Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЯТОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 апреля 2022 года Дело N 8Г-819/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Минеевой В.В.,

судей Гареевой Д.Р., Ивановой Л.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Сафарову Равилю Гасановичу о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком

по кассационной жалобе Сафарова Равиля Гасановича на апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 7 декабря 2021 года.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Ивановой Л.В., объяснения Сафарова Р.Г., его представителя Поляковой Н.И., поддержавших доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

КУМИ г. Ставрополя обратилось в суд с иском к Сафарову Р.Г. о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком. В обоснование иска указано, что Сафарову Р.Г. принадлежит на праве собственности объект незавершённого строительства с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес> о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности от 26 июня 2019 года. Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>.

С момента осуществления государственной регистрации права собственности на указанный объект Сафаров Р.Г. непрерывно пользуется вышеуказанным земельным участком.

Отсутствие между сторонами заключенного надлежащим образом договора аренды земельного участка не освобождает землепользователя от обязанности оплачивать использование земельного участка согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации в сумме, соответствующей размеру арендной платы, в порядке, установленном органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Таким образом, у ответчика образовалась задолженность за фактическое использование земельного участка за период с 26 июня 2019 года по 12 января 2021 года в размере 1810005,62 рублей.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 17 февраля 2021 года с предложением о добровольном погашении образовавшейся задолженности. До настоящего времени оплата со стороны Сафарова Р.Г. не производилась.

На основании изложенного, истец просил взыскать с Сафарова Р.Г. в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя неосновательное обогащение в виде платы за пользование земельным участком с кадастровым номером N, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, д. 88 "А", за период с 26 июня 2019 года по 12 января 2021 года в размере 1810005,62 рублей.

Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 2 августа 2021 года исковые требования КУМИ г. Ставрополя к Сафарову Р.Г. - удовлетворены частично. Суд взыскал с Сафарова Р.Г. в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя неосновательное обогащение в виде платы за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером N, расположенного по адресу: г. <адрес> за период с 26 июня 2019 года по 12 января 2021 года в размере 52570,28 рублей. В оставшейся части исковых требований о взыскании неосновательного обогащения Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя отказано. В доход бюджета муниципального образования г. Ставрополя с Сафарова Р.Г. взыскана государственная пошлина в размере 1777,11 рублей.

Определением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 29 сентября 2021 года исправлена техническая описка, допущенная в решении Промышленного районного суда г. Ставрополя от 2 августа 2021 года, а именно вместо неправильного кадастрового номера земельного участка "N" указан правильный кадастровый номер земельного участка "N".

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 7 декабря 2021 года решение суда первой инстанции изменено. С Сафарова Р.Г. в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя взыскано неосновательное обогащение в виде платы за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером N, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 88 "А", за период с 26 июня 2019 года по 12 января 2021 года в размере 1810005,62 рублей. С Сафарова Р.Г. в доход бюджета муниципального образования г. Ставрополя взыскана государственная пошлина в размере 17250,03 рублей.

В кассационной жалобе Сафаровым Р.Г. ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда, ввиду существенных нарушений норм материального и процессуального права.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции является несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие основания для пересмотра судебного постановления в кассационном порядке по доводам кассационной жалобы имеются.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 21 июня 2019 года Сафаров Р.Г. приобрел в собственность объект незавершенного строительства, с кадастровым номером N, 19% готовностью, расположенный на земельном участке площадью 7505 кв.м, кадастровый номер: N, по адресу: <адрес>

Земельный участок, кадастровый номер N, сформирован как объект недвижимости, сведения о нем внесены в ЕГРН. Вид разрешенного использования - "для продолжения строительства торгово - производственного комплекса, для размещения объектов торговли".

Указанный земельный участок ранее предоставлялся в аренду для завершения строительства объекта без проведения торгов на срок с 8 июля 2015 года по июль 2018 года на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (для завершения строительства объекта) от 8 июля 2015 года N 5137.

Разрешая спор, руководствуясь положениями статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды между сторонами не заключался, в связи с чем, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, взыскании с Сафарова Р.Г. неосновательного обогащения в размере неуплаченной арендной платы за пользование земельным участком исходя из площади занимаемой объектом недвижимости и площади, необходимой для использования здания.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции и их обоснованием не согласился, указав, что в силу положений статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, истцом документально подтверждено, что объект недвижимости, принадлежащий ответчику Сафарову Р.Г. на праве собственности, находится на земельном участке, с кадастровым номером N общей площадью 7505 кв.м, по адресу: г. <адрес>

Давая оценку доводам жалобы ответчика о том, что расчет суммы неосновательного обогащения и размер арендной платы следует исчислять исходя из площади земельного участка, занимаемой объектом незавершенного строительства, судебная коллегия указала, что площадь земельного участка, необходимого для строительства торгово-производственного комплекса, определена в установленном порядке. В связи с чем, материалами дела подтверждено, что незавершенный строительством объект, принадлежащий Сафарову Р.Г., размещен на земельном участке площадью 7505 кв. м, указанная площадь сформирована с учетом вида использования расположенного на нем объекта строения. Превышение площади земельного участка над площадью находящихся на нем объектов недвижимости не свидетельствует, что необходимой для их эксплуатации площадью земельного участка является площадь занятая такими строениями.

Судебная коллегия указала, что с момента приобретения права собственности на незавершенный строительством объект ответчик Сафаров Р.Г. обязан был вносить плату за использование указанного земельного участка. Однако ответчик необходимые правоустанавливающие документы на спорный земельный участок не оформил, арендных платежей за использование спорного земельного участка не производил.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что поскольку Сафаров Р.Г. при отсутствии каких-либо законных оснований осуществлял пользование земельным участком без внесения платы, то не уплаченная арендная плата за пользование данным земельным участком составляет неосновательное обогащение ответчика. С учетом того, что Сафаров Р.Г. не вносил плату за фактическое пользование участком в период 26 июня 2019 года по 12 января 2021 года, сумма неосновательного обогащения Сафарова Р.Г. за пользование земельным участком составляет 1810005,62 рублей, которая подлежит взысканию в пользу истца.

При расчете неосновательного обогащения судебная коллегия учитывала площадь земельного участка, его кадастровую стоимость и постановление правительства Ставропольского края от 26 декабря 2018 года N 601-п " Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных в аренду без торгов" в редакции постановления Правительства Ставропольского края от 28 декабря 2019 года N 633-п.

С указанными выводами не может согласиться Судебная коллегия кассационного суда.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данным правоотношениям, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 постановления Пленума).

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (статья 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных настоящей главой.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", по смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Таким образом, апелляционное определение также должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к решению суда статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, то есть должно быть законным и обоснованным.

Однако, при вынесении определения, судом апелляционной инстанции указанные выше требования закона соблюдены не были.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых.

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник.

Из материалов дела следует, что Сафаров Р.Г. приобрел в собственность объект незавершенного строительства, с кадастровым номером N 19% готовности по договору купли-продажи от 21 июня 2019 года, заключенному с Царьковым В.А.

8 июля 2015 г. между Царьковым В.А. и Администрацией г. Ставрополя был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 7505 кв.м, по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 88 "А" для продолжения строительства торгово-производственного комплекса (вид разрешенного использования земельного участка соответствует коду 4.4). Договор заключен по 7 июля 2018 г.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Приобщенным к материалам настоящего дела апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 9 июля 2020 г. по делу по иску КУМИ г. Ставрополя к Сафарову Р.Г. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, установлено, что земельный участок с кадастровым номером N, предоставленный Царькову В.А. по договору аренды имел вид разрешенного использования - "для продолжения строительства торгово-производственного комплекса".

В соответствии с картой градостроительного зонирования "Правил землепользования и застройки г. Ставрополя", утвержденных решением Ставропольской городской Думы от 27 октября 2010 г. N 97, земельный участок расположен в границах территориальной зоны "ОД-3 "Зона многофункциональной общественно-деловой застройки локальных центров обслуживания". Размещение объекта торгового назначения на вышеуказанном земельном участке на дату заключения договора аренды от 08.07.2015 соответствовало основным видам разрешенного использования территориальной зоны ОД-3.

Царькову В.А. было отказано в предоставлении муниципальной услуги "Выдача разрешения на строительство, реконструкцию объекта капительного строительства", поскольку земельный участок для продолжения строительства торгово-производственного комплекса, расположен в двух территориальных зонах: "ОД-3 Зона многофункциональной общественно-деловой застройки локальных центров обслуживания" и "ИТ-4 Зона объектов автомобильного транспорта, магистральных улиц, дорог". Строительство (реконструкция) объектов торгового или производственного назначения не предусмотрено.

При этом изменения в "Правила землепользования и застройки г. Ставрополя", в том числе в части вида территориальной зоны в месте расположения спорного земельного участка внесены 27.09.2017, то есть после заключения договора аренды от 08.07.2015.

Указанным апелляционным определением также установлено, что арендатором земельного участка предпринимался ряд мер, направленных на получение соответствующей документации для завершения строительства торгово-производственного комплекса, до получения которых он не имел право производить какие-либо работы, поскольку иначе строение отвечало бы признакам самовольного строения.

При этом суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что изменение территориальной зоны земельного участка повлекло невозможность использования данного земельного участка согласно целевому назначению, и установлению ограничения по использованию земельного участка в будущем.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя требования истца в полном объеме, суд апелляционной инстанции не принял во внимание указанные положения закона, а также фактические обстоятельства, подтвержденные материалами дела. При этом судом апелляционной инстанции не дана оценка возражениям ответчика, указавшего на невозможность пользования земельным участком ввиду наличия нескольких судебных споров инициированных истцом, отказа истца в заключении договора аренды, создании иных препятствий в использовании всего земельного участка по его целевому назначению.

Разрешение спора на основе неполно выясненных юридически значимых обстоятельств, не применение положений закона, подлежащих применению, свидетельствует о нарушении норм процессуального и материального права, повлиявшем на исход дела.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 7 декабря 2021 года с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть все приведенное выше и разрешить исковые требования на основании норм закона, подлежащих применению к спорным отношениям, установленных по делу обстоятельств и с соблюдением требований процессуального закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 7 декабря 2021 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции - Ставропольский краевой суд.

Председательствующий Минеева В.В.

Судьи Гареева Д.Р.

Иванова Л.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка