Определение от 08 ноября 2010 года №А03-10208/2009

 
    PAGE  2
 
 
 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ
 
656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 61-92-78, факс: 61-92-93
 
http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: info@altai-krai.arbitr.ru
 
 
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
 
об установлении начальной продажной цены имущества должника
 
 
 
    г. Барнаул
 
 
    Дело № А03 – 10208/2009  
 
 
      08 ноября  2010 года
 
 
    Резолютивная часть определения объявлена  28 октября  2010 года.
 
    Мотивированное определение изготовлено 08 ноября 2010 года
 
 
              Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи В.А. Зверевой, при личном  ведении протокола судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании заявление конкурсного управляющего ООО «Рейтинг» Колесникова М.В. об утверждении начальной продажной цены имущества, являющегося предметом залога,
 
    при участии представителей:
 
       от заявителя –  конкурсный управляющий Колесников М.В., по паспорту,
 
               эксперт -  Абрамова А.И., по паспорту,
 
 
 
У С Т А Н О В И Л:
 
 
    Определением арбитражного суда Алтайского края от 13.12.2009 года в  отношении общества с ограниченной ответственностью «Рейтинг»,  г. Барнаул Алтайского края, ОГРН 1062222037162, ИНН 2222057347 введена процедура наблюдения сроком  на 6  месяцев.  Временным управляющим  утверждён - Колесников Михаил Владимирович.              
 
    Решением арбитражного суда от 05.05.2010  ООО «Рейтинг», 1062222037162,    ИНН 2222057347, признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.  Конкурсным управляющим утвержден Колесников Михаил Владимирович.
 
       Конкурсный управляющий ООО «Рейтинг» Колесников М.В. обратился в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением, в котором просит утвердить начальную продажную цену имущества, являющегося предметом залога.В качестве правового обоснования указаны ст. 138, 139,  ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)", ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
 
               Определением арбитражного суда от 08.09.2010г. заявление принято к производству и назначено судебное заседание по рассмотрению его обоснованности на 05 октября 2010 года.   
 
               В связи с необходимостью представления сторонами дополнительных доказательств по делу, определением арбитражного суда от 07.10.2010 судебное заседание отложено на 28.10.2010 года.
 
               В ходе судебного разбирательства  заявитель в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил заявленные требования, просит утвердить начальную продажную цену автозаправочной станции расположенной по адресу: Алтайский край, Усть - Калманский район,                               с. Михайловка, согласованную между залогодателем и залогодержателем в размере                      2 279 000 руб. По вопросу о разнице в залоговой и согласованной стоимости имущества представитель заявителя не смог дать пояснений.
 
               В порядке ст. 55 АПК РФ в судебном заседании 07.10.2010  в качестве эксперта  допрошена Абрамова А.И., которой разъяснены положения ст. 307, 308 УК РФ.
 
 
 
               По заключению отчета об оценке ООО «Век А оценка» от 30.07.2010 эксперт пояснила, что стоимость  АЗС  в  с. Михайловка   гораздо   меньше   стоимости   АЗС   в              г. Барнауле, АЗС построена не хозяйственным способом, а является сооружением контейнерного типа, в процессе экспертизы использовались затратный и сравнительный подходы, в г. Барнауле цена продажи АЗС варьируется от 2 до 5 млн. руб., кроме того, осуществлялась оценка недвижимого имущества, а не бизнеса в целом.
 
               В настоящем судебном заседании заявитель настаивал на удовлетворении заявленных требований согласно обстоятельствам, изложенным в заявлении и уточнении к нему, а также ссылался на представленные в материалы дела документы.  Пояснил, что согласно договору ипотеки № 31-АП/09 от 16.01.2009г. залоговая стоимость сооружения автозаправочной станции согласно отчёту об оценке  № 2-01 от 16.01.2009г. ООО «Центр независимой оценки «Партнёр»  составляет   22 470 000 рублей,  залоговая стоимость земельного участка на 36+400 км. автодороги Новокалманка – Огни - Михайловка составляет 2 130 000 руб., общая   залоговая стоимость предмета ипотеки – 24 600 000 руб.
 
              По ходатайству конкурсного управляющего, в порядке ст. 55 АПК РФ  в качестве эксперта  допрошена Абрамова А.И., которой разъяснены положения ст. 307, 308 УК РФ.
 
              На вопросы суда эксперт пояснила, что в настоящее время строительство не ведётся, в 2008 году строительство объекта стоило значительно дороже, при оценке использовалась методика Санкт – Петербургского университета. Представила в материалы дела журнал «Недвижимость Алтай» № 42 (285) от 25.10.2010 года, согласно которому (лист 107) цена на АЗС трасса Барнаул – Рубцовск составляет 2 000 000 рублей,  АЗС в г. Барнауле – 2 500 000-  5 000 000 рублей.  Пояснила, что проверить информацию по стоимости спорного объекта в 2008 году не представляется возможным в связи с её отсутствием. В настоящее время в Алтайском крае  только продажа земли под индивидуальную жилищную застройку составляет  до 100 000 рублей за 1 кв.м., за 1 сотку около 10 000 рублей, а согласно сведениям ООО «Центр независимой оценки «Партнёр» цена на земельный участок – 141 000 рублей, Чистые пруды – 40 000 рублей. Согласно представленному в материалы дела журналу «Новый адрес» № 34 (166) от 25.10.2010г.  (лист 71)  стоимость земельного участка в г. Барнауле определяется в размере  от 25 000 руб. за сотку.
 
              В судебном заседании объявлялся перерыв, после которого заявитель представил в материалы дела решения единственного акционера ЗАО «Производственно – экономическая ассоциация «АСПЭК» от 05.05.2009г., от 11.05.2010г. в подтверждение полномочий Бузилова В.В. в качестве генерального директора  на подписание соглашения об определении начальной продажной цены от 09.08.2010г., выписку из ЕГРЮЛ от 27.07.2010.
 
              Кредитор в судебное заседание не явился, отзыв относительно заявленных требований не представил, в связи с чем, суд в порядке ст. 156 АПК РФ считает возможным провести судебное заседание в его отсутствие.
 
              Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
 
              Определением арбитражного суда от 14.04.2010г. требования закрытого акционерного общества «Производственно-экономическая ассоциация «АСПЭК», г. Ижевск, включены в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Рейтинг»,                 г. Барнаул, в следующем составе и размере: 14 828 965руб. 91 коп. в составе основного долга,   90 872 руб.  судебных   расходов  по  уплате   государственной  пошлины,   в   третью
 
    очередь  как обеспеченные  заложенным  по  договору  ипотеки  № 31-АП/09  от  16.01.2009г. имуществом: сооружение   автозаправочная станция, расположенная по адресу: Алтайский край, Усть - Калманский район, с. Михайловка,  земельный  участок на  36 + 400 км. автотрассы Новокалманка - Огни  -  Михайловка  с установлением  начальной  продажной   цены  имущества   в  размере 24 600 000 руб., 2 227 017 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13.11.2008 г. по 02.12.2009г. учитываемых отдельно в реестре требований кредиторов и подлежащих удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов.
 
 
               В заявлении конкурсный управляющий просил утвердить начальную продажную цену автозаправочной станции,  расположенной по адресу: Алтайский край, Усть - Калманский район, с. Михайловка, согласованную между залогодателем и залогодержателем в размере 2 279 000 руб.
 
               В соответствии с п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58                      «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением  требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» реализация  предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется  под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах  всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении  о порядке и условиях продажи заложенного имущества.  
 
               Согласно ч. 4 ст. 138 Федерального Закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 года                      "О несостоятельности (банкротстве)" начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
 
    В соответствии с ч.2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
 
              Согласно ч. 10 ст. 28.1 Закона РФ «О залоге» начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке или в соответствии с договором о залоге (соглашением об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке) в остальных случаях.
 
              Как следует из материалов дела 16.01.2009г. между ЗАО «Производственно – экономическая ассоциация «АСПЭК» и ООО «Рейтинг» был заключен договор ипотеки       № 31-АП/09.
 
              В соответствии с п. 1.2. договора, в обеспечение  своевременного возврата основного долга по договору № 388-ГЗ/2008, ООО «Рейтинг» передал ЗАО «Производственно – экономическая ассоциация «АСПЭК» следующее имущество, принадлежащее ему на праве собственности,  на основании  договора купли – продажи от 28.04.2008г.:
 
               - сооружение автозаправочная станция, расположенное по адресу: Алтайский край, Усть – Калманский район, село Михайловка (на 36 + 400 км. автотрассы Новокалманка – Огни – Михайловка) (кадастровый номер 22:54:040401:0029:01:254:002:000014400), общей площадью 21 кв.м. Залоговая стоимость – 22 470 000 рублей.
 
              -  земельный участок на 36 + 400 км. автодороги Новокалманка – Огни – Михайловка. Залоговая стоимость – 2 130 000 рублей.
 
              Общая залоговая стоимость  предмета ипотеки  согласно отчёту  об оценке автозаправочной станции № 2-01  ООО «Центр независимой оценки «Партнёр» от 16.01.2009г.  составляет 24 600 000 рублей (п. 1.3. договора).
 
              09 августа 2010 года между залогодателем ООО «Рейтинг» в лице арбитражного управляющего Колесникова М.В. и залогодержателем ЗАО «АСПЭК» в лице генерального директора Бузилова В.В. было  подписано соглашение об определении начальной продажной цены имущества, заложенного по договору об ипотеке в сумме 2 279 000 рублей.  
 
              Начальная продажная стоимость каждого объекта движимого имущества, являющегося предметом залога определена на основании проведённого ООО «Век А оценка» отчёта № 140-07-2010 от 30.07.2010 года.
 
 
 
 
             При исследовании представленных в материалы дела отчётов об оценке  ООО «Центр независимой оценки «Партнёр» и ООО «Век А оценка» суд установил разницу между залоговой – 24 600 000 руб. и согласованной – 2 279 000 руб.  стоимостью имущества, также применение различных методик,  подходов к определению стоимости спорного имущества с учётом рыночной цены продаж в г. Барнауле и по месту расположения здания АЗС на земельном участке в с. Михайловка Усть – Калманского района Алтайского края.   
 
             При определении рыночной стоимости спорного имущества, являющегося предметом залога согласно проведённого ООО «Век А оценка» отчёту об оценке № 140-07-2010 от 30.07.2010 использовался затратный подход.
 
             При определении рыночной цены стоимости спорного имущества, являющегося предметом залога согласно проведённого ООО «Центр независимой оценки «Партнёр» использовался сравнительный подход, путём применения метода прямого сравнительного анализа продаж по аналогии в г. Барнауле. Данный метод включает сбор данных на рынке продаж  и предложений  по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым.
 
             Для анализа рыночной цены продажи имущества суд использовал  показанаия эксперта Абрамовой А.И., данные  журналов  «Недвижимость Алтай» № 42 (285) от 25.10.2010 года, «Новый адрес» № 34 (166) от 25.10.2010г., согласно которым, стоимость аналогичного объекта – здание АЗС «Роснефтепродукт» по ул. Кулагина в г. Барнауле составляет 5 000 000 рублей, земельный участок в с. Озерки Тальменского района Алтайского края площадью 50 соток составляет 550 тыс. руб.  
 
             Таким образом, с учётом мнения заявителя и пояснений эксперта, а также, проанализировав методики расчётов, применяемых при оценке имущества и реальную рыночную стоимость имущества на территории г. Барнаула и Алтайского края в настоящее время, суд считает возможным при определении начальной продажной цены имущества должника руководствоваться данными отчета об оценке имущества № 140-07-2010 от 30.07.2010г. проведённого ООО «Век А оценка».
 
              Руководствуясь статьей 138 Федерального Закона  РФ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 156, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса РФ,  арбитражный суд,
 
 
О П Р Е Д Е Л И Л:
 
 
    Установить начальную продажную цену заложенного имущества должника -  ООО «Рейтинг» - Автозаправочной станции, расположенной по адресу: Алтайский край, Усть – Калманский район, село Михайловка (на 36 + 400 км автотрассы Новокалманка – Огни – Михайловка), согласованную между залогодателем и залогодержателем в размере 2 279 000 рублей.
 
               Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение десяти дней со дня его вынесения.
 
 
 
    Судья                                                                                                  В.А. Зверева