Определение Судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТРЕТЬЕГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 июня 2022 года Дело N 8Г-5978/2022

Санкт-Петербург 08 июня 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего: Лебедева А.А.,

судей: Рогачевой В.В. и Нестеровой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе администрации муниципального образования "Светлогорский городской округ" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 24 ноября 2021 года по делу N 2-1328/2021 по иску администрации муниципального образования "Светлогорский городской округ" к Левченко Тимофею Васильевичу о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени и по встречному иску Левченко Тимофея Васильевича к администрации муниципального образования "Светлогорский городской округ" об уменьшении размера арендной платы.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Рогачевой В.В., объяснения представителя истца администрации муниципального образования "Светлогорский городской округ" Султанбековой Р.Р. (действующей на основании доверенности N 01 от 10.01.2022 сроком до 31.12.2022), поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Администрация МО "Светлогорский городской округ" обратилась в суд с иском к Левченко Т.В. о расторжении договора аренды земельного участка от 06.12.2006 N 80/12-2006 и взыскании задолженности по арендной плате с учетом повышающего коэффициента К4 (в двойном размере) за неиспользование земельного участка в соответствии с разрешенным использованием за период с 01.01.2019 по 30.06.2019 в размере 344.105,10 руб., с 01.07.2019 по 31.12.2019 - 344.105,10 руб., с 01.01.2020 по 30.06.2020 - 318.996,10 руб., с 01.07.2020 по 31.12.2020 - 318.996,10 руб., а также пени, начисленные по состоянию на 30.03.2021, за период с 01.01.2019 по 30.06.2019 - в размере 26.765,26 руб., с 01.07.2019 по 31.12.2019 - 184.784,44 руб., с 01.01.2020 по 30.06.2020 - 93.465,85 руб., с 01.07.2020 по 31.12.2020 - 54.548,33 руб., а всего - 2.045.264,32 руб.

В обоснование своих требований истец указал, что в соответствии с договором аренды земельного участка от 06.12.2006 N 80/12-2006, заключенным между МО "Светлогорский городской округ" и ООО "Калининградское областное экспериментально-производственное предприятие "Дизайн", последнему для реконструкции лодочной станции, проектирования и строительства центра досуга и спорта в аренду на 49 лет был передан земельный участок общей площадью 50.000 кв.м., расположенный по адресу: Калининградская область, гор. Светлогорск, адресный ориентир - озеро "Тихое".

Соглашением N 1 от 28.02.2006 ООО "Калининградское областное экспериментально-производственное предприятие "Дизайн" передало права и обязанности по вышеуказанному договору аренды ООО "Балтийская Инвестиционная Компания", которое по соглашению от 30.05.2008 передало права и обязанности по договору аренды Магарамову Д.Н.

24 мая 2013 года Магарамов Д.Н. и орган местного самоуправления согласовали изменения в вышеуказанном договоре, определив мерой ответственности арендатора за нарушение срока внесения арендной платы по договору пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Указанным выше соглашением на арендатора также возложена обязанность предоставлять расчеты арендных платежей на предстоящий год в сроки и по форме, установленной нормативными правовыми актами районного совета депутатов Светлогорского района на предстоящий год (п. 4.4.5).

Соглашением от 15.12.2014 в договор аренды внесена корректировка, согласно которой предоставленный земельный участок разделен на 24 части, с присвоением каждой части отдельного кадастрового номера.

10 февраля 2015 года права и обязанности арендатора в отношении одного из упомянутых выше участков, образованных в результате раздела, с кадастровым номером N, переданы Магарамовым Н.Д. Левченко Т.В. Условиями соглашения от указанной даты определено, что Левченко Т.В. оплачивает аренду по отчетным периодам, начиная с 01.01.2015.

Соглашением от 28.04.2017 сторонами договора аренды уточнено разрешенное использование данного земельного участка - малоэтажная многоквартирная жилая застройка, которое зарегистрировано в Росреестре в установленном законом порядке.

В нарушение условий договора и дополнительных соглашений к нему, арендатор Левченко Т.В. расчет арендной платы на 2019 и 2020 годы не предоставил, обязательства по оплате арендной платы не исполняет, вследствие чего образовалась задолженность по арендным платежам, на которую в установленном договором порядке произведено начисление пени.

Неоднократное невнесение Левченко Т.В. арендных платежей является основанием для расторжения заключенного между сторонами договора аренды.

Левченко Т.В. обратился в суд со встречным иском к администрации МО "Светлогорский городской округ" об уменьшении размера арендной платы за землю, с установлением ежегодного размера арендной платы на уровне, определенном решением Центрального районного суда гор. Калининграда от 22.11.2018 (22.946,35 руб.), и использовании такого размера до устранения нарушений прав арендатора, а именно: до приведения генерального плана и Правил землепользования и застройки (далее - ПЗЗ) в соответствие и установления в отношении всего земельного участка территориальной зоны - зона застройки малоэтажными жилыми домами (индекс Ж-3).

В обоснование своих требований ответчик указал, что ранее оплата за земельный участок им производилась. Вместе с тем, пользоваться арендуемым земельным участком по целевому назначению для ответчика затруднительно и практически невозможно, поскольку площадь участка не достаточна для проектирования и строительства центра досуга и спорта, а разрешенное использование земельного участка не соответствует функциональному зонированию.

Несмотря на содержание соглашения от 28.04.2017 N 80/12- 2006/Д10-18/04-2017, которым разрешенное использование земельного участка определено как малоэтажная многоквартирная жилая застройка, 01.12.2017 Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию правительства Калининградской области отказало ему как арендатору в выдаче градостроительного плана указанного земельного участка (ГПЗУ), необходимого для проектирования и последующего строительства малоэтажного многоквартирного жилого дома.

Отказ мотивирован ссылкой на расположение спорного земельного участка одновременно в двух территориальных зонах: "Ж2.2 - зона застройки малоэтажными жилыми домами", а также "Об" - зоны иного назначения - территории общего пользования".

Заявление Левченко Т.В. о внесении изменений в ПЗЗ МО "Городское поселение "Город Светлогорск" в части изменения границ территориальных зон застройки малоэтажными жилыми домами (индекс Ж 2.2) комиссией по подготовке проекта правил землепользования и застройки муниципальных образований Калининградской области по существу не рассмотрены с указанием на необходимость разработки нового генерального плана и новых правил землепользования и застройки на территорию вновь образованного муниципального образования.

Поскольку орган местного самоуправления не исполняет принятое на себя соглашением от 28.04.2017 обязательство передать ему в аренду участок с разрешенным использованием - малоэтажная многоквартирная жилая застройка, учитывая, что отсутствие действующего ГПЗУ не позволяет осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию малоэтажного многоквартирного жилого дома на участке с кадастровым номером N, то арендатор по вине арендодателя не имеет возможности использовать земельный участок по его целевому назначению.

При этом решением Центрального районного суда г. Калининграда от 22.11.2018, имеющим преюдициальное значение для настоящего спора, удовлетворены его требования о соразмерном уменьшении размера арендной платы за землю по договору аренды участка в связи с установлением нового разрешенного использования земельного участка с 07.08.2017 и невозможностью использования участка по независящим от Левченко Т.В. обстоятельствам. С него в пользу администрации МО "Светлогорский городской округ" взыскана арендная плата за данный участок за период с 17.08.2017 по 21.12.2018 в размере 32.124,89 руб.

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 25 июня 2021 года с Левченко Т.В. в пользу администрации МО "Светлогорский городской округ" взыскана задолженность по арендной плате по договору 80/12-2006 от 06 декабря 2006 года земельного участка с кадастровым номером 39:17:010021:630 за период с 01 января 2019 года по 31 марта 2021 года в размере 1.439.798 руб. 73 коп., пени за несвоевременное исполнение обязательств 559.563 руб. 88 коп.

Расторгнут договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:17:010021:630 N 80/12-2006 от 06 декабря 2006 года, заключенный между администрацией МО "Светлогорский городской округ" и Левченко Т.В.

С Левченко Т.В. в пользу местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 18.486 руб. 81 коп.

В удовлетворении встречного иска Левченко Т.В. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 24 ноября 2021 года решение Центрального районного суда г. Калининграда от 25 июня 2021 года отменено в части удовлетворении иска о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N N 80/12-2006 от 06 декабря 2006 года, заключенного между администрацией МО "Светлогорский городской округ" и Левченко Т.В., по делу в данной части вынесено новое решение, которым в удовлетворении иска отказано.

Решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении встречного иска о снижении размера арендной платы, по делу в указанной части вынесено новое решение, которым иск Левченко Т.В. удовлетворен частично.

Решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска администрации МО "Светлогорский городской округ" о взыскании арендной платы и пени изменено, размер взысканной с Левченко Т.В. в пользу администрации МО "Светлогорский городской округ" задолженности по арендной плате за период с 01 января 2019 года по 31 марта 2021 года уменьшен до 101.816 руб. 27 коп., пени за нарушение сроков исполнения обязательства - до 101.816 руб. 27 коп., а общая сумма взыскания - до 203.632 руб. 54 коп., а также снижен размер взысканной с Левченко Т.В. государственной пошлины до 5.236 руб. 32 коп.

В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в электронной форме 16 февраля 2022 года и поступившей в Третий кассационный суд общей юрисдикции 16 марта 2022 года, истец администрация МО "Светлогорский городской округ" просит об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 24 ноября 2021 года, с оставлением в силе решения Центрального районного суда г. Калининграда от 25 июня 2021 года.

В возражениях на кассационную жалобу ответчик Левченко Т.В. просит оставить обжалуемое судебное постановление без изменения.

Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие ответчика Левченко Т.В. и представителя третьего лица Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области (далее - Агентство), надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания.

В соответствии с ч.1 ст.379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Доводы кассационной жалобы, содержание апелляционного определения и материалы дела о таких нарушениях не свидетельствуют.

Судом апелляционной инстанции правильно применены нормы материального права, определены и на основе надлежащей оценки доказательств установлены обстоятельства, имеющие юридическое значение, исходя из которых сделаны правильные выводы по существу спора.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды земельного участка от 06.12.2006 N 80/12-2006, заключенного между МО "Светлогорский городской округ" и ООО "Калининградское областное экспериментально-производственное предприятие "Дизайн", последнему для реконструкции лодочной станции, проектирования и строительства центра досуга и спорта в аренду на 49 лет был передан земельный участок общей площадью 50.000 кв.м., расположенный по адресу: Калининградская область, гор. Светлогорск, адресный ориентир - озеро "Тихое".

Соглашением N 1 от 28.02.2006 ООО "Калининградское областное экспериментально-производственное предприятие "Дизайн" передало права и обязанности по вышеуказанному договору аренды ООО "Балтийская Инвестиционная Компания", которое, в свою очередь, соглашением от 30.05.2008 передало права и обязанности по договору аренды Магарамову Д.Н.

Пунктом 1.1 договора аренды от 06.12.2006 цель использования земельного участка определена как реконструкция лодочной станции, проектирование и строительство центра досуга.

Срок аренды участка установлен с 06.12.2006 до 06.12.2055 (п. 2.1 договора).

Соглашением о внесении изменений в договор аренды N 80/12-2006/ДЗ-76/12-2014 от 15.12.2014 пункт 1.1 договора аренды N 80/12-2006 от 06.12.2006 редактирован, добавлены пункты 1.1.1-1.1.24.

Названным соглашением изменен предмет договор аренды, в аренду переданы 24 участка, один из которых - спорный.

Так, согласно соглашению пункт 1.1.17 договора имеет следующее содержание: участок -17 имеет характеристики: КН N, категория земель - земли населенных пунктов; местоположение - Калининградская область, гор. Светлогорск, район озера "Тихое", разрешенное использование - для реконструкции лодочной станции и проектирования и строительства центра досуга и спорта; общая площадь участка - 965 кв.м.

Уведомлением от 10.02.2015 Магарамов Д.Н. сообщил администрации о передаче прав и обязанностей арендатора в отношении участка с КН N, расположенного по адресу: Калининградская область, гор. Светлогорск, ориентир озеро "Тихое", выделенного из состава земельного участка с КН:39:17:01-00-22:0014, Левченко Т.В.

Между Магарамовым Д.Н. и Левченко Т.В. заключено соглашение от 10.02.2015 об уступке прав и обязанностей по договору N 80/12-2006 от 06.12.2006.

Таким образом, на основании договора N 80/12-2006 от 06.12.2006, с учетом соглашений об изменении субъектного состава обязательств, в настоящее время Левченко Т.В. является арендатором земельного участка с КН N.

Условиями договора аренды с учетом последующих соглашений предусмотрена обязанность арендатора вносить арендные платежи.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы определяется на каждый год в соответствии с законодательством РФ и решениями представительного органа муниципального образования, указывается в ежегодной декларации по арендной плате за землю.

Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что расчет арендной платы, условия и сроки ее внесения определяются в соответствии с нормативными правовыми актами органов местного самоуправления на предстоящий год.

Согласно п.4.3 договора арендатор обязан использовать в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, уплачивать арендную плату.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев. Согласно п. 6.2 договора последний может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях указанных в п. 4.1.1 договора.

28 апреля 2017 года между администрацией МО "Светлогорский район" и Левченко Т.В. заключено соглашение ДАЗ N 80/12-2006/Д10-18/04-2017, которым в соответствии с Правилами землепользования и застройки изменены характеристики земельного участка, разрешенное использование определено как малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

Между тем, как установлено судом и не оспаривается ни одной из сторон, фактически использование арендуемого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в настоящее время невозможно.

Данное обстоятельство подтверждается представленными в настоящее дело доказательствами, а также материалами гражданского дела N 2- 2445/2018 и вынесенным по нему решением Центрального районного суда г.Калининграда от 22.11.2018, вступившим в законную силу, которым установлено, что арендатор Левченко Т.В. не может использовать арендуемый им земельный участок по назначению для малоэтажной многоквартирной жилой застройки в связи с тем, что данный участок находится в двух территориальных зонах - зоне застройки малоэтажными жилыми домами (Ж2.2) и зоне иного назначения (территория общего пользования-"ОБ"), что исключает возможность получения разрешения на строительство.

Установленные обстоятельства не изменились и до настоящего времени.

Так, согласно чертежу градостроительного плана на данный момент арендуемый Левченко Т.В. земельный участок находится согласно действующим ПЗЗ МО городское поселение "Город Светлогорск" в двух территориальных зонах: Ж 2.2 и ОБ - зона застройки малоэтажными домами зона иного назначения (территория общего пользования), что с учетом требований градостроительного законодательства препятствует получению разрешения на строительство и, соответственно, исключает возможность использования участка по назначению.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные администрацией МО "Светлогорский городской округ" требования, суд первой инстанции руководствовался ст.ст.39.7, 65 ЗК РФ, ст.ст.309, 314, 450, 606, 614 ГК РФ и исходил из того, что Левченко Т.В., являющийся арендатором земельного участка с КН 39:17:010021:630, расположенного по адресу: Калининградская область, гор. Светлогорск, ориентир озеро "Тихое", выделенного из состава земельного участка с КН:N, не исполняет обязательства по внесению арендной платы, что является основанием для взыскания с него образовавшейся задолженности.

Признав доказанным факт невнесения Левченко Т.В. арендных платежей более 2-х раз подряд, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований к расторжению договора аренды земельного участка.

Суд апелляционной инстанции с такими выводами суда первой инстанции не согласился, указав, что из взаимосвязанных положений ст.ст.328, 405, 406, 611, 612, 614, 615 ГК РФ, а также правовой позиции, изложенной в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества и др.

Указанные обстоятельства были учтены судом при вынесении решения в 2018 году, признаны уважительными, в связи с чем размер подлежащей уплате ответчиком арендной платы был снижен судом и исчислен по коэффициенту не как для участков жилищной застройки (К 0,07), а как для участков иного назначения (К 0,015).

Судом апелляционной инстанции также указано, что в декабре 2017 года на обращение Левченко Т.В. Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию ему было отказано в выдаче градостроительного плана земельного участка, указано на необходимость внесения изменений в ПЗЗ.

Следуя таким разъяснениям, Левченко Т.В. в 2018 году обращался к Председателю Комиссии по подготовке ПЗЗ муниципальных образований Калининградской области, а также в Агентство о внесении изменений в Генплан. Согласно полученным ответам предложения Левченко Т.В. о внесении изменений в Генплан направлены разработчику проекта нового Генплана. В 2019 году Левченко Т.В. также подавал предложения для подготовки внесения изменений в ПЗЗ и Генплан.