Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЯТОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 7 декабря 2022 года Дело N 8Г-9223/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ошхунова З.М.,

судей Росиной Е.А., Усмановой Г.Ф.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Подлужной Любовь Павловны к Ибрагимову Абдусаламу Ариповичу, Ибрагимову Шамилю Абдусаламовичу, Ибрагимову Магомедарипу Абдусаламовичу, Ибрагимовой Айшат Абдусаломовне, Ибрагимовой Амине Абдусаламовне, Ибрагимой Хурайсат Магомедовне о расторжении договора купли-продажи недвижимости и возврате недвижимости, по встречному исковому заявлению Ибрагимова Абдусалама Ариповича, Ибрагимова Шамиля Абдусаламовича, Ибрагимовой Хурайсат Магомедовны, действующей в интересах несовершеннолетних детей Ибрагимова Магомедарипа Абдусаламовича, Ибрагимовой Айшат Абдусаламовны, Ибрагимовой Амины Абдусаламовны к Подлужной Любовь Павловне, Подлужному Сергею Александровичу об обязании предоставления расчетного счета для производства расчета по договору купли - продажи, признании утратившим права пользования жилым помещением,

по кассационной жалобе представителя Ибрагимову Абдусалама Ариповича - Власенко А.Н. на решение Степновского районного суда Ставропольского края от 19.04.2022 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 12.07.2022.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Ошхунова З.М., выслушав Ибрагимова А.А., Ибрагимова Ш.А., Ибрагимова МА., Ибрагимову Х.М., поддержавших кассационную жалобу, Подлужную Л.П. и ее представителя Дьяченко С.П., Подлужного С.А., возражавших против кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Подлужная Л.П. обратилась в суд с иском к Ибрагимову А.А., Ибрагимову Ш.А., Ибрагимову М.А., Ибрагимовой А.А., Ибрагимовой А.А., Ибрагимовой Х.М., в котором просила расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 03.09.2021, взыскать с ответчиков в свою пользу неосновательное обогащение в натуре - жилой дом площадью 88,8 кв. м., с кадастровым номером N, а также земельный участок с кадастровым номером N, площадью 2523 кв. м., по адресу: <адрес>; признать прекращенным право собственности ответчиков на указанные объекты недвижимости, признать за истцом право собственности на указанный жилой дом и земельный, взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины.

В обоснование требований указано, что ей на праве собственности принадлежал жилой дом площадью 88,8 кв.м. с кадастровым номером 26:28:020207:196 и земельный участок с кадастровым номером 26:28:020207:24 площадью 2523 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

03.09.2021 между Подлужной Л.П. с одной стороны и Ибрагимовым А.А., Ибрагимовым Ш.А., Ибрагимовым М.А., Ибрагимовой А.А., Ибрагимовой Х.М., Ибрагимовой А.А. с другой стороны заключен договор купли-продажи указанных объектов недвижимости (с рассрочкой платежа).

Сторонами определена общая цена договора в размере 800 000 руб., из которых 483 881,83 руб. - стоимость жилого дома, 316 118,17 руб.- стоимость земельного участка. 1

13.09.2021 указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра Ставропольского края.

Согласно условиям договора предусмотрена оплата осуществляется в рассрочку, а именно: денежная сумма в размере: 316 118,17 руб. за земельный участок выплачено покупателями 01.09.2021 до подписания договора, путем перечисления денежных средств на счет Подлужной Л.П. Денежная сумма в размере 483 881,83 руб. за жилой дом оплачивается за счет средств федерального бюджета, выделяемых по государственному сертификату на материнский капитал (семейный капитал) путём перечисления ГУ УПФ РФ по Ставропольскому краю, указанной суммы на счет Подлужной Л.П., после подписания сторонами настоящего договора купли-продажи в сроки, установленные законодательством.

В нарушение указанного договора Ибрагимов А.А. до настоящего времени не произвел оплату в размере 483 881,83 за счет средств федерального бюджета, выделяемых по государственному сертификату на материнский (семейный капитал).

Кроме того ответчиками получено постановление от 26.10.2021 N 640 "О предварительном разрешении Ибрагимову А.А. и Ибрагимовой Х.М дать согласие на расторжение сделки".

21.12.2021 Подлужная Л.П. направила в адрес ответчиков уведомление о расторжении договора с предложением возвратить ранее полученные денежные средства, с приложением соглашения о расторжении договора, однако ответа от ответчиков не последовало.

Ибрагимов А.А., Ибрагимов Ш.А., Ибрагимова Х.М., действующая в интересах несовершеннолетних детей Ибрагимова М.А., Ибрагимовой А.А., Ибрагимовой А.А., обратились в суд со встречным исковым заявлением к Поддужной Л.П., Поддужному С.А. об обязании предоставления расчетного счета для производства расчета по договору купли - продажи, признании утратившим права пользования жилым помещением.

В обоснование встречных исковых требований указано, что во исполнение договора купли-продажи недвижимости от 03.09.2021 Ибрагимовой Х.М. на расчетный счет Подлужной Л.П. были переведены денежные средства в размере 316 118,17 руб., что подтверждается выпиской из лицевого счета от 01.09.2021. Кроме того, согласно письменной расписке от 01.09.2021 Подлужная Л.П. получила денежные средства в размере 300 000 руб. в счет оплаты за спорный жилой дом и земельный участок

Таким образом, на момент подписания договора купли-продажи недвижимости от 03.09.2021 покупателями Подлужной Л.П. была внесена денежная сумма в размере 616 118,17 руб.

В последующем, Подлужная Л.П., найдя нового покупателя, предложившего более выгодные условия, стала настаивать на расторжении договора купли-продажи недвижимости, и отказывалась передать Ибрагимовым недвижимость.

Ибрагимов А.А. и Ибрагимова Х.М., будучи поставленными действиями Подлужной Л.П. в затруднительное положение, обратились в администрацию Степновского муниципального округа с целью получения разрешения на расторжение договора купли-продажи недвижимости с Подлужной Л.П.

20.12.2021 Ибрагимовой Х.М. в МИЦ ПФР было написано заявление о распоряжении средствами материнского капитала, однако указанные денежные средства на расчётный счет, указанный Подлужной Л.П. не были перечислены в связи с закрытием ею данного расчетного счета.

Подлужная Л.П. своими действиями воспрепятствовала покупателям исполнить условия договора купли-продажи от 03.09.2021 в полном объеме

Решением Степновского районного суда Ставропольского края от 19.04.2022, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 12.07.2022, исковые требования Подлужной Л.П. удовлетворены.

Постановлено расторгнуть договор купли-продажи жилого дома площадью 88,8 кв. м., с кадастровым номером N, земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2523 кв. м., по адресу: <адрес>, заключенного 03.09.2021 г., между Подлужной Л.П. и Ибрагимовым А.А., Ибрагимовым Ш.А., Ибрагимовым М.А., Ибрагимовой А.А., Ибрагимовой А.А., Ибрагимой Х.М.

Суд взыскал с Ибрагимова А.А., Ибрагимова Ш.А., Ибрагимова М.А Ибрагимовой А.А., Ибрагимой Х.М. в пользу Подлужной Л.П. неосновательное обогащение в натуре, путем возврата жилого дома и земельного участка.

Признано прекращенным право собственности Ибрагимова А.А., Ибрагиомва Ш.А., Ибрагимова М.А., Ибрагимовой А.А., Ибрагимовой А.А., Ибрагимой Х.М. на указанные объекты недвижимости.

Прекращена в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации N от 13.09.2021 г., права общей долевой собственности, Ибрагимовой А.А., Ибрагимова А.А., Ибрагимовой Х.М., Ибрагимова Ш.А., Ибрагимовой А.А., Ибрагимова М.А., на жилой дом площадью 88,8 кв. м., с кадастровым номером N, земельный участок с кадастровым номером N, площадью 2523 кв. м., по адресу: <адрес>.

Суд признал за Подлужной Л.П. право собственности на указанный жилой дом и земельный участок.

Признано прекращенным ограничение права собственности Подлужной Л.П. в виде ипотеки в силу закона, в отношении жилого дома и земельного участка и произвел погашение регистрационной записи об ограничении в виде ипотеке по договору купли-продажи от 03.09.2021.

Взысканы в равных долях с Ибрагимова А.А., Ибрагимова Ш.А., Ибрагимой Х.М., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Ибрагимова М.А., Ибрагимовой А.А., Ибрагимовой А.А., в пользу Подлужной Л.П. расходы по оплате государственной пошлины в размере 1866,67 руб. с каждого, а всего: 11200 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований Ибрагимова А.А., Ибрагимова Ш.А., Ибрагимовой Х.М., действующей в интересах несовершеннолетних детей Ибрагимова М.А., Ибрагимовой А.А., Ибрагимовой А.А. к Подлужной Л.П. отказано.

В кассационной жалобе представителя Ибрагиомва А.А. - Власенко А.Н. ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений ввиду существенного нарушения норм материального и процессуального права.

Проверив обжалуемые судебные постановления в пределах доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Подлужной Л.П., суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 450, 453, 486, 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что в нарушение п. 2 договора купли-продажи недвижимости от 03.09.2021 ответчиками по первоначальному иску не произведена оплата приобретаемого недвижимого имущества в размере 483 881,83 руб. за счет средств федерального бюджета, выделяемых по государственному сертификату на материнский капитал, пришел к выводу о нарушении ответчиками существенных условий сделки, что является основанием для расторжения договора купли-продажи от 03.09.2021.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Ибрагимова А.А., Ибрагимова Ш.А., Ибрагимовой Х.М., действующей в интересах несовершеннолетних детей Ибрагимова М.А., Ибрагимовой А.А., Ибрагимовой А.А., судебные инстанции учитывая, что 26.10.2021 последними было получено постановление администрации Степновского муниципального округа Ставропольского края о предварительном разрешении Ибрагимову А.А., Ибрагимовой Х.М. на расторжение сделки, пришли к выводу об отсутствии доказательств исполнения покупателями условий договора купли-продажи.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с данными выводами по следующим основаниям.

Согласно части 3 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, к отдельному виду договора купли-продажи - договору купли-продажи недвижимости применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из части 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Так, в силу статьи 450 Гражданского кодекса основанием для расторжения договора является существенное его нарушение одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Сущетвенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Следовательно, неоплата ответчиком проданного ему недвижимого имущества является существенным нарушением условий договора и основанием к его расторжению.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством по данному делу является факт оплаты ответчиком стоимости недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором.

Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Реализация сторонами подобным образом принципа свободы договора, закрепленного в статье 421 Гражданского кодекса, не нарушает диспозитивных норм, установленных законом.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 указанного выше Кодекса), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Содержание договора определяется в соответствии с его общепринятой трактовкой и пониманием его условий сторонами. Если положения договора могут иметь несколько значений либо не позволяют достоверно установить значение отдельных положений, суды обязаны выявить действительную и реальную волю сторон. Суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства с целью выявления действительной воли сторон и исключения каких-либо сомнений в ее достоверности.

Согласно материалам дела, 03.09.2021 между Подлужной Л.П. и Ибрагимовым А.А., Ибрагимовым Ш.А., Ибрагимовым М.А., Ибрагимовой А.А., Ибрагимовой Х.М., Ибрагимовой А.А заключен договор купли-продажи недвижимости (с рассрочкой платежа) жилого дома площадью 88,8 кв.м., с кадастровым номером N, и земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2523 кв.м., по адресу: <адрес>, а также определена цена договора в размере 800 000 руб., из которых 483 881,83 руб. цена жилого дома, и 316 118,17 руб., цена земельного участка.

Пунктом 2 указанного договора предусмотрено, что оплата указанной недвижимости будет произведена следующим образом: денежная сумма в размере: 316 118,17 руб. за земельный участок, выплачена "Покупателями" "Продавцу" ДД.ММ.ГГГГ, до подписания настоящего Договора, путем перечисления денежных средств на счет Подлужной Л.П., номер счета N, открытый в Ставропольском отделении N 5230 Публичного Акционерного Общества Сбербанк России". Денежная сумма в размере 483 881,83 руб. за здание оплачивается за счет средств федерального бюджета, выделяемых по государственному сертификату на материнский капитал (семейный капитал) серии МК-7 N от 29 августа 2014 года, выданного на имя Ибрагимовой Х.М., в соответствии с Федеральным законом "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" путём перечисления Государственным учреждением - Управление Пенсионного фонда РФ по Ставропольскому краю, указанной суммы на счет "Продавца" Подлужной Л.П., номер счета N, открытый в Ставропольском отделении N 5230 ПАО "Сбербанк России", после подписания сторонами настоящего договора купли-продажи в сроки, установленные законодательством.

Согласно выписке из лицевого счета от 01.09.2021 и приходного кассового ордера N 9-9 от 01.09.2021 установлено, что 01.09.2021г. Ибрагимовой Х.М. на расчетный счет N, открытый на имя Подлужной Л.П. перечислены денежные средства в сумме 316 118,17 руб.

Разрешая спор, суд пришел к выводу, что ответчиками нарушены условия договора в части оплаты предмета сделки в установленный договором срок.

Однако судом оставлено без внимания, что условиями заключенного между сторонами договора купли-продажи предусмотрена рассрочка платежа, при этом конкретный срок, до которого покупатели обязаны внести оставшуюся сумму, договором не определен.

Как следует из статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода (пункт 1).

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства (пункт 2).

Судом не учтено, что в договоре от 03.09.2021 не был указан точный срок исполнения обязательства по оплате оставшейся суммы, а Подлужной Л.П. не направлялось уведомление с требованием об исполнении данного обязательства в соответствии с пунктом 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом в направленном уведомлении от 21.12.2021 Подлужной Л.П. собственноручно указано на невозможность исполнения обязательства по оплате ввиду закрытия ею счета (л.д. 20-22 т.1)

Возражая против удовлетворения исковых требований Подлужной Л.П. и обращаясь в суд со встречными исковыми требованиями Ибрагимов А.А., Ибрагимов Ш.А., Ибрагимова Х.М., указали на то, что продавцом Подлужной Л.П. чинились препятствия для исполнения договора купли-продажи покупателями. Так, Подлужная Л.П. задолго до уведомления о расторжении договора от закрыла расчетный счет N в Ставропольском отделении N 5230 ПАО "Сбербанк России", указанный в договоре от 03.09.2021, а потому покупатели не имели возможности исполнить условия договора купли-продажи от 03.09.2021 по перечислению денежных средств в счет средств федерального бюджета, выделяемых по государственному сертификату на материнский капитал (семейный капитал), денежные средства материнского капитала на указанный счет не были зачислены. Кроме того, Подлужная Л.П. ограничила доступ Ибрагимову А.А. и членам его семьи в спорное домовладения, что явилось основанием для их обращения в Прокуратуру Степновского района Ставропольского края (т. 1 л.д. 134).