Решение от 04 февраля 2013 года №А03-10855/2011

 

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ
656015, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 76, тел.: (3852)61-92-78, факс 61-92-93
http://www.altai-krai.arbitr.ru ,  е-mail: info@altai-krai.arbitr.ru
 
 
     Именем Российской Федерации
 
      Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Барнаул
 
    Дело № А03 –10855/2011
 
                 04.02.2013
 
 
 
 
    Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Лежневой Н.Д., при ведении протокола секретарем Фоминой А.В., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление муниципального учреждения «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска», г.Бийск к обществу с ограниченной ответственностью «Символ», г.Бийск о взыскании 1 954 483 руб. 05 коп., с привлечением к участию в деле третьего лица - общества с ограниченной ответственностью «Раздолье», ИНН 2204060499 (659305, г.Бийск, ул.Васильева, 30); Волкова Владимира Степановича (г.Бийск, ул.Красильникова, 1); Волкову Людмилу Григорьевну (г.Бийск, ул.Красильникова, 1).
 
 
    при участии в заседании представителей:
 
    от истца – Иванов М.Э., доверенность от 10.10.2012, после перерыва не явился,
 
    от ответчика – Бурнашова О.В., доверенность  от 01.12.2012,
 
    от третьих лиц:
 
    от ООО «Раздолье» – Кан И.М., директор, после перерыва не явился,
 
    от Волковых В.С. и Л.Г. - не явились, извещены
 
 
    УСТАНОВИЛ:
 
 
    Муниципальное учреждение «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска», г.Бийск обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Символ», г.Бийск о взыскании 563 034 руб. 31 коп.
 
    Исковые требования обоснованы статьями 330, 606, 607, 614 Гражданского кодекса РФ и мотивированы тем, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды недвижимого имущества № 527 от 26.06.2008.
 
    В дальнейшем в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ истцом уточнялись исковые требования. Уточнения исковых требований были приняты судом. С учетом уточнений исковых требований размер исковых требований составляет        1 954 483 руб. 05 коп., из них:  задолженность по арендной плате в размере 1 718 454 руб. 59 коп. за период  с 31.03.2010 по 30.11.2012 и пени за просрочку платежей в размере 236 028 руб. 46 коп. за период с 08.02.2008 по 30.11.2012.
 
    К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлекались: ООО «Торгинвест»; ООО «Раздолье»; Волков Владимир Степанович; Волкова Людмила Григорьевна. Определением суда от 25.12.2012 ООО «Торгинвест» исключено из числа третьих лиц.
 
    В отзыве на иск ответчик с иском не согласен, полагая, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, поскольку право собственности на арендованное помещение у истца утрачено в связи со сменой собственника спорного помещения. Считает, что действия истца по предъявлению настоящего иска, знавшего о наличии права хозяйственного ведения на спорные помещения,  решения суда о признании сделок по изъятию имущества из хозяйственного ведения недействительными, реализации помещения подвала посредством проведения торгов, смене собственника помещения, следует расценивать  как злоупотребление правом.
 
    В отзыве на иск третье лицо – ООО «Раздолье» указало, что является собственником нежилого помещения – подвала по ул.Васильева, 30 в г.Бийске, площадью 875,1 кв.м. Право собственности возникло на основании договора купли-продажи, заключенного 06.09.2012 с ООО «Торгинвест». При сравнении кадастрового паспорта на нежилое помещение Н-83, площадью 875,1 кв.м., принадлежащее ООО «Раздолье», и технических паспортов на нежилые помещения площадью 398,6 кв.м., Н-5, и площадью 435 кв.м., Н-4, следует, что указанные помещения являются частью помещения  подвала общей площадью 875,1 кв.м., принадлежащего ООО «Раздолье».
 
    В судебное заседание представители Волкова В.С. и Волковой Л.Г. не явились. О времени и месте судебного заседания извещены надлежаще.
 
    В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд проводит заседание в отсутствие указанных лиц.
 
    Определением суда от 05.10.2011 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А03-8582/2011.
 
    После вступления решения суда по делу № А03-8582/2011  в законную силу,  производство по делу возобновлено.
 
    Рассмотрение дела откладывалось по ходатайству истца. В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлялся перерыв.
 
    После перерыва в судебное заседание представитель истца и ООО «Раздолье» не явились. От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
 
    Истец  исковые требования поддержал в полном объеме (с учетом увеличения исковых требований).
 
    Ответчик с исковыми требованиями не согласен. Полагает, что у истца отсутствует право на обращение с настоящим иском.
 
    Третье лицо (ООО «Раздолье») поддержало доводы, изложенные в отзыве.
 
    Выслушав представителей сторон и третьего лица, проанализировав обстоятельства спора, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства дела.
 
    Как установлено материалами дела, 26.06.2008 между Муниципальным учреждением «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» (арендодатель, истец) и ООО «Символ» (арендатор, ответчик) был заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель  обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения в виде части подвала жилого дома, расположенные по адресу: г.Бийск, ул.Васильева, 30, а арендатор  обязался принять имущество в аренду и уплачивать арендодателю арендную плату в размере и сроки, установленные договором.
 
    Срок аренды определен с 23.01.2008 по 31.12.2008.
 
    Пунктом 4.1. договора предусмотрено начисление пени за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, начиная со следующего дня за установленным сроком оплаты.
 
    Договор имеет одновременно силу акта приема-передачи. Имущество считается переданным с 23.01.2008.
 
    Дополнительным соглашением от 01.07.2008 сторонами была изменена площадь передаваемых в аренду помещений (398,6 кв.м.). Срок аренды установлен с 01.07.2008 по 31.12.2008.
 
    В связи с тем, что арендатор, по мнению истца, ненадлежащим образом исполнял обязательства по оплате арендных платежей, истец обратился в суд с настоящим иском.
 
    Суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
 
    На основании статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Применительно к статье 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
 
    В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
 
    Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
 
    Из положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ следует, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.       
 
    Как следует из материалов дела право собственности на нежилое помещение в жилом доме по ул.Васильева, д.30, Н-5, общей площадью 398,6 кв.м, за муниципальным образованием г.Бийск было зарегистрировано 28.02.2008 на основании Постановления ВС РФ от 27.12.1991 № 3020-1 (свидетельство о государственной регистрации права серии № 22АБ 219664).
 
    Нежилые помещения, указанной выше площади, были переданы истцом в аренду ответчику согласно договору от 26.06.2008 (с учетом дополнительного соглашения к нему от 01.07.2008).
 
    Как следует из материалов дела, не оспаривалось и не отрицалось сторонами, арендные платежи произведены по февраль 2010 включительно.
 
    06.04.2010 на эту же площадь между ООО «Торгинвест» и ответчиком по настоящему делу был заключен самостоятельный договор аренды. В указанном договоре было отмечено, что передаваемые в аренду помещения площадью 398 кв.м являются частью нежилого помещения, расположенного по адресу г.Бийск, ул.Васильева, 30, Н-1, общей площадью 942 кв.м.
 
    В ходе судебного разбирательства было установлено, что подвальные помещения по указанному выше адресу, в том числе и спорные помещения, собственником имущества (истцом) были переданы в хозяйственное ведение МУП «Жилищно-эксплуатационный трест № 2».
 
    Данное обстоятельство было предметом исследования при рассмотрении арбитражным судом дел № А03-4927/07-41, № А03-14504/2011, № А03-8582/2011.
 
    Так, решением по делу № А03-4927/07-41 от 31.08.2007 были признаны недействительными сделки по изъятию имущества из хозяйственного ведения МУП г.Бийска «Жилищно-эксплуатационный трест № 2», признано право хозяйственного ведения на имущество, ранее переданное МУП в хозяйственное ведение. Данное решение вступило в законную силу 06.12.2007.
 
    Решением по делу № А03-14504/2011 Муниципальному учреждению «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» было отказано в удовлетворении иска о признании отсутствующим права хозяйственного ведения за МУП «Жилищно-эксплуатационный трест № 2» на подвальное помещение в доме по ул.Васильева, 30 в г.Бийске, признании недействительными аукциона по продаже помещения подвала общей площадью 942,9 кв.м., а также  договоров: № 13 от 01.03.2010, заключенного между МУП «Жилищно-эксплуатационный трест № 2» и ООО «Химарм», и б/н от 30.03.2010, заключенного между ООО «Химарм» и ООО «Торгинвест». Решение вступило в законную силу 04.05.2012.
 
    Вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу № А03-8582/2011 установлено следующее.
 
    13.07.09 на нежилое помещение – часть подвала жилого дома площадью 942,9 кв.м. по адресу: г. Бийск, ул. Васильева, 30, было зарегистрировано  право хозяйственного ведения за МУП «Жилищно-эксплуатационный трест № 2». Право зарегистрировано на основании решения суда от 31.08.07.
 
    18.03.10 на нежилое помещение – часть подвала жилого дома площадью 942,9 кв.м. по адресу: г. Бийск, ул. Васильева, 30, было зарегистрировано  право собственности за ООО «Химарм». Право зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 01.03.10. При этом с 18.03.10 прекратилось как право хозяйственного ведения муниципального предприятия, так и право муниципальной собственности на проданное нежилое помещение.
 
    06.04.10 на нежилое помещение – часть подвала жилого дома площадью 942,9 кв.м. по адресу: г. Бийск, ул. Васильева, 30, было зарегистрировано  право собственности за ООО «Торгинвест». Право зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 30.03.10.
 
    По договору купли-продажи от 09.08.10 ООО «Торгинвест» продало часть помещений площадью 67,8 кв.м. Волковой Л.Г. В результате в собственности ООО «Торгинвест» осталось помещение площадью 875,1 кв.м.
 
    30.12.10 на нежилое помещение площадью 875,1 кв.м. (подвал) по адресу: г. Бийск, ул. Васильева, 30, было зарегистрировано право собственности за ООО «Торгинвест».
 
    При рассмотрении указанного дела судом принято во внимание, что принадлежащий ООО «Торгинвест» титул на спорное помещение опирается на ряд сделок купли-продажи от МУП «Жилищно-эксплуатационный трест № 2» к ООО «Химарм» и затем к ООО «Торгинвест», на основании которых осуществлялась государственная регистрация перехода права собственности.
 
    В решении по делу № А03-8582/2011 отмечено, что в ходе рассмотрения дела муниципальное учреждение «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» право собственности ООО «Торгинвест» и основания его возникновения не оспаривало. 
 
    При рассмотрении дела № А03-14504/2011 арифметическим путем было установлено, что всего в муниципальной собственности находилось 1048,6 кв.м., в том числе 435 кв.м., 398,6 кв.м. и  215 кв.м.
 
    Вместе с тем, как следует из письма от 19.10.2011 ФГУП «Ростехнивентаризации» (Бийский городской участок) общая площадь подвала по состоянию на 20.09.2007 составляет 1020,6 кв.м., состоит из трех помещений, два из которых, Н-4 и Н-5 (435 и 398,6 кв.м.) являются муниципальной собственностью, оставшиеся помещения составляют площадь 187,0 кв.м.
 
    Вступившим в законную силу решением установлено, что на 942,9 кв.м., из 1020,6 кв.м. общей площади подвала, 13.07.2009 зарегистрировано право хозяйственного ведения МУП г.Бийска «Жилищно-эксплуатационный трест № 2», а в дальнейшем и право собственности ООО «Химарм», а затем ООО «Торгинвест» (дело № А03-8582/2011).
 
    Таким образом, на один и тот же объект недвижимости, расположенного по адресу ул.Васильева, 30 в г.Бийске, право собственности одновременно зарегистрировано за разными лицами – муниципальным образованием г.Бийск и ООО «Торгинвест».
 
    В отношении 215 кв.м. решением по делу № А03-8582/2011 установлено отсутствующим право муниципальной собственности. Судом было отмечено, что помещения указанной площади являются частью нежилого помещения площадью 875,1 кв.м., принадлежащего ООО «Торгинвест».
 
    Этим же решением было признано прекращенным право муниципальной собственности на 942,9 кв.м. нежилых помещений подвала по указанному адресу с 18.03.2010 (дата регистрации права собственности на помещения ООО «Хамарм»).
 
    Кроме того, суд апелляционной инстанции по делу № А03-14504/2011 сделал вывод о том, что свидетельства о государственной регистрации права муниципальной собственности серии 22ВД №310965 от 29.07.2003, серии 22АБ №219664 от 28.02.2008, № 219663 от 28.02.2008 на нежилые помещения в жилом доме по ул. Васильева, д. 30 в г. Бийске, общей площадью 1048,6 кв.м., не подтверждают законного титула собственника – муниципального образования, на спорные объекты недвижимости.
 
    В настоящее время право собственности на нежилые помещения в подвале по ул.Васильева, 30 зарегистрированы за ООО «Раздолье».
 
    Сравнительный анализ технических паспортов на спорные помещения свидетельствует о том, что в аренду ООО «Символ» были переданы нежилые помещения, которые в настоящее время принадлежат на праве собственности ООО «Раздолье», а до этого  - ООО «Торгинвест», ООО «Химарм» и  на праве хозяйственного ведения МУП г.Бийска «Жилищно-эксплуатационный трест № 2».
 
    Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 5 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в  соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.
 
    В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.
 
    Поскольку в федеральном законе, в частности статье 295ГК РФ, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия.
 
    В силу статьи 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
 
    Как разъяснено в пунктах 23, 24 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при переходе права собственности или иного вещного права на арендованное имущество прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды, происходит перемена стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор, прежний собственник утрачивает право требования к лицам, владеющим и пользующимся помещением.
 
    С учетом вышеизложенных обстоятельств, истец не является стороной по договору аренды с Обществом «Символ», оснований считать, что между истцом и ответчиком продолжает действовать договор аренды  от 26.06.2008, не имеется.
 
    Как следует из представленного истцом расчета, он требует взыскания с ответчика задолженности за период, начиная с марта 2010 по ноябрь 2012, т.е. за тот период, когда у него отсутствовало право требования задолженности по договору аренды, заключенному между ним и ответчиком, во-первых, в связи с нахождением спорных помещений на праве хозяйственного ведения у МУП, во-вторых, с переходом права собственности на них к другим собственникам.
 
    Таким образом, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежат.
 
    Помимо взыскания задолженности по арендной плате истец просит взыскать с ответчика договорную неустойку за период с 08.02.2008 по 30.11.2012 в сумме 236 028 руб. 46 коп.
 
    Суд также не находит оснований для удовлетворения этого требования и считает необходимым отметить следующее.
 
    Договор аренды между истцом и ответчиком заключен 26.06.2008. По условиям договора срок аренды установлен с 23.01.2008. Имущество в аренду также считается переданным с этого момента.
 
    Вместе с тем, как следует из разъяснений, изложенных в пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.
 
    В силу положений статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. При этом, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
 
    Соглашение в договоре аренды об установлении срока аренды с 23.01.2008, свидетельствует лишь о согласии оплатить фактическое использование арендуемого помещения за период до заключения договора на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора. Оснований признавать, что ответчиком были нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, не имеется, в силу чего на сумму арендных платежей за период фактического пользования нежилым помещением не может быть начислена договорная неустойка.
 
    Кроме того, как следует из расчета истца, неустойка начислена вплоть до 30.11.2012, то есть за тот период,  когда у истца отсутствовало право требования арендной платы. Для начисления неустойки за этот период правовых оснований также не имеется.
 
    Принимая во внимание вышеизложенное, суд пришел к выводу о том, что исковые требования  заявлены необоснованно и не подлежат удовлетворению.       
 
    Расходы по уплате государственной пошлины согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежат отнесению на истца, однако, учитывая, что Комитет освобожден от ее уплаты, взыскание госпошлины не производится.
 
    Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
    Р Е Ш И Л :  
 
 
    В удовлетворении иска отказать.
 
    Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в Седьмой арбитражный апелляционный суд,  г. Томск, в течение месяца со дня принятия решения, либо в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
 
    Судья                                                                                                      Н.Д.Лежнева