Определение Судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТРЕТЬЕГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 мая 2022 года Дело N 8Г-6850/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Александровой Ю.К.,

судей Рогожина Н.А., Рогачевой В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-3413/2021 по иску администрации Петрозаводского городского округа Республики Карелия к Шевченко Е.В., Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, обществу с ограниченной ответственностью "Многофункциональный центр недвижимости" о признании сделок недействительными, о применении последствий недействительности сделок,

по кассационной жалобе Шевченко Е.В. на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 14 июля 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 25 января 2022 года.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Рогожина Н.А., объяснения представителя Шевченко Е.В. по ордеру адвоката Лушина В.В., поддержавшего доводы жалобы,

судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

администрация Петрозаводского городского округа Республики Карелия обратилась в суд с иском к Шевченко Е.В., Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, ООО "Многофункциональный центр недвижимости" о признании сделок недействительными, применении последствий их недействительности по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ указанным Министерством был проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - отдых (рекреация), местоположение - <адрес>, общая площадь 3 977 кв.м.

Согласно протоколу о проведении открытого аукциона от ДД.ММ.ГГГГ победителем признано ООО "Многофункциональный центр недвижимости", в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ между Министерством и обществом был заключен договор N -м/01 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N В пункте 1.2 договора отражено, что земельный участок имеет вид разрешенного использования "для благоустройства территории (устройство газонов, пешеходных дорожек, площадок отдыха с установкой малых архитектурных форм, освещения)", а пунктом 1.3 договора установлены ограничения и обременения земельного участка: без права возведения объектов капитального строительства, объектов недвижимости (пункт 7 статьи 39.11 ЗК РФ). Также установлены ограничения в использовании земельного участка в связи с его расположением в зоне композиционного регулирования застройки, предусмотренные статьей 74 Правил землепользования и застройки <адрес>.

В последующем между ООО "Многофункциональный центр недвижимости" и Шевченко Е.В. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 3 977 кв.м, с разрешенным использованием для благоустройства территории (устройство газонов, пешеходных дорожек, площадок отдыха с установкой малых архитектурных форм, освещения), а ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером по заявлению правообладателя был произведен раздел земельного участка с кадастровым номером N на 13 земельных участков с кадастровыми номерами: N

В соответствии с Генеральным планом <адрес> Республики Карелия земельные участки в районе <адрес> с кадастровыми номерами N (ранее земельный участок N) относятся к жилой зоне индивидуальной, блокированной и коттеджной застройки.

Решением Петрозаводского городского Совета Республики Карелия от 18 февраля 2015 года N 27/31-492 "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки <адрес> в границах территории Петрозаводского городского округа" внесены изменения в статью 22 Правил землепользования и застройки <адрес> в части изменения зоны застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами (Жи) на природно-рекреационную зону (Рпр) для земельного участка ориентировочной площадью 6 762 кв.м, находящегося в районе <адрес>, согласно схеме N. Таким образом, в соответствии с Правилами землепользования и застройки <адрес> земельные участки с кадастровыми номерами N располагаются в природно-рекреационной зоне (Рпр).

Ссылаясь на изложенное, администрация просила: признать аукцион на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N (исходного), расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - отдых (рекреация), общей площадью 3 977 кв.м, недействительным (ничтожным); признать договор купли-продажи N -м/01 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ООО "Многофункциональный центр недвижимости" по итогам аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N недействительным (ничтожным); признать договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером N, заключенный между ООО "Многофункциональный центр недвижимости" и Шевченко Е.В., недействительным (ничтожным); применить последствия недействительности сделки, путем возложения на Шевченко Е.В. обязанности вернуть Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия земельные участки с кадастровыми номерами: N, расположенные по вышеуказанному адресу, и произведения расчетов по возврату денежных средств между сторонами.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Карелия.

Решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 14 июля 2021 года исковые требования удовлетворены.

Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - для благоустройства территории (устройство газонов, пешеходных дорожек, площадок отдыха с установкой малых архитектурных форм, освещения), общей площадью 3 977 кв.м, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Многофункциональный центр недвижимости" и Шевченко Е.В.

Применены последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ: с Шевченко Е.В. в пользу ООО "Многофункциональный центр недвижимости" взысканы денежные средства, полученные за продажу земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты>., прекращено право собственности Шевченко Е.В. на земельные участки с кадастровыми номерами: N, ранее земельного участка с кадастровым номером N

Признать недействительным аукцион на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - отдых (рекреация), общей площадью 3 977 кв.м.

Признать недействительным договор купли-продажи N -м/01 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ООО "Многофункциональный центр недвижимости" по итогам аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для благоустройства территории (устройство газонов, пешеходных дорожек, площадок отдыха с установкой малых архитектурных форм, освещения), общей площадью 3 977 кв.м.

Применены последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка N -м/01 от ДД.ММ.ГГГГ, стороны возвращены в первоначальное положение: с Министерства имущественных земельных отношений Республики Карелия за счет казны Республики Карелия взыскано в пользу ООО "Многофункциональный цент недвижимости" <данные изъяты>., прекращено право собственности ООО "Многофункциональный центр недвижимости" на земельные участки с кадастровыми номерами: N, ранее земельный участок с кадастровым номером N.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 25 января 2022 года решение суда изменено в части применения последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка N -м/01 от ДД.ММ.ГГГГ.

Земельные участки с кадастровыми номерами N образованные путем раздела земельного участка с кадастровым номером N, возвращены в состав земель, государственная собственность на которые не разграничена.

На администрацию Петрозаводского городского округа возложена обязанность возвратить ООО "Многофункциональный центр недвижимости" из бюджета Петрозаводского городского округа денежную сумму в размере <данные изъяты>., уплаченную по договору купли-продажи земельного участка N -м/01 от ДД.ММ.ГГГГ.

Аннулированы и исключены из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельных участках с кадастровыми номерами N, в том числе о правах на них.

Указано, что решение суда по настоящему делу является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

В остальной части решение суда оставлено без изменения, апелляционные жалобы ответчиков - без удовлетворения.

С Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия, Шевченко Е.В., ООО "Многофункциональный центр недвижимости" взыскано в пользу ООО в счет оплаты за проведение экспертизы по 10 000 руб. с каждого.

В кассационной жалобе Шевченко Е.В. просит об отмене названных судебных актов как незаконных.

Участники процесса извещены судом о времени и месте рассмотрения дела по кассационной жалобе.

С учетом части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции рассмотрела кассационную жалобу в отсутствии не явившихся участников процесса (их представителей).

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу подлежащей удовлетворению частично.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Неправильным применением норм материального права, в частности, является неприменение закона, подлежащего применению (пункт 1 части 2 статьи 379.7 ГПК РФ).

Такие нарушения допущены судами при рассмотрении настоящего дела в части применения последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Многофункциональный центр недвижимости" и Шевченко Е.В., с учетом доводов кассационной жалобы.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные исковые требования относительно признания недействительными оспариваемых сделок и аукциона, на основании которого они были заключены, суды обеих инстанций, руководствуясь положениями статей 1, 7, 11, 16, 56, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 1, 30, 36, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 27, 38, 60 Правил землепользования и застройки города Петрозаводска в границах территории Петрозаводского городского округа, утвержденных Решением Петрозаводского городского Совета от 11 марта 2010 года N 26/38-771, приняв во внимание заключение судебной землеустроительной экспертизы, которой подтвержден факт нахождения земельных участков с кадастровыми номерами N в территориальной зоне застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами (Жи) в соответствии с Правилами землепользования и застройки до внесения в них изменений в части изменения территориальной зоны расположения участков Решением Петрозаводского городского Совета Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ N, признанного в последующем в судебном порядке недействующим, исходили из того, что земельный участок с кадастровым номером N с разрешенным использованием "для благоустройства территории (устройство газонов, пешеходных дорожек, площадок отдыха с установкой малых архитектурных форм, освещения)", из которого были образованы принадлежащие Шевченко Е.В. указанные спорные участки, не мог быть образован в территориальной зоне Жи - зоне застройки индивидуальными и жилыми домами блокированной застройки и функциональной зоне "Индивидуальной, блокированной и коттеджной застройки", поскольку в такой зоне подобного основного вида разрешенного использования Правилами землепользования и застройки не предусмотрено. Использование земельного участка в целях рекреации без права возведения объектов капитального строительства в зоне Жи противоречит градостроительному регламенту.

В связи с чем суды констатировали, что образование Министерством земельного участка с кадастровым номером N с разрешенным использованием "для благоустройства территории (устройство газонов, пешеходных дорожек, площадок отдыха с установкой малых архитектурных форм, освещения)" в зоне Жи и функциональной зоне "Индивидуальной, блокированной и коттеджной застройки" противоречит приведенным положениям действующего градостроительного законодательства.

Также суды указали, что следствием несоответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N градостроительному регламенту территориальной зоны, в которой он расположен, является превышение размера его площади (3 977 кв.м) предельного максимального размера земельных участков, установленного статьей 38 Правил землепользования и застройки <адрес> для данной территориальной зоны в размере 1 500 кв.м, что делает недопустимым его образование в таких размерах.

Более того, образование земельного участка в соответствии с одним из основных видов разрешенного использования в зоне Жи делает невозможным предоставление его юридическому лицу на торгах в собственность в силу прямого указания пункта 2 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Предоставление земельного участка в целях строительства в такой территориальной зоне возможно только в аренду в соответствии с положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с чем суды обеих инстанций пришли к выводу о противоречии положениям действующего законодательства договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Министерством имущественных земельных отношений Республики Карелия и ООО "Многофункциональный центр недвижимости" по результатам торгов, и самого проведенного аукциона.

Кроме того, судами исходя из представленной в материалы дела документации, установлено, что земельный участок с кадастровым номером N на момент проведения Министерством имущественных земельных отношений Республики Карелия аукциона (ДД.ММ.ГГГГ) был незаконно образован в границах территории общего пользования (в частности, сквер Кольская Роща и сквер Перевалочная биржа включены в перечень парков, бульваров, лесопарков, скверов, садов и аллей на территории Петрозаводского городского округа), относился к территории общего пользования, что в силу статей 27, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" делало невозможным предоставление его в собственность ООО "Многофункциональный центр недвижимости".

Ввиду изложенного суды обеих инстанции, руководствуясь положениями статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пришли к выводу о невозможности предоставления земельного участка с кадастровым номером N в собственность ООО "Многофункциональный центр недвижимости" на торгах по договору купли-продажи для благоустройства территории, а также незаконности образования указанного земельного участка по причине нахождения его в территориальной зоне, не предполагающей возможности подобного использования земельного участка, тогда как использование земельного участка в нарушение градостроительного регламента территориальной зоны, в которой он расположен, недопустимо, а также в связи с нахождением в границах территории общего пользования.

В связи с чем суды удовлетворили исковые требования администрации о признании недействительными сделок по отчуждению спорного земельного участка, как несоответствующих приведенным выше требованиям действующего законодательства, а именно аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, договора купли-продажи N -м/01 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Министерством и ООО "Многофункциональный центр недвижимости" по итогам аукциона и последующего договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Многофункциональный центр недвижимости" и Шевченко Е.В.

При этом суды отклонили доводы стороны ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям со ссылкой на положения статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Применяя последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, суд первой инстанции взыскал с Шевченко Г.В. в пользу ООО "Многофункциональный центр недвижимости" денежные средства, полученные за продажу земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты>., и прекратил право собственности Шевченко Г.В. на земельные участки с кадастровыми номерами N, ранее земельного участка с кадастровым номером N

Суд апелляционной инстанции согласился с судом в данной части судебного решения, однако изменил его в части применения последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка N -м/01 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного по результатам аукциона между Министерством и ООО "Многофункциональный центр недвижимости", указав со ссылкой на статью 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации на необходимость возложить на администрацию Петрозаводского городского округа обязанность возвратить ООО "Многофункциональный центр недвижимости" из бюджета Петрозаводского городского округа денежную сумму в размере <данные изъяты> (в том числе задаток и основной платеж по договору), уплаченную по договору купли-продажи земельного участка N -м/01 от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 79 вышеприведенного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25, в связи с незаконностью образования земельных участков с кадастровыми номерами N, образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером 10:01:0110109:44, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что последствие недействительности сделок подлежит применению в виде возвращения указанных участков в состав земель, государственная собственность на которые не разграничена, с аннулированием сведений Единого государственного реестра недвижимости об указанных земельных участках.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит, что решение суда первой инстанции в части признания аукциона и сделок недействительными, апелляционное определение в части изменения применения последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка N -м/01 от ДД.ММ.ГГГГ являются законными, основанными на установленных юридически значимых обстоятельств дела с учетом характера спорных правоотношений, нормы материального права в данной части судебных постановлений применены правильно, а доводы кассационной жалобы Шевченко Е.В. в данной части считает несостоятельными, основанными на ошибочном толковании норм права, направленными на переоценку установленных судами обстоятельств.

Вместе с тем кассационный суд полагает обоснованными и заслуживающими внимание доводы кассационной жалобы Шевченко Е.В. в части ошибочного применения судами последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка, заключенного между ООО "Многофункциональный центр недвижимости" и Шевченко Е.В. ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из содержания договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, продавцом земельного участка с кадастровым номером N выступало ООО "Многофункциональный центр недвижимости", покупателем - Шевченко Е.В., которая уплатила обществу за проданный ей участок <данные изъяты>

Следовательно, при признании данной сделки недействительной и возвращении сторон в первоначальное положение с учетом того, что право собственности Шевченко Е.В. на образованные 13 земельных участков в порядке раздела участка с кадастровым номером N прекращено с возвращением их в государственную собственность как последствие недействительности договора от ДД.ММ.ГГГГ и на администрацию Петрозаводского городского округа возложена обязанность возвратить ООО "Многофункциональный центр недвижимости" из бюджета Петрозаводского городского округа денежную сумму в размере <данные изъяты> (в том числе задаток и основной платеж по договору), уплаченную по договору купли-продажи земельного участка N -м/01 от ДД.ММ.ГГГГ, последствием реституции при недействительности договора от ДД.ММ.ГГГГ для покупателя земельного участка будет являться возвращение продавцом покупателю уплаченных последней денежных средств.

Между тем судом первой инстанции в нарушение положений пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом изложенных обстоятельств дела в качестве последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ прекращено право собственности покупателя Шевченко Е.В. на приобретенные ею спорные участки по недействительной сделке и на нее же возложена обязанность передать продавцу <данные изъяты>., которые она не получала от него, а напротив передала ему в качестве оплаты.

Судом апелляционной инстанции ошибка суда первой инстанции в данной части исправлена не была, что привело к принятию ошибочного судебного постановления в части применения последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем оно может быть исправлено только посредством отмены апелляционного определения в указанной части.