Определение Судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ДЕВЯТОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 июня 2021 года Дело N 8Г-4111/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Украинской Т.И.,

судей Воробьевой Н.В. и Шевцовой Т.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ермолаева Юрия Ильича, Фридмана Владимира Евсеевича, Малицкого Виктора Пантелеевича к ООО "Ручьи", АО "Артель Старателей Амур" о признании договора незаключенным

по кассационной жалобе Ермолаева Ю.И., Фридмана В.Е., Малицкого В.П. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 7 апреля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Шевцовой Т.С., судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Ермолаев Ю.И., Фридман В.Е., Малицкий В.П. обратились в суд с иском к ООО "Ручьи", АО "Артель Старателей Амур" о признании договора купли-продажи линейных объектов от 26 мая 2020 года N N незаключенным.

Требования основаны на положениях статей 130, 432, 551, 554, 555, Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 10.1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и мотивированы недостаточностью данных для индивидуализации проданных объектов недвижимости, отсутствием в договоре условия о цене недвижимости, регистрации права собственности продавца на данные объекты недвижимости и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, а также отсутствием у АО "Артель Старателей Амур" полномочий по распоряжению имщуществом.

Решением Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 2 декабря 2020 года договор купли-продажи от 26 мая 2020 года N, заключенный между АО "Артель Старателей Амур" и ООО "Ручьи", признан незаключенным.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 7 апреля 2021 года решение Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 2 декабря 2020 года отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ермолаева Ю.И., Фридмана В.Е., Малицкого В.П. отказано.

В кассационной жалобе Ермолаева Ю.И., Фридмана В.Е., Малицкого В.П. ставится вопрос об отмене апелляционного определения и принятии нового судебного постановления.

Стороны, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились. Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив в порядке и пределах статей 379.5-379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права с учетом доводов поданной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Ермолаев Ю.И., Фридман В.Е., Малицкий В.П. являются собственниками индивидуальных жилых домов (дом N N, N, N), ООО "Ручьи" - нежилых помещений (дом N), расположенных по адресу: <адрес> Указанные объекты недвижимости расположены на территории коттеджного поселка "<данные изъяты>", обслуживаемого ТСЖ "Квартал "Амур". Поселок был построен АО "Артель Старателей Амур" как комплекс 52 жилых домов и нежилых зданий (вспомогательных объектов и объектов соцкультбыта), связанных едиными коммуникациями по тепло-, электро-, водоснабжению, водоотведению, телефонной сети. Строительство осуществлялось за счет средств граждан и АО "Артель Старателей Амур". Коттеджный поселок был сдан в эксплуатацию по акту приемки законченного строительством объекта от 23 декабря 1999 года (т.1, л.д. 91-107).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 5 ноября 2014 года объекты недвижимости: насосная станция площадью 261,7 кв.м, проходная площадью 22,1 кв.м, склад ГСМ площадью 92,9 кв.м, трансформаторная подстанция площадью 127,2 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> признаны общим долевым имуществом собственников домовладений, расположенных в границах жилого поселка "<данные изъяты>" (т.1, л.д. 131-142).

26 мая 2020 года между АО "Артель Старателей Амур" (продавец) и ООО "Ручьи" (покупатель) заключен договор купли-продажи, предметом которого являлись водовод технический 2090 п.м, воздушная линия 0,4 кВ (54 опоры ж/б, СИП, провод А50) 1959 п.м, ливневая канализация 710 п.м, сеть водоотведения 1280 п.м, сеть телефонная 1980 п.м, расположенных на территории <адрес>. Общая договорная цена определена сторонами в размере 391 680 руб. (т. 1, л.д. 227-229, 90).

Также судами установлено отсутствие регистрации права собственности продавца на данные объекты недвижимости и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

28 мая 2020 года ООО "Ручьи" направило в адрес ТСЖ "Квартал "Амур" письмо с предложением заключить договор аренды имущества, приобретенного по договору купли-продажи от 26 мая 2020 года, и сообщением о том, что безвозмездное пользование данным имуществом не допускается (т. 1, л.д. 87).

Разрешая спор, суд первой инстанции проанализировал положения статьи 130, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 10.1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пришел к выводу о том, что объекты, указанные в договоре купли-продажи, относятся к линейным объектам недвижимости, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю является основанием для признания договора купли-продажи недвижимости для третьих лиц незаключенным.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Ермолаева Ю.И., Фридмана В.Е., Малицкого В.П., суд апелляционной инстанции исходил из того, что истцами избран ненадлежащий способ защиты права. При этом суд апелляционной инстанции указал, что в рассматриваемом случае надлежащим способом защиты, обеспечивающим восстановление нарушенных прав заявителей, является предъявление требования о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости.

С выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя в силу следующего.

В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1).

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3).

Законом не установлена государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости. По правилам пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним.

По смыслу приведенных норм материального права, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю по договору купли-продажи имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Таким образом, иск о признании незаключенным договора купли-продажи недвижимости и заявление данного иска в настоящем деле третьими лицами в отношении заключенного между АО "Артель Старателей Амур" (продавец) и ООО "Ручьи" (покупатель) договора, является надлежащим способом защиты их прав.

Вопреки выводам суда апелляционной инстанции, истцы избрали надлежащий способ защиты права, что согласуется с правовой позицией, изложенной в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой собственности и других вещных прав". Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом

При таких обстоятельствах, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции находит, что по настоящему делу судом апелляционной инстанцией допущены существенные нарушения норм материального права, которые не могут быть устранены без отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 7 апреля 2021 года и нового рассмотрения дела.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 7 апреля 2021 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка