Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЯТОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 июня 2022 года Дело N 8Г-5306/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ошхунова З.М.,

судей Росиной Е.А., Поддубной О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Товарищества собственников недвижимости "НОГ АБОН" к Администрации местного самоуправления г.Владикавказ Республики Северная Осетия- Алания, ФИО1, ФИО2 о признании недействительными (ничтожными) договор купли-продажи, признании отсутствующим право собственности с исключением соответствующих записей в ЕГРН, обязании освободить нежилые помещения и устранить препятствия в пользовании указанными нежилыми помещениями, взыскании расходов на оплату услуг представителя,

по кассационной жалобе председателя Товарищества собственников недвижимости "НОГ АБОН" ФИО5 на решение Советского районного суда г. Владикавказ Республики Северная Осетия-Алания от 15.11.2021 и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 03.03.2022.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Ошхунова З.М., выслушав представителя истца ФИО5, поддержавшего кассационную жалобу, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции,

установила:

Товарищество собственников недвижимости "НОГ АБОН" (далее по тексту ТСН, товарищество) обратилось в суд с иском к АМС г.Владикавказ Республики Северная Осетия-Алания, ФИО2, ФИО1 о признании недействительным (ничтожным):

- договора купли-продажи помещений N общей площадью 15,5 кв.м, в литере <данные изъяты> в <адрес> Республики Северная Осетия -Алания от 21.12.2019, заключенного между ФИО1 и ФИО2,

- договора купли-продажи помещений N, N в литере <данные изъяты> в <адрес> Республики Северная Осетия-Алания от 29.12.2010 между ФИО2 и АМС г.Владикавказ Республики Северная Осетия-Алания,

- о признании отсутствующим права собственности ФИО1, ФИО2 на указанные нежилые помещения с исключением соответствующей записи в ЕГРН,

- о возложении обязанности освободить нежилые помещения и устранить препятствия в пользовании, взыскать с ответчиков в равных долях расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.

В обоснование иска указано, что ТСН "НОГ АБОН" объединяет собственников помещений многоквартирного жилого <адрес> Республики Северная Осетия-Алания. На первом этаже указанного многоквартирного дома находятся технические помещения N, N литер <данные изъяты> в которых располагалось общедомовое электрическое щитовое оборудование и подведены силовые кабели для энергоснабжения всего дома.

В декабре истцу стало известно о том, что указанные выше помещения находятся в собственности ФИО1, когда последний начал производить их незаконную перепланировку, вынес электрощитовое оборудование и силовые кабели в смежное помещение тамбура, создал препятствия собственникам дома в пользовании этими помещениями.

В ходе уточнения обстоятельств приобретения ФИО1 в собственность указанных нежилых помещений выяснилось, что 21.12.2019 ответчик приобрел их у ФИО2 по договору купли-продажи, которая, в свою очередь, приобрела их по договору купли-продажи от 29.12.2010 у Администрации местного самоуправления <адрес> (далее АМС <адрес>). Истец полагал, что АМС <адрес> не имела права распоряжаться имуществом, принадлежащим собственникам МКЖД. Также истцу стало известно из выписки из ЕГРН от 01.03.2021, что право собственности АМС <адрес> на спорные помещения было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на неизвестном основании.

Спорные нежилые помещения являются общим имуществом многоквартирного жилого дома. Владение частным лицом техническим помещением МКД, в котором находится высоковольтное оборудование и создает реальную угрозу жизни и безопасности собственников, препятствует оказанию качественных услуг по содержанию и обслуживанию ЖКХ и общедомового имущества.

Решением Советского районного суда г. Владикавказ Республики Северная Осетия-Алания от 15.11.2021, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Северная Осетия-Алания от 03.03.2022 в удовлетворении исковых требований ТСН "НОГ АБОН" отказано.

Судом с ТСН "НОГ АБОН" в пользу ФИО1 взысканы расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб.

В кассационной жалобе представитель ТСН "НОГ АБОН" просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления, ссылаясь на нарушения судами норм материального и процессуального права.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных постановлений в пределах доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований ТСН "НОГ АБОН", суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, установив, что в спорных помещениях отсутствует оборудование, предназначенное и используемое для обслуживания квартир и иных помещений жилого дома, а потому не является общим имуществом МКЖД, учитывая, что торги в отношении указанного имущества проведены в соответствии со статьей 488 Гражданского кодекса Российской федерации, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания сделки купли-продажи помещений N, N в литере "<данные изъяты> в <адрес> Республики Северная Осетия-Алания от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и АМС <адрес> Республики Северная Осетия-Алания недействительной.

С выводами судов согласиться нельзя по следующим основаниям.

Статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

По смыслу положений статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (в частности, такие помещения, как межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ N "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (далее - Закон о приватизации жилищного фонда), которая с ДД.ММ.ГГГГ утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим спорных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

По данному делу юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством, с учетом подлежащих применению норм материального права, являлось выяснение вопроса о статусе спорного помещения в момент первой приватизации жилых помещений (использовании его в качестве общего имущества многоквартирного дома или о наличии у него самостоятельного функционального назначения), в частности, кем и как использовались эти помещения, находилось ли в них в момент первой приватизации инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания всего многоквартирного дома, и являлось ли помещение общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

Обращаясь в суд с настоящим иском ТСН "НОГ АБОН" утверждало, что АМС <адрес> не имело права распоряжаться нежилыми помещениями N, N <адрес> Республики Северная Осетия -Алания, поскольку на момент приватизации жилых помещений указанного многоквартирного дома, нежилое помещение N, являлось техническим и относилось к общедомовому имуществу, в нем располагалась электрощитовая и силовые кабели, относящиеся к системе электроснабжения всего дома, которые были перенесены ответчиком в тамбур без согласия собственников жилых помещений.

В подтверждении своих доводов истцом был предоставлен поэтажный план жилого дом и строительно-техническое заключение ООО "Ирпроект" N от 20.08.2021, согласно которому при строительстве и сдаче многоквартирного жилого дома в эксплуатацию вводно-распределительное устройство (ВРУ)-щитовая жилого дома располагалось в нежилом помещении N на первом этаже. Во время проведения обследования экспертом установлено, что вводно-распределительное устройство (ВРУ) - щитовая жилого дома была перенесены в коридор 1,4 кв.м., являющимся как местом доступа в помещения N, N так и путем эвакуации при чрезвычайных ситуациях, что являются грубым нарушением строительных норм и правил, противопожарных норм и создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д. 104-108).

Однако, указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, суды фактически оставили без исследования и правовой оценки, судами не дана надлежащая оценка выводам эксперта.

Между тем, с целью выяснения вопроса о том, является ли спорное имущество общим для здания и имеет ли на него истец право собственности, суду надлежало выяснить - относилось ли оно к общедомовому имуществу на момент ввода здания в эксплуатацию и возникновения права собственности на первое помещение в нем, какие коммуникации были расположены в указанных помещениях, предназначены ли они были для обслуживания всего здания, имели ли спорные помещения самостоятельное функциональное назначение, не связанное с эксплуатацией всего дома или были предназначены только для размещения в них общего имущества. Сам по себе факт переноса электрооборудования из спорных помещений в момент рассмотрения дела, не свидетельствует о том, что спорные помещения перестали быть общим имуществом. Кроме того, такой перенос и отчуждение помещений, если они являлись общедомовыми, не мог быть осуществлен без согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.

Суд апелляционной инстанции данные нарушения не устранил.

Допущенные нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем состоявшиеся по делу судебные постановления подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Советского районного суда г. Владикавказ Республики Северная Осетия-Алания от 15.11.2021 и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Северная Осетия-Алания от 03.03.2022 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий З.М. Ошхунов

Судьи Е.А. Росина

О.А. Поддубная


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка