Решение от 16 мая 2013 года №А03-11850/2012

Дата принятия: 16 мая 2013г.
Номер документа: А03-11850/2012
Раздел на сайте: Арбитражные суды
Тип документа: Решения

 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ
 
656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 61-92-78, факс: 61-92-93
 
http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: info@altai-krai.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е
 
    г. Барнаул                          Дело № А03-11850/2012               16.05.2013 г.        
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 07.05.2013 г.
 
    Полный текст решения изготовлен 16.05.2013 г.        
 
 
    Арбитражный суд Алтайского края в лице судьи Фролова О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Нечунаевой А.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 
 
    Общества с ограниченной ответственностью «Тейси», г. Барнаул ОГРН 1022201382334
 
    к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул ОГРН 1022200918376  и Обществу с ограниченной ответственностью «Блеск Плюс», г. Барнаул ОГРН 1092225000780
 
    о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки,
 
    с участием представителей сторон:
 
    от истца – Боброва Д.А. по доверенности от 07.08.12,
 
    от 1 ответчика – Литинской А.В. по доверенности от 20.11.12,
 
    от 2 ответчика – Третьяковой М.А. по доверенности от 22.11.12,
 
 
У С Т А Н О В И Л:
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Тейси» обратилось в арбитражный суд с иском к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края  и Обществу с ограниченной ответственностью «Блеск Плюс» о признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды земельного участка от 24.10.11. Истец также просил применить последствия недействительности данной сделки, обязав ООО «Блеск Плюс» возвратить Главному управлению имущественных отношений Алтайского края земельный участок с кадастровым номером 22:63:030502:101 площадью 2 996 кв.м., расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Попова 175 а.
 
    В обоснование заявленных требований истец указал, что по договору купли-продажи от 20.06.05, заключенному с ЗАО «Контакт», он приобрел объекты недвижимости – нежилые помещения в здании главного корпуса Литер Б и здание котельной ВОТ Литер З.
 
    Согласно п. 2.5 договора, отчуждаемые объекты недвижимости расположены на земельном участке общей площадью 274 932 кв.м., по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 а, предоставленном в аренду ЗАО «Контакт», ЗАО «Куприм» и ООО «Аграрий»  по договору от 29.03.05 № 11518. При этом размер участка, предоставленного в аренду ЗАО «Контакт» составляет 262 617 кв.м. В п. 2.5 договора купли-продажи также предусмотрено, что покупателю передается конкретный земельный участок ориентировочно площадью 3,5 га в границах, обозначенных желтой линией на согласованном плане земельного участка, который является приложением № 4 к договору.
 
    24.08.05 истец заключил с ЗАО «Контакт» договор субаренды земельного участка площадью 3,5 га, из состава участка, переданного в аренду ЗАО «Контакт»  по договору от 29.03.05 № 11518. Истец до настоящего времени пользуется данным участком.
 
    Между ответчиками был заключен договор аренды земельного участка от 24.10.11 № 2968-з, по которому в аренду ООО «Блеск Плюс» передан участок с кадастровым номером 22:63:030502:101 общей площадью 2 996 кв.м. по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 175 а, для строительства здания склада сроком на 3 года. Предоставленный в аренду ООО «Блеск Плюс» участок является частью участка площадью 3,5 га, право аренды на который перешло к истцу в силу ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 552 ГК РФ в связи с покупкой недвижимости по договору от 20.06.05.
 
    В этой связи заключенный между ответчиками договор аренды земельного участка от 24.10.11 является ничтожной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ.
 
    Главное управление имущественных отношений Алтайского края представило отзыв, в котором иск не признало, пояснило, что договор аренды земельного участка от 29.03.05 № 11518, заключенный с ЗАО «Контакт», ЗАО «Куприм» и ООО «Аграрий», был расторгнут соглашением от 31.10.05. После приобретения объектов недвижимости по договору купли-продажи от 20.06.05 истец обратился с заявлением о предоставлении ему земли в аренду. На основании данного заявления между Администрацией г. Барнаула и истцом был заключен договор аренды земельного участка от 16.12.05 № 12326, по которому в аренду истцу предоставлен участок  с кадастровым номером 22:63:030502:29 общей площадью 104 675 кв.м. по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 б. Данный договор действует до настоящего времени.
 
    Второй ответчик – ООО «Блеск Плюс» в своем отзыве поддержал доводы, Главного управления имущественных отношений Алтайского края.
 
    В судебном заседании стороны настаивали на своих доводах, изложенных в иске и отзывах.
 
    Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    По договору купли-продажи от 20.06.05, заключенному с ЗАО «Контакт», истец приобрел объекты недвижимости – нежилые помещения в здании главного корпуса Литер Б и здание котельной ВОТ Литер З, расположенные по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 а.
 
    Согласно п. 2.5 договора отчуждаемые объекты недвижимости расположены на земельном участке общей площадью 274 932 кв.м., из которых продавцу предоставлено в аренду 262 617 кв.м. на основании договора аренды  от 29.03.05 № 11518. Покупателю одновременно с передачей объектов недвижимости из земельного участка общей площадью 274 932 кв.м. передается земельный участок ориентировочно площадью 3,5 га в границах, обозначенных желтой линией на согласованном плане земельного участка, который является приложением № 4 к договору.
 
    В деле имеется приложение № 4 представляющее собой элемент проектного плана земельного участка по ул. Попова, 179 а, на котором желтой линией обозначены границы участка (т.1, л.д.37).
 
    По договору аренды от 29.03.05 № 11518 Администрация г. Барнаула передала в аренду ЗАО «Куприм», ООО «Аграрий» и ЗАО «Контакт» земельный участок общей площадью 274 932 кв.м., расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 а. Из общей площади участка в аренду ЗАО «Контакт» передано 262 617 кв.м. Участок предоставлен для эксплуатации производственной базы. Договор был заключен на 10 лет и прошел государственную регистрацию.
 
    Между ЗАО «Контакт» и истцом заключен договор субаренды земельного участка от 24.08.05. Данный договор предусматривал передачу в субаренду истцу из состава участка, переданного в аренду ЗАО «Контакт»  по договору от 29.03.05 № 11518 часть участка площадью 35 000 кв.м., по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 а. Участок предоставлен для эксплуатации производственной базы. Договор был заключен до 31.12.05.
 
    На основании договора купли-продажи от 20.06.05 за истцом зарегистрировано право собственности на следующие объекты: помещение в здании главного корпуса Литер Б площадью 57 982, 8 кв.м., по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 а; здание котельной ВОТ Литер З площадью 1 861, 8 кв.м., по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 а; помещение Н 1 в здании главного корпуса Литер А площадью 57 1532 кв.м., по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 б. Право зарегистрировано 24.08.05 (т.2, л.д. 19, 20, 23).
 
    Затем за истцом зарегистрировано право собственности на следующие объекты: нежилое помещение Н-36 в здании главного корпуса Литер А площадью 52 704, 4 кв.м. по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 в; нежилое помещение Н-35 в здании главного корпуса Литер А площадью 4 448, 6 кв.м. по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 б. Право зарегистрировано 02.04.08 (т.2, л.д. 26, 27).
 
    Между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и ООО «Блеск Плюс» заключен договор аренды земельного участка от 24.10.11 № 2968-з, по которому в аренду ООО «Блеск Плюс» передан участок с кадастровым номером 22:63:030502:101 общей площадью 2 996 кв.м. по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 175 а, для строительства здания склада сроком на 3 года.
 
    В деле имеется сообщение Управления ФРС по Алтайскому краю о том, что на основании соглашения о расторжении договора от 31.10.05 была погашена регистрационная запись об аренде земельного участка по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 а, на основании договора от 29.03.05 № 11518.
 
    Ответчиком представлено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 29.03.05 № 11518, подписанное 31.10.05 между Администрацией г. Барнаула, ООО «Аграрий», ЗАО «Контакт» и ЗАО «СЭУС», в которое было переименовано ЗАО «Куприм». Соглашение о расторжении договора аренды было подписано в связи с переходом права собственности на часть недвижимого имущества.
 
    Между Администрацией г. Барнаула, ООО «Тейси» и ООО «Партнерство»  был заключен договор аренды земельного участка от 16.12.05 № 12326, по которому в аренду предоставлен участок с кадастровым номером 22:63:030502:0029 общей площадью 104 675 кв.м. по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 б. Из общей площади участка в аренду ООО «Тейси» передано 45 536 кв.м. Участок предоставлен для эксплуатации административно-производственного здания. Договор был заключен на 11 месяцев.
 
    Дополнительным соглашением от 15.11.10 в договор аренды земельного участка от 16.12.05 № 12326 внесены изменения, с 10.02.07 арендная плата для ООО «Тейси» исчисляется за площадь 20 400 кв.м.
 
    Решением суда от 12.05.08 по делу № А03-1577/2008 иск ООО «Тейси» к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края о признании незаключенным договора аренды земельного участка от 16.12.05 № 12326 оставлен без удовлетворения.
 
    Решением суда от 19.06.09 по делу № А03-1127/2009 по иску Главного управления имущественных отношений Алтайского края с ООО «Тейси» взыскана задолженность и неустойка по договору аренды земельного участка от 16.12.05 № 12326.
 
    Истец представил письмо ООО «Геоцентр» от 09.10.12, в котором указано, что земельный участок с кадастровым номером 22:63:030502:101 площадью 2 996 кв.м. по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 175 а, был образован из земельного участка площадью 3,5 га, по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 а, обозначенного желтой линией в приложении № 4 к договору купли-продажи от 20.06.05.
 
    При рассмотрении дела по ходатайству второго ответчика суд назначил экспертизу, проведение которой было поручено Алтайской торгово-промышленной палате. На разрешение экспертов поставлены вопросы:
 
    накладывается ли земельный участок с кадастровым номером 22:63:030502:101 площадью 2 996 кв.м. по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 175 а, указанный в договоре аренды земельного участка от 24.10.11 № 2968-з, на земельный участок площадью 274 932 кв.м., по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 а, указанный в договоре аренды земельного участка от 29.03.05 № 11518;
 
    каков размер земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации здания котельной ВОТ Литер А площадью 1 773, 7 кв.м., по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 в, установленный в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, согласно п.3 ст. 33 Земельного кодекса РФ.
 
    Здание котельной было указано так, как оно описано в свидетельстве о государственной регистрации права, представленном истцом (т.1, л.д. 60).
 
    В заключении эксперта от 02.04.13 в ответе на первый вопрос указано, что земельный участок с кадастровым номером 22:63:030502:101 площадью 2 996 кв.м. по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 175 а, указанный в договоре аренды земельного участка от 24.10.11 № 2968-з, накладывается на земельный участок площадью 274 932 кв.м., по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 а, указанный в договоре аренды земельного участка от 29.03.05 № 11518.
 
    По второму вопросу эксперт указал, что размеры земельных участков под котельными регламентированы нормативными документами только для котельных, расположенных в жилой зоне. Размер земельного участка напрямую зависит от производительности котельной. В промышленной зоне размеры земельных участков под котельными определяются в соответствии со схемой теплоснабжения, генеральными планами предприятий. Согласно установленным СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 котельная, обслуживающая предприятие, размещается на территории данного предприятия без учета санитарно-защитной зоны (т.е. санитарно-защитная зона может попадать на производственные и административные здания).
 
    Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
 
    В соответствии с п.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
 
    Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 24.03.05 № 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
 
    С учетом приведенных норм, в связи с приобретением объектов недвижимости, к истцу перешло право аренды земельного участка, занятого этими объектами и необходимого для их использования. С момента регистрации перехода права собственности на помещения в здании главного корпуса и здание котельной, истец в силу закона вступил в арендные отношения, вытекающие из договора аренды земельного участка от 29.03.05 № 11518.
 
    Из договора аренды от 29.03.05 № 11518 следует, что из участка общей площадью 274 932 кв.м. в аренду ЗАО «Контакт», у которого истец купил объекты недвижимости, было передано 262 617 кв.м. В деле отсутствуют документы о том, что 262 617 кв.м. были каким-либо образом выделены в натуре или обозначены на плане земельного участка по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 179 а.
 
    Право аренды земельного участка возникло у истца в силу закона, и объем этого права также определен законом – соответствующая часть земельного участка, занятая и необходимая для использования приобретенных объектов. В этой связи воля сторон по договору купли-продажи от 20.06.05 не могла повлиять на объем права аренды, перешедшего к истцу. Условия п. 2.5 договора о передаче покупателю земельного участка ориентировочно площадью 3,5 га в границах, обозначенных желтой линией на согласованном плане земельного участка, который является приложением № 4 к договору, не могли породить соответствующих правоотношений.
 
    В связи регистрацией перехода права собственности на приобретенные объекты покупатель вступил в арендные отношения по поводу земельного участка, а продавец в соответствующей части из этих отношений выбыл. Таким образом, ЗАО «Контакт» уже не могло передать истцу по договору субаренды  земельного участка от 24.08.05 ту часть участка, которая была занятая и необходимая для использования приобретенных истцом помещений в здании главного корпуса и здания котельной.
 
    Поскольку истец в силу закона вступил в арендные отношения, вытекающие из договора аренды земельного участка от 29.03.05 № 11518, соглашение о расторжении данного договора от 31.10.05, заключенное без участия истца, не могло изменить или прекратить права и обязанности истца, к тому моменту являвшегося соарендатором земельного участка в соответствующей части.
 
    При рассмотрении данного дела в центре спора находился довод истца о том, что в связи с договором купли-продажи от 20.06.05 у него возникло право аренды на  участок ориентировочно площадью 3,5 га в границах, обозначенных желтой линией на согласованном плане земельного участка, который является приложением № 4 к договору. И, что часть данного участка площадью 2 996 кв.м. передана в аренду обществу «Блеск Плюс» по договору от 24.10.11 № 2968-з.
 
    Тот факт, что земельный участок с кадастровым номером 22:63:030502:101 общей площадью 2 996 кв.м., переданный в аренду обществу «Блеск Плюс» располагается в границах участка ориентировочно площадью 3,5 га, обозначенного желтой линией на согласованном плане земельного участка, который является приложением № 4 к договору, подтверждается материалами дела и не оспаривалось ответчиками.
 
    На приложении № 4 к договору купли-продажи от 20.06.05 в границах, обозначенных желтой линией, в центре участка расположена котельная. Стороны не оспаривали тот факт, что данная котельная была приобретена истцом по договору купли-продажи от 20.06.05. Главный корпус, в котором истец также приобрел помещения, расположен слева, за границей, участка,  обозначенной желтой линией. В правом верхнем углу к ул. Попова примыкает прямоугольный выступ с надписью «навал грунта» (т.1, л.д.37). Такой же план приложен к договору субаренды от 24.08.05.
 
    На плане, приложенном к письму ООО «Геоцентр», земельный участок с кадастровым номером 22:63:030502:101 общей площадью 2 996 кв.м., обозначен красной линией и расположен в прямоугольном выступе, примыкающем к ул. Попова (т.2, л.д.5). Аналогично спорный участок отображен и на плане, содержащемся в экспертном заключении.
 
    Согласно п.2 ст. 35 Земельного кодекса РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
 
    В соответствии с п.3 ст. 33 Земельного кодекса РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
 
    По договору аренды земельного участка от 16.12.05 № 12326, из общей площади участка 104 675 кв.м.  в аренду ООО «Тейси» передано 45 536 кв.м. Участок был предоставлен для эксплуатации административно-производственного здания. Представитель истца пояснил, что договор был заключен в отношении участка, необходимого для эксплуатации приобретенных им помещений в главном корпусе. Здание котельной расположено за пределами данного участка. Это обстоятельство подтверждается материалами дела и не оспаривалось ответчиками.
 
    Таким образом, для проверки доводов истца следовало установить размер земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации здания котельной, приобретенной им по договору купли-продажи от 20.06.05, с учетом положений п.3 ст. 33 Земельного кодекса РФ. Соответствующим образом был сформулирован поставленный перед экспертами вопрос.
 
    В экспертном заключении указаны причины, по которым эксперт не смог ответить на поставленный вопрос по существу.
 
    Согласно ч.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    Суд считает, что бремя доказывания размера земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации приобретенного им здания котельной, в данном случае лежит на истце. По мнению суда, истцом не представлено достаточных доказательств того, что для размещения и эксплуатации приобретенного им здания котельной необходим в т.ч. и участок, очерченный желтой линией в примыкающем к ул. Попова прямоугольном выступе с надписью «навал грунта».
 
    С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что истец не подтвердил тот факт, что земельный участок с кадастровым номером 22:63:030502:101 общей площадью 2 996 кв.м., переданный в аренду обществу «Блеск Плюс» по договору от 24.10.11 № 2968-з, является частью участка, необходимого для размещения и эксплуатации приобретенного им здания котельной, на который у него возникло право аренды в связи с покупкой этого здания. В этой связи не имеется оснований для удовлетворения иска.
 
    Согласно ст.110 АПК РФ расходы по госпошлине и судебные издержки истца суд относит на истца.
 
    На основании ст. ст. 8, 12 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 27, 65, 71, 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Иск Общества с ограниченной ответственностью «Тейси», г. Барнаул оставить без удовлетворения.
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Тейси», г. Барнаул в пользу и Обществу с ограниченной ответственностью «Блеск Плюс», г. Барнаул 15 000 руб. в возмещение расходов на оплату экспертам.
 
 
    Решение может быть обжаловано в Седьмом арбитражном апелляционном суде, г. Томск в месячный срок со дня принятия.
 
 
    Судья 
 
    Арбитражного суда
 
    Алтайского края                                                     О.В. Фролов
 
 

Полезная информация

Судебная система Российской Федерации

Как осуществляется правосудие в РФ? Небольшой гид по устройству судебной власти в нашей стране.

Читать
Запрашиваем решение суда: последовательность действий

Суд вынес вердикт, и вам необходимо получить его твердую копию на руки. Как это сделать? Разбираемся в вопросе.

Читать
Как обжаловать решение суда? Практические рекомендации

Решение суда можно оспорить в вышестоящей инстанции. Выясняем, как это сделать правильно.

Читать