Решение от 07 августа 2014 года №А02-1230/2014

 
Арбитражный суд Республики Алтай
649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс)
 
http://www.my.arbitr.ru/                                  http://www.altai.arbitr.ru/
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    город Горно-Алтайск
 
    07 августа 2014 года.
 
Дело № А02-1230/14
 
    Резолютивная часть оглашена 01 августа 2014 года. Полный текст решения изготовлен  07 августа 2014 года.
 
    Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Черепановой И. В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Аткуновой А.С., рассмотрев в судебном заседании заявление открытого акционерного общества "Карым" (ОГРН 1050400676193, ИНН 0408010830, пер. Сосновый бор, 5, с. Усть-Муны, Майминского р-на) к Майминскому районному отделу судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Алтай (ул. Заводская, 52, с. Майма, Майминский район) о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя Емельяновой Н.П. от 23.05.2014 года о принятии результатов оценки в рамках исполнительного производства № 32032/13/02/04 от 26.09.2013 года,
 
    при участии представителей:
 
    открытого акционерного общества "Карым" - Логунковой Н.И., доверенность от 04.06.2014 года(в деле);
 
    общества с ограниченной ответственностью «Специализированная фирма «РосЭксперТ-Алтай» - Черепановой З.А. по доверенности от 21.07.2014 (в деле);
 
    иные лица, участвующие в деле не явились,
 
установил:
 
    открытое акционерное общество "Карым" (далее - ОАО «Карым») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Майминскому районному  отделу судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Алтай (далее - Майминский РОСП УФССП по РА) о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя Емельяновой Н.П. от 23.05.2014 года о принятии результатов оценки в рамках исполнительного производства № 32032/13/02/04 от 26.09.201 года.
 
    В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявителем уточнены основания заявленных требований, в силу которых заявитель полагает, что принятый постановлением судебного пристава-исполнителя отчет об оценке здания гостиницы и земельного участка, расположенных по пер. Сосновый бор, 5 с. Усть-Муны, Майминского района Республики Алтай не соответствует предъявляемым законодательством об оценочной деятельности требованиям. Определение стоимости произведено с нарушением требований Закона об оценке, Стандартам оценки, что привело к занижению стоимости арестованного имущества, а постановление об утверждении этого Отчета об оценке нарушает интересы ОАО «Карым».
 
    Указанное уточненное заявление принято арбитражным судом к сведению и рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Определением от 23.06.2014 года суд, по ходатайству представителя заявителя, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - общество с ограниченной ответственностью «Специализированная фирма «РосЭксперТ-Алтай» (далее - ООО «Специализированная фирма «РосЭксперТ-Алтай»).
 
    От Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Алтай поступил письменный отзыв, в силу которого с предъявленными требования Управление не согласно в полном объеме, поскольку в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 16.05.2014г. № 27 «О некоторых вопросах применения законодательства об исполнительном производстве» указано, что при рассмотрении споров об оценке имущества арбитражный суд делает вывод о достоверности произведенной оценке независимо от того, как сформировал требование заявитель – оспаривание результатов оценки или постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях существо спора заключается в определении достоверности произведенной оценки, а не постановления, вынесенного судебным приставом-исполнителем.
 
    От третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования -  ООО «Специализированная фирма «РосЭксперТ-Алтай» поступил письменный отзыв согласно которого с требованиями Общество не согласно в полном объеме, указывая, что Отчет об оценке спорного имущества содержит всю необходимую и достоверную информацию, Отчет об оценке № 04-05/1782-14 может быть рекомендован к проведению сделки и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (принят Государственной Думой 29 июля 1998 года № 135-ФЗ), Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" утвержденного приказом МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ № 256 от 20 июля 2007 года; Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" утвержденного приказом МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ № 255 от 20 июля 2007 года; Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" утвержденного приказом МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ № 254 от 20 июля 2007 года.
 
    В судебном заседании представитель ОАО «Карым» поддержал доводы, изложенные в заявлении, уточненном заявлении и письменных пояснениях по основаниям в них изложенным.
 
    Управление Федеральной службы судебных приставов по Республике Алтай и судебный пристав-исполнитель Емельянова Н.П. с требованиями не согласились.
 
    Представитель ООО «Специализированная фирма «РосЭксперТ-Алтай» поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве.
 
    В судебном заседании объявлялся перерыв с 29.07.2014г. до 01.08.2014.
 
    После перерыва представитель ОАО «Карым» поддержал свою позицию.
 
    Представитель  ООО «Специализированная фирма «РосЭксперТ-Алтай» также поддержал свою позицию.
 
    Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились.
 
    Суд в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным закончить рассмотрение спора при данной явке.
 
    Исследовав представленные по делу доказательства, заслушав доводы лиц, участвующих в деле суд приходит к следующим выводам.
 
    Статьей 329 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  предусмотрена возможность оспаривания постановления Главного судебного пристава Российской Федерации, старшего судебного пристава, их заместителей, судебного пристава-исполнителя, их действия (бездействие) в арбитражном суде в случаях, предусмотренных данным Кодексом и другими федеральными законами, по правилам, установленным главой 24 Кодекса.
 
    В силу части 1 статьи 198 и статьи 329 АПК РФ для признания недействительным постановления судебного пристава-исполнителя судом должна быть установлена совокупность условий: несоответствие ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту; нарушение прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности лица, обратившегося в арбитражный суд с заявлением.
 
    Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
 
    Из содержания приведенных правовых норм вытекает, что удовлетворение требований о признании незаконными актов, действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц возможно лишь при наличии совокупности двух условий, а именно нарушения прав и интересов заявителя и несоответствия оспариваемых актов, действий (бездействия) органов и должностных лиц нормам закона или иного правового акта.
 
    Из правовой позиции, изложенной в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 N 27 "О некоторых вопросах применения законодательства об исполнительном производстве» следует, что оспаривание результатов оценки, приведенной оценщиком в отчете, посредством предъявления отдельного иска допускается законом и направлено на защиту прав и законных интересов сторон исполнительного производства. Вместе с тем не исключается и оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества.
 
    В целях эффективного решения вопроса о правомерности произведенной оценки и оптимизации разрешения споров в арбитражных судах к участию в деле об оспаривании результатов оценки, указанной оценщиком в отчете, необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя. При оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества к участию в деле привлекается оценщик.
 
    При рассмотрении споров об оценке имущества арбитражный суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях существо спора заключается в определении достоверности произведенной оценки.
 
    В случае, если в ходе судебного разбирательства была определена надлежащая оценка имущества, в резолютивной части судебного акта об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или об оспаривании результатов оценки арбитражный суд на основании или по аналогии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ указывает соответствующую оценку, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.
 
    Из материалов дела следует, что 26.09.2013 года в отношении ОАО «Карым» возбуждено исполнительное производство N 32032/13/02/04, на основании исполнительного документа Постановление № 00400290003452 от 19.09.2013 г., выданного ГУ-УПФР в Майминском районе по делу № 00400290003452, вступившего в законную силу 19.09.2013 г. о взыскании с ОАО «Карым» страховых взносов в размере 465 207, 18 руб.
 
    В рамках данного исполнительного производства, судебным приставом-исполнителем Емельяновой Натальей Петровной, 23 мая 2014 года было вынесено постановление о принятии результатов оценки, согласно которому был принят отчет № 17473/14/02/04 от 23 мая 2014 г. об оценке арестованного имущества, а именно:
 
    здание гостиницы, нежилое кад. № 04:01:020303:94, площадь 448,2 кв.м., расположенного с.Усть-Муны пер .Сосновый бор, 5;
 
    земельный участок, земли населенных пунктов для размещения гостиницы, площадь 1374 кв.м., расположенного с.Усть-Муны пер. Сосновый бор, 5
 
    Общая стоимость данного имущества была определена в 20 481 900, 00 руб.
 
    Не согласившись с данной оценкой заявитель обратился в суд с вышеуказанными требованиями о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя Емельяновой Н.П. от 23.05.2014 года о принятии результатов оценки в рамках исполнительного производства № 32032/13/02/04 от 26.09.201 года.
 
    Судом оценены доводы заявителя о неправомерности действий судебного пристава-исполнителя по вынесению постановления о принятии результатов оценки в рамках исполнительного производства № 32032/13/02/04 от 26.09.201 года и суд приходит к следующему.
 
    Обязанность принятия мер по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов возложена на судебных приставов-исполнителей в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.07.1997 года N 118-ФЗ "О судебных приставах" (далее по тексту - Федеральный закон N 118-ФЗ).
 
    Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 02.10.2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее по тексту - Федеральный закон N 229-ФЗ) принудительное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц возлагается на Федеральную службу судебных приставов и ее территориальные органы. Непосредственное осуществление функций по принудительному исполнению судебных актов, актов других органов и должностных лиц возлагается на судебных приставов-исполнителей структурных подразделений территориальных органов Федеральной службы судебных приставов.
 
    В силу статей 1, 2 Федерального закона N 118-ФЗ на судебных приставов возлагаются задачи, в том числе, по исполнению судебных актов и актов других органов, предусмотренных Федеральным законом об исполнительном производстве.
 
    В своей деятельности судебные приставы руководствуются Конституцией Российской Федерации, Федеральным законом "О судебных приставах", Федеральным законом "Об исполнительном производстве" и иными федеральными законами.
 
    В соответствии с частями 1, 2 статьи 12 Федерального закона N 118-ФЗ в процессе принудительного исполнения судебных актов и актов других органов, предусмотренных Федеральным законом об исполнительном производстве, судебный пристав-исполнитель принимает меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов, для чего имеет право совершать действия, предусмотренные названной нормой, а также совершать иные действия, предусмотренные Федеральным законом об исполнительном производстве.
 
    Частью 1 статьи 4 Федерального закона N 229-ФЗ установлено, что исполнительное производство осуществляется на принципах законности, своевременности совершения исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения.
 
    В части 1 статьи 64 Федерального закона N 229-ФЗ перечислены исполнительные действия, которые вправе совершать судебный пристав-исполнитель в процессе исполнения требований исполнительных документов.
 
    В соответствии с частями 1, 2 статьи 85 Федерального закона N 229-ФЗ оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.
 
    Частью 4 статьи 85 Федерального закона N 229-ФЗ предусмотрено, что, если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:
 
    1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;
 
    2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;
 
    3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
 
    Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки устанавливает статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 135-ФЗ), а критерии оценки имущества Федеральные стандарты оценки.
 
    В соответствии со статьей 9 Федерального закона N 135-ФЗ основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.
 
    В пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" дано разъяснение, из которого следует, что привлечение к оценке имущества специалиста-оценщика не изменяет характера отношений, возникающих в ходе исполнительного производства, по рыночным ценам, в силу которых оценка имущества должна осуществляться судебными приставами-исполнителями.
 
    При этом, величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная независимым оценщиком в рамках исполнительного производства, носит рекомендательный характер и не является обязательной.
 
    Согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
 
    Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
 
    Положениями статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть, когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
 
    На основании статьи 14 Федерального закона N 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
 
    В пункте 18 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее по тексту - Федеральный стандарт оценки N 1), указано, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки. При этом согласно пункту 20 вышеуказанного Федерального стандарта оценки оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из предусмотренных подходов оценки.
 
    В соответствии со статьей 11 Федерального закона N 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
 
    Разделом 3 Федерального стандарта оценки N 1 предусмотрены доходный, сравнительный и затратный подходы оценки.
 
    На основании пункта 20 Федерального стандарта оценки N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
 
    Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
 
    Согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ в Российской Федерации итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    ОАО «Карым» предъявляя требования ссылается на не соответствие отчета требованиям Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке», утвержденного приказом Минэкономразвития России № 254 от 20.07.2007 г. (ФСО №3), а именно не соответствие разделу III, п.8 пп. «е», разделу  II п.4, разделу V п.п.15, 16.
 
    Вместе с тем указанные доводы суд находит несостоятельными, поскольку отчет не содержит в себе неоднозначности, отчет содержит в себе всю существенную информацию, информация, приведенная в отчете использованная  и полученная в результате расчетов при проведении оценке подтверждена, отчет соответствует требованиям к содержанию отчета.
 
    При этом, информация об объекте оценки, позволяющая установить качественные и количественные характеристики (описание технического состояния объекта) согласно п.8 раздела III, пп. «е» ФСО «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» приказ Минэкономразвития России № 254 от 20.07.2007 года имеется настр. 9-15отчета об оценке.
 
    Информация о текущем использовании объекта оценки согласно требований п.8 раздела III, пп. «е» ФСО «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» имеется на стр. 51отчета об оценке.
 
    Анализ рынка объекта оценки, а также анализ иных факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость согласно требований п.8 раздела III, пп. «ж» ФСО «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» имеется на стр. 16-40 отчета об оценке. Анализу отдана вся 8 глава Отчета об оценке, п. 8.3. отражает только Общие характеристики, а детальный анализ изложен в п. 8.8 стр. 31-49 Отчета об оценке.
 
    Описание технических и качественных характеристик согласно п.8 раздела III, пп. «е» ФСО «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» приведено в разделе 7.3. «Описание объектов оценки» стр. 9-15 с указанием дефектов эксплуатации, зафиксированных, как указала представитель ООО «СФ «РосЭксперТ-Алтай» визуально в результате осмотра объекта оценки, подтвержденных технической документацией, предоставленной Заказчиком.
 
    Расчет физического износа произведен в рамках определения рыночной стоимости объектов оценки затратным подходом в главе 11 раздел 11.4 (стр. 54-55), где и указан износ каждого конструктивного элемента, ранее описанный в разделе 7.3. (стр. 9-15).
 
    Обоснование процента физического износа произведен в разделе 7.3.
«Описание объектов оценки» стр. 9-15 с указанием дефектов эксплуатации,
зафиксированных визуально в результате осмотра объекта оценки, подтвержденных
технической документацией, предоставленной Заказчиком.
 
    В главе 12 раздел 12.1 табл. 16 стр. 58-59 отсутствует поправка на условия продажи. Раздел 12.1 табл. 16 стр. 58-59 содержит корректировку на торг, при этом обоснование приведено: «Корректировка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки выполнена на основании исследования (см. Справочник оценщика недвижимости. Приволжский центр Финансового консалтинга и оценки. Нижний Новгород, 2012, стр. 54, табл. 1). В расчетах для объектов-аналогов принята корректировка на уровне рекомендуемого значения (-9%)».
 
    При этом Справочник оценщика недвижимости является аналитическим сводным материалом, выпускаемым Приволжским центром Финансового консалтинга и оценки в Нижнем Новгороде, предназначается для использования в процессе оценки недвижимости на всей территории России.
 
    В главе 12 раздел 12.2 табл. 17 стр. 64 содержит корректировку на торг, обоснование также приведено: «Объекты-аналоги предлагаются к продаже с условием торга, вводится понижающая корректировка в рекомендуемом значении диапазона (см. Справочник оценщика недвижимости. Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. Нижний Новгород, 2014, стр. 81, табл. 6.3.1)».
 
    Описание объектов-аналогов приведено в разделе 8.8. стр. 36-40, как наиболее сопоставимых объектов-аналогов.
 
    Из п. 16 ФСО № 3 следует, что в отчете об оценке итоговое значениестоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может бытьпредставлено в округленной форме по правилам округления. При этом ФСО № 3 не регламентирует возможность либо отсутствие возможности округлять промежуточные значения, полученные в рамках различных подходов, а также не устанавливает возможность округления оценки только после согласования результатов оценки по всем трем подходам к оценке.
 
    При оценке стоимости арестованного имущества, определенной ООО "Специализированная фирма «РосЭксперТ_Алтай» суд признает обоснованными их возражения, что оценщик определял итоговую стоимость объекта с учетом корректировки на ликвидность и корректировку на торг.
 
    Из представленных сведений Агентства недвижимости ООО «Риэлт-Лидер» следует, что в результате торга стоимость недвижимости от предложенной первоначальной стоимости снижается от 23 до 50%. Наибольшим спросом пользуются объекты недвижимости рекреационного назначения стоимостью до 3 млн. руб. Предложения объектов недвижимости стоимостью более 10 млн. руб. практически всегда корректируются в меньшую сторону, величина снижения составляет до 60% от первоначальной.
 
    Анализ работы с рекреационными объектами позволяет сделать вывод об особых условиях при реализации: кроме стандартных скидок на торг имеют огромное значение:
 
    -наличие/отсутствие наработанной клиентской базы,
 
    -уникальность (наличие особых природных факторов непосредственной близости: пещеры, острова, озера и т.д.)
 
    -наличие/отсутствие дополнительных сопутствующих услуг (питание, баня и т.д.)
 
    -наличие/отсутствие дополнительных услуг в сфере развлечений (экскурсии, сплавы и т.д.)
 
    -сезонность;
 
    -величина стоимости (до 3 млн. руб., до 5 млн. руб., свыше 10 млн. руб.).
 
    При этом суд соглашается с доводами оценщика, что все предлагаемые к проведению сделки объекты-аналоги предлагаются к реализации на рыночных условиях, т.е. в офертах отсутствуют какие-либо ограничения ни время (срок) реализации имущества, отсутствуют также данные о наличии обременении и, как следствие, риски, которые могут возникнуть у потенциального покупателя при приобретении данного имущества.
 
    В рассматриваемом случае имущество реализуется вынужденно. При этом фактор вынужденности продаж состоит из рисков, к которым относятся: риск по сроку продаж (реализация арестованного имущества в порядке исполнительного производства предполагает крайне сжатые сроки реализации); риск потери коммерческой привлекательности по причине противодействия должника-собственника объекта оценки; риск потери коммерческой привлекательности по причине отсутствия рекламы; риск потери коммерческой привлекательности по причине отсутствия предпродажной подготовки; риск инвестирования в связи с вероятностью судебной отмены.
 
    В связи с этим оценщик правомерно счел необходимым ввести понижающие корректировки, отражающие низкую ликвидность, обусловленную условиями реализации имущества и внешними (экономическими) факторами в регионе, такими как: возможность реально реализовать (продать) объект недвижимости,  уникальность, доходность, наличие постоянных клиентов, набор обычных сопутствующих услуг и дополнительных, привлекающих большее количество по сравнению с другими аналогичными объектами клиентов.
 
    Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    Согласно ФСО N 1, затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
 
    Оценщиком стоимость объекта оценки определялась с учетом всех факторов, имеющих значение для правильного определения рыночной стоимости имущества (применены доходный и сравнительный подходы к оценке). Обоснована невозможность применения затратного подхода.
 
    Оценщик может отказаться от применения методов затратного подхода в случае отсутствия возможности заменить объект оценки точной копией, а так же в случае отсутствия достоверной информации для расчета стоимости земельною участка, приходящегося на объект оценки, стоимости нового строительства, в том числе о типичной прибыли предпринимателя, косвенных издержках типичных для аналогичных проектов помимо прямых издержек, и информации для расчета износов и устареваний. В связи с изложенным оценщик правомерно счел корректным отказаться от применения затратного подхода.
 
    При этом суд учитывает, что рынок недвижимости требует регионального деления, поскольку местонахождение объекта недвижимости определяет такие его характеристики как стоимость, эффективность и уровень риска инвестиций.
 
    Отличительная черта сделок с недвижимостью заключается не только в удовлетворении собственных потребностей покупателя, но и заключённой в недвижимости, возможности её эксплуатации для получения дохода.
 
    Оцениваемые объекты: здание гостиницы и земельный участок, находятся на территории Республики Алтай и географически расположены на сопредельной территории с Алтайским краем, где рынок рекреационной недвижимости гораздо разнообразнее, богаче.
 
    Более того, каждый объект недвижимости обладает практически неповторимым комплексом свойств. Объекты недвижимости различаются по физическим свойствам: по материалам, использованным при сооружении, по срокам эксплуатации, по архитектурным стилям, по структуре и обустройству внутреннего пространства, по заложенной возможности модернизации и так далее. Помимо физических и эксплуатационных свойств недвижимость характеризуется свойствами окружающей среды, включённости в структуру коммунального хозяйства, политическим и культурным развитием региона.
 
    Поскольку оценщиком-экспертом стоимость объекта оценки определялась с учетом всех факторов, имеющих значение для правильного определения рыночной стоимости имущества (применен затратный и сравнительный подходы с учетом условий вынужденности реализации), суд приходит к выводу об обоснованности определенной оценщиком стоимости спорного имущества.
 
    Кроме того, в соответствии со статьей 2 Федерального закона N 229-ФЗ задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.
 
    Поскольку заявитель является должником, в отношении которого возбуждено исполнительное производство, направленное на восстановление нарушенных прав взыскателей, судебный пристав-исполнитель действовал в соответствии с требованиями Федерального закона N 229-ФЗ, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для признания факта нарушения оспариваемым постановлением прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности заявителя.
 
    С учетом изложенного и принимая во внимание, что Федеральный закон N 229-ФЗ не содержит требований и критериев утверждения судебным приставом-исполнителем отчета оценщика об оценке имущества, суд приходит к выводу, что судебный пристав-исполнитель правомерно принял отчет оценщика и вынес постановление об оценке вещи.
 
    В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. То есть, обязанность судебного пристава-исполнителя доказать законность вынесенного постановления не освобождает заявителя от обязанности доказать те обстоятельства (факты, события), на которые он ссылается.
 
    ООО "Карым" не представлены иные доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость, указанная в отчете, является недостоверной.
 
    Довод о том, что стоимость объекта оценки является заниженной (ликвидационной), не принимается ввиду следующего.
 
    Оценщик определял величину рыночной стоимости объекта оценки для целей реализации арестованного имущества в рамках исполнительного производства, что предполагает особый порядок и условия проведения сделки.
 
    Имущество реализуется путем проведения открытых торгов, при этом сроки, порядок и условия проведения торгов определяются Федеральным законом N 229-ФЗ.
 
    Реализация арестованного имущества является специфической сделкой не только в связи с ограниченными сроками экспозиции объекта оценки, но и наличием дополнительных рисков для потенциального покупателя при регистрации права собственности и вступлении во владение и пользование имуществом.
 
    Руководствуясь спецификой правового статуса объекта оценки, ограниченными сроками, особенными условиями и порядком реализации объекта оценки, оценщик определял стоимость объекта оценки для конкретных целей с использованием системы коэффициентов, отражающих существенные качественные характеристики объекта оценки.
 
    Оценив действия пристава-исполнителя по вынесению 26.09.2013г.постановления N 32032/13/02/04 на соответствие Закона N 229-ФЗ, арбитражный суд пришел к выводу о том, что в действиях пристава-исполнителя отсутствуют нарушения требований Закона N 229-ФЗ.
 
    В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, указывающие на занижение оценщиком рыночной стоимости имущества должника, либо свидетельствующие о наличии оснований для возникновения объективных сомнений по поводу достоверности проведенной оценки.
 
    Учитывая вышеизложенное, положения статьи 65, пункта 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд признает требования заявителя о признании недействительным отчета ООО "Независимая профессиональная оценка" и постановления судебного пристава-исполнителя об оценке вещи или имущественного права N 54774/12/02/42 от 03.02.2012 г. не подлежащим удовлетворению.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
решил:
 
    открытому акционерному обществу "Карым" (ОГРН 1050400676193, ИНН 0408010830, пер. Сосновый бор, 5, с. Усть-Муны, Майминского р-на) в требованиях к Майминскому районному отделу судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Алтай (ул. Заводская, 52, с. Майма, Майминский район) о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя Емельяновой Н.П. от 23.05.2014 года о принятии результатов оценки в рамках исполнительного производства № 32032/13/02/04 от 26.09.2013 года отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
    Судья                                                                                    И.В.Черепанова