Определение Судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОСЬМОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 февраля 2023 года Дело N 8Г-3076/2023

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Жуленко Н.Л.

судей Попова А.А., Благодатских Г.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 22RS0015-01-2021-005112-85 по иску прокурора Первомайского района Алтайского края в интересах неопределенного круга лиц к Лаврут Николаю Михайловичу, комитету по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края, Груздевой Галине Матвеевне, Юргиной Алине Тарасовне о признании отсутствующим права собственности на хозпостройки, признании договоров аренды земельных участков и соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительными

по кассационной жалобе Лаврут Н.М. на решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 21 марта 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 18 октября 2022 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Попова А.А., судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции,

установила:

Прокурор Первомайского района Алтайского края в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском с учетом уточнений к Лавруту Н.М., комитету по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края, Груздевой Т.М., Юргиной А.Т. и просил: признать отсутствующим у Лаврута Н.М. право собственности на хозяйственные постройки, площадью 2,4 кв.м, с кадастровыми номерами N и N, расположенные на земельных участках по <адрес> и <адрес>; снять с государственного кадастрового учета объекты недвижимости с кадастровыми номерами N и N; признать недействительными договоры аренды N от 05.10.2020, N от 5 октября 2020 г., заключенные между комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края и Юргиной А.Т. в отношении земельных участков по <адрес> и <адрес> в <адрес>; признать недействительными соглашения о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков N и N, в отношении земельных участков по <адрес> и <адрес> заключенные 18 декабря 2020 г. между Юргиной А.Т. и Груздевой Г.М.; признать недействительными соглашения о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков N и N, в отношении земельных участков по <адрес> и <адрес> в <адрес>, заключенные 30 марта 2021 г. между Груздевой Г.М. и Лаврутом Н.М.

В обоснование требований указано, что указанные земельные участки принадлежат на праве собственности администрации Первомайского района Алтайского края. 30 сентября 2020 г. зарегистрировано право собственности Юргиной А.Т. на основании заявлений и технических планов от 18 сентября 2020 г. на объект недвижимости "Хозпостройка" площадью 2,4 кв.м, расположенный по <адрес> с кадастровым номером N, и на объект недвижимости "Хозпостройка" площадью 2,4 кв.м, расположенный по <адрес> с кадастровым номером N.

30 декабря 2020 г. зарегистрировано право собственности Груздевой Г.М. на данные хозпостройки на основании договоров купли-продажи от 16 декабря 2020 г.

5 апреля 2021 г. и 6 апреля 2021 г. зарегистрировано право собственности Лаврута Н.М. на данные хозпостройки на основании договоров купли-продажи от 30 марта 2021 г.

Право собственности на данные объекты не подлежало регистрации, поскольку хозяйственные постройки представляют собой временное сооружение прямоугольной формы, материал стен древесно-стружечная плита, стоят на бетонном основании и не имеют признаков объекта капитального строительства, не относятся к недвижимости. Работы по сооружению капитального фундамента не проведены, отсутствует неразрывная связь конструктивных элементов объектов с землей, ввиду чего не могут быть признаны самостоятельной недвижимой вещью.

Спорные объекты недвижимости являются объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту - жилому дому. Земельные участки предоставлены Юргиной А.Т. в аренду для индивидуальной жилой застройки, поэтому возведение объектов вспомогательного назначения, в том числе при государственной регистрации права на них, не влечет возникновение права на приобретение земельных участков в аренду сроком на 49 лет на основании ч.1 ст. 39.20 ЗК РФ.

Наличие зарегистрированного права на объекты недвижимости, не созданные в установленном законом порядке, необоснованно предоставило Юргиной А.Т. право получения земельных участков по <адрес> без проведения торгов и ограничивает права неопределенного круга лиц на его приобретение в установленном порядке.

Договоры аренды земельных участков N и N, между комитетом и Юргиной А.Г. заключены с нарушением требований закона.

Действия Юргиной А.Т. являются недобросовестными, поскольку спорные хозпостройки ею возведены для получения в аренду без торгов и сроком на 49 лет спорных земельных участков, в том числе, для уменьшения арендной платы. Признание договора аренды земельных участков и соглашений к ним, влечет признание права собственности Лаврута Н.М. на хозпостройки отсутствующим и возврат их в собственность муниципального образования, которое вправе будет их выставить на торги.

Решением Новоалтайского городского суда Алтайского края от 21 марта 2022 г. (с учетом определения об исправлении описки от 30 мая 2022 г.) исковые требования удовлетворены частично. Признан недействительным договор аренды земельного участка N от 5 октября 2020 г., заключенный между комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края и Юргиной А.Т., земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1204 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Признаны недействительными соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от 5 октября 2020 г., заключенные 18 декабря 2020 г. между Юргиной А.Т. и Груздевой Г.М., и 20 марта 2021 г. между Груздевой Г.М. и Лаврутом Н.М. в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1204 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Признано отсутствующим у Лаврута Н.М. право собственности на хозяйственную постройку, площадью 2,4 кв.м, с кадастровым номером N, расположенную на земельном участке по адресу: <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Дополнительным решением Новоалтайского городского суда Алтайского края от 12 августа 2022 г. частично удовлетворены требования прокурора о прекращении государственного кадастрового учета объектов недвижимости, суд постановилпрекратить государственный кадастровый учет хозяйственной постройки, площадью 2,4 кв.м, с кадастровым номером N, расположенной на земельном участке по адресу: <адрес>, зарегистрированной на праве собственности за Лаврутом Н.М.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 18 октября 2022 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Лаврутом Н.М. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене указанных судебных актов, постановленных с нарушением норм процессуального и материального права. Указывает, что поскольку в данном случае единственным нарушением, по мнению истца, является нарушение Юргиной А.Т. порядка использования преимущественного (специального) права на увеличение срока предоставления в аренду земельного участка, следовательно, для приведения сторон в положение существовавшее до совершение недействительной сделки, достаточным было изменить срок аренды с 49 лет на 20 лет. Между тем, суды при наличии договорных отношений, безосновательно выбрали исключительный способ, лишив ответчика прав аренды на земельный участок, а также права собственности на находящийся на нем объект недвижимости. Полагает, поскольку до заключения договора аренды с ничтожным сроком действия, земельный участок был предоставлен ответчику на праве аренды на срок 20 лет, то после признания ничтожными условий о сроке аренды на 49 лет, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися в пределах 20-летнего срока аренды.

Указывает, что Лаврут Н.М. является добросовестным приобретателем, поскольку он не знал и не мог знать, что его правопредшественники не могли отчуждать права аренды на земельный участок и недвижимое имущество, расположенное на нём.

На кассационную жалобу старшим прокурором отдела прокуратуры Алтайского края Текутьевой Я.В. направлены возражения.

В судебном заседании прокурор пятого отдела (апелляционно-кассационного) (с дислокацией в г. Кемерово) апелляционно-кассационного управления Главного гражданско-судебного управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации Волкова А.Г. возражала против доводов кассационной жалобы.

В судебном заседании, проведенном путем использования систем видеоконференц-связи, Лаврут Н.М. и его представитель адвокат Юшков Р.С., действующий на основании ордера, настаивали на доводах кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Согласно положениям части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Правилами части 1 статьи 379.6 ГПК РФ определено, что кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 17 августа 2020 г. между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района и Юргиной А.Т. заключен договор N аренды земельного участка по <адрес>, сроком с 17 августа 2020 г. по 16 августа 2040 г. на основании протоколов о результатах аукциона. Разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки.

Согласно п. 2.1 договора аренды, ежегодная арендная плата определена по результатам аукциона и составляет 230 439 руб. в год.

Из информации Управления Росреестра по Алтайскому краю от 24 августа 2021 г. следует, что 30 сентября 2020 г. зарегистрировано право собственности Юргиной А.Т. на хозпостройку площадью 2,4 кв.м, по <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРП) от 2 ноября 2021 г.

Согласно регистрационному делу право собственности Юргиной А.Т. на хозпостройку по <адрес> было зарегистрировано на основании ее заявления от 19 сентября 2020 г., декларации об объекте недвижимости, уведомлений о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства от 9 сентября 2020 г. и уведомления администрации Первомайского района о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства параметрам объекта индивидуального жилищного строительства от 11 сентября 2021 г.

Согласно декларации об объекте недвижимости от 14 сентября 2020 г. Юргиной А.Т. на земельном участке по <адрес> возведен объект вспомогательного назначения - хозяйственная постройка, назначением - нежилое.

Из уведомления о планируемом строительстве или реконструкции объекта недвижимости индивидуального строительства 9 сентября 2020 г., направленного Юргиной А.Т. в администрацию Первомайского района, следует, что объектом капитального строительства на земельном участке по <адрес> является одноэтажный жилой дом, размером 6x10 м.

В акте проверки прокурора Первомайского района от 2 сентября 2021 г. указано, что на земельном участке по <адрес> расположена хозяйственная постройка, представляющая собой сооружение прямоугольной формы, материал стен - древесно-стружечный, фундамент - бетонный.

Соглашением от 4 октября 2020 г. между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района и Юргиной А.Т. расторгнут договор аренды земельного участка от 17 августа 2020 г. N.

5 октября 2020 г. между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района и Юргиной А.Т. заключен договор N аренды земельного участка по <адрес>, на 49 лет сроком с 5 октября 2020 г. по 4 октября 2069 г.

Согласно п.п. 2.1, 2.2 договора аренды общая сумма арендной платы на 2020 г. составляет 459 руб. Расчет арендной платы в последующие годы производится арендатором самостоятельно с учетом изменения базовой ставки арендной платы, коэффициентов.

По договору купли-продажи от 16 декабря 2020 г. Юргина А.Т. продала Груздевой Г.М. хозпостройку по <адрес> за 5000 руб. Право собственности Груздевой Г.М. на хозпостройку зарегистрировано 30 декабря 2020 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 2 ноября 2021 г.

18 декабря 2020 г. между Юргиной А.Т. и Груздевой Г.М. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 5 октября 2020 г. по <адрес>.

Из информации Управления Росреестра по Алтайскому краю от 24 августа 2021 г. следует, что 12 января 2021 г. произведена государственная регистрация перехода прав и обязанностей арендатора от Юргиной А.Т. к Груздевой Г.М. на основании соглашения от 18 декабря 2020 г.

По договору купли-продажи от 30 марта 2021 г. Груздева Г.М. продала Лавруту Н.М. хозпостройку по <адрес> за 3000 руб. Право собственности Лаврута Н.М. на хозпостройку зарегистрировано 5 апреля 2021 г., что подтверждается выписками из ЕГРН от 2 ноября 2021 г. и 20 декабря 2021 г.

30 марта 2021 г. между Груздевой Г.М. и Лаврутом Н.М. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 5 октября 2020 г. по <адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН от 20 декабря 2021 г. в отношении данного земельного участка 6 апреля 2021 г. зарегистрирована аренда по соглашению с Лаврутом Н.М.

Согласно заключению эксперта N от 28 января 2022 г. ООО ЦНП "Алтай-Эксперт", хозяйственная постройка, площадью 2,4 кв.м, с кадастровым номером N, расположенная на земельном участки по <адрес>, неразрывно связана с землей, а ее конструктивные характеристики не позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик, как объекта недвижимого имущества, так как в процессе перемещения перестанет быть недвижимостью, поэтому является объектом недвижимого имущества, объектом капитального строительства.

Определение данной постройки как вспомогательной возможно при условии строительства на земельном участке основного объекта капитального строительства, в связи с отсутствием на земельном участке иных строений и сооружений определить назначение исследуемой хозяйственной постройки как вспомогательного объекта недвижимости, либо основного объекта недвижимости, не представляется возможным.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции исходил из того, что возведение хозпостройки, не относящегося к объекту недвижимости и являющегося вспомогательным объектом, даже при наличии государственной регистрации права собственности на объект, не влечет возникновение у собственника вспомогательного объекта права на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов, по основаниям, предусмотренным пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), как собственнику строения, расположенного на земельном участке.

Исходя из положений пп. 9 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.20 ЗК РФ, ст. ст. 166, 167, 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) признал спорный договор недействительной (ничтожной) сделкой, заключенной с нарушением требований действующего законодательства, нарушающим права и законные интересы неопределенного круга лиц, поскольку земельный участок предоставлен в аренду Юргиной А.Т. без проведения аукциона при отсутствии на нем объекта капитального строительства.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и его правовым обоснованием.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с обоснованностью выводов суда первой и апелляционной инстанции, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству, подробно аргументированы в оспариваемых судебных актах.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в п. п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 11 ЗК РФ, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Согласно пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае если на земельном участке расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицами, которым эти объекты недвижимости представлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

При этом, для реализации такой возможности необходимо еще и соблюдение совокупности всех условий, предусмотренных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные пп. 1 - 30 п. 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.