Решение от 14 августа 2014 года №А02-1060/2014

 
Арбитражный суд Республики Алтай
649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс)
 
http://www.my.arbitr.ru/                                  http://www.altai.arbitr.ru/
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
    город Горно-Алтайск
 
    14 августа 2014 года
 
Дело № А02-1060/2014
 
    Резолютивная часть решения объявлена 13 августа 2014 года.
 
    Арбитражный суд Республики Алтай в лице судьи Гутковича Е.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания Приваловым А.Ю., рассмотрел в судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Томской области дело по исковому заявлению открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения № 8644 Сбербанка России (ОАО) (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893, пр. Комсомольский, 106-а, г. Барнаул) к индивидуальному предпринимателю Прохода Олегу Ивановичу (ОГРН 304222332200097; ИНН 222200123756; пр. Коммунистический, 25-60, г. Горно-Алтайск, г. Барнаул, ул. Г. Исакова, 245, кв. 62, 658049, Первомайский р-н, с. Б. Ключи, пер. Школьный, 16) в лице конкурсного управляющего  Ефремова Игоря Анатольевича (119270, г. Москва, Лужницкая набережная, 2/4, стр.17) к обществу с ограниченной ответственностью "КДВ Групп" (ОГРН 1047000131001, ИНН  7017094419,  ул. Северный Городок, 6, г. Томск, Томская область),
 
    о признании незаключенным договора аренды №06/13 от 06.02.2013.
 
    В судебном заседании участвуют представители:
 
    от истца – Дейтер Евгений Александрович по доверенности № 01-05-45/524 от 24.10.2013;
 
    от ответчиков –  от ИП Прохода Олега Ивановича – не явился, уведомлен;
 
    от ООО «КДВ Групп» посредством видеоконференцсвязи с Арбитражным судом Томской области - Литвинов Павел Геннадьевич по доверенности №280/2014  от 21.07.2014.
 
Суд установил:
 
 
    открытое акционерное общество «Сбербанк России» в лице Алтайского отделения № 8644 Сбербанка России (далее – ОАО «Сбербанк) обратилось 27.02.2014 в Арбитражный  суд Алтайского края с иском к индивидуальному предпринимателю Прохода Олегу Ивановичу (арендодатель) и обществу с ограниченной ответственностью "КДВ Групп" (далее ООО «КДВ Групп», арендатор) о признании незаключенным договора аренды № 06/13 от 06.02.2013.
 
    В заявлении указано, что 23.08.2010 между ОАО «Сбербанк» и ИП Прохода О.И. был заключен договор ипотеки №02.01-10/303-1и предметом которого являлся залог административно-складского здания общей площадью 4500,4 кв. метра по адресу: г.Барнаул, ул. Ярных, 30. В соответствии с пунктом 4.1.2 договора залогодатель не вправе без согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в том числе передавать его в аренду, лизинг, доверительное управление до полного  выполнения заемщиком обязательств по генеральному соглашению и кредитным договорам.
 
    В нарушение данного обязательства Прохода О.И. заключил с ООО «КДВ Групп» оспариваемый договор, предметом аренды по которому являются нежилые помещения общей площадью 1598,5 кв.метра, расположенные в зданиях по адресу: г. Барнаул, ул. Ярных, 30 и пр-т .Калинина, 37б.
 
    Договор аренды заключен на неопределенный срок, но  не менее  периода, за который арендатором оплачена предварительная арендная плата с учетом постоянных ежемесячных платежей. Арендная плата определена сторонами в размере 399625 руб. в месяц. При этом стороны в пункте 4.3 договора указали, что предварительная оплата внесена арендатором в размере 18022079 руб.
 
    Следовательно, у арендатора возникло право владения и пользования арендованным имуществом сроком на 45 месяцев.
 
    В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку договор не зарегистрирован, он считается не заключенным.
 
    Исковые требования обоснованы положениями  статей 8, 11, 12, 10, 432, 606, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Определением от 18.04.2014 дело передано по подсудности в Арбитражный суд Республики Алтай, так как местом государственной регистрации предпринимательской деятельности Прохода О.И. является г. Горно-Алтайск.
 
    ООО «КДВ Групп» отзывом от 22.07.2014 считает исковые  требования не обоснованными. Все существенные условия договора аренды, предусмотренные главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, были соблюдены: арендодателем является собственник недвижимого имущества, объект аренды индивидуально определен – нежилые помещения, составляющие часть административно-складских помещений по адресам: г. Барнаул, пр-т Калинина, 37б площадью 50,3 кв.м. и ул. Ярных, 30 площадью 1527,1 кв.м.; арендная плата согласована – 399625 руб. в месяц, исходя из 250 руб. за 1 кв.м. арендуемой площади.
 
    В соответствии с пунктом 23 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» в случае, когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (пункт 2 статьи 346 ГК РФ), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в подпункте 3 пункта 2 статьи 351 Кодекса установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.
 
    Спорный договор заключен на неопределенный срок, что прямо предусмотрено пунктом 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 06.02.2013. В соответствии с пунктом 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2011 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды, заключенный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит.
 
    Представитель конкурсного управляющего предпринимателя Прохода О.И. (решение Арбитражного суда Республики Алтай от 24.07.2014 по делу № А02-598/2013) отзывом от 13.08.2014 исковые требования считает обоснованными. Спорный договор является  не  заключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию в порядке статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Кроме этого следует  учесть, что решением Новоалтайского городского суда от 5 августа 2014 года по делу № 2-1867/2014 был удовлетворен иск ОАО «Сбербанк» об обращении взыскания на административно-складские помещения, являющееся предметом ипотеки по договору №02.01-10/303-1и.
 
    Согласно пункту 2 статьи 40 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество.
 
    В судебное заседание конкурсный управляющий или его представитель не явились, что в силу части 1 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела.
 
    Рассмотрев и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, выслушав представителей сторон, суд считает, что иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
 
    Согласно пункту 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.
 
    Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.
 
    Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и в пункте 2 информационного письма от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», исполненный сторонами договор не является незаключенным даже при отсутствии государственной регистрации; причем сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
 
    В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).
 
    Из содержания договора аренды от 06.02.2013 № 06/13 следует, что он заключен на неопределенный срок (пункт 2.1 как в первоначальной редакции, так и в редакции  дополнительного соглашения 3 1 от 06.02.2013).  Поэтому его государственная регистрация не требовалась (пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
 
    Суд оценил довод истца, поддержанные конкурсным управляющим ответчика Приходы О.И., о том, что из анализа пунктов 4.1 и 4.3 договора следует волеизъявление сторон  заключить договор аренды на 45 месяцев (сумма внесенной арендной платы в размере  18022079 руб. деленая на месячную арендную плату 399625 руб.) и считает его  не обоснованным.
 
    Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации  установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (статья 191 ГК РФ).
 
    Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.
 
    Предположение истца о том, что договор заключен на срок не менее года, поскольку  период, за который арендатором оплачена предварительная арендная плата с учетом постоянных ежемесячных платежей и компенсации оплаты арендатором коммунальных платежей  (пункт 2.1 договора), составляет 45 месяцев, не может рассматриваться как указание на событие, которое неизбежно должно наступить.
 
    В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
 
    Таким образом, изменение арендной платы по соглашению сторон может повлиять на срок действия договора, который истец исчисляет в императивном порядке  путем прямого деления суммы предоплаты на месячный размер арендной платы.
 
    Фактический срок действия спорного договора напрямую зависит от  волеизъявления его сторон,  и они определили его как в первоначальной редакции, так и в редакции дополнительного соглашения как «неопределенный».
 
    В силу правовой позиции, изложенной в абзаце первом пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.
 
 
    Толкование истцом воли сторон сделки, в которой он не является стороной, не является доказательством того,  что стороны при заключении договора намеревались установить арендные отношения на срок 45 месяцев.
 
    Истец спам указывает на то, что государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, обремененного ипотекой, без согласия залогодателя была не возможна.
 
    Сознавая указанное обстоятельство, стороны договора аренды № 06/13 от 06.02.2013 ясно выразили свою волю на заключение договора именно на неопределенный срок, поскольку предвидеть возможность установления арендных отношений на срок более года в момент, когда у арендодателя уже образовалась задолженность по погашению кредитов, полученных в соответствии с генеральным соглашением со сроком погашения до 22.08.2013, не отвечает принципам разумности и добросовестности (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Заключение ИП Прохода О.И. спорного договора с нарушением порядка согласования данной сделки с залогодателем не влечет за собой последствий, предусмотренных пунктом  2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    При изложенных  обстоятельствах, суд считает исковые требования не обоснованными, поэтому не подлежащими удовлетворению.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
 
решил:
 
    В удовлетворении иска отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в  Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.
 
 
    Судья
 
    Е.М.Гуткович