Определение Судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВТОРОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 декабря 2022 года Дело N 8Г-30761/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего: Карцевской О.А.,

судей: Ивановой Т.В., Харитонова А.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-2630/2022 по иску Круглова А. Е. к ООО "Специализированный застройщик "Глобал Групп" о защите прав потребителей

по кассационной жалобе Круглова А.Е. на решение Тверского районного суда г. Москвы от 19 апреля 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02 августа 2022 года

Заслушав доклад судьи Второго кассационного суда общей юрисдикции Харитонова А.С., объяснения Круглова А.Е. и его представителя Мартыновой Н.А., поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя ООО "Специализированный застройщик "Глобал Групп" - Горышева И.М., возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Круглов А.Е. обратился в суд с иском ООО "Специализированный застройщик "Глобал Групп" о взыскании денежных средств в счет соразмерного снижения цены по договору участия в долевом строительстве в сумме 102 979 руб. 85 коп., неустойки, морального ущерба, штрафа, судебных расходов.

Решением Тверского районного суда г. Москвы от 19 апреля 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02 августа 2022 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Круглов А.Е. просит отменить состоявшиеся судебные акты, ссылаясь на допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права, неверную оценку юридически значимых обстоятельств.

Согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу п. 1 ч. 1 и ч. 2 ст. 390 ГПК РФ по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе оставить постановления судов первой и (или) апелляционной инстанции без изменения, а кассационные жалобу, представление без удовлетворения; отменить постановление суда первой или апелляционной инстанции полностью либо в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 19 октября 2018 года между застройщиком ООО "Глобал Групп" и участником долевого строительства Кругловым А.Е. заключен договор участия в долевом строительстве N ДДУ/МТ2-01-25-268/3, согласно условиям которого, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить установленную настоящим договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства (п.3.1).

Объектом долевого строительства является жилое помещение, условный N, назначение: квартира, этаж расположения: 25, номер подъезда 1, проектная площадь - 52,87 кв.м., проектная общая приведенная площадь 54,20 кв.м., количество комнат - 2: проектная площадь комнат: 27,25 кв.м., условный номер комнаты: 1, проектной площадью 12,65 кв.м., условный номер комнаты: 2, проектной площадью 14,60 кв.м. <адрес> помещений вспомогательного назначения 25,62 кв.м., в количестве 4 шт.: наименование помещения: холл, проектной площадью 8,91 кв.м., наименование помещения с/у, проектной площадью 2,52 кв.м., наименование помещения: ванная, проектной площадью 3,50 кв.м., наименование помещения: кухня, проектной площадью 10,69 кв.м. <адрес> летних помещений: 1,33 кв.м., в количестве 1 шт.: наименование помещения: лоджия, проектной площадью: 1,33 кв.м., расположенный в объекте недвижимости. В объекте долевого строительства производятся отделочные работы, перечень которых указан в Приложении N к настоящему договору, являющимся его неотъемлемой частью.

В п. 3.3 указанного договора, стороны, в том числе согласовали, что характеристики объекта долевого строительства являются проектными. Фактические характеристики объекта долевого строительства определяются на основании данных кадастрового инженера, полученных после обмеров завершенного строительством объекта недвижимости и указываются в акте приема-передачи, заключение сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору не требуется.

Цена договора на момент его подписания составляет 7 973 582 руб. 59 коп., что соответствует долевому участию в строительстве 54,20 кв.м., проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства из расчета 147 114 руб. 07 коп. за один квадратный метр проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства (п. 4.1 договора).

Стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства в случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, сумма доплаты/возврата определяется исходя из произведенной разницы общей приведенной площади объекта долевого строительства и проектной общей приведенной площадью объекта долевого строительства, указанной в п. 3.2 настоящего договора, на цену одного квадратного метра объекта долевого строительства, указанной в п. 4.1 настоящего договора (п. 4.4 договора).

Передача застройщиком объекта долевого строительства и принятием его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи окончания строительства объекта недвижимости не позднее 30 июня 2021 года и при условии выполнения участником долевого строительства обязательств по оплате цены договора в полном объеме, в том числе с учетом обмеров объекта долевого строительства кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера (п. 5.1 договора).

В Приложении N к договору участия в долевом строительстве от 19 октября 2018 года, сторонами согласован перечень отделочных работ, выполняемых в объекте долевого строительства.

Со стороны Круглова А.Е. обязательства по оплате договора участия в долевом строительстве в размере 7 973 582 руб. 59 коп. выполнены в полном объеме.

Разрешение на ввод объекта (жилого дома) по адресу: <адрес> получено застройщиком 28 декабря 2020 года.

16 августа 2021 года между сторонами подписан передаточный акт к договору участия в долевом строительстве, согласно которому, застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства - жилое помещение N, назначение - квартира, общей площадью 53,10 кв.м., площадью (с учетом неотапливаемых помещений) 54,50 кв.м., жилой площадью 27,30 кв.м., количество комнат: 2, этаж 25.

Согласно представленному в материалы дела техническому описанию многоквартирного дома по адресу: <адрес>, составленному Городским кадастровым бюро от 27 ноября 2020 года, <адрес> учетом выполненных замеров кадастровым инженером имеет общую площадь 53,10 кв.м., площадь (с учетом неотапливаемых помещений) 54,50 кв.м.

Согласно уведомлению от застройщика, площадь объекта долевого строительства увеличилась по отношению к проектной на 0,30 кв.м., в связи с чем, участнику долевого строительства было предложено доплатить 44 134,22 руб.

На основании платежного поручения от 30 июня 2021 года истец произвел доплату застройщику в размере 44 134 руб. 22 коп., то есть до подписания акта-приема передачи квартиры.

Обращаясь в суд с заявленными требованиями Круглов А.Е. указал, что не согласен с обмерами объекта долевого строительства (кадастрового инженера), произведенным силами застройщика, поскольку они увеличены от фактической площади жилой квартиры, о чем он не знал при приемке квартиры, поскольку не обладает специальными познаниями. Согласно заключению о соответствии (несоответствии) площади помещения от 02 декабря 2021 года выполненного кадастровым инженером Заварзиным М.А., имеющего действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера, по обращению стороны истца, фактическая площадь жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> составляет 52,2 кв.м.; фактическая площадь жилого помещения на 0,9 кв.м. меньше значения площади, сведения о которой содержатся в едином государственном реестре недвижимости.

В процессе рассмотрения дела стороной ответчика указано, что обмеры квартиры, выполненные с учетом проведенного ремонта не могут считаться обоснованными; техническое описание подготовлено 27 ноября 2020 года, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком 28 декабря 2020 года, приведенная площадь на дату обмеров завершенного строительством объекта недвижимости составляла 54,50 кв.м.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Круглова А.Е., суд первой инстанции исходил из того, что оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о взыскании с ответчика суммы соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве от 19 октября 2018 года в размере 102 979 руб. 85 коп. из расчета приведенного стороной истца, не имеется, исходя из того, что технический план со стороны застройщика был составлен на основе обмеров объекта долевого строительства без отделки (до ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию), в ходе рассмотрения дела подтвержден факт того, что общая приведенная площадь на дату обмеров завершенного объекта строительства недвижимости составила 54,50 кв.м. Условия договора стороной ответчика исполнены, расхождение между проектной и фактической площадью квартиры не установлены, представленное со стороны истца заключение кадастрового инженера судом не принято во внимание, указанием, что в квартире выполнены отделочные работы, согласно заключенному договору.

С такими выводами полностью согласился суд апелляционной инстанции, не усмотревший оснований для отмены судебного решения по доводам жалобы стороны истца.

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит, что с обжалуемыми судебными постановлениями согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм права.

Решение суда должно быть законным и обоснованным (ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в п. 2, п. 3 постановления от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, обжалуемые судебные постановления вышеприведенным требованиям закона не соответствуют.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями договора N ДДУ/МТ2-01-25-268/3 участия в долевом строительстве не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения. Договором предусмотрено, что характеристики объекта долевого строительства являются проектными; фактические характеристики объекта долевого строительства определяются на основании данных кадастрового инженера, полученных после обмеров завершенного строительством объекта недвижимости, цена за один квадратный метр составляет 147 114 руб. 07 коп.

Кругловым А.Е. указано о несоответствии фактической площади переданной ему квартиры проектной площади, указанной в договоре. При этом договором участия в долевом строительстве предусмотрена передача квартиры с отделкой.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, что не было учтено судебными инстанциями.

Кроме того, судом оставлено без внимания, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Вместе с тем, суд фактически оставил без проверки и оценки обстоятельства того, имеет ли место несоответствие фактической площади квартиры истца площади, указанной в договоре, с учетом представленных доказательств каждой из сторон; чем вызваны расхождения приведенные кадастровым инженером как со стороны истца, так и со стороны ответчика; какой площадью фактически передана квартира стороне истца исходя из условий договора и тех обстоятельств, что квартира передается фактической площадью с учетом отделки, согласно Приложения N 1 к договору.

Допущенные нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя. Указанные нарушения могут быть исправлены только посредством отмены обжалуемых судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Тверского районного суда г. Москвы от 19 апреля 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02 августа 2022 года отменить, гражданское дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка