Определение Судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СЕДЬМОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 апреля 2022 года Дело N 8Г-5681/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Родиной А.К.,

Судей Ишимова И.А., Сапрыкиной Н.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело N 2-370/2021 по иску Скурихиной Юлии Валентиновны к Семиной Ольге Алексеевне о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи земельного участка,

по кассационной жалобе Семиной Ольги Алексеевны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 15 декабря 2021 года.

Заслушав доклад судьи Родиной А.К. о вынесенных по делу судебных актах, доводах кассационной жалобы, отзыва на жалобу, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

Установила:

Скурихина Ю.В. обратилась с иском к Семиной О.А. о взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи в размере 770000 руб., судебных расходов.

В обоснование требований указано, что 04 июня 2010 года сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка по адресу: <данные изъяты>. Денежные средства по предварительному договору в размере 770000 руб. переданы истцом (покупателем) ответчику (продавцу) в день подписания договора, оставшаяся сумма в размере 230000 руб. должна была быть передана в день подписания основного договора. Впоследствии ответчик произвела отчуждение земельного участка иному лицу.

Решением Пермского районного суда Пермского края от 09 марта 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 12 июля 2021 года, в удовлетворении требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 07 октября 2021 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 12 июля 2021 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 15 декабря 2021 года решение суда отменено. С Семиной О.А. в пользу Скурихиной Ю.В. взысканы денежные средства, внесенные по предварительному договору купли-продажи земельного участка от 04 июня 2010 года, в сумме 770000 руб. Распределены судебные расходы.

В кассационной жалобе Семина О.А. просит об отмене указанного апелляционного определения, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

В отзыве на жалобу Скурихина Ю.В. полагает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а доводы ответчика - не подлежащими удовлетворению.

Лица, участвующие в деле, при надлежащем извещении в судебное заседание не явились. Информация о рассмотрении дела заблаговременно размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции. Истец Скурихина Ю.В. просила о рассмотрении дела в её отсутствие. В связи с чем, на основании ст.ст. 167, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, проверив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

В соответствии со ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела не допущено.

Как установлено судом, 04 июня 2010 года между ФИО2 Семиной О.А. (продавцы) и Скурихиной Ю.В. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавцы обязались заключить со Скурихиной Ю.В. договор купли-продажи земельного участка общей площадью (ориентировочно) 2912 кв.м (кадастровый номер отсутствует), расположенного по адресу: <данные изъяты>, принадлежащего продавцам на основании инвентарной карточки на земельный участок от 11 сентября 1993 года. Стоимость земельного участка определена сторонами в размере 1000000 руб., из которых в день подписания настоящего договора покупатель внесла продавцу в качестве задатка денежные средства в сумме 770000 руб. в обеспечение покупки земельного участка. Оставшуюся сумму в размере 230000 руб. покупатель обязалась оплатить при подписании основного договора продажи.

Ответчиком предоставлен свой экземпляр предварительного договора купли-продажи земельного участка от 04 июня 2010 года, в котором указано, что покупатель внесла продавцам (ФИО1 Семиной О.А.) в качестве задатка денежные средства в сумме 300000 руб., оставшуюся сумму - 700000 руб. обязалась оплатить при подписании основного договора. Дополнительным условием предварительного договора явилось обязательство продавцов вступить в права наследования на вышеуказанный земельный участок, оставшийся по наследству после смерти <данные изъяты>., умершего 09 января 1998 года. Также установлена обязанность продавцов вступить в наследство по закону, зарегистрировать в Управление Росреестра по Пермскому краю право собственности на земельный участок, общей площадью (ориентировочно) 2912 кв.м.

В дополнительном соглашении к предварительному договору купли-продажи земельного участка от 04 июня 2010 года отражено, что оплату за земельный участок стороны договорились произвести следующим образом. Покупатель обязуется за счет собственных средств произвести следующие работы: организовать проведение работ по межеванию земельного участка; содействовать сбору документов, необходимых для оформления и регистрации земельного участка; выделить часть данного земельного участка площадью не более 6 соток в пользование продавцам; построить деревянный жилой дом общей площадью 37 кв.м, с возможным проживанием и наличием водоснабжения, отопления и электроснабжения.

В период 2012-2018 год Семина О.А. выдавала доверенности Скурихиной Ю.В. на представление интересов по оформлению прав на любое недвижимое имущество по адресу: <данные изъяты>, в том числе на представление интересов в судах, органах государственной власти и местного самоуправления. Также Скурихиной Ю.В., действовавшей от имени Семиной О.А., в период с 2013-2018 годы получены сведения ЦТИ о собственнике домовладения, по её заказу были подготовлены схемы расположения земельного участка для утверждения органом местного самоуправления с целью его последующего предоставления, подавались заявления о предоставлении земельного участка в собственность.

<данные изъяты> умерла 16 июня 2018 года. Семина О.А. (дочь наследодателя) является ее наследником первой очереди.

На основании договора купли-продажи от 01 октября 2019 года, заключенного между Департаментом земельных отношений администрации и Семиной О.А., ответчик приобрела право собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1279 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>. Право собственности Семиной О.А. зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) 04 октября 2019 года.

06 октября 2019 года Семина О.А. продала указанный земельный участок и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> Пигилевой А.Г., которая произвела отчуждение указанного имущества Леханову А.П.

21 октября 2019 года Скурихина Ю.В. направила в адрес Семиной О.А. уведомление о намерении заключить основной договор купли-продажи земельного участка, на что Семина О.А. 24 октября 2019 года отправила Скурихиной Ю.В. телеграмму, согласно которой считает предварительный договор от 04 июня 2010 года ничтожным в связи с уклонением Скурихиной Ю.В. от его исполнения в течение девяти лет.

Также установлено, что решением Дзержинского районного суда г. Перми от 08 июня 2020 года по делу N 2-396/2020 Скурихиной Ю.В. отказано в иске к Пигилевой А.Г. и Семиной О.А. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 06 октября 2019 года недействительным. Решение вступило в законную силу.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что поскольку в предварительном договоре стороны не согласовали срок заключения основного договора купли-продажи, такой срок составляет один год, который на момент разрешения настоящего спора истек. С учетом даты заключения предварительного договора - 04 июня 2010 года, на основании ст.ст. 195, 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации суд пришел к выводу о пропуске истцом трехлетнего срока исковой давности и отсутствии уважительных причин для его восстановления, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.

Суд апелляционной инстанции при новом рассмотрении дела с такими выводами не согласился. Руководствуясь ст.ст. 429, 431, п. 3 ст. 487, п.п. 2, 3 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениям п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", п.п. 1, 2, 5, 8, 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", суд апелляционной инстанции квалифицировал заключенный сторонами 04 июня 2010 года договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. В связи с чем с учетом того, что в настоящее время право собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> принадлежит лицу, не являвшемуся стороной предварительного договора, суд счел, что избранный истцом способ защиты своих прав является правильным. Пришел к выводу, что до осуществления кадастрового учета земельного участка и оформления его в собственность Семиной О.А. стороны не имели возможности исполнить соглашение о купле-продаже земельного участка, следовательно, по смыслу ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности истцом не пропущен.

Выводы суда апелляционной инстанций соответствуют установленным обстоятельствам дела, нормам материального и процессуального права, подлежащим применению к спорным правоотношениям.

Доводы кассационной жалобы Семиной О.В. о несогласии с выводами суда апелляционной инстанции о заключении сторонами предварительного договора купли-продажи будущей вещи, поскольку такой договор подлежит обязательной государственной регистрации, основаны на неверном истолковании правовых норм, подлежат отклонению.

Согласно ст. 429 (п.п. 1 и 2) Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

На основании п. 1 ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом требований о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости действующее законодательство не содержит. В силу ст.ст. 131, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит переход права и право собственности покупателя на объект недвижимости.

Ссылка в кассационной жалобе на то, что стороны имели возможность до осуществления кадастрового учета земельного участка и передачи его в собственность зарегистрировать договор купли-продажи, несостоятельна.

Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРН, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, кадастровый номер объекта, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь, иные характеристики). Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества (п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судам необходимо исходить из того, что разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава I.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями п.п. 3 и 4 ст. 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в п.п. 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> был поставлен на кадастровый учет 09 июля 2019 года, тогда же границы участка внесены в ЕГРН, до названной даты как объект недвижимости, обладающий индивидуальными признаками, земельный участок не существовал и предметом договора купли-продажи являться не мог.

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> был поставлен на кадастровый учет 09 июля 2019 года, тогда же границы участка внесены в ЕГРН, до названной даты как объект недвижимости, обладающий индивидуальными признаками, земельный участок не существовал и предметом договора купли-продажи являться не мог.

Ссылка в жалобе на то, что истцом пропущен срок исковой давности, также несостоятельна, противоречит положениям материального закона.

Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

При рассмотрении дела установлено, что в суд с исковым заявлением о взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи земельного участка, Скурихина Ю.В. обратилась 07 сентября 2020 года, при этом земельный участок как объект прав образован 09 июля 2019 года, реализован ответчиком третьему лицу 06 октября 2019 года. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцом 3-х летний срок исковой давности не пропущен, подлежит исчислению не ранее, чем государственная регистрация кадастрового учета земельного участка, то есть 09 июля 2019 года.

Обстоятельства по делу установлены правильно, требования разрешены в соответствии с нормами закона и представленными доказательствами. Полномочие вышестоящего суда по пересмотру дела должно осуществляться в целях исправления судебных ошибок, неправильного отправления правосудия, а не пересмотру по существу. Отступления от этого принципа оправданы только, когда являются обязательными в силу обстоятельств существенного и непреодолимого характера.

Руководствуясь ст.ст. 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

Определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 15 декабря 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу Семиной Ольги Алексеевны - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка