Определение от 19 августа 2014 года №А02-255/2014

 
Арбитражный суд Республики Алтай
649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс)
 
http://www.my.arbitr.ru/                                  http://www.altai.arbitr.ru/
 
 
Определение
 
об отказе в удовлетворении заявления
 
    город  Горно-Алтайск
 
    19 августа 2014 года                                                                                  Дело № А02-255/2014
 
    Резолютивная часть определения объявлена 15 августа 2014 года.  Определение в полном объеме изготовлено 19 августа 2014 года.
 
    Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Соколовой А.Н, при ведении протокола судебного заседания секретарем Мекечиновой Ч.И., рассмотрев заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Сабрина» (ИНН 0411132282, ОГРН 1070411002925, юридический адрес: 649007, Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, ул. Ленина, 199) Гилева В.М. о признании договора ипотеки  № 35.01-12/119-2з от 29.05.2012; дополнительного соглашения  № 1 от 10.07.2012 между Горно-Алтайским отделением ОАО "Сбербанк России" и Обществом с ограниченной ответственностью "Сабрина" незаключенными,
 
    при участии представителей:
 
    от арбитражного управляющего –Гилева В.М., конкурсного управляющего;
 
    Общества с ограниченной ответственностью «Сабрина»- Печениной О.В., представителя по доверенности от 23.07.2014 сроком на 12 месяцев (в деле);
 
    от открытого акционерного общества «Сбербанк России»- Чурилиной О.Ю., доверенность №01-05-45/374 от 23.09.2013 сроком до 22.08.2015 (в деле);
 
    уполномоченного органа- Тотадзе М.Г., доверенность  №167 от 19.11.2013 (в деле);
 
    иных лиц- не явились, уведомлены
 
установил:
 
    конкурсный  управляющий общества с ограниченной ответственностью «Сабрина» Гилев В.М. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании договора ипотеки  № 35.01-12/119-2з от 29.05.2012, заключенного между Мартиросяном П.М. и Горно-Алтайским отделением ОАО «Сбербанк России» в отношении  части здания главного корпуса, назначение промышленное, общей площадью  366,2 кв.м., расположенного  по адресу: г. Горно-Алтайск, ул. Ленина, 199 и права аренды земельного участка; дополнительного соглашения  № 1 от 10.07.2012 между Горно-Алтайским отделением ОАО "Сбербанк России" и ООО "Сабрина", незаключенными.
 
    В заявлении указано, что в связи с реконструкцией части здания, предмет залога фактически не существует в натуре, следовательно, предмет договора не согласован.
 
    ОАО «Сбербанк» представил отзыв на заявление, где указал, что предмет договора согласован, все существенные положения соблюдены. Доказательств реконструкции не имеется.
 
    УФНС по РА представило письменное мнение по существу спора, где поддержало позицию конкурсного управляющего.
 
    В судебном заседании лица, участвующие в деле, настаивали на своих требованиях и возражениях.
 
    Исследовав материалы дела, изучив доводы, изложенные в заявлении, письменных мнениях, заслушав лиц, участвующих в деле, суд считает, что заявленное требование удовлетворению не подлежит.
 
    Как следует из материалов дела, решением суда от 14.04.2014 ООО «Сабрина» признано несостоятельным (банкротом) как ликвидируемый должник.  Конкурсным управляющим назначен Гилев В.М.
 
    Между банком и обществом "Сабрина" (заемщик) заключен кредитный договор от 29.05.2012 №35.01-12/119, по условиям которого банк обязуется предоставить заемщику кредитную линию с лимитом выдачи 11 500 000 рублей со сроком возврата кредита 26.05.2017 и уплатой процентов за пользование кредитом в размере 14% годовых.
 
    В обеспечение исполнения обязательств заемщика по названному кредитному договору, между банком (залогодержатель) и Мартиросяном П.М. подписан договор залога недвижимости (ипотеки) от 29.05.2012 N 35.1-12/119-2з, согласно которому залогодатель предоставляет залогодержателю в залог часть здания главного корпуса, назначение: промышленное, общая площадь 366,2 кв.м., литер: А, этажность 1, инвентарный номер объекта капитального строительства 84:401:09147:006:20199, расположенный по адресу: Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, ул. Ленина, 199, а также право аренды земельного участка, на котором находится указанное здание, площадью 11558 кв.м., кадастровый номер 04:11:010351:84, категория земель: земли населенных пунктов- для содержания и обслуживания торгово-производственного здания, расположенный по адресу: Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, ул. Ленина, 199, 201.
 
    Управлением Федеральной регистрационной службы по Республики Алтай зарегистрирован указанный договор залога недвижимости (ипотеки).
 
    Права собственности Мартиросян П.М. на здание возникло на основании договора купли-продажи от 10.05.2012, запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее-ЕГРП) внесена 15.05.2012. выдано свидетельство серии 02 АВ №226584 от 15.05.2012г.  право аренды земельного участка у Мартиросян П.М. возникло на основании соглашения от 28.02.2012 о внесении изменений в договор на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности №1986 от 22.06.2010. запись в ЕГРП внесена 15.05.2012.
 
    Дополнительным соглашением №1 от 10.07.2012 к договору ипотеки №35,01-12/119-2з от 29.05.2012 в связи с заменой залогодателя с Мартиросян П.М. на ООО «Сабрина» внесены соответствующие изменения в договор ипотеки.
 
    Замена залогодателя по договору ипотеки произошла на основании договора купли-продажи  здания от Мартиросяна П.М. к ООО «Сабрина» от 07.06.2012г. ООО «Сабрина» выдано свидетельство о праве собственности 15.06.2012 серии 02 АВ №226209, внесена соответствующая запись в ЕГРП.
 
    Право аренды земельного участка у ООО «Сабрина» возникло на основании соглашения от 28.02.2012 о внесении изменений в договор на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности №1986 от 22.06.2010.
 
    Дополнительное соглашение №1 к договору ипотеки от 10.07.2012 является неотъемлемой частью договора  ипотеки №35,01-12/119-2з от 29.05.2012, на что указывается в пункте 8 дополнительного соглашения.
 
    Дополнительным соглашением №2 от 24.04.2013 внесены изменения в части залоговой стоимости предмета залога, изменен график платежей по кредитному договору, срок договора.
 
    Конкурсный управляющий Общества "Сабрина" Гилев В.М., полагая, что договор залога недвижимости (ипотеки) от 29.05.2012 №35.01-12/119-2з и дополнительное соглашение к нему от 10.07.2012 №35.01-12/119-2з  являются незаключенными, поскольку сторонами не согласованы существенные условия названного договора, обратился в Арбитражный суд Республики Алтай с соответствующим заявлением.
 
    Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
 
    В пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон находится заложенное имущество. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.
 
    Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" согласно которых в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
 
    В силу пункта 4 статьи 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 (далее - Закон об ипотеке) обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.
 
    Судом установлено, что в договоре залога недвижимости (ипотеки) от 29.07.2012 №35.01-12/119-2з определены все существенные условия договора (предмет залога, его цена, содержание, объем и срок исполнения обеспечиваемого обязательства, предусмотренного кредитным договором). Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
 
 
    При осуществлении государственной регистрации договора ипотеки характеристики объекта, указанные в договоре, совпадали с данными объекта, содержащимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    Изменения в техническую документацию или государственный реестр прав на недвижимое имущество в части наименования объекта недвижимости, переданного в залог, залогодателем не вносились.
 
    Довод конкурсного управляющего о реконструкции  объекта недвижимости, являющегося предметом ипотеки, до заключения спорного договора об ипотеке, судом отклоняется как необоснованный.
 
    Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    Вместе с тем, конкурсный управляющий, представитель общества в нарушение статьи 65 АПК РФ не представили суду безусловных и убедительных доказательств произведенной реконструкции объекта недвижимости до заключения договора ипотеки.
 
    Ссылка на технические паспорта, разрешение на реконструкцию не может являться безусловным  доказательством произведенной реконструкции.
 
    Суд отмечает, что технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.
 
    Из материалов дела следует, что сведения, внесенные в ЕГРП и описывающие помещение, соответствуют техническим характеристикам объекта, указанным в выписке из реестра объектов капитального строительства №00315 от 17.05.2012.
 
    Судом также установлено, что по условиям договора купли-продажи от 10.05.2012 между Салмановым Садагат Гадир оглы и Мартиросяном П.М. площадь объекта также составляла 366,2 кв.м, та же площадь указана и в договоре купли продажи  между Мартиросяном П.М. и ООО «Сабрина».
 
    Предмет оспариваемого договора описан в соответствии с выпиской из реестра объектов капитального строительства №00315 от 15.05.2012 и соответствует кадастровому паспорту помещения от 05.03.2012, а также данным, внесенным в ЕГРП, сведений о наличии пристроя, перепланировке, реконструкции не имеется. Выписка была предоставлена до заключения оспариваемого договора. Кроме того и отчет №0400/12,03,12/Ц-0027/Ф-3/0027 от 12.03.2012 об определении рыночной стоимости земельного участка и расположенного на нем части здания главного корпуса, являющихся предметом спорного договора, составленного филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Республике Алтай до заключения договора ипотеки, также содержит указание на площадь объекта 366,2 кв.м. и отсутствие сведений о его реконструкции.
 
    Суд отмечает, что до обращения конкурсного управляющего с настоящим заявлением в суд у сторон отсутствовали разногласия относительно объектов, переданных в залог, в связи с чем не имеется оснований считать предмет договора ипотеки несогласованным, а договор - незаключенным.
 
    Понятия строительства и реконструкции даны в пунктах 13 и 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства); реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
 
    Для осуществления реконструкции необходимы разрешение на реконструкцию и акт ввода в эксплуатацию.
 
    Согласно пункту 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. В дальнейшем должна быть произведена регистрация права на реконструированный объект.
 
    Представленное конкурсным управляющим постановление Администрации города Горно-Алтайска от 30.06.2004 №117/92  «О проектировании и реконструкции части здания индивидуальному предпринимателю Салманову С.Г. по ул. Ленина,199 в г. Горно-Алтайске» и акт выбора земельного участка от 24.06.2004 не подтверждают  факт реконструкции объекта недвижимости. Изменение площади спорного объекта не нашло своего отражения в реестре объектов капитального строительства и ЕГРП. Таким образом, безусловных доказательств изменения технического состояния объекта, в том числе реконструкции, не имеется.
 
    При таких обстоятельствах суд, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для признания договора ипотеки и дополнительного соглашения к нему №1  незаключенным.
 
    Руководствуясь статьями 184, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
определил:
 
    отказать в удовлетворении заявления конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Сабрина» (ИНН 0411132282, ОГРН 1070411002925, юридический адрес: 649007, Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, ул. Ленина, 199) Гилева В.М. о признании незаключенными договора ипотеки  № 35.01-12/119-2з от 29.05.2012 и дополнительного соглашения  № 1 от 10.07.2012.
 
    Определение  может быть обжаловано.
 
 
    Судья                                                                                                         Соколова А.Н.