Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЯТОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 августа 2021 года Дело N 8Г-5000/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ошхунова З.М.,

судей Усмановой Г.Ф., Поддубной О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Хозиевой Мадины Ефимовны к Обществу с ограниченной ответственностью "Азимут-М" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа за нарушение сроков передачи квартиры по договору долевого участия, разницы между стоимостью фактической и проектной площади квартиры, объекта долевого строительства, по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Азимут-М" к Хозиевой Мадине Ефимовне о взыскании суммы задолженности по договору участия в долевом строительстве и неустойки

по кассационной жалобе представителя Хозиевой Мадины Ефимовны - Мамиева О.В. на решение Промышленного районного суда г.Владикавказ Республики Северная Осетия-Алания от 03.02.2020 и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Северная Осетия-Алания от 18.03.2021.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Ошхунова З.М., выслушав представителя Хозиевой М.Е. - Мамиева О.В., поддержавшего кассационную жалобу, третье лицо Хозиева Т.П., полагавшего жалобу обоснованной, представителя ООО "Азимут-М" Кацелашвили З.Д., возражавшего против кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Хозиева М.Е. обратилась в суд с иском (впоследствии уточненным) к ООО "Азимут-М" о взыскании неустойки в размере 671 615 руб. за период с 31.03.2018 по 10.12.2019, неустойки в размере 1 085 руб. за каждый день просрочки с 11.12.2019 года по день фактического исполнения обязательства, компенсации морального вреда в размере 100 000 руб., штрафа за нарушение сроков передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве, разницы между стоимостью фактической площади квартиры и проектной площади.

В обоснование иска указано, что 24.08.2017 между ней и ООО "Азимут-М", заключён договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ответчик обязался выступить заказчиком по строительству двухкомнатной квартиры с условным номером 8, позиция 10, РСО-Алания, <адрес>, расположенную в подъезде N на 4 этаже многоквартирного дома, площадью 77,5 кв.м. и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать ей, как участнику долевого строительства, указанный объект долевого строительства не позднее 30.03.2018. Цену объекта в размере 2 170 000 рублей выплатила в полном объеме. Однако, ООО "Азимут-М" свою обязанность по передаче квартиры в установленный договором срок не выполнило, предложение заключить дополнительное соглашение в связи с невозможностью исполнения обязательства в соответствии со ст.6 Федерального закона N 214-ФЗ не направило. ООО "Азимут-М" была направлена претензия, которая была получена адресатом, но не исполнена.

В уточненном иске Хозиева М.Е. указала, что из полученного технического паспорта <адрес> следует, что ее площадь составляет 75,2 кв.м., вместо 77, 5 кв.м. по договору долевого участия в строительстве, в связи с чем, просила взыскать разницу в стоимости в размере 64 000 рублей из расчета 28 000 рублей за 1 кв.м.

ООО "Азимут-М" обратилось в суд со встречным иском к Хозиевой М.Е., в котором просило взыскать с Хозиевой М.Е. задолженность по договору участия в долевом строительстве, неустойку в соответствии с представленным расчетом. В обоснование встречных исковых требований ООО "Азимут-М" указало, что в соответствии с п.4.1 Договора, цена договора составляет 2 170 000 рублей. Договором предусмотрен график платежей, однако по состоянию на 30.01.2020 у Хозиевой М.Е. имеется задолженность перед ООО "Азимут-М" 55 000 рублей в результате нарушения графика. Просили суд взыскать с Хозиевой М.Е. в пользу ООО "Азимут-М" задолженности по договору участия в долевом строительстве от 24.08.2017 в размере 55 000 руб., неустойку в размере 9 050,25 руб. в соответствии с представленным расчетом.

Решением Промышленного районного суда г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания от 03.02.2020 исковые требования Хозиевой М.Е. удовлетворены частично.

В пользу истца Хозиевой М.Е. с ответчика ООО "Азимут-М" взыскана разница между стоимости фактической площади квартиры, объекта долевого строительства и проектной в размере 64 400 руб.

В остальной части заявленных исковых требований Хозиевой М.Е. отказано.

Встречные исковые требования ООО "Азимут-М" удовлетворены. В пользу ООО "Азимут-М" с Хозиевой М.Е. взыскана сумма задолженности по договору участия в долевом строительстве N 8 от 24.08.2017 в размере 55 000 руб., неустойка в размере 9 050,25 руб.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 21.07.2020 решение оставлено без изменения.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 09.12.2020 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 21.07.2020 отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Основанием для отмены кассационным судом апелляционного определения по кассационной жалобе третьего лица явилось рассмотрение дела судом в отсутствии третьего лица Хозиева Т.П., не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Северная Осетия-Алания от 18.03.2021 решение Промышленного районного суда г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания от 03.02.2020 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель истца Хозиевой М.Е.- Мамиев О.Р. просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления в части отказа в удовлетворении искового заявления Хозиевой М.И. и в части удовлетворения встречного искового заявления ООО "Азимут-М", ввиду несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и существенного нарушения норм материального и процессуального права.

Проверив обжалуемые судебные постановления в пределах доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела.

Как установлено судами, 24.08.2017 между ООО "Азимут-М" (Застройщик) и Хозиевой М.Е. (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве N 08, по которому застройщик взял на себя обязательства построить на земельном участке по адресу: <адрес>-Алания, <адрес>, позиция 10, микрорайон 31- 32, многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику объект долевого строительства не позднее 30.03.2018. Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект.

Цена квартиры определена в размере 2 170 000 руб.

Разделом 11 Договора, предусмотрен следующий график платежей первоначальный взнос в размере1 554 000 руб., до 30.03.2018 года 616 000 руб.

Согласно представленным ООО "Азимут-М" приходным кассовым ордерам, а также представленным Хозиевой М.Е. квитанциям, последней были выплачены застройщику денежные средства на общую сумму в размере 2 115 000 рублей, последний платеж был произведён только 19.09.2018, не уплачено 55 000 рублей.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 10, 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходили из того, что срок передачи объекта долевого строительства Хозиевой М.Е. застройщиком не нарушен, поскольку 13.08.2018 в адрес Хозиевой М.Е. было направлено уведомление о продлении срока строительства многоквартирного жилого. Таким образом, как посчитал суд, стороны согласовали срок передачи ответчиком истцам объекта долевого строительства до 18.11.2018.

Также судебными инстанциями указано, что у Хозиевой М.Е. имеется задолженность по договору участия в долевом строительстве перед ООО "Азимут-М" в размере 55 000 руб., следовательно, у застройщика не возникла обязанность по передаче истцу спорного объекта недвижимости, поскольку дольщиком нарушены условия договора об участии в долевом строительстве.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции признает незаконными ввиду следующего.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных названным кодексом, другими законами или иными правовыми актами, не допускаются.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 2 части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 6 вышеназванного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

Согласно части 3 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, при этом согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

При этом в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 433 этого же кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно части 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным федеральным законом.

Из приведенных выше норм материального права следует, что изменение договора долевого строительства подлежит государственной регистрации, а условие о сроке передачи объекта долевого строительства является существенным условием договора.

Как следует из пункта 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.

Таким образом, направление в адрес Хозиевой М.Е. письменного уведомления о продлении срока строительства многоквартирного жилого дома не является соглашением об изменении срока передачи объекта долевого строительства, оформленным в соответствии с частью 3 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве.

Кроме того, Судебная коллегия обращает внимание на следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу положений статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно частью 2 статьи 6 указанного Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Как следует из материалов дела, согласно п. 3.1 договора участия в долевом строительстве N 08 от 24.08.2017 застройщик обязуется передать дольщику квартиру по акту приема-передачи не позднее 30.03.2018.

Таким образом, несмотря на отсутствие исполнения обязательств истца по оплате цены договора в полном объеме, материалами дела подтверждено, что ответчиком нарушены обязательства по передаче истцу квартиры в предусмотренный договором срок.

Неполная оплата цены по договору, в случае отсутствия недобросовестности со стороны участника долевого строительства, не освобождает ответчика от ответственности, предусмотренной законом, за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, а при наличии с его стороны претензий относительно оплаты цены договора, он вправе требовать ее в установленном законом порядке.

При этом судебная коллегия отмечает, что согласно пояснениям истца, не опровергнутым ответчиком, просрочка передачи объекта долевого строительства истцу произошла по вине ответчика, в связи с ненадлежащим исполнением им обязательств по договору, квартира не передавалась истцу по причине того, что дом не был построен, а квартира не была готова к передаче, что не связано с недоплатой истцом цены договора в сумме 55 000 рублей.

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции об отсутствии нарушений срока передачи объекта долевого строительства и отсутствии оснований для возложения на застройщика обязанности по выплате законной неустойки, являются неверными, постановленными при существенном нарушении норм материального права.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 37 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

В данном случае указанные процессуальные требования суд апелляционной инстанции не выполнил, в силу чего состоявшееся по делу апелляционное определение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует правильно установить обстоятельства, имеющие значение для дела, рассмотреть дело с соблюдением норм процессуального и материального права.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Северная Осетия-Алания от 18.03.2021отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий З.М. Ошхунов

Судьи Г.Ф. Усманова

О.А. Поддубная


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка