Решение от 18 декабря 2012 года №А03-10774/2012

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ
656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 61-92-78, факс: 61-92-93
 
http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: info@altai-krai.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
 
Решение
 
    г. Барнаул                                                                                         Дело № А03-10774/2012 18 декабря 2012 года                                                                                       
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 13 декабря 2012 года. Полный текст решения изготовлен 18 декабря 2012 года.
 
 
    Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Прохорова В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Кириной Н.Н., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
    открытого акционерного общества «Быт-Сервис» (ОГРН 1062224068983, ИНН 2224106617), г. Барнаул
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «Банно-прачечный комплекс» (ОГРН 1092224004597, ИНН 2224135135), г. Барнаул
 
    о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 22/10 от 27.04.2010, обязании освободить и передать истцу нежилое помещение,
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца – представитель Самарских З.С. по доверенности от 01.11.2012,
 
    от ответчика – представитель Матвеева Н.С. по доверенности от 01.08.2012,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    Открытое акционерное общество «Быт-Сервис» обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Банно-прачечный комплекс» о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 22/10 от 27.04.2010 и обязании освободить и передать истцу нежилое помещение здания бани с пристроями, общей площадью 596,1 кв.м., одноэтажное здание литер А А1 А2, кадастровый номер объекта 22:63:000000:0000:630/460/А+:+++ +/++, расположенное по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Привокзальная, д. 19а.
 
    Исковые требования обоснованы статьями 8, 307, 309 – 310, 314, 452, 606, 614 – 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы нарушением ответчиком обязательств по договору аренды недвижимого имущества № 22/10 от 27.04.2010.
 
    Ответчик предоставил отзыв на исковое заявление в котором возражает против удовлетворения исковых требований ссылаясь на отсутствие задолженности, в связи с заключением агентского договора № Б1-02/10 от 30.04.2010 и соглашений о возмещении затрат № Б-01/10 и Б-02/10 от 30.04.2010, в рамках которых сторонами осуществлялись зачеты, несоблюдение истцом претензионного порядка разрешения спора по причине возврата истцу конверта, содержащего претензионное письмо за истечением срока хранения и указанием в письме бывшего директора ответчика.
 
    В судебном заседании истец поддержал заявленные требования по основаниям указанным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что в претензии, содержащей предложение о расторжении договора, на дату ее направления у ответчика перед истцом имелась задолженность по арендным платежам за период с 31.10.2011 по 05.04.2011. Ближайшие частичные оплаты ответчик начал осуществлять с 17.04.2011. На 11.12.2012 задолженность ответчика перед истцом составляет 532 006 руб. 09 коп. Соглашения о возмещении затрат № Б-01/10 и Б-02/10 от 30.04.2010 прекратили действии 30.03.2011 в соответствии с пунктами 7.2, в связи с чем, не могут являться основаниями для осуществления зачетов взаимных требований. Какие-либо взаимозачеты сторонами не осуществлялись.
 
    В судебном заседании ответчик поддержал возражения отраженные в отзыве на исковое заявление. Дополнительно пояснил, что считает соглашения о возмещении затрат № Б-01/10 и Б-02/10 от 30.04.2010 действующими и у ответчика отсутствует задолженность перед истцом. Подтвердил факт его привлечения к административной ответственности Управлением Роспотребнадзора по Алтайскому краю за нарушение санитарно-гигиенических требований и вступления в законную силу акта административного органа. Полагает, что данные нарушения являются незначительными.
 
    Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.
 
    Гражданские правоотношения между истцом (арендодатель) и ответчиком арендатор возникли из договора аренды недвижимого имущества № 22/10, заключенного сторонами от 27.04.2010, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование на возмездной основе здание бани с пристроями литер А А1 А2, общей площадью 596,1кв.м., кадастровый номер объекта 22:63:000000:0000:630/460/А+:++++/++, расположенное по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Привокзальная, д. 19а (далее – договор аренды).
 
    Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 25.05.2010, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.05.2012 и не оспаривается сторонами.
 
    В силу пункта 2.4.2 договора аренды арендатор обязан содержать имущество в исправном техническом и эксплуатационном состоянии, не допускать нарушения санитарно-гигиенических, противопожарных, экологических требований.
 
    Согласно пункту 3.1 договора аренды размер арендной платы за пользование имуществом, за первый и второй календарный месяц аренды составляет 10 000 руб. в месяц, в том числе НДС (18%) – 1 525 руб. 42 коп. В последующие месяцы размер арендной платы составляет 47 000 руб. в месяц, в том числе НДС (18%) – 7 169 руб. 50коп.
 
    Арендная плата не включает эксплуатационные и коммунальные услуги (п. 3.3 договора аренды).
 
    Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно в полном объеме не позднее 5 числа месяца, следующего за расчетным месяцем.
 
    В соответствии с пунктом 8.1 договора аренды в случае возникновения споров по договору стороны разрешают их путем переговоров и предъявления претензий. Обращению в суд должно предшествовать обязательное предъявление претензии другой стороне договора. Срок рассмотрения претензии – 30 (тридцать) дней со дня ее получения.
 
    30 апреля 2010 г. между истцом (агент) и ответчиком (принципал) заключен агентский договор № Б1-02/10, в соответствии с условиями которого, агент обязался совершить от своего имени, но за счет и за агентское вознаграждение принципала юридические и иные действия в соответствии с соглашениями о возмещении затрат №Б-01/10 и Б-02/10 от 30.04.2010, быть представителем в администрации г. Барнаула в решении вопросов возмещения в соответствии с постановлениями № 4379 от 23.12.2008 и № 2281 от 06.08.2008 (далее – агентский договор).
 
    В силу положений пункта 3.1 агентского договора вознаграждение агента составляет 1% от размера возмещения причитающегося принципалу.
 
    Соглашением от 30.04.2010 стороны согласовали проведение ежемесячных зачетов взаимной задолженности по соглашениям о возмещении затрат № Б-01/10 и Б-02/10 от 30.04.2010.
 
    Пунктами 3.1 соглашений о возмещении затрат № Б-01/10 и Б-02/10 от 30.04.2010 предусмотрено, что до 8 числа месяца, следующего за отчетным, ответчик направляет в адрес истца документы для осуществления возмещения за отчетный месяц.
 
    Истец производит анализ и проверку документов, направляет документы в уполномоченный муниципальный орган, а в течение 2 банковских дней, с момента поступления на расчетный счет возмещения, перечисляет ответчику размер подтвержденного истцом суммы возмещения (п. 3.2 и 3.3 соглашений).
 
    В соответствии с пунктами 7.2 соглашений о возмещении затрат № Б-01/10 и Б-02/10 от 30.04.2010 соглашения действуют до 30.03.2011.
 
    В связи с нарушением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей за период с 31.10.2011 по 05.04.2012, истец 05.04.2012 направлял в адрес ответчика претензию с требованием о погашении задолженности в сумме 589 383 руб. 34 коп. и расторжении договора аренды.
 
    17 апреля 2012 г. ответчик осуществил частичную оплату задолженности, однако в полном объеме задолженность не погасил. Требование истца о расторжении договора аренды оставил без удовлетворения.
 
    Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы и не удовлетворение требования о расторжении договора аренды послужило основанием для предъявления настоящего иска.
 
    В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
 
    Давая оценку отношениям сторон, суд считает, что между сторонами возникли обязательственные отношения, регулируемые положениями параграфов 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    В силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а так же более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
 
    Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    Частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что  требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
 
    В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
 
    Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате арендных платежей за период с 31.10.2011 по 05.04.2012 и наличие задолженности перед истцом подтверждается договором аренды, доводами и расчетами истца, содержащимися в материалах дела, а так же отсутствием первичных документов, подтверждающих фактическое исполнение обязанности по оплате арендных платежей.
 
    В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий  совершения или несовершения ими процессуальных действий.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
 
    Суд относится критически к позиции ответчика относительно осуществления сторонами зачета взаимных требований и действия соглашений о возмещении затрат №Б-01/10 и Б-02/10 от 30.04.2010 после 30.03.2011 в связи с отсутствием доказательств продления срока их действия, а так же фактического осуществления сторонами зачета и доказательств передачи истцу документов в соответствии с пунктами 3.1 данных соглашений.
 
    Суд так же считает соблюденным истцом претензионный порядок разрешения споров, предусмотренный части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.к. истцом предприняты разумные и достаточные меры по направлению претензии, а возврат почтовой корреспонденции направленной с описью о вложении по юридическому адресу ответчика, одновременно отраженного в договоре аренды, вызванный уклонением ответчиком от ее получения, равно как и указание в претензии прежнего директора ответчика не может являться основанием для наступления у истца неблагоприятных последствий.
 
    Аналогичная правовая позиция выражена в частности в Постановлениях Федеральных Арбитражных Судов Северо-Западного округа от 16.04.2009 по делу №А56-31704/2008 и Московского округа от 10.02.2011 по делу № А40-48974/10-23-406.
 
    Суд не усматривает оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды в связи с нарушением условий пункта 2.4.2 договора аренды в связи с тем, что данные обстоятельства небыли положены в основу предложения о расторжении договора, направленного в адрес ответчика 05.04.2012.
 
    При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что исковые требования  заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению в полном объеме.
 
    Вопросы распределения судебных расходов, разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу (ч. 1 ст. 112 АПК РФ).   
 
    Согласно абзацу 1 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
 
    Истцом, при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина в размере 4 000 руб., в связи с чем, она подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в возмещение его расходов.
 
    В то же время, в исковом заявлении истцом заявлено два требования, а соответственно государственная пошлина подлежала уплате в размере 8 000 руб.
 
    Учитывая данное обстоятельство, с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 000руб. 
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
Решил:
    Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества № 22/10 от 27.04.2010, заключенный между открытым акционерным обществом «Быт-Сервис» и обществом с ограниченной ответственностью «Банно-прачечный комплекс».
 
    Обязать общество с ограниченной ответственностью «Банно-прачечный комплекс» освободить нежилое помещение здания бани с пристроями, общей площадью 596,1 кв.м., одноэтажное здание литер А А1 А2, кадастровый номер объекта 22:63:000000:0000:630/460/А+:++++/++, расположенное по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, ул. Привокзальная, д. 19а и передать его  ОАО «Быт-Сервис».
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Банно-прачечный комплекс» в пользу открытого акционерного общества «Быт-Сервис» 4 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Банно-прачечный комплекс» в доход федерального бюджета Российской Федерации 4 000 руб. государственной пошлины.
 
    Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
 
    Судья                                                                                                В.Н. Прохоров