Определение от 08 ноября 2010 года №А03-10208/2009

 
    PAGE  2
 
 
 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ
 
656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 61-92-78, факс: 61-92-93
 
http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: info@altai-krai.arbitr.ru
 
 
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
 
об установлении начальной продажной цены имущества должника
 
 
 
    г. Барнаул
 
 
    Дело № А03 – 10208/2009  
 
 
      08 ноября  2010 года
 
 
    Резолютивная часть определения объявлена  28 октября  2010 года.
 
    Мотивированное определение изготовлено 08 ноября 2010 года
 
 
              Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи В.А. Зверевой, при личном  ведении протокола судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании заявление конкурсного управляющего ООО «Рейтинг» Колесникова М.В. об утверждении начальной продажной цены имущества, являющегося предметом залога,
 
    при участии представителей:
 
       от заявителя –  конкурсный управляющий Колесников М.В., по паспорту,
 
               эксперт -  Абрамова А.И., по паспорту,
 
 
У С Т А Н О В И Л:
 
 
    Определением арбитражного суда Алтайского края от 13.12.2009 года в  отношении общества с ограниченной ответственностью «Рейтинг»,  г. Барнаул Алтайского края, ОГРН 1062222037162, ИНН 2222057347 введена процедура наблюдения сроком  на 6  месяцев.  Временным управляющим  утверждён - Колесников Михаил Владимирович.              
 
    Решением арбитражного суда от 05.05.2010  ООО «Рейтинг», 1062222037162,    ИНН 2222057347, признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.  Конкурсным управляющим утвержден Колесников Михаил Владимирович.
 
                Конкурсный управляющий ООО «Рейтинг» Колесников М.В. обратился в Арбитражный суд Алтайского края с уточнённым в порядке ст. 49 АПК РФ заявлением, в котором просил утвердить начальную продажную цену следующего заложенного имущества, согласованного между залогодателем и залогодержателем: автозаправочной станции общей площадью 12,1 кв.м., расположенной по адресу: Алтайский край, Мамонтовский район, с. Мамонтово (автодорога Барнаул – Кулунда) в размере 4 087 000 руб.; автозаправочной станции общей площадью 33,3 кв.м., расположенной по адресу: Алтайский край, Залесовский район, (автодорога Мартыново – Тогул – Залесово) в размере 4 917 000 руб.; здание операторной и навеса автозаправочной станции на 250 заправок в сутки, общей площадью 21,2 кв.м., расположенной по адресу: Алтайский край, Поспелихинский район, с. Поспелиха, ул. Объездная, 8, в размере 6 176 000 руб.; здание АЗС (в комплексе), общей площадью 94,6 кв.м., расположенной по адресу: Алтайский край, Шипуновский район, с. Белоглазово (автодорога Шипуново – Белоглазово) в размере 4 537 000 руб., сооружение АЗС, общей площадью 63,3 кв.м., расположенное по адресу: Алтайский край, Усть – калманский район, с. Усть – Калманка, (трасса Усть – Калманка – Алейск 4-й километр) в размере 6 368 000 руб.  
 
                В порядке ст. 55 АПК РФ в ходе судебного разбирательства в качестве эксперта  допрошена Абрамова А.И., которой разъяснены положения ст. 307, 308 УК РФ.
 
 
 
             По заключению отчетов об оценке ООО «Век А оценка» от 30.07.2010 эксперт пояснила, что в процессе экспертизы использовались затратный и сравнительный подходы, в отчетах об оценке ООО «Центр независимой оценки «Партнер» для экспертизы учитывалась рыночная цена продаж в г. Барнауле, а в отчетах об оценке ООО «Век А оценка» учитывалась рыночная цена продаж в с. Белоглазово, с. Мамонтово, с. Мартыново, с. Усть-Калманка, с. Поспелиха, где цена ниже на 20-30%, кроме того, с 2009 года ситуация на рынке значительно изменилась. На вопросы суда эксперт пояснила, что расхождения между залоговой и согласованной стоимостью имущества образовались по затратному  подходу,  для сравнения стоимости имущества представила журналы «Недвижимость Алтай» № 42 (285) от 25.10.2010 года,  «Новый адрес» № 34 (166) от 25.10.2010г., согласно которым рыночная цена на АЗС трасса Барнаул – Рубцовск составляет 2 000 000 рублей,  АЗС в              г. Барнауле –2 500 000-  5 000 000 рублей.  В настоящее время в Алтайском крае  только продажа земли под индивидуальную жилищную застройку составляет  до 100 000 рублей  за 1 сотку, а согласно сведениям ООО «Центр независимой оценки «Партнёр» цена на земельный участок – 141 000 рублей, Чистые пруды – 40 000 рублей. Согласно представленному в материалы дела журналу «Новый адрес» № 34 (166) от 25.10.2010г.  (лист 71)  стоимость земельного участка в г. Барнауле определяется в размере  25 000 руб. за сотку.
 
              Кредитор в судебное заседание не явился, отзыв относительно заявленных требований не представил, в связи с чем, суд в порядке ст. 156 АПК РФ считает возможным провести судебное заседание в его отсутствие.
 
              Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    Определением арбитражного суда от 22.04.2010г.  в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Рейтинг», г. Барнаул, включено требование открытого акционерного общества «Промсвязьбанк» в лице Алтайского филиала Банка,             г. Барнаул, в следующем составе и размере: 48 774 576 руб. задолженности в 3 (третью) очередь, как обязательства, обеспеченные залогом имущества должника; 3 733 727,94 руб. задолженности в 3 (третью) очередь.  
 
              В соответствии с п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58                      «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением  требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» реализация  предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется  под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах  всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении  о порядке и условиях продажи заложенного имущества.  
 
              Согласно ч. 4 ст. 138 Федерального Закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 года                      "О несостоятельности (банкротстве)" начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
 
    В соответствии с ч.2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
 
              Согласно ч. 10 ст. 28.1 Закона РФ «О залоге» начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке или в соответствии с договором о залоге (соглашением об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке) в остальных случаях.
 
 
                Как следует из материалов дела, в обеспечение исполнения обязательств по кредитным договорам № 73-20026/0008 от 22.04.2008г., № 73-20026/0003 от 25.12.2007г.,     № 276 от 17.10.2007 были заключены следующие договоры: договор об ипотеке здания АЗС от 25.12.2007, расположенной по адресу: Алтайский край, с. Мамонотово, в соответствии с которым залоговая стоимость имущества составляет 7 154 000 руб., а стоимость по соглашению между залогодателем и залогодержателем составляет 4 087 000 руб.; договор об ипотеке от 17.10.2007 здания АЗС, расположенной по адресу: Алтайский край, Шипуновский район, с. Белоглазово, залоговая стоимость которого составляет 14 800 000 руб., согласованная стоимость – 4 537 000 руб., договор об ипотеке от 17.10.2007 сооружения АЗС, расположенной по адресу: Алтайский край, Залесовский район, автодорога Мартыново-Тогул-Залесово 151 км., залоговой стоимостью 10 240 000 руб., согласованной стоимостью – 4 917 000 руб.; договор об ипотеке от 25.12.2007 сооружения АЗС, расположенной по адресу: Алтайский край, Усть-Калманский район, с. Усть-Калманка, залоговой стоимостью 6 900 000 руб., согласованной стоимостью 6 368 000 руб.; договор об ипотеке от 22.04.2008 здания операторной и навеса АЗС на 250 заправок в сутки, расположенной по адресу: Алтайский край, Поспелихинский район, с. Поспелиха, ул. Объездная,8, залоговой стоимостью – 9 334 576 руб., согласованной стоимостью – 6 176 000 руб.   
 
              10августа 2010 года между залогодателем ООО «Рейтинг» в лице арбитражного управляющего Колесникова М.В. и залогодержателем ОАО «Промсвязьбанк» в лице Управляющего Алтайским филиалом Кучендаевой Л.Е. было подписано соглашение об определении начальной продажной цены имущества, заложенного по договору об ипотеке.  
 
              Начальная продажная стоимость каждого объекта движимого имущества, являющегося предметом залога определена на основании проведённых ООО «Век А оценка» отчётов № 141-07-2010, № 142-07-2010, № 139-07-2010, № 138-07-2010, № 143-07-2010,              № 140-07-2010.  
 
             При исследовании представленных в материалы дела отчётов об оценке  ООО «Центр независимой оценки «Партнёр» и ООО «Век А оценка» судом установлена разница между залоговой стоимостью  имущества согласно договоров ипотеки и согласованной   стоимостью имущества между залогодателем и залогодержателем, а также применение различных методик,  подходов к определению стоимости спорного имущества с учётом рыночной цены продаж в г. Барнауле и по месту расположения зданий АЗС  в Мамонтовском, Залесовском,  Поспелихинском, Шипуновском и Усть – Калманском районах Алтайского края.     
 
             При определении рыночной стоимости спорного имущества, являющегося предметом залога согласно проведённого ООО «Век А оценка» отчёту об оценке № 140-07-2010 от 30.07.2010 использовался затратный подход.
 
             При определении рыночной цены стоимости спорного имущества, являющегося предметом залога согласно проведённого ООО «Центр независимой оценки «Партнёр» использовался сравнительный подход, путём применения метода прямого сравнительного анализа продаж по аналогии в г. Барнауле. Данный метод включает сбор данных на рынке продаж  и предложений  по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым.
 
             Для анализа рыночной цены продажи имущества суд использовал  показания эксперта Абрамовой А.И., данные  журналов  «Недвижимость Алтай» № 42 (285) от 25.10.2010 года, «Новый адрес» № 34 (166) от 25.10.2010г., согласно которым стоимость аналогичного объекта – здание АЗС «Роснефтепродукт» по ул. Кулагина в г. Барнауле составляет 5 000 000 рублей, земельный участок в с. Озерки Тальменского района Алтайского края площадью 50 соток составляет 550 тыс. руб.  
 
             Таким образом, с учётом мнения заявителя и пояснений эксперта, а также, проанализировав методики расчётов, применяемых при оценке имущества и реальную рыночную стоимость имущества на территории г. Барнаула и Алтайского края в настоящее время, суд считает возможным при определении начальной продажной цены  имущества   должника   руководствоваться   данными  отчетов   об  оценке  имущества,           проведённых ООО «Век А оценка» № 141-07-2010, № 142-07-2010,                    №  139-07-2010,          № 138-07-2010, № 143-07-2010,  № 140-07-2010 и соглашением между залогодержателем и должником.   
 
              Руководствуясь статьей 138 Федерального Закона  РФ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 156, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса РФ,  арбитражный суд,
 
 
О П Р Е Д Е Л И Л:
 
 
              Установить начальную продажную цену заложенного имущества должника -  ООО «Рейтинг» перед ОАО «Промсвязьбанк» согласованную между залогодателем и залогодержателем:
 
               - автозаправочной станции общей площадью 12,1 кв.м., расположенной по адресу: Алтайский край, Мамонтовский район, с. Мамонтово (автодорога Барнаул – Кулунда) в размере 4 087 000 руб.;
 
               - автозаправочной станции общей площадью 33,3 кв.м., расположенной по адресу: Алтайский край, Залесовский район, (автодорога Мартыново – Тогул – Залесово) в размере 4 917 000 руб.;
 
               - здание операторной и навеса автозаправочной станции на 250 заправок в сутки, общей площадью 21,2 кв.м., расположенной по адресу: Алтайский край, Поспелихинский район, с. Поспелиха, ул. Объездная, 8, в размере 6 176 000 руб.;
 
               - здание АЗС (в комплексе), общей площадью 94,6 кв.м., расположенной по адресу: Алтайский край, Шипуновский район, с. Белоглазово (автодорога Шипуново – Белоглазово) в размере 4 537 000 руб.,
 
               - сооружение АЗС, общей площадью 63,3 кв.м., расположенное по адресу: Алтайский край, Усть – калманский район, с. Усть – Калманка, (трасса Усть – Калманка – Алейск 4-й километр) в размере 6 368 000 руб.  
 
              Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение десяти дней со дня его вынесения.
 
 
 
    Судья                                                                                                                   В.А. Зверева