Определение Судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТРЕТЬЕГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 июля 2022 года Дело N 8Г-8282/2022

Санкт-Петербург 06 июля 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего: Лебедева А.А.,

судей: Рогачевой В.В. и Белинской С.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Медведева Владимира Викторовича на решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 19 октября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 08 февраля 2022 года по делу N 2-3234/2021 по иску Медведева Владимира Викторовича к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Строй" о признании недействительным одностороннего акта, признании незаконным требования, обязании передать объект долевого строительства, взыскании неустойки и денежной компенсации морального вреда.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Рогачевой В.В., судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Медведев В.В. в мае 2021 г. обратился в суд и, уточнив свои требования в ходе судебного разбирательства, просил:

- признать незаконным составленный ООО "Альфа-Строй" односторонний акт приема-передачи от 30 марта 2021 г. к договору участия в долевом строительстве N 26 от 16.03.2018;

- признать незаконным требование ООО "Альфа-Строй" о доплате за построенную квартиру по вышеназванному договору;

- обязать ответчика передать истцу по акту приема-передачи квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, без финансовых обременений;

- взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 4 февраля 2021 г. по день принятия решения суда, размер которой на 19 октября 2021 г. был определен истцом в 271.674 руб., а также компенсацию морального вреда в размере 100.000 руб. и штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" (л.д.69-70, 127).

Медведев В.В. указал, что 6 марта 2018 г. заключил с ООО "Альфа-Строй" (застройщиком) договор участия в долевом строительстве, по которому ответчик обязался до 01 апреля 2021 г. передать истцу квартиру общей площадью 41,78 кв.м., расположенную на 2 этаже многоквартирного дома на пересечении <адрес>; истцом оплачена цена договора в размере 2.340.000 руб.

В декабре 2020 г. ответчик известил истца о завершении строительства дома и готовности объекта к передаче.

Письмом от 26 января 2021 г. ответчик сообщил, что общая площадь построенной квартиры составила 42,3 кв.м., в связи с чем потребовал произвести доплату по договору в размере 29.124 руб. Однако согласно техническому паспорту от 21.01.2021 общая площадь квартиры составила 40,4 кв.м., а вместе с лоджией - 41,9 кв.м, в связи с чем истец обратился к застройщику с требованием передать построенную квартиру, указав на необоснованность требования о производстве доплаты.

Ответчиком 30 марта 2021 г. был составлен односторонний акт приема-передачи квартиры с указанием о наличии истца задолженности в размере 29.124 руб. и о возникновении в отношении квартиры ипотеки в силу закона.

Эти действия Медведев В.В. считал незаконными, полагал, что со стороны ответчика имеет место задержка передачи объекта долевого строительства, обусловленная неправомерным требованием о производстве доплаты и отказом передавать квартиру до исполнения этого требования.

Решением Северодвинского городского суда Архангельской области от 19 октября 2021 г. требования Медведева В.В. были удовлетворены частично:

- признан недействительным односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства от 30 марта 2021 г. к договору участия в долевом строительстве от 16 марта 2018 года N 26;

- признаны незаконными действия ООО "Альфа-Строй" по требованию от Медведева В.В. произвести доплату до полной цены договора;

- на ООО "Альфа-Строй" возложена обязанность в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда передать Медведеву В.В. по акту приема-передачи объект долевого строительства - квартиру N, находящийся в жилом комплексе <адрес> (1 этап строительства), расположенном по адресу: <адрес>;

- с ООО "Альфа-Строй" в пользу Медведева В.В. присуждена неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 02.04.2021 по 19.10.2021 в сумме 110.000 руб. (определенной с применением ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации), компенсация морального вреда в размере 1.000 руб. и штраф в размере 20.000 руб., а всего - 131.000 руб.

В удовлетворении иска в остальной части Медведеву В.В. отказано.

С ООО "Альфа-Строй" в пользу ГУП Архангельской области "Фонд имущества и инвестиций" взыскано 28.500 руб. в счет оплаты проведения судебной экспертизы, в доход местного бюджета МО "Северодвинск" взыскана государственная пошлина в размере 4.300 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 08 февраля 2022 г., принятым по апелляционным жалобам обеих сторон, решение суда первой инстанции отменено в части признания недействительным составленного ответчиком одностороннего акта, возложения на него обязанности передать объект долевого строительства, взыскания неустойки, штрафа, компенсации морального вреда и судебных расходов.

По делу в указанной части принято новое решение, которым в удовлетворении требований Медведева В.В. отказано в полном объеме.

С ООО "Альфа-Строй" в доход местного бюджета МО "Северодвинск" взыскана государственная пошлина в размере 300 руб.

С Медведева В.В. в доход местного бюджета МО "Северодвинск" взыскана государственная пошлина в размере 4.922 руб. 04 коп.

С ООО "Альфа-Строй" и Медведева В.В. в пользу ГУП Архангельской области "Фонд имущества и инвестиций" в возмещение расходов на производство экспертизы взыскано по 14.250 руб. с каждого.

С Медведева В.В. в пользу ООО "Альфа-Строй" взыскана сумма расходов по оплате государственной пошлины (за подачу апелляционной жалобы) в размере 3.000 руб.

В остальной части (о признании незаконным требования ответчика о внесении истцом доплаты по договору) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, направленной по почте 7 апреля 2022 г. и поступившей с делом в Третий кассационный суд общей юрисдикции 20 апреля 2022 г., истец Медведев В.В. просит об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 08 февраля 2022 г. в части отказа в удовлетворении иска, решения Северодвинского городского суда Архангельской области от 19 октября 2021 г. - в части снижения размера неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, с вынесением по делу нового судебного постановления об удовлетворении иска в полном объеме.

От ООО "Альфа-Строй" поступили письменные возражения на кассационную жалобу.

Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания суда кассационной инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия находит, что такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении требований Медведева В.В. в части признания недействительным одностороннего акта, составленного ответчиком, выводы суда в указанной части основаны на неверной правовой оценке обстоятельств дела, вместе с тем в остальной части выводы, изложенные в апелляционном определении, являются по существу правильными, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам, нормам материального и процессуального права.

Судами на основе представленных доказательств установлено, что между сторонами 16 марта 2018 г. был заключен договор участия в долевом строительстве N 26 (л.д.6-11), по которому застройщик ООО "Альфа-Строй" принял на себя обязательство в установленный договором срок построить и передать истцу жилое помещение - квартиру с номером N, общей площадью 41,78 кв.м., в том числе лоджия площадью 1,43 кв.м, (с учетом понижающего коэффициента 0,5), расположенную на 2 этаже в строительных осях 10-13; Г-К, в жилом комплексе (1 этап) по адресу: <адрес> (п. 1.1).

Застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию до 01 октября 2020 г. и передать объект долевого строительства до 01 апреля 2021 г. (п. 2.5 договора). Тем же пунктом было предусмотрено, что застройщик имеет право на досрочный ввод дома в эксплуатацию и передачу объекта участнику долевого строительства; согласно пункту 7.7 договора участник долевого строительства обязался принять объект в течение 7 рабочих дней с момента подписания смотрового листа.

Цена договора составила 2.340.000 руб. (п. 3.1 договора).

В пункт 1.1 договора также включено условие о том, что фактическая площадь объекта, приобретаемого участником долевого строительства, может быть уточнена к моменту передачи объекта.

В связи с этим пунктом 3.2 договора предусмотрено, что в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства более чем на 1% участник долевого строительства производит застройщику доплату до полного размера цены договора в течение 30 дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи с застройщиком; оплата указанной разницы производится исходя из стоимости одного квадратного метра, равной 56.008 руб. за 1 кв.м.

Обязательство по оплате цены договора в сумме 2.340.000 руб. истцом исполнено.

После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию ООО "Альфа-Строй" уведомило истца о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, в связи с чем, согласно материалам дела, истцом 15.01.2021 и 21.01.2021 проводились осмотры квартиры N и указывались замечания относительно качества внутриквартирных работ (л.д.39, 40), 25.01.2021 вновь был произведен осмотр квартиры и составлен акт осмотра без замечаний по качеству объекта (л.д.15, 41).

26.01.2021 Медведеву В.В. было вручено письменное уведомление о необходимости принять объект долевого строительства (л.д.30), а также второе уведомление от той же даты, содержавшее требование о производстве доплаты на основании пункта 3.2 договора в сумме 29.124 руб. в связи с увеличением площади квартиры до 42,3 кв.м, в том числе с учетом лоджии - 1,6 кв.м (л.д.16).

Как усматривается из материалов дела и отражено в судебных постановлениях, требование застройщика о производстве доплаты было основано на данных о площади квартиры, полученных в результате обмера, произведенного кадастровым инженером в сентябре 2020 г. в рамках договора подряда на выполнение кадастровых работ N 25-2020 от 10.02.2020 между ООО "Альфа-Строй" и ООО "Архземкадастр" (в целях получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), исходя из которых в Единый государственный реестр недвижимости при постановке квартиры на кадастровый учет, произведенной 21.01.2021, были включены сведения о её общей площади в 40,7 кв.м (л.д.12, 42-52), а общая приведенная площадь (с учетом площади балкона с понижающим коэффициентом) - 42,3 кв.м.

Таким образом, исходя из данных, полученных в результате кадастровых работ, застройщик полагал, что фактическая общая приведенная площадь объекта долевого строительства превысила площадь, предусмотренную договором участия в долевом строительстве, на 42,3 - 41,78 = 0,52 кв.м, т.е. больше чем на 1% (41,78: 100 = 0,42 кв.м,) что в силу условий договора создавало основание для внесения доплаты участником долевого строительства.

На уведомлении от 26.02.2021 с требованием о производстве доплаты Медведев В.В. сделал запись о несогласии с данным требованием, со ссылкой на технический паспорт БТИ.

К исковому заявлению истцом был приложен технический паспорт спорной квартиры, составленный АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" 21 января 2021 г., согласно которому общая площадь квартиры составила 40,4 кв.м, площадь лоджии (с понижающим коэффициентом) - 1,5 кв.м, фактическая площадь лоджии - 3,0 кв.м (л.д.13, 14).

01.02.2021 Медведевым В.В. была передана ответчику претензия с требованием передать построенную квартиру без доплаты с его стороны (л.д.17-18); сведения об ответе на эту претензию в материалах дела отсутствуют.

30.03.2021 застройщик составил односторонний акт приема-передачи к договору участия в долевом строительстве N 26 от 16.03.2018, в котором указал, что Медведев В.В. произвел осмотр объекта долевого строительства, в ходе которого в смотровом листе (акте осмотра) было зафиксировано отсутствие замечаний к объекту долевого строительства, что подтверждает соответствие построенного объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Со ссылкой на то, что Медведев В.В. не принял объект долевого строительства, и на пункты 7.7 и 7.8 договора застройщик зафиксировал указанным актом, что в собственность истцу передана квартира N 171 общей площадью 40,7 кв.м, с лоджией площадью 1,6 кв.м (с учетом понижающего коэффициента 0,5), установленными в результате обмеров, произведенных ООО "Архземкадастр", с указанием также площади всех помещений в квартире (жилая комната - 14,3 кв.м, гостиная - 12,1 кв.м, кухня-ниша - 4,2 кв.м, коридор - 6,2 кв.м, санузел - 3,9 кв.м), а также включил в акт сведения о том, что на момент составления акта участником долевого строительства не оплачена денежная сумма в размере 29.124 руб. в счет уплаты цены договора, в связи с чем в отношении объекта возникает ипотека в силу закона (л.д.32-33).

Ввиду выявленных противоречий между приведенными выше данными обмеров помещений квартиры судом первой инстанции по ходатайству ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, порученная Бюро товарных экспертиз ГУП Архангельской области "Фонд имущества и инвестиций", по заключению которой от 19 августа 2021 г. общая приведенная площадь квартиры 171, находящейся в жилом комплексе <адрес> (1 этап строительства), расположенной по адресу: <адрес>, составляет 41,7 кв.м (с учетом понижающего коэффициента 0,5 для лоджии, фактическая площадь которой составила 3,0 кв.м); расхождение выводов эксперта с результатами замеров, проведенных ООО "Архземкадастр" и АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", объясняется погрешностью при подсчете и округлении площади отдельных помещений квартиры (л.д.83-101).

Разрешая спор и удовлетворяя иск Медведева В.В. в части признания незаконным требования ответчика о производстве доплаты по договору в сумме 29.124 руб., суд первой инстанции на основе оценки приведенных доказательств признал установленным, что фактическая площадь построенной квартиры не превышает проектную площадь, указанную в договоре долевого участия в строительстве.

В связи с этим суд также признал, что у ответчика отсутствовали основания для составления одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства, поскольку данный акт составлен до истечения срока, предусмотренного договором для передачи объекта, а со стороны истца не имело места уклонения от принятия объекта, поскольку его передача обусловливалась застройщиком внесением доплаты (в соответствии с пунктом 3.2 договора такая доплата должна быть произведена полностью не позднее даты подписания акта приема-передачи), по поводу чего между сторонами возник спор, и обстоятельства, на которые ссылался истец, нашли подтверждение в результате судебного разбирательства.

Исходя из того, что, в соответствии с выводами суда, имела место задержка передачи объекта долевого строительства, за которую отвечает застройщик, суд возложил на него обязанность передать объект и присудил в пользу истца неустойку, предусмотренную частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также денежную компенсацию морального вреда.

Суд апелляционной инстанции признал правильным указанное решение в части признания незаконным требования застройщика о внесении доплаты, указав, что в данной части решение оно основано на заключении судебной строительно-технической экспертизы, не доверять выводам которой оснований не имеется.

Вместе с тем, не соглашаясь с выводами суда первой инстанции в части признания недействительным одностороннего акта, возложения на ответчика обязанности передать объект долевого строительства, взыскания неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, суд апелляционной инстанции указал на положения частей 3-5 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ и на те обстоятельства, что в силу условий договора ответчик вправе был передать истцу объект долевого строительства до 01.04.2021, а истец при отсутствии замечаний к качеству объекта обязан был его принять. Поскольку смотровой лист без замечаний был подписан истцом 25.01.2021, то с учетом условий договора участия в долевом строительстве он должен был принять объект долевого строительства до 03.02.2021 (в течение 7 рабочих дней после подписания смотрового листа).

Исходя из положений ч.5 ст.8 и частей 1 и 2 ст.7 вышеназванного Федерального закона, суд апелляционной инстанции указал, что право отказаться от подписания акта передачи объекта долевого строительства обусловлено несоответствием такого объекта условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, однако спорный объект всем необходимым требованиям соответствовал, что не оспаривается истцом, в связи с чем оснований для отказа от принятии объекта долевого строительства у Медведева В.В. не имелось.

При этом, в соответствии с выводами апелляционного определения, предлагая истцу доплатить 29.124 руб., застройщик добросовестно заблуждался относительно действительной площади построенного объекта, основываясь на результатах кадастровых работ, а несогласие с площадью квартиры, указанной застройщиком, и с требованием о доплате не препятствовало истцу принять объект долевого строительства.

В обоснование данного вывода в апелляционном определении также указано на отсутствие доказательств того, что ответчик отказался передать объект долевого строительства истцу без доплаты 29.124 руб., ответчик невозможность передачи объекта долевого строительства без доплаты отрицал, а из уведомления об окончании строительства и готовности передать объект долевого строительства истцу не следует, что передача объекта долевого строительства возможна только после доплаты данной суммы. Судом также учтено, что истец, как следовало из объяснений его представителя, не записывался по телефону, указанному в уведомлении об окончании строительства, на составление акта передачи объекта на конкретную дату, поскольку не был согласен с доплатой.

Ввиду изложенных обстоятельств, в соответствии с выводами суда апелляционной инстанции, требование истца о признании недействительным одностороннего акта, составленного застройщиком 30.03.2021, удовлетворению не подлежало.

В свою очередь, основываясь на факте передачи объекта долевого строительства в силу вышеназванного одностороннего акта, суд признал, что такая передача состоялась в предусмотренный договором срок, а потому не имеется оснований ни для взыскания с ответчика неустойки за просрочку исполнения его обязательства, ни для удовлетворения требования истца о компенсации морального вреда, поскольку права истца как потребителя ответчиком нарушены не были.

Однако с приведенными выводами суда апелляционной инстанции в полном объеме согласиться нельзя, поскольку они частично противоречат друг другу и не учитывают установленные судами фактические обстоятельства.