Определение Судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТРЕТЬЕГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 февраля 2023 года Дело N 8Г-598/2023

город Санкт-Петербург

13 февраля 2023 г.


Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Яроцкой Н.В.,

судей Черлановой Е.С., Гейнце О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лемехова А. С. к администрации МО "Пинежский муниципальный район" Архангельской области, Богатыревой Л. П. о признании сделки недействительной, о применении последствий недействительности сделки, взыскании убытков, компенсации морального вреда

по кассационной жалобе ШехмА. А. Б. на решение Приморского районного суда г. Санкт-Петербурга от 13 января 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 20 сентября 2022 г.

Заслушав доклад судьи Яроцкой Н.В., судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Ляпина А.В. обратился в суд с иском к Шехман А.Б. о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных денежных средств.

В обоснование иска указано, что 16.11.2020 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств, в соответствии с которым ответчик за счет собственных и кредитных денежных средств покупает у истца квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Кредитные средства предоставлялись ответчику банком ВТБ (ПАО) в размере 2 500 000 руб. 16.11.2020 стороны заключили дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым ответчик оплачивает 50 000 руб. после государственной регистрации права собственности ответчика на объект недвижимости, при условии передачи ответчику объекта недвижимости по передаточному акту. Истец направил ответчику гарантийное письмо на возврат переданной под расписку суммы за наличный расчет одновременно с расторжением договора. 26.11.2020 истец передал ответчику объект недвижимости с подписанием передаточного акта о фактической передаче объекта. 26.11.2020 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию прав. Согласно условиям договора оплата суммы 6 800 000 руб. производится посредством аккредитива, который 16.11.2020 был открыт в банке ВТБ (ПАО) сроком до

15.01.2021. 28.12.2020 истец продлил срок аккредитива на 180 дней до 13.07.2021. Ответчик не исполнил обязанность обеспечить исполнение денежного обязательства перед истцом, оплата объекта недвижимости ответчиком не произведена. Истец обращался к ответчику с требованием о расторжении договора-купли продажи, которое оставлено без удовлетворения.

Решением Приморского районного суда г. Санкт-Петербурга от 13 января 2022 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 20 сентября 2022 г., расторгнут договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 16 ноября 2020 г., заключенный между Ляпиной А.В. и Шехман А.Б.

В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и апелляционного определения, как незаконных.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя Шехман А.Б. - Шамшевой В.В., поддержавшей доводы кассационной жалобы, возражения представителя Ляпиной А.В. - Чернышовой О.В., полагавшей доводы кассационной жалобы необоснованными, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений.

Согласно ч. 1 ст. 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанций при разрешении дела.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 16.11.2020 сторонами заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, по условиям которого ответчик за счет собственных денежных средств и за счет денежных средств, предоставляемых ему банком ВТБ (ПАО) в кредит согласно кредитному договору N от 16 ноября 2020 г., покупает у истца квартиру по адресу: <адрес>

Согласно п.1.4 договора объект недвижимости продается по цене в размере 6 800 000 руб.

Пунктом 2.1 договора установлено, что оплата объекта недвижимости покупателем производится в следующем порядке: оплата суммы 6 800 000 руб. производится посредством аккредитива. Покупатель в течение 3 рабочих дней с даты заключения договора открывает безотзывный, покрытый, безакцептный аккредитив в Банке ВТБ (ПАО) в размере 6 800 000 руб. сроком на 60 календарных дней. Расходы по аккредитиву несет продавец. Оплата покупателем суммы осуществляется за счет собственных средств и за счет кредитных средств, предоставленных по кредитному договору в следующем размере: сумма в размере 4 300 000 руб. оплачивается за счет собственных средств покупателя; сумма в размере 2 500 000 руб. оплачивается за счет кредитных средств, предоставленных по кредитному договору.

Согласно п.2.2 договора полный и окончательный расчет за объект недвижимости подтверждается выпиской по счету продавца, подтверждающей получение денежных средств согласно настоящему договору в полном размере.

16.11.2020 сторонами заключено допсоглашение, согласно которому объект недвижимости продается по цене 6 850 000 руб. Сумму в размере 50 000 руб. покупатель оплачивает в течение 3 дней после государственной регистрации права собственности покупателя на объект недвижимости, при условии передачи его покупателю по передаточному акту.

16.11.2020 в банке ВТБ (ПАО) открыт аккредитив N.

28.12.2020 срок действия аккредитива продлен до 13.07.2021.

26.11.2020 сторонами подписан акт приема-передачи квартиры.

26.11.2020 Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на спорную квартиру, поскольку 18.11.2020 внесена запись о запрете на совершение действий по регистрации на основании Постановления Петроградского РОСП о запрете на совершение действий по регистрации от 20.10.2020.

29.06.2021, 28.07.2021 истцом ответчику направлено заявление о расторжении договора.

Обращаясь в суд, истец указывает на то, что ответчиком не исполнена обязанность по оплате цены договора.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 450, 451, 452, 249, 550, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что государственная регистрация права собственности покупателя Шехман А.Б. не завершена, денежные средства на счет продавца Ляпиной А.В. в полном объеме не поступили, при этом продавец направлял в адрес покупателя сначала уведомление о необходимости изменения порядка расчета, а в последующем требования о расторжении договора ввиду изменения обстоятельств, учитывая, что в настоящее время интерес к заключению спорного договора у обеих сторон утрачен, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Проверив принятое по делу решение, суд апелляционной инстанции признал его законным, указав, что оно вынесено в соответствии с нормами материального и процессуального права, в решении отражены имеющие значение для дела факты, подтвержденные исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит, что решение суда и апелляционное определение приняты с нарушением закона, и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, законом определены различные основания для расторжения договора, а именно: существенное нарушение договора и существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, при этом правом требования о расторжении договора обладает сторона, не нарушившая договора и не несущая риска изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В этой связи, для правильного разрешения спора суду следует установить, имеется ли в рассматриваемом случае какое-либо из вышеуказанных оснований для расторжения договора, а также определить, кто из сторон договора нарушил его условия либо нёс риск изменения обстоятельств договора, так как от установления данных обстоятельств напрямую зависит возможность удовлетворения заявленных исковых требований.

Кроме того, проверке и уценке подлежат существенность нарушения договора одной из сторон, если судом будет установлено нарушение договора, либо наличие или отсутствие предусмотренной пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации совокупности условий, при которых договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной в этом стороны в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В нарушение вышеприведенных норм материального права, а также требований статей 2, 12, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворяя иск, суд первой инстанции не указал, по какому из оснований, предусмотренных статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, принято решение о расторжении договора, является ли истец стороной, по требованию которой судом может быть расторгнут договор, и установлены ли судом обстоятельства, являющиеся в силу закона необходимыми условиями для расторжения договора в судебном порядке.

Суд апелляционной инстанции обстоятельства дела также не проверил и применительно к нормам, регулирующим спорные правоотношения, не оценил, формально указав, что выводы суда первой инстанции являются мотивированными.

Вместе с тем, из содержания договора от 16.11.2020 следует, что при его заключении Ляпина А.В. гарантировала Шехман А.Б., что на момент заключения договора являющийся его предметом объект недвижимости под арестом или запрещением не состоит, а одним из условий исполнения аккредитива являлось предоставление продавцом в исполняющий банк оригинала или нотариально заверенной копии выписки из ЕГРН, подтверждающей государственную регистрацию права собственности покупателя на объект недвижимости, содержащей запись о наличии обременения в виде залога (ипотеки) в силу закона в пользу кредитора, а также подтверждающей отсутствие иных ограничений (обременений), отметок об осуществлении государственной регистрации прав без необходимого согласия третьего лица/органа.

Данные обстоятельства имеют существенное значение для дела, однако правовой оценки ни в решении суда, ни в апелляционном определении они не получили.

Допущенные нарушения влияют на результаты разрешения дела и не могут быть устранены без отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.

Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"), а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции считает необходимым отменить обжалуемое апелляционное определение и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 3797, 390, 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 20 сентября 2022 г. отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка