Определение Судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВТОРОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 июня 2022 года Дело N 8Г-9910/2022

<адрес> 21.06.2022

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего судьи ФИО23, судей ФИО13 и ФИО14 рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8, ФИО25, ФИО7, ФИО6, ФИО5, ФИО4, ФИО2, ФИО24, ФИО3 к ООО "Новолайн", ЗАО "Объединенная факторинговая компания", ООО Управляющая компании "Надежное управление" доверительное управление закрытым паевым инвестиционным кредитным фондом "Кредитный 1" о признании договора купли-продажи притворной сделкой, признании ничтожным договора ипотеки в части передачи в залог спорного имущества (N)

по кассационным жалобам ФИО4, ФИО7, ФИО1, ФИО5, ФИО2, ФИО6, ФИО3 на решение Симоновского районного суда <адрес> от 18.02.2020 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи ФИО23, объяснения представителя ФИО7- ФИО15, ФИО5 и его представителя ФИО16, являющейся также представителем ФИО2 и ФИО6, поддержавших доводы кассационных жалоб, ФИО17- представителя ООО Управляющая компания "Надежное управление", ФИО18 - представителя конкурсного управляющего ООО "Новолайн", полагавших жалобу не подлежащей удовлетворению, в том числе по доводам письменных объяснений,

установила:

ФИО8, ФИО25, ФИО7, ФИО6, ФИО5, ФИО4, ФИО2, ФИО19 обратились в суд с иском к ООО "Новолайн", ЗАО "Объединенная факторинговая компания" (ЗАО "ОФК"), ООО УК "Надежное управление" ФИО20 ЗПИФ "Кредитный 1", просили признать притворной сделкой по п. 2 ст. 170 ГК РФ договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Новолайн" и ЗАО "ОФК"; на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ просили признать ничтожным договор ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи в залог спорного имущества (комнат), находившегося во владении истцов по адресу: <адрес>, стр. 10.

Требования обосновывались тем, что указанными сделками нарушены права и законные интересы истцов, которые в период с июня 2013 года до 2016 года заключили с ООО "Новолайн" предварительные договоры на приобретение прав на нежилые помещения по адресу: <адрес>, стр. 10, антресоль первого этажа, комнаты 1-2, 4-8, 12-18, которые до 2015 года имели один кадастровый N. Истцы в обеспечение заключения основного договора купли-продажи нежилых помещений уплатили обеспечительные взносы в сумме, эквивалентной стоимости приобретаемого жилья. Впоследствии ООО "Новолайн" разделил этаж (антресоль первого этажа), на которой находятся все помещения, на самостоятельные объекты - апартаменты (лоты), которым присвоены самостоятельные кадастровые номера. При этом вся антресоль до настоящего времени остается под кадастровым номером 77:05:0011012:7355. Основные договоры с истцами ООО "Новолайн" не заключил. Все истцы обращались в Симоновский районный суд <адрес> с исками о признании предварительного договора основным и о признании права собственности на приобретенное помещение. Симоновским районным судом <адрес> все иски были удовлетворены, суд апелляционной инстанции принятые решения отменил, в том числе по тому основанию, что весь третий этаж находился в залоге у ответчика 3 (ООО УК "Надежное управление" ФИО20 ЗПИФ "Кредитный 1").

Истцам стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Новолайн" и ЗАО "ОФК" был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого являлось нежилое помещение площадью 1001,2 кв.м, антресоль 1 этажа по адресу: <адрес>, стр. 10. Через три месяца в октябре 2014 года (ДД.ММ.ГГГГ) между указанными ответчиками был заключен договор обратного выкупа, переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. В этот же период ДД.ММ.ГГГГ ООО "Новолайн" заключил с ООО УК "Надежное управление" ФИО20 ЗПИФ "Кредитный 1" договор займа, в обеспечение которого в тот же день был заключен трехсторонний договор об ипотеке (залоге) N, по которому ЗАО "ОФК" передало в залог всю антресоль первого этажа нежилого помещения по вышеуказанному адресу. Впоследствии ответчики заключили дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору ипотеки по которому права залогодателя перешли к фактическому владельцу - ООО "Новолайн". Истцы полагают, что ЗАО "ОФК" не имел намерений приобретать у ООО "Новолайн" спорное недвижимое имущество, фактически имущество продавцу не было передано, заключенный договор купли-продажи является притворной сделкой и обладает признаками договора займа. При наличии заключенных предварительных договоров ООО "Новолайн" не имело право передавать имущество в залог третьим лицам, что свидетельствует о ничтожности договора ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Симоновского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, в иске отказано.

В кассационной жалобе заявители просят отменить судебные постановления как незаконные. Указывают, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, нарушены нормы материального и процессуального права.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, также как и до перерыва, объявленного в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, о времени и месте судебного заседания извещены.

В соответствии с ч. 1 ст.379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции находит, что судом нарушены нормы материального и процессуального права, повлекшие принятие не правильного решения.

Судами нижестоящих инстанций установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Новолайн" (продавец) и ФИО25 (после перемены имени -ФИО1) Н.Б. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить Договор купли-продажи апартамента (не позднее ДД.ММ.ГГГГ п. 1.4), продавец обязуется принять в собственность недвижимое имущество, находящееся по адресу: <адрес>, стр. 10, общей площадью 71,5 кв.м, а именно: антресоль мансарды ком.1 и 2. В соответствии с п. 1.2 предварительного договора покупатель уведомлен о том, что продавец вправе предоставлять в залог апартамент до подписания основного договора. При этом к моменту подписания основного договора апартамент будет выведен из-под залога. В качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора покупатель перечисляет продавцу обеспечительный платеж в размере 543 400 долларов США (п. 2.3).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Новолайн" (продавец) и ФИО7 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости в редакции дополнительного соглашения N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить Договор купли-продажи недвижимости (не позднее ДД.ММ.ГГГГ п. 1.2), продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, стр. 10, общей площадью 81,2 кв.м, а именно: антресоль 1-го этажа ком. 21 (Лот 19). Покупатель уведомлен, что недвижимость может быть передана в залог, который будет погашен к моменту подписания основного договора. В качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора покупатель перечисляет продавцу обеспечительный платеж в размере 16 200 068 руб. (п. 2.3). ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Новолайн" (продавец) и ФИО8 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить Договор купли-продажи апартамента (не позднее 28;02.2015 п. 1.3), продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, находящееся по адресу: <адрес>, стр. 10, общей площадью 58 кв.м, а именно: антресоль 1-го этажа, ком. 4 (Лот 8). Согласно п. 1.2 договора покупатель уведомлен, что на момент заключения предварительного договора апартамент находится в залоге. В качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора покупатель перечисляет продавцу обеспечительный платеж в размере 11 558 820 руб. (п. 2.3). ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Новолайн" (продавец) и ФИО8 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить Договор купли-продажи апартамента (не позднее п. 1.3), продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, находящееся по адресу: <адрес>, стр. 10, общей площадью 59,6 кв.м, а именно: антресоль 1-го этажа, ком. 5 (Лот 12). Согласно п. 1.2 договора покупатель уведомлен, что на момент заключения предварительного договора апартамент находится в залоге. В качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора покупатель перечисляет продавцу обеспечительный платеж в размере 12 051 716 руб., (п. 2.3). ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Новолайн" (продавец) и ООО "КОКО ВЕЛЛ" (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить Договор купли-продажи апартамента (не позднее ДД.ММ.ГГГГ п. 1.2), продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, находящееся по адресу: г, Москва, <адрес>, стр. 10, общей площадью 51,4 кв.м, а именно: антресоль 1-го этажа, ком. 6 (Лот 7). В качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора покупатель перечисляет продавцу обеспечительный платеж в размере 13 980 000 руб. (п.2.3). ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Новолайн" (продавец) и ООО "КОКО ВЕЛЛ" (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить Договор купли-продажи апартамента (не позднее ДД.ММ.ГГГГ п. 1.2), продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, находящееся по адресу: <адрес>, стр. 10, общей площадью 52,1 кв.м, а именно: антресоль 1-го этажа, ком. 8 (Лот 6). В качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора покупатель перечисляет продавцу обеспечительный платеж в размере 14 171 200 руб. (п.2.3). ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Новолайн" (продавец) и ООО "КОКО ВЕЛЛ" (покупатель) и ФИО4 (покупатель -2) заключены Соглашения об уступке прав и обязанностей по Предварительным договорам купли-продажи апартамента от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым права покупателя по Предварительным договорам купли-продажи апартамента от ДД.ММ.ГГГГ (в отношении апартамента площадью 51,9 кв.м комната 13, апартамента площадью 51,9 кв.м комната 10) перешли ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Новолайн" (продавец) и ФИО6 (покупатель) заключен договор купли-продажи апартамента, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю недвижимое имущество, находящееся по адресу: <адрес>, стр. 10, общей площадью 51,7 кв.м, а именно: антресоль 1-го этажа, ком. 7 (Лот 13). Согласно п. 1.2 договора продавец информирует, что апартамент, являющийся предметом договора на момент заключения договора находится в залоге у ООО УК "Надежное управление" в соответствии с договором ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ. Продавец обязуется прекратить залог в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Оплата стоимости апартамента составляет 9 176 297 руб. (п. 2.1). ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Новолайн" (продавец) и ФИО21 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить Договор купли-продажи апартамента (не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.5), продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, стр. 10, общей площадью 51,9 кв.м, а именно: антресоль 1-го этажа, ком. 12. Согласно п. 1.4 договора покупатель уведомлен, что на момент заключения предварительного договора апартамент находится в залоге. В качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора покупатель перечисляет продавцу обеспечительный платеж в размере 10 610 125 руб. (п. 2.3). ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Новолайн" (продавец) и ФИО21 (покупатель), и ФИО24 (новый покупатель) заключено Соглашение об уступке прав и обязанностей по Предварительному договору купли-продажи апартамента от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому права покупателя по Предварительному договору купли-продажи апартамента от ДД.ММ.ГГГГ перешли ФИО19 ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Новолайн" (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю недвижимое имущество, находящееся по адресу: <адрес>, стр. 10, общей площадью 51,9 кв.м, а именно: антресоль первого этажа, ком. 14 (Лот 16). Согласно п. 1.3 договора покупатель уведомлен, что па момент заключения договора нежилое помещение, в состав которого входит недвижимость находится в залоге ООО УК "Надежное управление" ФИО20 ЗПИФ "Кредитный 1" (договор ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ). Оплата стоимости апартамента составляет 10 732 972 руб. (п. 2.1). 26.06.2015

между ООО "Новолайн" (продавец) и ФИО22 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить Договор купли-продажи апартамента (не позднее ДД.ММ.ГГГГ п. 1.3), продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, стр. 10, общей площадью 51,9 кв.м, а именно: антресоль 1-го этажа, ком. 16 (Лот 17). Согласно п. 1.2 договора покупатель уведомлен, что на момент заключения предварительного договора апартамент находится в залоге (залогодержатель ООО "Надежное Управление"). В качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора покупатель перечисляет продавцу обеспечительный платеж в размере 10 732 971,90 руб. (п. 2.3). ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Новолайн" (продавец) и ФИО22 (покупатель), и ФИО3 (покупатель-2) заключено Соглашения о переуступке прав и обязанностей по Предварительному договору купли-продажи апартамента от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому права покупателя по Предварительному договору купли-продажи апартамента от ДД.ММ.ГГГГ перешли ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Новолайн" (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости N, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить Договор купли-продажи недвижимости не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.3), продавец обязуется предать в собственность покупателя недвижимое имущество, находящееся по адресу: <адрес>, стр. 10, общей площадью 155,7 кв.м,. а именно: антресоль 1-го этажа комната 17 (лот 2), комната 15 (лот 3, комната 18 (лот 18). Согласно п. 1.2 договора покупатель уведомлен, что на момент заключения предварительного договора недвижимость находится в залоге. В качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора покупатель перечисляет продавцу обеспечительный платеж в размере 28 439 140,48 руб. (п. 2.3).

Решением Симоновского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО4 и ФИО5 к ООО "Новолайн", Департаменту городского имущества <адрес> о признании права собственности на нежилые помещения на основании предварительных договоров купли-продажи были удовлетворены.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Симоновского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено, постановлено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО4, ФИО5 к ООО "Новолайн", ДГИ <адрес> о признании права собственности на нежилые помещения отказано.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Новолайн" (продавец) и ЗАО "Объединенная факторинговая компания" (покупатель) заключен договор купли-продажи помещения N, по которому покупатель приобретает нежилое помещение общей площадью 1001,2 кв.м, антресоль 1-го этажа - комнаты с 1по 18, 20, 21, находящееся по адресу: <адрес>, пер. Духовской, <адрес>, стр. 10.

Согласно акту приема-передачи Помещения от 16,07.2014, помещение, нежилое, площадью 1001,2 кв.м., антресоль 1-го этажа - комнаты с 1 по 18, 20, 21, находящееся по адресу: <адрес>, пер. Духовской, <адрес>, стр. 10, передано от продавца покупателю. ДД.ММ.ГГГГ между ООО. Управляющая компании "Надежное управление", действующее в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным кредитным фондом. "Кредитный 1" (займодавец, залогодержатель) и ЗАО "Объединенная факторинговая компания" (залогодатель) заключили договор ипотеки N° 31/3 в обеспечение исполнения обязательств заемщика ООО "Новолайн" по Договору займа N ПИФ-31/3 от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 140 000 000 руб., залогодатель предоставляет залогодержателю в залог недвижимое имущество: нежилое помещение, общей площадью 1 001,2 кв.м, номера на поэтажном плане: антресоль 1-го этажа,-комнаты с 1 по 18, 20, 21, адрес: <адрес>, пер, Духовской, <адрес>, стр. 10. ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "ОФК" (продавец) и ООО "Новолайн" (покупатель) заключен Договор купли-продажи помещения N, по которому покупатель приобретает нежилое помещение, общей площадью 1 001,2.кв.м, антресоль 1-го этажа - комнаты с 1 по 18,20,21, находящееся по адресу: <адрес>, пер. Духовской, <адрес>, стр. 10. ДД.ММ.ГГГГ между ООО Управляющая компания "Надежное управление", действующее в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным кредитным фондом "Кредитный 1" (залогодержателем) и ЗАО "Объединенная факторинговая компания", ООО "Новолайн" заключено дополнительное соглашение к договору ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым с ДД.ММ.ГГГГ залогодателем по договору вместо ЗАО "ОФК" становится ООО "Новолайн".

Установив вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствовался положениями п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и исходил из того, что по смыслу указанной нормы притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Учитывая изложенное, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление, действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

При этом суд пришел к выводу о том, что истцами не представлены доказательства, подтверждающие то обстоятельство, что оспариваемая сделка направлена на достижение других правовых последствий, нежели передачу в собственность объекта недвижимости покупателю. Суд учел, что нежилое помещение, являющееся предметом сделки, передано от покупателя продавцу по акту приема-передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГ, тем самым стороны выполнили вытекающие из сделки условия, в связи с чем, такая сделка не может являться притворной. Тем самым, установив, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ к ЗАО "ОФК" перешло право собственности на спорный объект недвижимости, ЗАО "ОФК", как собственник имущества вправе был передать в залог указанные помещения, следовательно, основания, предусмотренные п. 2 ст. 168 ГК РФ, для признания ничтожным договора ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ. отсутствуют.

Отклоняя довод представителя истца о заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Новолайн" и ФИО7 в отсутствии на момент сделки у продавца права собственности на объект недвижимости, суд указал, что данное обстоятельство не свидетельствует об отсутствии факта передачи спорного объекта недвижимости от продавца к покупателю по оспариваемой сделке, поскольку заключение предварительного договора с ФИО7 при отсутствии у продавца права собственности, влечет иные правовые последствия.

Кроме того, суд посчитал, что истцами пропущен срок исковой давности для оспаривания сделок, установленный в п. 1 ст. 181 ГК РФ, о применении которого было заявлено ответчиками при рассмотрении дела. При этом суд исходил из того, что, поскольку предварительные договоры с истцами были заключены в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, оспариваемые сделки заключены ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, суд пришел к выводу, что при обращении с иском в суд ДД.ММ.ГГГГ истцы пропустили срок исковой давности, составляющий три года по требованиям о применении последствии недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Суд признал неосновательными доводы истцов о том, что срок исковой давности не был пропущен, поскольку истцы о наличии залога узнали только при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции при разрешении другого дела (ДД.ММ.ГГГГ), в связи с чем и было отменено решение Симоновского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в большинстве предварительных договорах имелись сведения о наличии залога на спорные объекты (п. 1.2). Также суд счел, что информация о наличии залога является общедоступной, и истцы имели возможность получить сведения об обременении объектов недвижимости, получив выписки из ЕГРН. Доводы истцов о том, что объектом залога является помещение с кадастровым номером 77:05:0001012:7355, тогда как истцы заключали предварительные договоры на комнаты (лоты), суд признал несостоятельным, поскольку данные комнаты (лоты) являются составной частью объекта, находящегося в залоге, и при должной предусмотрительности покупатели информацию о наличии залога могли узнать при обращении за выпиской ЕГРН. Суд также обратил внимание на тот факт, что истцы по условиям предварительных договоров были уведомлены о возможности передачи недвижимости в залог.

С выводами суда первой и апелляционной инстанций нельзя согласиться по следующим основаниям.

Конституционное право на судебную защиту - это не только право на обращение в суд, но и возможность получения реальной судебной защиты в форме восстановления нарушенных прав и свобод в соответствии с законодательно закрепленными критериями (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 9-П).

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Исходя из того, что решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, его резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств. В связи с этим в ней должно быть четко сформулировано, что именно постановилсуд как по первоначально заявленному иску, так и по встречному требованию, если оно было заявлено, кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести, за какой из сторон признано оспариваемое право (пункт 11 постановления).

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В силу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Указанным требованиям судебные акты не отвечают.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей ст. или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в т.ч. сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Срок исковой давности по недействительным сделкам установлен статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (пункт 1).

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2).