Дата принятия: 22 ноября 2012г.
Номер документа: А03-14761/2012
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ
656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 61-92-78, факс: 61-92-93
http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: info@altai-krai.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Барнаул Дело № А03-14761/2012
Резолютивная часть решения объявлена 15 ноября 2012 года
Решение в полном объёме изготовлено 22 ноября 2012 года
Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Гуляева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Сауль Л.В., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Алтайский государственный аграрный университет» (ОГРН 1022200900479, ИНН 2221016531), г. Барнаул, к обществу с ограниченной ответственностью «Искра» (ОРГН 1032201865178, ИНН 2221055700), г. Барнаул, о внесении изменений в договор на аренду нежилых помещений № 29 от 01.09.2005г.,
при участии в судебном заседании представителей сторон:
от истца – не явился, извещен,
от ответчика - Голынская Д.В., по доверенности от 05.11.2012г.
У С Т А Н О В И Л :
Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Алтайский государственный аграрный университет» обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Искра» о внесении изменений в договор на аренду нежилых помещений № 29 от 01.09.2005г., а именно:
- пункт 1.1 изложить в следующей редакции:
«1.1.Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование федеральное имущество (далее по тексту «Имущество» в соответствующем падеже) общей площадью 1701,5 кв.м, в т.ч.: нежилые помещения на 1 этаже №№1-51 - 864,20 кв.м; и подвальные помещения общей площадью 837,3 кв.м, в т.ч.: №№1-52 - 833,10 кв.м, №2-2,2 кв.м, №14-1,0 кв.м, №21-1,0 кв.м в здании общежития с пристроенными столовой и спортивным залом (литер А,А1,А2), расположенном по адресу: г.Барнаул, ул.Молодежная,29А, согласно выписке из технического паспорта от 14.03.2011г, являющейся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение №_)»;
- пункты 4.1, 4.2 и 4.3 изложить в следующей редакции:
«Размер арендной платы по настоящему Договору, подлежащей перечислению, определяется на основании оценки переданных в аренду нежилых помещений, проводимой независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 г. №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости имущества от 27 марта 2012 г. №56-03-2012, выполненного ООО «Век А оценка», величина рыночной арендной платы:
- помещений 1-го этажа общей площадью 864,2 кв.м без учета НДС, без
коммунальных, административных, эксплуатационных расходов составляет 194
руб. за один квадратный метр в месяц.
Размер арендной платы, подлежащей перечислению, за помещения 1 этажа составляет (без коммунальных и прочих затрат):
Величина арендной платы в год: 2 011 857 руб. 60 коп., с НДС 2 373 993 руб. 60 коп. Величина арендной платы в месяц: 167 654 руб. 80 коп., с НДС 197 832 руб. 80 коп.
- помещений подвала общей площадью 837,3 кв.м без учета НДС, без
коммунальных, административных, эксплуатационных расходов составляет 99 руб. за один квадратный метр в месяц.
Размер арендной платы, подлежащей перечислению, за помещения подвала составляет (без коммунальных и прочих затрат):
Величина арендной платы в год: 994 712 руб. 40 коп., с НДС 1 173 764 руб. 40 коп. Величина арендной платы в месяц: 82 892 руб. 70 коп., с НДС 97 813 руб. 70 коп.».
Итого по Договору величина арендной платы в месяц: 250 547 руб. 50 коп, с НДС 295 646 руб. 50 коп. Величина арендной платы в год 3 006 570 руб. 00 коп, с НДС 3 547 758 руб. 00 коп.»;
- пункт 4.4 изложить в следующей редакции:
«4.4. Оплата за аренду федерального имущества и НДС перечисляется Арендатором до 10 числа текущего месяца по следующим реквизитам:
Получатель: ИНН 2221016531 КПП 222101001
УФК по Алтайскому краю (ФГБОУ ВПО АГАУ л/сч 20176U84390)
Банк получателя: ГРКЦ ГУ БАНКА РОССИИ ПО АЛТАЙСКОМУ КР
Г.БАРНАУЛ БИК 040173001, р/с 40501810401732000002
ОКВЭД 80.30.1 80.30.4 80.30.3 ОКПО 00493184
ОКАТО 01401000000 ОГРН: 1022200900479
КБК: (000 000 00000 00 0000 120) За аренду нежилых помещений по договору
№_______ от «___________ »___ 20______________________ г., в т.ч. НДС
Копии платежных поручений со штампом банка, подтверждающих перечисление сумм арендной платы, представляются Арендодателю до последнего числа текущего месяца.
При изменении реквизитов по перечислению арендной платы Арендодатель уведомляет Арендатора письмом. Дальнейшее перечисление Арендатором арендной платы осуществляется по новым реквизитам, указанным в письме.
Перечисление арендной платы по прежним реквизитам или ошибочным считается неисполнением обязательств по оплате»;
- пункт 4.8 изложить в следующей редакции:
«4.8. Оплата коммунальных услуг Арендатором осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в течение 10 дней после получения счета.
Перечисление денежных средств производить по следующим реквизитам: Получатель: ИНН 222101653 1 КПП 222101001 УФК по Алтайскому краю
(ФГБОУ ВПО АГАУ л/сч 20176U84390) Банк получателя: ГРКЦ ГУ БАНКА РОССИИ ПО АЛТАЙСКОМУ КР Г.БАРНАУЛ БИК 040173001,
р/с 40501810401732000002
ОКВЭД 80.30.1 80.30.4 80.30.3 ОКПО 00493184
ОКАТО 01401000000 ОГРН: 1022200900479 КБК: (000 000 00000 00 0000 130) Средства, перечисляемые арендаторами на возмещение затрат на эксплуатационные, коммунальные услуги.
Несвоевременная оплата платежей, а также внесение платежей не в полном объеме, а частично, является неисполнением обязанности по внесению оплаты и является основанием для расторжения Договора.
При изменении кода бюджетной классификации или иных реквизитов по перечислению Арендодатель уведомляет Арендатора письмом. Дальнейшее перечисление Арендатором денежных средств в возмещение указанных затрат осуществляется по новым реквизитам, указанным в письме»;
- абзац 2 пункта 5.3. изложить в следующей редакции:
«Сумма начисленной пени перечисляется Арендатором отдельным платежным поручением на счет: Код бюджетной классификации 167 1 16 90010 01 6000 140 расчетный счёт 40101810100000010001 ГРКЦ ГУ Банка России по Алтайскому краю г. Барнаул, БИК 040173001».
Исковые требования мотивированы изменением порядка определения размера арендной платы распоряжением Территориального управления по Алтайскому краю Министерства имущественных отношений от 19.10.2007 № 704 и обоснованы статьями 452, 614 Гражданского кодекса РФ.
Ответчик в отзыве на иск считает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Указывает, что изменение порядка определения арендной платы не относится к обстоятельствам, которые влекут изменение договора на основании статьи 451 Гражданского кодекса РФ. Иные основания изменения размера арендной платы также отсутствуют.
Истец в судебное заседание 12.11.2012г. не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. Представил дополнение к иску с пояснениями о том, что истец ранее обращался в арбитражный суд с исковым заявлением о внесении изменений в договор аренды № 29 от 01.09.2005г. и в связи с тем, что ответчик подписал изменения в договор, истец отказался от иска. Определением арбитражного суда от 22.08.2011г. производство по делу №А03-8851/2011 было прекращено. Также истец заявил ходатайство о рассмотрении дела по существу без участия его представителя.
На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие истца.
В судебном заседании по ходатайству ответчика объявлялся перерыв до 15.11.2012г. до 15 час. 00 мин. для формирования правовой позиции по дополнению к иску.
После перерыва ответчик поддержал возращения, изложенные в отзыве. Дополнительно пояснил, что ответчик не обосновал методику определения арендной платы. Считает, что отсутствуют основания для внесения в договор аренды изменений, заявленных истцом.
Заслушав пояснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.
Между Федеральным государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Алтайский государственный аграрный университет» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Искра» (арендатор) 01 сентября 2005 года заключен договор на аренду нежилых помещений № 29, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор, принимает во временное пользование и владение за плату нежилые помещения общей площадью 1719,2 кв.м , расположенные в здании общежития № 4 с пристроенной столовой и спортивным залом, по адресу: ул. Молодежная, 29-а, для использования под следующие цели: организация общественного питания студентов, сотрудников АГАУ и иных граждан.
Пунктами 4.1 - 4.2 договора установлено, что арендная плата производится по ставке и методике, установленной Территориальным управлением по Алтайскому краю Министерства имущественных отношений. При изменении арендной ставки Территориальным управлением по Алтайскому краю арендная плата изменяется согласно новым расценкам, но не чаще 1 раза в год; стоимость аренды составляет 429,8 у.е., с НДС 507,16 у.е. или 0,3 у.е. за 1 кв.м., включая НДС; размер арендной платы составляет 6 085,97 у.е. в год с учетом НДС.
Согласно пункту 4.3 договора размер арендной платы составляет 6 085,97 у.е. в год с учетом НДС, согласно расчету, приведенному в приложении №3 договора. Ежемесячные платежи за пользование федеральным недвижимым имуществом подлежат оплате в рублях в сумме, эквивалентной величине ежемесячной арендной платы, указанной в указанном приложении.
В пункте 4.4 стороны определили, что подлежащая оплате сумма в рублях определяется по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому. Арендная плата и НДС перечисляются Арендатором посредством платежных поручений ежемесячно и должны поступить на лицевой счет Арендодателя не позднее последнего числа текущего месяца. Копии платежных поручений со штампом банка, подтверждающих перечисление сумм арендной платы и НДС, представляются Арендодателю не позднее недели со дня оплаты. Арендная плата перечисляется посредством платежных поручений ежемесячно не позднее последнего числа текущего месяца.
Договор зарегистрирован в Главном Управлении Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю 04.08.2006г. за № 22 22 01/195/2006-67.
Дополнительным соглашением от 05.06.2006 к договору изменена сдаваемая в аренду площадь, арендная плата стала составлять 14 536 руб. 67 коп. в месяц, с НДС – 17 153 руб. 27 коп. в месяц, срок действия договора был продлен до 01.09.2015г.
Письмом от 27.04.2012г. истец направил ответчику проект дополнительного соглашения от 18.04.2012г. к договору аренды № 29 от 01.09.2005г.
Отказ арендатора от подписания дополнительного соглашения послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
В обоснование иска истец ссылается на распоряжением Территориального управления по Алтайскому краю Министерства имущественных отношений от 19.10.2007 № 704, в пункте 1 которого установлено, что передача в аренду объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта (Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации ст. 8), и пункт 10 которого признает утратившими силу распоряжения Территориального управления от 20.01.2006 №12 и от 20.01.2006 №13. По мнению истца, в связи с отменой методики расчёта изменился порядок расчёта арендной платы, размер арендной платы должен определяться на основании оценки переданных в аренду нежилых помещений, проводимой независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Согласно отчёту об оценке рыночной стоимости имущества от 27 марта 2012г. № 56-3-2012, выполненного ООО «Век А оценка», величина рыночной арендной платы помещений 1 -го этажа общей площадью 864,2 кв.м составляет в месяц - 167 654 руб.80 коп., в год - 2 011 857 руб. 60 коп., величина арендной платы помещений подвала общей площадью 837,3 кв.м составляет в месяц 82 892 руб. 70 коп., в год – 994 712 руб. 40 коп., а всего по договору величина арендной платы в месяц - 250547 руб. 50 коп., в год - 3 006 570 руб. 00 коп.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
Изменение условий договора по решению суда возможно только в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ изменение обстоятельств признается существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующих изменений настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
По правилам пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ договор может быть изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет,
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота,
3) исполнение договора без изменений его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора,
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Между тем, изменение стоимости имущества не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем, не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.
Следовательно, несоответствие установленного в рамках договора размера арендной платы, не превышающего стоимости содержания услуг, реальной стоимости арендных услуг, а также получение арендодателем сведений о том, что площадь арендованного имущества в результате повторных замеров незначительно отличается от площади, указанной в договоре, не являются теми изменившимися обстоятельствами, с которыми закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.
Даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Истцом не представлено надлежащих доказательств наличия предусмотренных пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса РФ оснований и установленных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ условий, при которых договор аренды от 01.09.2005 № 29 может быть изменен судом в части пунктов 1.1, 4.1-4.4, 4.8, абзаца 2 пункта 5.3.
Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
Недостижение соглашения по вопросу об изменении размера арендной платы не является основанием для ее изменения по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ в судебном порядке по требованию одной из сторон, если между сторонами не заключено, в том числе и конклюдентными действиями, соответствующее соглашение о возможности передачи спора по изменению договора на рассмотрение суда.
Из представленных документов и договора аренды не следует, что упомянутое соглашение заключалось сторонами спора.
К изменившимся обстоятельствам, которые по утверждению истца могут служить основанием для изменения договора в судебном порядке, отнесено принятие ТУ Росимущества распоряжения от 19.10.2007 № 704 «О передаче в аренду объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности».
Данное распоряжение, как следует из его содержания, принято в соответствии со статьями 447-449 Гражданского кодекса РФ, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», постановлением Правительства РФ от 30.06.1998 № 685.
Постановление Правительства РФ от 23.03.2006 № 156, внесшего изменения в Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 № 685 «О мерах по поступлению в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» и установившего, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, не может быть принято во внимание.
По смыслу приведенной нормы требование о заключении договоров аренды с определением стартового размера арендной платы на основании отчета об оценке распространяется на вновь заключаемые договоры аренды и не содержит положения об обратной силе данной нормы.
В распоряжении ТУ Росимущества, на которое сослался истец, также отсутствует такое положение.
Нормы Федерального закона «Об оценочной деятельности» также не содержат императивных указаний относительно приведения цены действующего договора к цене, установленной в отчете оценщика.
Исследовав представленные в дело документы в совокупности в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о недоказанности факта существенного изменения обстоятельств, а также наличия условий для изменения договора аренды в судебном порядке (статьи 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Отчет об оценке имущества не относится к доказательству, подтверждающему обязательность изменения договора.
Учитывая, что истец не доказал наличие обстоятельств, являющихся основаниями для изменения договора, суд отказывает в удовлетворении иска.
Довод ответчика о том, что производство по делу необходимо прекратить, поскольку истец ранее обращался с аналогичными требованиями, судом отклоняется. Материалы дела №А03-8854/2011, на которое ссылается ответчик, свидетельствуют о том, что исковые требования, заявленные в рамках указанного дела, не идентичны требованиям, рассматриваемым по настоящему спору.
На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.
Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении иска отказать.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья А.С. Гуляев
