Определение Судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СЕДЬМОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 апреля 2022 года Дело N 8Г-4411/2022

г. Челябинск 20.04.2022

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Лезиной Л.В.,

судей Ишимова И.А., Сапрыкиной Н.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское делоN 2-1233/2021 по иску Пелевина Евгения Алексеевича, Пелевиной Ольги Ивановны к Качалиной Ольге Владимировне о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, по кассационной жалобе Качалиной Ольги Владимировны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 25.01.2022.

Заслушав доклад судьи Лезиной Л.В. об обстоятельствах дела, принятых по делу судебных актах, доводах кассационной жалобы, пояснения Качалиной О.В., ее представителя - Гаус Ж.В., действующего на основании доверенности 66АА6654557 от 22.06.2021, поддержавших доводы жалобы, представителя АО "Россельхозбанк" - Киневой Л.В., действующего на основании доверенности N 66 АА 6357040 от 06.10.2020, указавшего на обоснованность жалобы, возражения Пелевиной О.И., Пелевина Е.А., представителя Шляймер А.В., действующего на основании доверенности 66АА6800642 от 29.07.2021, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Пелевин Е.А., Пелевина О.Н. (далее также истцы) обратились в суд с иском к Качалиной О.В. (далее также ответчики) о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 26.11.2020, взыскании денежных средств в сумме 560 000 руб., а также распределении судебных расходов.

В обоснование требований истцы указали, что между Пелевиным Е.А., Пелевиной О.И. и Качалиной О.В. заключен договор купли-продажи земельного участка от 26.11.2020, расположенного по адресу: <данные изъяты>, площадью 1200 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства. Однако согласно уведомлению Администрации Березовского городского округа от 22.12.2020 на указанном земельном участке не допустимо размещение объекта индивидуального жилищного строительства в соответствии с выпиской из ЕГРН от 18.12.2020, приказом Нижне-Обского БВУ от 19.11.2019 N 173 "Об установлении границ зон затопления, подтопления территории Березовского городского округа Свердловской области", в связи с чем его использование по назначению невозможно.

Определением суда от 19.05.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Администрация Березовского городского округа (далее также Администрация), АО "Российский сельскохозяйственный банк" (далее также АО "Россельхозбанк").

Решением Березовского городского суда Свердловской области от 10.08.2021 в удовлетворении требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 25.01.2022 решение суда первой инстанции отменено, принято по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворены: расторгнут договор купли-продажи от 26.11.2020 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, заключенный между Пелевиным Е.А., Пелевиной О.И. и Качалиной О.В.; передан земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> в собственность Качалиной О.В.; с Качалиной О.В. в пользу Пелевина Е.А. и Пелевиной О.И. взысканы 560 000 руб. в равных долях по 280 000 руб. в пользу каждого, в возмещение судебных расходов 9 010 руб. - по 4 505 руб. в пользу каждого.

В кассационной жалобе Качалина О.В. просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 25.01.2022, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание кассационной инстанции не явились, извещены, о причинах своего отсутствия суд не уведомили, не просили об отложении рассмотрения дела. Информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции. Судебная коллегия в соответствии с частью 3 статьи 167, частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Согласно части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном нормами статей 379.6, 379.7, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что таких нарушений судом апелляционной инстанции не допущено, а доводы жалобы не могут повлечь отмену или изменение обжалуемого судебного постановления в кассационном порядке.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2).

Судами установлено, что Качалиной О.В. по договору дарения от 13.01.2011 (свидетельство о государственной регистрации права от 11.02.2011) на праве собственности принадлежал земельный участок по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, площадью 1200 кв.м.

На основании решения Качалиной О.В. от 01.08.2018 снесено в 2018 году и снято кадастрового учета расположенное на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> здание с кадастровым номером <данные изъяты>.

По заявлению от 22.07.2019 Качалиной О.В. выдан 15.08.2019 градостроительный план земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, подготовленный МКУ "Березовский центр муниципальных услуг", согласованный с Главным архитектором Березовского городского округа. На чертеже приведена зона допустимого размещения индивидуального жилого дома, указано, что участок расположен в территориальной зоне Ж-1 - зоне застройки индивидуальными жилыми домами, в соответствии с Правилами землепользования и застройки Березовского городского округа, утвержденными решением Думы Березовского городского округа от 22.12.2016, установлен основной вид разрешенного использования под индивидуальный жилой дом. При этом отмечено, что в границах участка расположен индивидуальный жилой дом площадью 26,6 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>.

Актом обследования кадастрового инженера от 31.10.2020 установлено, что здание с кадастровым номером <данные изъяты> прекратило существование в результате сноса, по данным ЕГРН по адресу: <данные изъяты>, на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> зарегистрирован объект (помещение) с кадастровым номером <данные изъяты>, дубль объекта кадастровым номером <данные изъяты>, что является технической ошибкой и также подлежит снятию с кадастрового учета.

Отдел архитектуры и градостроительства Администрации Березовского городского округа на запрос указал, что в 2018-2020 гг. Качалина О.В. с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на спорном земельном участке не обращалась, уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке ей не выдавалось.

По договору купли-продажи от 26.11.2020 продавец Качалина О.В. продала покупателям Пелевину Е.А., Пелевиной О.И. земельный участок, с кадастровый номером <данные изъяты>, по цене 560 000 руб.: частично за счет собственных денежных средств в размере 160 000 руб., уплаченных покупателями продавцу до подписания договора, частично за счет кредитных средств в размере 400 000 руб. по кредитном договору от 26.11.2020 N<данные изъяты>, заключенному покупателями с АО "Россельхозбанк" Получение продавцом полной стоимости земельного участка сторонами не оспаривалось.

По передаточному акту от 26.11.2020 продавец передал, а покупатели приняли спорный земельный участок и относящиеся к нему документы, а покупатели осмотрели и приняли указанный земельный участок, указали на отсутствие претензий к состоянию участка.

Государственная регистрация перехода права собственности на объект к покупателям, ипотеки в силу закона произведена 01.12.2020.

Судами также установлено, что между АО "Россельхозбанк" и заемщиками Пелевиным Е.А., Пелевиной О.И. заключен кредитный договор N<данные изъяты> от 26.11.2020 на сумму 3 000 000 руб. на срок 164 месяца, по условиям которого заемщики обязуются использовать полученный кредит исключительно на приобретение земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, и строительство на нем жилого дома, состоящего из двух этажей, площадью 101 кв.м. по договору строительного подряда от 26.11.2020. По условиям кредитного договора истцы обязаны зарегистрировать право собственности на объект недвижимости и ипотеку в пользу кредитора, предоставить подтверждающие документы кредитору в течение 6 месяцев с даты подписания акта приема-передачи выполненных работ по договору подряда и в течение 15 дней после государственной регистрации в регистрирующем органе. В случае нарушения кредитного договора процентная ставка по кредитному договору с 3% годовых увеличится до 11,5%.

Также между ООО "УралРегионСтрой" и Пелевиным Е.А. заключен договор строительного подряда от 26.11.2020 N 26-11/2020, которым согласована стоимость строительства жилого дома на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 3 649 000 руб., срок строительства 365 дней с момента внесения сумы первоначального взноса 1 049 000 руб. Согласно пункту 3.3 договора цена договора составляет 3 649 000 руб. Оплата в размере 1 049 000 руб. осуществляется заказчиком за счет личных средств, в размере 2 600 000 руб. за счет кредитных средств.

Истцы обратились с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке. Однако Администрация направила им уведомление от 22.12.2020 о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке в связи с нахождением данного участка в зоне подтопления в соответствии выпиской из ЕГРН от 18.12.2020, с приказом Нижне-Обского бассейнового водного управления от 19.11.2019 N 173 "Об установлении границ зон затопления, подтопления территории Березовского городского округа Свердловской области", Правилами землепользования и застройки Березовского городского округа, утвержденные решением Думы Березовского городского округа от 22.12.2016 N 33.

Согласно уведомлению Росреестра по Свердловской области от 14.12.2020 собственники земельного участка кадастровым номером <данные изъяты> оповещаются о том, что сведения о зоне с особыми условиями использования территории внесены в ЕГРН 26.10.2020 на основании решения Нижне-Обского бассейнового водного управления.

14.12.2020 в ЕГРН внесены сведения о расположении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в границах зоны с особыми условиями использования территории с реестровым номером 66:35-6.243. Содержание ограничений использования объектов недвижимости в границах зоны в соответствии с пунктом 6 статьи 67.1 Водного кодекса Российской Федерации.

Соглашением от 31.03.2021 расторгнут договор строительного подряда N 26-11/2020 от 26.11.2020 между ООО "УралРегионСтрой" и Пелевиным Е.А. в связи с уведомлением Администрации от 22.12.2020 о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке. Также истцы 07.04.2021 обратились с заявлением в АО "Россельхозбанк" о расторжении кредитного договора от 26.11.2020.

02.04.2021 истцы обратились к ответчику с претензией о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возмещении расходов по оценке в размере 6 000 руб. Качалина О.В. 20.04.2021 направила ответ с указанием на несогласие с заявленными требованиями.

Истцы в обоснование своих требований о расторжении договора купли-продажи от 26.11.2020 ссылались на то, что земельный участок приобретался ими исключительно в целях строительства жилого дома. Однако с учетом обстоятельств расположения участка в указанной зоне истцы лишены возможности использовать его по целевому назначению. При наличии у истцов в момент заключения договора информации или предположений о том, что спорный земельный участок будет ограничен в использовании, исключающем возможность строительства дома, истцы отказались бы от заключения договора купли-продажи. Проведение мероприятий по ликвидации зоны затопления/подтопления силами и средствами истцов существенно нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон, поскольку по сведениям истцов общая стоимость отсыпки земельного участка составляет 606 600 руб., при этом проведение таких мероприятий само по себе не позволит исключить участок из зоны подтопления. Ответчиком не представлено доказательств в подтверждение того, что в случае расторжения договора купли-продажи земельного участка от 26.11.2020 он понесет какой-либо ущерб.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Конституции Российской Федерации, статей 8, 9, пункта 5 статьи 10, пункта 1 статьи 309, статьи 310, пункта 1 статьи 420, статьи 421, пункта 1 статьи 425, пункта 1 статьи 432, статьи 433, пунктов 1, 2 статьи 450, пунктов 1, 2 статьи 451, пункта 2 статьи 452, пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 37, пункта 17 статьи 105, пункта 24 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 4, 16 статьи 1, пункта 7 части 8 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации, части 3, пункта 8 части 4 статьи 31, части 6 статьи 67.1 Водного кодекса Российской Федерации, Положением о зонах затопления, подтопления, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.04.2014 N 360 "О зонах затопления, подтопления", оценив в совокупности представленные доказательства в порядке статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что сведения о зонах затопления, подтопления р. Пышма, р. Шиловка, р. Березовка, р. Сарапулка, р. Становлянка, р. Теплый Ключ, р. Черная и пр. Ключевский на территории Свердловской области (Березовский городской округ) внесены в ЕГРН 14.12.2020, то есть после заключения договора купли-продажи спорного земельного участка от 26.11.2020, на момент заключения договора купли-продажи ответчик, как продавец по сделке, предоставил покупателям сведения о продаваемом объекте недвижимости, в которых содержалась вся информация о продаваемом объекте недвижимости, в том числе наличии (отсутствии) ограничений и обременений, счел недоказанным существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и пришел к выводу об отсутствии совокупности необходимых для расторжения спорного договора купли-продажи условий. Суд также не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований Пелевина Е.А., Пелевиной О.И. о взыскании стоимости независимого оценщика ООО "Уральская оценочно-консалтинговая компания" N 20478 от 06.10.2020с учетом его производного характера от основного. Требования ответчика о возмещении судебных расходов по оплате юридических услуг разрешены судом в соответствии с положениями части 1 статьи 88, статей 94, 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениями в пунктах 10-13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 17.07.2007 N 382-О-О, а также принципами разумности и справедливости.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не согласился. Проанализировав представленные в материалы дела доказательства в совокупности, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 209, пункта 1 статьи 421, статей 450, 451, 452, пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1, подпункта 1 пункта 2 статьи 56, статей 105, 106, 107 Земельного кодекса Российской Федерации пункта 1 части 8 статьи 26 Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", частей 5, 6, 7 статьи 67.1 Водного кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 34 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Положением о зонах затопления, подтопления, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18.04.2014 N 360, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что зона с особыми условиями использования территории, в пределах которой расположен спорный участок, установлена с момента издания приказа Нижне-Обского Нижне-Обского бассейнового водного управления от 19.11.2019 N 173, сведения внесены в ЕГРН 26.10.2020, в отношении спорного участка - 14.12.2020, принял во внимание, что изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истцы не могли преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от них требовалась по характеру договора и условиям оборота, исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для истцов такой ущерб, что они в значительной степени лишилась бы того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора, самостоятельное исключение истцами приобретенного земельного участка из зоны подтопления невозможно, в связи с чем признал требования истов подлежащими удовлетворению, решение суда первой отменил. Требования истцов о взыскании расходов на оценку рыночной стоимости земельного участка разрешены судом в соответствии с положениями части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции с выводами судебной коллегии соглашается, поскольку они мотивированы, основаны на надлежащей оценке совокупности представленных в материалы дела доказательств, исследованных по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, соответствуют установленным судом апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела, основаны на верном применении норм материального права.

Несогласие ответчика с оценкой доказательств и установленными судом апелляционной инстанции обстоятельствами не может являться основанием для пересмотра судебного постановления в кассационном порядке, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснений пункта 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 17 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции" кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Ссылки ответчика на передачу истцам земельного участка, отвечающего всем необходимым требованиям в соответствии с положениями статьи 454, 549, 550, 551, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствие у ответчика как собственника земельного информации об ограничениях, указанных в уведомлении Администрации, суждения о надлежащем характере договора купли-продажи, отсутствии доказательств существенного изменения обстоятельств как условий для применения пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат отклонению судом кассационной инстанции, поскольку направлены на иную оценку доказательств по делу, указывают на несогласие с установленными судом апелляционной инстанции обстоятельствами и не подтверждают неправильности применения судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права. Верно применив указанные выше нормы материального права, проанализировав фактические обстоятельства дела в совокупности, суд апелляционной инстанции признал установленной необходимую для расторжения спорного договора купли-продажи в связи с изменением существенных обстоятельств совокупность условий. Мотивы, по которым суд апелляционной инстанции пришел к указанным выводам, изложены в мотивировочной части апелляционного определения судебной коллегии в соответствии со статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для признания выводов судебной коллегии неправомерными с учетом указанных выше пределов компетенции суд кассационной инстанции не усматривает. На основании статей 56, 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом установлены имеющие значение для дела обстоятельства. Оценка представленных в материалы дела доказательств судом апелляционной инстанции произведена в соответствии с правилами статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, нарушений указанных правил оценки доказательств, влекущих отмену судебного постановления, не допущено.

Также подлежат отклонению доводы о том, что на момент заключения договора купли-продажи сведения о зонах затопления не были внесены в ЕГРН. Аналогичные возражения являлись предметом оценки суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонены как не исключающие возможности расторжения спорного договора по заявленным основаниям.

Указания ответчика на положения пунктов 1, 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, суждения об отсутствии предусмотренной данной нормой совокупности условий, поскольку ответчик не сообщал истцам заведомо ложной информации, договор заключен сторонами добровольно, истцы с учетом сезона могли предполагать изменение свойств и состояния участка, не соотносятся с установленными судом апелляционной инстанции на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств фактическими обстоятельствами дела и выводам о наличии оснований для расторжения договора в соответствии с положениями статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержат иную, ошибочную трактовку существа спорных правоотношений и регулирующих их норм материального права, в связи с чем основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта являться не могут.

Верно применив к спорным правоотношениям указанные выше нормы права, проанализировав представленные доказательства по делу в совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о доказанности изменения обстоятельств, риски которого не подлежат отнесению на истцов, и вызванного причинами, которые истцы не могли преодолеть после их возникновения при должной степени заботливости и осмотрительности, нарушения при исполнении договора соотношения имущественных интересов сторон и возникновения для истцов существенного ущерба. Оснований для иной оценки указанных доводов суд кассационной инстанции не усматривает.