Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЯТОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 июня 2022 года Дело N 8Г-3439/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Минеевой В.В.,

судей Гареевой Д.Р., Нафикова И.А.,

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Лайпановой Ф.А. к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка и возложении обязанности заключить договор аренды,

по кассационной жалобе представителя Лайпановой Ф.А. - Дотдаевой А.Н., действующей на основании доверенности, на апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 2 марта 2022 года.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Минеевой В.В., выслушав объяснения представителя истца Лайпановой Ф.А. - Дотдаевой А.Н., действующей на основании доверенности, поддержавшей доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Лайпанова Ф.А. обратилась в суд с иском к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования г. Черкесска о признании незаконным отказа Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска от 3 июня 2021 года в предоставлении земельного участка, площадью 6000 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, для строительства дома приема гостей и возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка на неопределенный срок.

В обоснование исковых требований Лайпанова Ф.А. указала, что указанный земельный участок был предоставлен ей в аренду по договору N 64 от 5 июля 2017 года, на участке расположен объект незавершенного строительства со степенью готовности 85 %, принадлежащий ей на праве собственности. По истечении срока аренды Лайпанова Ф.А. обратилась в Управление по имущественным отношениям с заявлением о заключении нового договора аренды, в чем Управлением ей было отказано в связи с отсутствием преимущественного права на получение права аренды на земельный участок. Считает, что в соответствии с положениями статьи 621 ГК РФ договор аренды возобновлен на неопределенный срок, так как земельный участок находится под недостроенным нежилым зданием, принадлежащем истице.

Определением суда произведена замена ответчика Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования г. Черкесска на Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска.

Решением Черкесского городского суда от 29 ноября 2021 года исковые требования Лайпановой Ф.А. удовлетворены частично, постановлено признать незаконным отказ Управления в оказании муниципальной услуги по предоставлению земельного участка, на Управление возложена обязанность заключить с Лайпановой Ф.А. договор аренды спорного земельного участка однократно для завершения строительства сроком на три года.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 2 марта 2022 года решение Черкесского городского суда от 29 ноября 2021 года отменено. По делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Лайпановой Ф.А.

В кассационной жалобе представитель истицы Лайпановой Ф.А. - Дотдаева А.Н. ставит вопрос об отмене апелляционного определения в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле и неявившиеся в судебное заседание суда кассационной инстанции, о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Руководствуясь пунктом 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции.

Судами установлено и следует из материалов дела, что Лайпанова Ф.А. на основании договора купли-продажи от 29 мая 2017 года, заключенного с Бытдаевым Х.Х., является собственником объекта незавершенного строительства со степенью готовности 85 %, площадью 1210,5 кв.м, с кадастровым номером N, расположенном по адресу: <адрес>.

Постановлением Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования г. Черкесска от 5 июля 2017 года N 1453 Лайпановой Ф.А. был предоставлен в аренду для строительства дома приема гостей сроком до 5 июля 2020 года земельный участок, категория земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 6000 кв.м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, на котором расположен объект незавершенного строительства, со степенью готовности 85 %, принадлежащий Лайпановой Ф.А. на праве собственности.

5 июля 2017 года между Лайпановой Ф.А. и Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования г. Черкесска заключен договор N 1241 аренды указанного земельного участка для строительства дома приема гостей сроком до 5 июля 2020 года.

13 мая 2019 года Лайпановой Ф.А. выдано разрешение на строительство N N сроком до 13 ноября 2019 года.

26 мая 2021 года Лайпанова Ф.А. обратилась с заявлением о продлении договора аренды земельного участка.

Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска отказало в удовлетворении заявления, сославшись на то, что у Лайпановой Ф.А. согласно п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется преимущественных прав на предоставление земельного участка в аренды без проведения торгов.

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования Лайпановой Ф.А., суд первой инстанции исходил из того, что истица возвела объект незавершенного строительства на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства подобного объекта, в соответствии с разработанной проектной документацией, градостроительным планом земельного участка, параметры которого предусматривают возможность возведения строения, при наличии разрешения на строительство. Требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, не заявлялось. Ранее земельный участок не предоставлялся арендатору в аренду для завершения строительства, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истица, как законный владелец и застройщик земельного участка, являющаяся собственником объекта незавершенного строительства, имеет право на реализацию возможности однократности продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Проверяя законность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не согласился его выводами, отменив решение суда с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований Лайпановой Ф.А. При этом судебная коллегия суда апелляционной инстанции исходила из отсутствия оснований для предоставления Лайпановой Ф.А. испрашиваемого земельного участка в аренду на 3 года без проведения торгов, посчитав, что возможность получения земельного участка без проведения торгов однократно для завершения строительства ею уже была использована ранее.

С такими выводами согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности Лайпановой Ф.А., и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером N не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у Лайпановой Ф.А. имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Выводы суда апелляционной инстанции об обратном сделаны с нарушением норм права, регулирующих спорные правоотношения.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2020 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Указанные обстоятельства судом апелляционной инстанции не были приняты во внимание.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения в применении норм материального и процессуального права являются существенными, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможно восстановление прав заявителя, в связи с чем обжалуемое апелляционное определение подлежит отмене.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции, рассмотрев кассационные жалобу вправе оставить в силе одно из принятых по делу судебных постановлений.

Принимая во внимание, что суд первой инстанции правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, верно применил нормы материального права, подлежащие применению к отношениям сторон, и разрешил спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции считает необходимым отменить апелляционное определение и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 2 марта 2022 года отменить, решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 29 ноября 2021 года оставить в силе.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка