Решение от 04 декабря 2012 года №А03-13117/2012

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ
656015, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 76, тел.: (3852) 61-92-78, факс (3852) 61-92-93
http://www.altai-krai.arbitr.ru,  е-mail: info@altai-krai.arbitr.ru
 
 
Именем  Российской  Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    г. БарнаулДело № А03–13117/2012 04 декабря 2012 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 27 ноября 2012 г.
 
    Решение в полном объёме изготовлено 04 декабря 2012 г.
 
 
    Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Лежневой Н.Д., при ведении протокола судебного заседания секретарем Фоминой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью «Ель», г.Барнаул (ОГРН 1052202030473, ИНН 2222052349) к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищно-эксплуатационное управление № 2», г.Новосибирск (ОГРН 1092208004646, ИНН 2208018191) о признании договора управления многоквартирным домом от 01.01.2010 г. не заключенным,
 
    при участии в заседании представителей:
 
    от истца – Боляк Р.В., доверенность от 17.10.2012 г.,
 
    от ответчика – Колокольцева Л.Ю., доверенность от 28.09.2012 г.,
 
 
У С Т А Н О В И Л:
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Ель» (далее – истец, ООО «Ель») обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищно-эксплуатационное управление № 2», г.Новосибирск (далее – ответчик, ООО УК «ЖЭУ № 2») о признании договора управления многоквартирным домом от 01.01.2010 г. незаключенным.
 
    Исковые требования обоснованы статьями 432, 779, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы несогласованием сторонами существенных условий при заключении договора управления многоквартирным домом от 01.01.2010 г.
 
    В представленном отзыве на исковое заявление ответчик указал на необоснованность заявленных требований, поскольку жилищное законодательство не предусматривает обязательное согласование управляющей компанией с каждым собственником помещения в многоквартирном доме виды работ и сметные расчеты. Договор управления многоквартирным домом является публичным договором, в связи с чем цена работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением  случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей. Нежилое помещение, принадлежащее ООО «Ель», является не отдельно стоящим зданием, а расположено в многоквартирном жилом доме, следовательно, условия договора управления многоквартирным домом согласно пункту 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений. Считает, что спорный договор имеет юридическую силу и основания для признания его незаключенным отсутствуют.
 
    В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, указав при этом, что обязанность заключить договор с управляющей компанией законом не установлена. Дополнительно пояснил, что ООО УК «ЖЭУ № 2» в проект договора заложило несуществующие площади 606,3 кв.м. и 398,2 кв.м., тогда как согласно свидетельству  о праве собственности площадь объекта в настоящее время составляет 580,5 кв.м., а в 2007 году составляла 600,2 кв.м.
 
    Представитель ответчика считает договор  управления многоквартирным домом от 01.01.2010 г.  заключенным. Факт получения протокола разногласий от 18.05.2010 г. не оспорил, пояснив при этом, что протоколы разногласий не были приняты во внимание ответчиком, так как в них указаны условия, не подтвержденные протоколом собрания собственников дома.
 
    Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей истца и ответчика, проанализировав обстоятельства спора и представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства дела.
 
    Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации  гражданские права и обязанности возникают из оснований,  предусмотренных законом  и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые  хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; вследствие причинения вреда другому лицу.
 
    Как следует из материалов дела ООО «Ель» является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Новоалтайск, ул.Гагарина, 4, общей площадью 580,5 кв.м. (л.д.17).
 
    15.12.2009 г. внеочередным общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Новоалтайск, ул.Гагарина, 4, принято решение выбрать управляющей компанией ООО УК «ЖЭУ № 2» (л.д.47).
 
    01.01.2010 г. в адрес ООО «Ель» от ООО УК «ЖЭУ № 2» поступил на согласование договор управления многоквартирным домом.
 
    Не согласившись с редакцией договора ООО «Ель»  направило в адрес ООО УК «ЖЭУ № 2» протокол разногласий от 02.03.2010 г.
 
    11.05.2010 г. ООО УК «ЖЭУ № 2» представило ООО «Ель» протокол согласования к протоколу разногласий от 02.03.2010 г.
 
    Не согласившись с данным протоколом согласования, 18.05.2010 г. ООО «Ель» направило в адрес ООО УК «ЖЭУ № 2»  протокол разногласий.
 
    Поскольку ответа на указанный протокол разногласий от ответчика не последовало, полагая, что несогласованные сторонами условия договора являются существенными,  истец обратился в суд с настоящим заявлением.
 
    Суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
 
    Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также Кодекс) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    Из содержания спорного договора следует, что он, в соответствии с пунктом 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, является договором управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г.Новоалтайск, ул.Гагарина, 4, и, соответственно, должен содержать все существенные условия для договоров данного вида.
 
    Законом, а именно пунктом 3 статьи  162 Жилищного кодекса Российской Федерации, к таковым (помимо прочих) отнесены: условия о предмете договора, условия о составе общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, условия о порядке изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, условия о порядке определения цены договора, а также размера платы за содержание и ремонт жилых помещений.
 
    Учитывая, что протокол разногласий от 18.05.2010 г. к договору управления многоквартирным домом от 01.01.2010 г. ответчиком так и не был подписан,  указанный договор не содержит ни одного из перечисленных выше существенных условий, являющимися обязательными для договоров данного вида, и, соответственно, не может считаться, согласно пункту 1 статьи. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключенным.
 
    Доводы ответчика о том, что пункты 1.1, 4.1.7, 4.2.3, 4.3.2, 6.5 договора в редакции ООО «Ель» (протоколы разногласий от 02.03.2010 г., от 18.05.2010 г.) противоречат жилищному законодательству, в связи с чем договор управления многоквартирным домом должен считаться заключенным в предложенной ООО УК «ЖЭУ № 2» редакции, устанавливающей одинаковые для всех потребителей цены работ и услуг, а также иные условия, суд находит необоснованными.
 
    Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
 
    Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений несут бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
 
    В силу статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле, путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
 
    Из анализа данной нормы следует, что участие в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме является не правом, а обязанностью собственника помещения в многоквартирном доме.
 
    Таким образом, ООО «Ель» в силу закона обязано нести бремя содержания общего имущества, которое необходимо для обслуживания всего дома, вне зависимости от функционального назначения нежилого помещения и наличия (отсутствия) договора с управляющей организацией.
 
    Фактическое пользование ответчиком услугами исходя из смысла пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации не может свидетельствовать об акцепте оферты, предложенной истцом, в связи с чем данные отношения следует рассматривать как внедоговорные.
 
    В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    Доказательств того, что услуги по управлению многоквартирным домом оказывались ООО «Ель» в рамках договора управления многоквартирным домом, истцом в материалы дела не представлено.
 
    Материалы дела  не содержат и документов, свидетельствующих  о том, что условия спорного договора аналогичны условиям других договоров, заключенных с иными собственниками помещений, как того требует пункт 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
 
    Таким образом, требования истца являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
    В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине суд возлагает на ответчика.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
    Р Е Ш И Л :     
 
 
    Признать договор управления многоквартирным домом от 01.01.2010 между ООО «Управляющая компания «Жилищно-эксплуатационное управление № 2» г.Новоалтайска и ООО «Ель» незаключенным.
 
    Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищно-эксплуатационное управление № 2», г.Новоалтайск в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ель», г.Барнаул 4 000 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины.
 
    Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в Седьмой арбитражный апелляционный суд,  г. Томск, в течение месяца со дня принятия решения, либо в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
 
 
    Судья                                                                                               Н.Д. Лежнева