИНН 2223581592, ОГРН 1112223006147) к обществу с ограниченной ответственностью "Алтайавтоторг" (ИНН 2223572171, ОГРН 1092223006930), к обществу с ограниченной ответственностью "Ареал" (ИНН 2222798031, ОГРН 1112223009106) о признании договора аренды ничтожным и об обязании заключения договора,
 
    с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) общества с ограниченной ответственностью "Нива-1" (ОГРН 1092221000850, ИНН 2221170445), 2) общества с ограниченной ответственностью "Нива-2" (ОГРН 1092221000849, ИНН 2221170438), 3) открытого акционерного общества "Сбербанк России" (Алтайское отделение № 8644, г. Барнаул),
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца – Трибельгорн М.С. по доверенности от 01.02.2013, паспорт;
 
    от ответчика (ООО "Ареал") – Ситникова О.В. по доверенности от 01.03.2013, паспорт;
 
    от ответчика (ООО "Алтайавтоторг") – Скабелкин С.Л. по доверенности от 09.01.2013,
 
    от третьего лица (ОАО "Сбербанк России") – Герман Ю.И. по доверенности от 24.12.2010, Дейтер Е.А. по доверенности от 05.03.2012, паспорт;
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью "Фестиваль" (далее – ООО "Фестиваль") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Алтайавтоторг" (далее – ООО "Алтайавтоторг") и обществу с ограниченной ответственностью "Ареал" (далее – ООО "Ареал"), в котором просит:
 
    признать договор аренды от 31.01.2013, заключенный между ООО "Алтайавтоторг" и ООО "Ареал", ничтожным;
 
    обязать ООО "Алтайавтоторг" заключить договор аренды с ООО "Фестиваль" на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договорами субаренды, заключенными с обществом с ограниченной ответственностью "Нива-1" (далее – ООО "Нива-1") и обществом с ограниченной ответственностью "Нива-2" (далее – ООО "Нива-2") в нежилом здании, расположенном по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 82, литер АА2, кадастровый номер 00:00:000000:0000:01:401:002:000386200:
 
    - помещение площадью 1 980,9 м.кв., расположенное на 3-м этаже:
 
    - помещение площадью 359,9 м.кв., расположенное на 4-м этаже;
 
    - помещение площадью 2 674,9 м.кв., расположенное на 1-м этаже;
 
    - помещение площадью 2 635,3 м.кв., расположенное на 2-м этаже,
 
    в пределах оставшегося срока субаренды на условиях соответствующих условиям прекращенных договоров аренды между ООО "Алтайавтоторг" и ООО "Нива-1", ООО "Нива-2".
 
    Исковые требования обоснованы статьями 168, 618 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы тем, что ответчиками было нарушено преимущественное право истца на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
 
    Определением суда от 13.02.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ООО "Нива-1", ООО "Нива-2", открытое акционерное общество "Сбербанк России" (Алтайское отделение № 8644, г. Барнаул) (далее – ОАО "Сбербанк России").
 
    Конкурсный управляющий ООО "Алтайавтоторг" в отзыве на заявление указал, что несмотря на неоднократные требования в адрес ООО "Нива-1" и ООО "Нива-2" конкурсному управляющему не был передан перечень субарендаторов торгового центра "Малина". 18.09.2012 в газете "Алтайская правда" № 270 было опубликовано объявление о прекращении договоров аренды с ООО "Нива-1" и ООО Нива-2" и необходимости заключения договоров аренды непосредственно с ООО "Алтайавтоторг". За период с сентября 2012 г. и по настоящее время никаких предложений от ООО "Фестиваль" конкурсному управляющему не поступало, довод заявителя о направлении подобных заявлений не соответствует действительности. ООО "Фестиваль" входит в группу лиц с ООО "Нива-1" и ООО "Нива-2" согласно статье 9 Федерального закона "О защите конкуренции", поскольку директором ООО "Фестиваль" является Пекарский А.В., приходящийся родственником единственного учредителя ООО "Алтайавтоторг" Пекарского В.В., а также родственником единственного учредителя и директора ООО "Нива-1" и ООО "Нива-2" Пекарского С.В. Данное обстоятельство свидетельствует, что истец не мог не знать о прекращении договоров аренды ООО "Алтайавтоторг" с обществами "Нива-1" и "Нива-2" и возможности заключения договора аренды непосредственно с ООО "Алтайавтоторг" на условиях и в пределах срока договора субаренды задолго до заключения ООО "Алтайавтоторг" договора аренды с ООО "Ареал", однако своим правом не воспользовался. Определением суда от 07.12.2012 по делу № А03-18224/2010 признаны недействительными договоры аренды от 11.01.2011 с ООО "Нива-1" и ООО "Нива-2", применены последствия недействительности сделки. В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Таким образом, ни ООО "нива-1", ни ООО "Нива-2" не имели права заключать договор субаренды с ООО "Фестиваль".
 
    ООО "Ареал" в отзыве на заявление также указало, что у истца отсутствует преимущественное право арендатора на заключении договора с ООО "Алтайавтоторг". Помимо этого, истцом не представлены доказательства согласования распоряжения имуществом, принадлежащим ООО "Алтайавтоторг", с залоговым кредитором (ОАО "Сбербанк России"). Одновременно с этим специфика Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не позволяет применять положения статьи 618 ГК РФ. Следует также учитывать аффелированность к должнику (ООО "Алтайавтоторг") арендаторов (ООО "Нива-1" и ООО "Нива-2") и субарендатора (ООО "Фестиваль").
 
    В настоящее судебное заседание представители третьих лиц (ООО "Нива-1" и ООО "Нива-2" не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
 
    Дело на основании статей 123, 156 АПК РФ рассматривается в отсутствии представителей указанных обществ.
 
    Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал, представители ответчиков возражали. Представитель третьего лица поддержал позиции ответчиков.
 
    Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.
 
    Определением Арбитражного суда Алтайского края от 12.01.2011 по заявлению ООО "Стандарт-А" возбуждено дело о банкротстве ООО "Алтайавтоторг" (дело № А03-18224/2010).
 
    14.03.2011 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Пупков С.В.
 
    14.10.2011 решением суда должник признан несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства, и.о. конкурсного управляющего утвержден  Качин С.В.
 
    Определением арбитражного суда от 19.01.2012 был утвержден конкурсным управляющим должника Лебедев С.В.
 
    Определением суда от 18.03.2013 срок конкурсного производства продлен до 12.09.2013.
 
    11.01.2011 ООО "Алтайавтоторг" заключил с ООО "Нива-1" договор аренды нежилого помещения площадью 2 674,9 кв. м, расположенного на первом этаже и нежилого помещения площадью 2 635, 3 кв.м, расположенного на втором этаже нежилого здания (литер АА2) общей площадью 7651 кв.м с кадастровым номером 00:00:000000:0000:01:401:002:000386200, расположенного по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, ул.Попова, 82, сроком на пять лет.
 
    Также, 11.01.2011 ООО "Алтайавтоторг" заключил с ООО "Нива-2" сроком на 5 лет договор аренды нежилого помещения площадью 1 980,9 кв.м, расположенного на третьем этаже и нежилого помещения площадью 359,9  кв.м расположенного на четвертом этаже нежилого здания (литер АА2) общей площадью 7 651 кв.м с кадастровым номером 00:00:000000:0000:01:401:002:000386200, расположенного по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, ул.Попова, 82.
 
    Запись об обременении здания правами аренды на основании указанных договоров внесены в государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним.
 
    В соответствии с пунктами 5.1.4 договоров аренды, заключенных между ООО "Алтайавтоторг" и ООО "Нива-1", ООО "Нива-2", арендодатель предоставил право арендаторам заключать договора субаренды.
 
    06.06.2012 конкурсный управляющий ООО "Алтайавтоторг" обратился в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением о признании недействительными заключенных с ООО "Нива-1" и ООО "Нива-2" указанных выше договоров аренды от 11.01.2011.
 
    15.06.2012 ООО "Нива-1" и ООО "Нива-2" заключили с ООО "Фестиваль" договоры субаренды площадей нежилого здания, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 82 (ТЦ "Малина"), собственником которого является ООО "Алтайавтоторг".
 
    Действие договоров аренды здания ТРЦ "Малина" от 11.01.2011 с ООО "Нива-1" и ООО "Нива-2" прекращено 20.08.2012 в связи с отказом конкурсного управляющего от их исполнения в порядке ст. 126 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве). Соответствующая запись внесена вЕГРПНиС.
 
    18 сентября 2012 г. в газете "Алтайская правда" за № 270 было опубликовано объявление о прекращении договоров аренды с ООО "Нива-1" и ООО Нива-2" и необходимости заключения договоров аренды непосредственно с ООО "Алтайавтоторг".
 
    Определением Арбитражного суда Алтайского края от 07.12.2012 по делу № А03-18224/2010, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2013, заявленные требования удовлетворены, признаны недействительными договоры аренды от 11.01.2011, заключенные с ООО "Нива-1" и ООО "Нива-2", применены последствия недействительности сделок, с ООО "Нива-1" в пользу ООО "Алтайавтоторг" взыскано 12 749 790 рублей 20 копеек убытков, с ООО "Нива-2" в пользу ООО "Алтайавтоторг" взыскано 3 800 367 рублей убытков.
 
    29.01.2013 на собрании кредиторов ООО "Алтайавтоторг", с участием представителя залогового кредитора, кредиторами было принято решение: "Поручить конкурсному управляющему заключить договоры аренды на имущество, принадлежащее ООО "Алтайавтоторг", расположенное по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 82 на условиях не ниже цены, установленной заключением эксперта Госькова Е.С. от 26.11.2012 в рамках дела № А03-18224/2010" (л.д. 107-108).
 
    31.01.2013 между ООО "Алтайавтоторг" (Арендодатель) и ООО "Ареал" (Арендатор) был заключен договор аренды на спорные помещения (л.д. 36-38).
 
    В пункте 1.3 договора указано, что переданное по договору имущество обременено залогом в кредитных отношениях Арендодателя с ОАО "Сбербанк России".
 
    Согласно пункту 1.4 договора помещения передаются для следующей сдачи его в субаренду.
 
    Условия договора согласованы залогодержателем – ОАО "Сбербанк России" и закреплены в договоре исключительно с его согласия (п. 8.1 договора).
 
    С 01.02.2013 ООО "Ареал", как субарендодатель, стал заключать договора субаренды нежилого помещения на срок с 01.02.2013 по 21.03.2013 (л.д. 79).
 
    Посчитав, что конкурсным управляющим ООО "Алтайавтоторг" нарушено преимущественное право истца на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, ООО "Фестиваль" обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
 
    Суд полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
 
    Как было установлено в судебном заседании договорные отношения с ООО "Фестиваль" были прекращены на основании закона, а не по инициативе ответчика.
 
    В сентябре 2012 г. в газете "Алтайская правда" было опубликовано объявление о прекращении договоров аренды с ООО "Нива-1" и ООО Нива-2" и необходимости заключения договоров аренды непосредственно с ООО "Алтайавтоторг".
 
    Вместе с тем, ООО "Фестиваль" с сентября 2012 г. не предприняло каких-либо попыток для заключения с ООО "Алтайавтоторг" договора аренды на спорные помещения. Доказательств обратного в материалах дела не имеется.
 
    В судебном заседании представитель ООО "Алтайавтоторг" пояснил, что истец с предложениями о заключении договора аренды к конкурсному управляющему ООО "Алтайавтоторг" не обращался.
 
    В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 9 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.06 "О защите конкуренции" физическое лицо, его супруг, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры признаются лицами, входящими в одну группу лиц.
 
    ООО "Фестиваль" входит в группу лиц с ООО "Нива-1" и ООО "Нива-2", поскольку директором ООО "Фестиваль" является Пекарский А.В., приходящийся родственником единственного учредителя ООО "Алтайавтоторг" Пекарского В.В., а также родственником единственного учредителя и директора ООО "Нива-1" и ООО "Нива-2" Пекарского С.В.
 
    Данное обстоятельство свидетельствует о том, что ООО Фестиваль" не могло не знать о прекращении договоров аренды ООО "Алтайавтоторг" с ООО "Нива-1" и ООО "Нива-2" и возможности заключения договора аренды непосредственно с ООО "Алтайавтоторг" на условиях и в пределах срока договора субаренды, однако своим правом не воспользовалось.
 
    Согласно пункту 4 статьи 18.1 Закона о банкротстве должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога.
 
    В силу п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
 
    Согласно ч. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
 
    Аналогичное правовое регулирования закреплено частью 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке). Так, имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
 
    То есть, распоряжение заложенным недвижимым имуществом может быть осуществлено собственником лишь с согласия залогодержателя. При этом действующим гражданским законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязанность залогодержателя дать согласие собственнику вещи на отчуждение заложенного имущества третьему лицу.
 
    Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит норм, исключающих применение этих правил в процессе банкротства, что не позволяет арбитражным управляющим распоряжаться недвижимым имуществом банкрота без согласия его залогодержателей в нарушение условий, определенных Законом об ипотеке.
 
    О необходимости получения согласия залогодержателя, при заключении договора аренды заложенного имущества при отсутствии условий, содержащихся в статье 40 Закона об ипотеке, позволяющих заключить такой договор без согласия залогодержателя, следует и из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 N 6616/12, опубликованного на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в сети Интернет, 27.11.2012.
 
    В судебном заседании было установлено, что ООО "Алтайавтоторг" было получено согласие залогового кредитора на заключение договора аренды с ООО "Ареал".
 
    В свою очередь доказательств того, что истец согласовывал с залоговым кредитором порядок аренды спорных помещений, материалы дела не содержат.
 
    Представитель залогового кредитора в судебном заседании пояснил, что согласие на заключение договора аренды с ООО "Фестиваль" не давал.
 
    Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Доказательств того, что сделка, заключенная между ООО "Алтайавтоторг" и ООО "Ареал", не соответствует требованиям закона или иным правовым актам истец, по мнению арбитражного суда, не представил. Как и не представил доказательств, подтверждающих, что ООО "Фестиваль" предпринимало попытки по заключению с ООО "Алтайавтоторг" договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
 
    Арбитражный суд также отмечает, что определением суда от 22.03.2013 (резолютивная часть объявлена 12.03.2013) действия конкурсного управляющего ООО "Алтайавтоторг" по заключению 31.01.2013 договора аренды недвижимого имущества должника с ООО "Ареал" на срок до 21.03.2013 были признаны соответствующими требованиям закона.
 
    На основании изложенного, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения требований истца.
 
    В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины суд относит на истца.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    В удовлетворении исковых требований отказать.
 
    Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения.
 
 
 
    Судья                                                                                    А.В. Назаров