Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЯТОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 марта 2022 года Дело N 8Г-654/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ошхунова З.М.,

судей Росиной Е.А., Поддубной О.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Цораева Петра Николаевича, Цораевой Анжелы Батырбековны к Макиеву Ерику Александровичу, нотариусу Владикавказского нотариального округа Валиевой Светлане Алексеевне, Алибекову Марату Туркистановичу, Хадиковой Индире Хазбатыровне, и к их несовершеннолетним детям: Алибекову Эльбрусу Маратовичу, Алибекову Батразу Маратовичу и Алибекову Иналу Маратовичу, Федеральной службе Государственной регистрации кадастра и картографии по РСО-Алания о признании действительными договора купли-продажи квартиры и свидетельства о государственной регистрации права, признании недействительными договоров купли-продажи с применением последствий недействительности сделки, а также согласия на продажу квартиры и изыскании судебных расходов,

по кассационным жалобам Хадиковой Индиры Хазбатыровны и Алибекова Марата Туркистановича на апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Северная Осетия-Алания от 05.10.2021.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Ошхунова З.М., выслушав представителя кассаторов Салатова В.Г., поддержавшего кассационную жалобу, представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований - Акционерного коммерческого банка "Банк развития и реконструкции" далее АКБ "БРР" - Кожиеву М.А., возражавшую против кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции,

установила:

Цораев П.Н., Цораева А.Б. обратились в суд с иском (впоследствии уточненным) к Макиеву Е.А., Алибекову М.Т., Хадиковой И.Х., и их несовершеннолетним детям, нотариусу Владикавказского нотариального округа Валиевой С.А., Управлению Росреестра по Республике Северная Осетия-Алания, в котором просили:

- признать недействительным договор купли-продажи от 27.04.2012, заключенный между Муриевым Р.Т., Цораевым П.Н. и Цораевой А.Б. на приобретение указанной квартиры, представленный в Управление Росреестра (на 2-х листах) без обременения;

- признать действительным договор купли-продажи <адрес>, заключенный 27.04.2012 между Цораевым П.Н., Цораевой А.Б. и Муриевым Р.Т. с указанием обременения - ипотеки в силу закона (на 4-х листах);

- признать действительным свидетельство о государственной регистрации права 15 АБ 013760 от 05.05.2012, выданное на имя Цораева П.Н. и Цораевой А.Б. на указанную квартиру с указанием обременения;

- признать недействительным нотариально удостоверенное согласие от имени Цораевой А.Б. от 30.12.2013 на продажу указанной квартиры;

- признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 21.01.2014 г., заключенный между Цораевым П.Н., в лице Макиева Е.А., Цораевой А.Б., с одной стороны, и Алибекова М.Т., Хадиковой И.Х. в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей с другой стороны;

- вернуть стороны в первоначальное положение, зарегистрировать спорную квартиру за истцами.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что согласно договору купли-продажи от 27.04.2012, заключенному с Муриевым Р.Т. им принадлежала на праве собственности квартира, расположенная по адресу: <адрес>, общей полезной площадью 72,6 кв.м. Указанная квартира была приобретена частично за счет кредитных средств (1 630 000 руб.), взятых в АКБ "БРР" по кредитному договору N 02-12 от 27.04.2012.

В обеспечение выполнения обязательств по кредитному договору был заключен договор залога, предметом залога была спорная квартира, которая оценена в размере 2 329 000 руб.

В иске указывалось, что Цораев П.Н, договорился с ответчиком Макиевым Е.А., на которого была оформлена нотариально удостоверенная доверенность, о том, что последний подыщет покупателя на квартиру и до оформления договора купли-продажи выплатит сумму кредита, а оставшуюся часть денег вернет Цораеву П.Н., однако этого сделано не было, в связи с чем, банк обратился в суд с иском к Цораевым о взыскании задолженности по кредитному договору в сумме4 781 719 и обращении взыскания на заложенное имущество.

При этом, на основании договора купли-продажи квартиры от 21.01.2014, заключенного Цораевым П.Н. в лице его представителя Макиева Е.А. и Цораевой А.Б., с одной стороны, и Хадиковой И.Х., действующей за себя и за своих малолетних детей: Алибекова Э.М., Алибекова Б.М., Алибекова И.М. с привлечением государственного сертификата на материнский (семейный) капитал и Алибековым М.Т. с другой стороны, спорная квартира перешла в общую долевую собственность покупателей. В этот же день был подписан акт приема-передачи квартиры.

Истцы указывали, что данный договор купли-продажи от 21.01.2014 был заключен при наличии обременения в виде ипотеки. Денежные средства по нему от Макиева Е.А. они не получали. Цораева А.Б. указанный договор, а также акт приема передачи не подписывала, нотариального согласия на продажу квартиру своему супругу не давала. при этом, истцы знали, что квартира была продана, но полагали, что за счет вырученных средств погашен кредит.

Кроме того, установлено, что договор купли -продажи от 27.04.2012, находящийся в Управлении Росреестра Республики Северная Осетия-Алания, на основании которого зарегистрировано право собственности Цораевых, также является недействительным, поскольку на нем отсутствует отметка о наличии залога на спорную квартиру, тогда как, по утверждению истцов, они заключали с Муриевым Р.Т. договора купли-продажи от 27.04.2012 с обременением в виде ипотеки.

Решением Советского районного суда г. Владикавказа Республики Северная Осетия от 25.01.2021 в удовлетворении исковых требований Цораева П.Н., Цораевой А.Б. отказанов связи с пропуском срока исковой давности.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Северная Осетия-Алания от 05.10.2021 указанное решение отменено. По делу принято новое решение, которым исковые требования Цораева П.Н., Цораевой А.Б. удовлетворены.

Судом признан действительным договор купли-продажи <адрес>, заключенный 27.04.2012 между Цораевым П.Н., Цораевой А.Б. и Муриевым Р.Т. с указанием ипотеки в силу закона (на 4-х листах), признано действительным свидетельство о государственной регистрации права 15 АБ 013760 от 05.05.2012, выданное на имя Цораева П.Н. и Цораевой А.Б. на указанную квартиру.

Признаны недействительными:

- договор купли-продажи от 27.04.2012, заключенный между Муриевым Р.Т., Цораевым П.Н. и Цораевой А.Б. на приобретение указанной квартиры, представленный в Управление Росреестра (на 2-х листах) без обременения,

- нотариально удостоверенное согласие от имени Цораевой А.Б. от 30.12.2013 на продажу указанной квартиры, договор купли-продажи квартиры от 21.01.2014 г., заключенный между Цораевым П.Н., в лице Макиева Е.А., Цораевой А.Б., с одной стороны, и Алибекова М.Т., Хадиковой И.Х. в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей с другой стороны.

Стороны возвращены в первоначальное положение, путем регистрации права собственности на указанную квартиру за Цораевым П.Н. и Цораевой А.Б.

В кассационных жалобах Хадикова И.Х., Алибеков М.Т. просят отменить апелляционное определение, ссылаясь на нарушения судом норм материального и процессуального права.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного постановления в пределах доводов кассационных жалоб, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Цораева П.Н. и Цораевой А.Б., суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 181, 200, 204 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о пропуске истцами срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной ответчика.

Суд апелляционной инстанции с данными выводами не согласился, указав, что истцами заявлено требование об устранении нарушений их прав недостоверной записью в ЕГРП, направленное на оспаривание зарегистрированного права, не связанное с утратой владения, в связи с чем, в силу положений абзаца 5 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации на данные требования исковая давность не распространяется.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции руководствуясь положениями части 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что спорная квартира в момент ее отчуждения по договору купли-продажи от 21.01.2014 находилась в залоге у АКБ "БРР", залогодержатель письменного согласия на отчуждение предмета залога не давал. Также указано, что истец Цораева А.Б. не выразила волю на распоряжение спорным имуществом, в связи с чем, в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, оспариваемая сделка является недействительной в силу ее ничтожности.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с приведенными выводами суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Общий срок исковой давности в силу пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается в три года.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отменяя решение суда первой инстанции и отклоняя заявление о пропуске срока исковой давности, суд апелляционной инстанции сослался на абзац пятый статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

По смыслу указанной нормы, исковая давность не распространяется на требования собственника, не утратившего владение своим имуществом.

Вместе с тем, применив данное положение, суд апелляционной инстанции не установил, находится ли спорная квартира во владении истца после заключения договора купли-продажи от 21.01.2014.

При этом не дана оценка позиции стороны ответчиков Хадиковой И.Х., Алибекова М.Т., о том, что с момента заключения договора от 21.01.2014 спорная квартира более семи лет находится в их владении, они в ней проживают с тремя несовершеннолетними детьми, уплачивают налоги и коммунальные платежи.

Также не дана оценка пояснениям истцов Цораева П.Н. и Цораевой А.Б., данным в судебном заседании о том, что им было известно о продаже квартиры представителем по доверенности Макиевым Е.А., однако истцы полагали, что кредит, который брался для ее приобретения, был погашен представителем при продаже. О наличии задолженности по кредитному договору им стало известно в 2019 году после обращения банка в Промышленный районный суд г.Владикавказа с иском о взыскании задолженности. (л.д. 256-258 т.2).

Таким образом, обстоятельством, послужившим основанием для оспаривания истцами договора купли-продажи от 21.01.2014 явилось неисполнение представителем Макиевым Е.А. устного обязательства по погашению задолженности истцов за счет средств, вырученных от продажи квартиры.

Вместе с тем, неисполнение представителем обязательств перед доверителем, а в частности, удержание денежных средств, вырученных от продажи квартиры, само по себе не является основанием для признания сделки, совершенной данным представителем, недействительной.

Бремя неблагоприятных последствий от действий представителя Макиева Е.А. не должно быть возложено на ответчиков, если установлено, что последние действовали разумно и добросовестно (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценивая поведение ответчиков, следует учитывать, что сделка была совершена ими с полномочным представителем Цораева П.Н. - Макиевым Е.А., имевшим актуальную нотариально удостоверенную доверенность, действительность которой не оспаривается, а также при наличии нотариально удостоверенного согласия супруги Цораева П.Н. - Цораевой А.Б., действительность которого поставлена под сомнение только в рамках настоящего спора. Также следует учитывать, что судом было установлено отсутствие на момент заключения сделки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество каких-либо сведений о наличии обременений или споров в отношении данной квартиры.

В качестве другого основания для признания сделки недействительной указывалось на совершение сделки по распоряжению совместным имуществом Цораевым П.Н. (его представителем) без согласия его супруги - Цораевой А.Б.

В частности, указывалось на отсутствие подписи супруги Цораева П.Н. - Цораевой А.Б. в договоре купли-продажи и в нотариально удостоверенном согласии на совершение сделки, то есть, сделка оспаривалась по основанию, предусмотренному пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 названной нормы, при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

В силу пункта 3 названной нормы, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

По смыслу приведенной нормы, обстоятельством, имеющим значение для правильного исчисления срока исковой давности по требованию, заявленному на основании пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, являлось выяснение того, когда Цораева А.Б. узнала или должна была узнать о продаже спорной квартиры.

Таким образом, срок исковой давности по требованию Цораевой А.Б. о признании сделки от 21.01.2014 купли-продажи квартиры, находившейся в совместной собственности с супругом Цораевым П.Н., по мотиву ее реализации без согласия Цораевой А.Б., составляет один год и начинает течь с момента, когда Цораева А.Б. узнала или должна была узнать о продаже спорной квартиры.

Третьим основанием для признания сделки от 21.01.2014 недействительной являлось указание на то, что она была заключена при наличии действующего обременения в виде ипотеки в пользу банка АКБ "БРР", без согласия последнего.

Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного недвижимого имущества регламентированы статьей 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно указанной норме, при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

Таким образом, сделку от 21.01.2014 по отчуждению квартиры, заложенной по договору ипотеки, вправе оспорить только залогодержатель данной квартиры.

Залогодержатель вправе воспользоваться также и иным способом защиты, а именно, потребовать досрочного исполнения кредитного обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество.

АКБ "БРР" воспользовался таким правом, обратившись с соответствующим отдельным иском в суд.

Цораев П.Н. и Цораева А.Б. не вправе требовать признания сделки недействительной по мотиву нарушения правил об ипотеке, поскольку это обстоятельство не нарушает их права, а таким правом обладает в данной ситуации только банк.

При этом, не имеет правового значения ссылка истцов на то, что их права затронуты тем, что к ним предъявлен иск банком о взыскании кредитной задолженности, поскольку фактически такая ситуация возникла не в связи с отчуждением квартиры в нарушение правил об ипотеке без согласия залогодержателя, а по причине предполагаемого истцами неисполнения представителем Макиевым Е.А. устного обязательства по погашению кредитной задолженности за счет средств от продажи, то есть, в связи с тем, что представитель Макиев Е.А., получив денежные средства от покупателей, не рассчитался с истцами Цопановыми путем погашения их долга.

Приведенные выше обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом апелляционной инстанции не установлены.

Нормы материального закона, подлежащие применению к спорным правоотношениям с учетом оснований иска, не применены.

Выводы суда апелляционной инстанции о наличии оснований для признания недействительной сделки от 21.01.2014 и о том, что срок для ее оспаривания не пропущен, сделаны без учета указанных выше юридически значимых обстоятельств.

Соответственно, нельзя признать законным разрешение судом иных взаимосвязанных требований, в том числе, требований об оспаривании договора от 27.04.2012 в редакции, хранящейся в Росреестре по РСО-Алания, поскольку в случае отказа в удовлетворении требований о признании договора от 21.01.2014 недействительным, признание недействительным данного договора не влечет восстановление каких-либо прав истцов. Кроме того, данное требование также направлено фактически в защиту интересов залогодержателя, а не самих истцов, поскольку договор от 27.04.2012 (в редакции, хранящейся в Росреестре по РСО-Алания) оспаривается по мотиву отсутствия в нем сведений об ипотеке (залоге) приобретаемой квартиры. При этом сам факт принадлежности квартиры Цораевым под сомнение не ставится.