Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЯТОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 сентября 2022 года Дело N 8Г-7233/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Ошхунова З.М.,

судей Росиной Е.А., Усмановой Г.Ф.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тлизамова Физеля Фоадовича к Кимсанбиеву Мансуржану Махкамбаевичу о расторжении договора купли-продажи, договора - соглашения и признании расписки безденежной,

по кассационной жалобе истца Тлизамова Фузеля Фоадовича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 20 апреля 2022 года,

Заслушав доклад судьи Росиной Е.А., пояснения представителя истца Жигунова Х.Х., возражения представителя ответчика Агамалова А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Тлизамов Ф.Ф. обратился в суд с иском к Кимсанбаеву М.М. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и договор-соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГг., заключенных между продавцом Тлизамовым Ф.Ф. и покупателем Кимсанбаевым М.М. и прекратить право собственности ответчика на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес> с кадастровым номером N. общей площадью 299.6 кв.м., навес, инв.N, лит. Г"2, с кадастровым номером N, общей площадью 420 кв.м., здание склада, инв.N, с кадастровым номером N, общей площадью 153,10 кв.м., здание склада, инв.N, лит. Б., с кадастровым номером N, общей площадью 455 кв.м., земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 4 268 кв.м.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому Кимсанбаев М.М. приобрел в собственность вышеперечисленное недвижимое имущество. Стоимость всех названных объектов недвижимости сторонами определена в размере 10 000 000 рублей, которые согласно пункту 2.2.2 Договора должны были быть переданы продавцу в течение 3-х дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости. Во исполнение условий Договора, в счет оплаты стоимости продаваемой движимости (п/п 2.2, 2.2.1 и 2.2.2 Договора) Кимсанбаев М.М. по дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к Договору обязался в течение двух месяцев со дня подписания договора - соглашения от ДД.ММ.ГГГГ передать в собственность в счет погашения стоимости объектов недвижимости: два новых зерноуборочных комбайна марки "New Holland" с двумя комплектами зерноуборочных и кукурузоуборочных жаток к каждому комбайну. Сторонами было обусловлено, что в противном случае заключенный Договор будет считаться недействительным. Государственная регистрация перехода права собственности на вышеприведенные объекты была произведена ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 3.3. Договора, передача объектов и земельного участка должна была осуществляться по передаточному акту, подписываемому сторонами в течение 14 рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты к покупателю. В связи с неисполнением ответчиком условий Договора объекты не были переданы Кимсанбаеву М.М., он этого и не требовал, что является отказом в выполнении требований Договора. При этом, после государственной регистрации перехода права собственности и до настоящего времени оплата за приобретенное имущество ответчиком не произведена, передаточный акт сторонами не подписан. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с письменным предложением расторгнуть заключенный между сторонами договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., в течение пяти рабочих дней со дня получения уведомления. В адрес фактического места жительства и места регистрации ответчика истцом направлялись претензии о расторжении Договора по обоюдному соглашению сторон, однако Кимсанбаев М.М. никак не отреагировал на указанные требования.

Решением Баксанского районного суда Кабардино-Балкарской Республики от 09 ноября 2021 года иск удовлетворен.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 20 апреля 2022 года решение отменено. Принято по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Тлизамова Ф.Ф. отказано.

Истцом Тлизамовым Ф.Ф. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене апелляционного определения. В обоснование жалобы кассатор указывает на нарушение норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные законом, для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебного постановления.

В соответствии со 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального или процессуального права.

Разрешая заявленные требования по правилам производства суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции установил, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Тлизамовым Ф.Ф. и покупателем Кимсанбаевым М.М. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Суд пришел к выводу об отсутствии оснований к расторжению договора купли-продажи, установив надлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по оплате недвижимого имущества, сославшись на расписку от ДД.ММ.ГГГГ.

С данными выводами суда инстанции не может согласится суд кассационной инстанции на основании следующего.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение или иное недвижимое имущество (статья 130) (часть 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, к отдельному виду договора купли-продажи - договору купли-продажи недвижимости применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Так, в силу статьи 450 Гражданского кодекса основанием для расторжения договора является существенное его нарушение одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Следовательно, неоплата ответчиком проданного ему недвижимого имущества является существенным нарушением условий договора и основанием к его расторжению.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 ГК РФ).

Действующее законодательство предоставляет лицу, право которого нарушено, выбор способа защиты своих нарушенных прав. В данном случае истцом избран способ защиты права путем расторжения договора и возврата ранее переданного имущества, что закону не противоречит и полностью соответствует основным началам гражданского законодательства, изложенным в ст. 1 ГК РФ.

Данный способ защиты права соответствует также разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в Постановлении Пленума от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора".

Таким образом, юридически значимым обстоятельством по данному делу является факт оплаты ответчиком стоимости недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором.

Разрешая заявленные требования суд апелляционной инстанции исходил из того, что ответчиком исполнена обязанность по оплате стоимости недвижимости со ссылкой на расписку от ДД.ММ.ГГГГ.

Оспаривая указанную расписку по безденежности ответчиком представлен договор-соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стороны изменили способ расчета по договору с денежных средств на передачу двух новых зерноуборочных комбайна с зерноуборочными и кукурузоуборочными жатками. При этом соглашение предусматривало недействительность договора в случае неисполнения обязанности по оплате товара таким способом.

При таких обстоятельствах суду следовало установить на каких условиях заключен договор купли-продажи, определить содержание договора, выяснить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, изменялись ли условия договора, возникло ли новое обязательство, либо существующие обязательства были заменены новыми. Без установления данных обстоятельств правильное разрешение спора невозможно.

При этом суду следовало установить все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, предшествующее и последующее поведение сторон.

Указанные обстоятельства судом не установлены, доводы истца, приведенные в обоснование безденежности расписки, о том что сторонами определен порядок расчета по договору, о том, что целью договора было получение зерноуборочных комбайнов с зерноуборочными и кукурузоуборочными жатками в лизинг, о том, что расписка о получении оплаты по договору составлена с целью регистрации договора в органах государственной регистрации, о том, что до настоящего времени истец пользуется спорным имуществом и несет бремя его содержания и т.д. не исследованы и не оценены.

Кроме того, суд не дал оценки всем представленным доказательствам в обоснование позиции истца, в том числе ответу Кимсанбаева М.М. от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.28).

При таких обстоятельствах апелляционное определение не может считаться соответствующим критериям законности и обоснованности, в связи с чем подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенную в настоящем определении правовую позицию, принять законный и обоснованный судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 20 апреля 2022 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий Ошхунов З.М.

Судьи Росина Е.А.

Усманова Г.Ф.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка