Определение Судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОСЬМОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 марта 2023 года Дело N 8Г-3055/2023

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Ветровой Н.П.,

судей Севостьяновой И.Б., Умысковой Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством видеоконференцсвязи гражданское дело при содействии Железнодорожного районного суда г. Барнаула гражданское дело N 2-9/2022 (УИДN 22RS0015-01-2021-001961-32) по иску Подкорытова Владислава к Бекетовой Светлане Викторовне о понуждении к заключению договора купли-продажи, передаче нежилого помещения,

по встречному иску Бекетовой Светланы Викторовны к Подкорытову Владиславу о расторжении договора, взыскании убытков,

по кассационной жалобе Подкорытова Владислава на решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 19 января 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 19 октября 2022 г.,

Заслушав доклад судьи И.Б.Севостьяновой, выслушав пояснения представителя Подкорытова В. - Арехиной О.И., поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя Бекетовой С.В. - Курмунгужинова В.Г., возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

Подкорытов В. обратился с иском (с учетом уточнений) к Бекетовой С.В. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 324,2 кв.м, кадастровый номер N по условиям предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 14.05.2019 по цене 3 450 000 руб. с учетом частичной оплаты 1 280 000 руб. путем перечисления денежных средств платежом в размере 2 170 000 руб. на расчетный счет Бекетовой С.В. в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу; возложении обязанности явиться в регистрирующий орган в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи, предварительно согласовав дату с Подкорытовым В.; передаче нежилого помещения и ключей по акту прима-передачи в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу. Также просит основной договор купли-продажи считать заключенным со дня вступления решения суда в законную силу.

Исковые требования мотивированы тем, что 14.05.2019 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны договорились в срок до 01.06.2021 заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 324,2 кв.м, кадастровый номер N. Цена нежилого помещения определена в размере 3 450000 руб., с уплатой в следующем порядке: 1 000 000 руб. - при подписании предварительного договора, а сумма 2 450 000 руб. выплачивается ежемесячно по 100 000 руб. до полного погашения. Согласно пунктам 3.1, 3.2 предварительного договора, с момента заключения договора Бекетова С.В. обязуется в срок до 01.06.2021 не совершать с другими лицами сделок в отношении нежилого помещения; в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. В соответствии с условиями предварительного договора Подкорытов В. передал Бекетовой С.В. в качестве обеспечения заключения и исполнения договора 1 280 000 руб., произвел ремонт нежилого помещения, оплачивал все коммунальные платежи.

Ответчик в одностороннем порядке отказалась от исполнения обязательств по предварительному договору; уклоняется от заключения основного договора купли-продажи; с 20.03.2020 сменила замки на входной двери и препятствует истцу в доступе в помещение; 08.04.2021 в нарушение условий предварительного договора заключила договор аренды нежилого помещения с ФИО5

Бекетова С.В. обратилась в суд со встречным иском (с учетом уточнений) к Подкорытову В. о расторжении предварительного договора от 14.05.2019, взыскании 2 106 000 руб. убытков за пользование нежилым помещением с мая 2019 г. по 23.11.2020, 221 696,19 руб. расходов по оплате коммунальных платежей.

Исковые требования мотивированы тем, что обязательства по предварительному договору Подкорытов В. не выполнил, денежные средства за помещение, коммунальные услуги не оплачивал.

Решением Новоалтайского городского суда Алтайского края от 19.01.2022 в удовлетворении исковых требований Подкорытова В. было отказано.

Встречные исковые требования Бекетовой С.В. удовлетворены частично.

Требования о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 14.05.2019 оставлены без рассмотрения.

Взыскано с Подкорытова В. в пользу Бекетовой С.В. 2 327 969,19 руб. убытков. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано.

Взыскано с Подкорытова В. в пользу Бекетовой С.В. 34 096,65 руб. судебных расходов.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 20.04.2022 решение суда в части взыскания убытков в виде стоимости арендной платы в размере 2 106 000 руб., расходов по оплате судебной экспертизы в размере 18 900 руб., государственной пошлины отменено и в указанной части принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 31.08.2022 апелляционное определение от 20.04.2022 в части отмены и изменения решения суда от 19.01.2022 отменено, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 19.10.2022 решение суда в части взыскания убытков в виде стоимости арендной платы и взыскания судебных расходов оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Подкорытов В., оспаривая законность решения от 19.01.2022 и апелляционного определения от 19.10.2022, указывает на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об их отмене в части взыскания убытков в виде стоимости арендной платы.

В обоснование кассационной жалобы указывает на несогласие со взысканием убытков в виде стоимости арендной платы, поскольку Бекетова С.В. в ходе рассмотрения дела подтвердила, что намеревалась именно продать спорное нежилое помещение, а не сдавать его в аренду. Также указывает, что заключенный между Подкорытовым В. и Бекетовой С.В. договор не предусматривал плату за пользование нежилым помещением, а преследовал лишь одну цель - заключение в будущем основного договора купли-продажи. Полагая необоснованным требование Бекетовой С.В. о взыскании убытков в виде стоимости арендной платы, указывает, что ранее Бекетова С.В. спорное нежилое помещение никогда в аренду не сдавала. Бекетовой С.В. также не доказано, какие ее права были нарушены незаключением договора купли-продажи, не представлены доказательства реальной возможности сдачи имущества в аренду.

Представители Подкорытова В. и Бекетовой С.В. в судебном заседании свои правовое позиции поддержали.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Восьмого кассационного суда общей юрисдикции, в связи с чем на основании статей 167, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии со статьей 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверяя законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе (часть 1 статьи 379.6 ГПК РФ), суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усмотрел.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела 14.05.2019 между Бекетовой С.В. (продавцом) и Подкорытовым В. (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого стороны договорились в срок до 01.06.2021 заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного на первом этаже десятиэтажного жилого дома по адресу: <адрес> общей площадью 324,2 кв.м, принадлежащего Бекетовой С.В. на праве собственности. Согласно пункту 2.1.1 договора, покупатель пользуется нежилым помещением и оплачивает все коммунальные платежи за нежилое помещение с момента подписания сторонами договора.

Цена нежилого помещения определена сторонами в размере 3 450 000 руб., оплата производится в следующем порядке: 1 000 000 руб. при подписании договора, 2 450 000 руб. производится ежемесячно по 100 000 руб. до полного погашения на расчетный счет продавца (пункты 2.2 и 2.3).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что с момента заключения договора и до 01.06.2021 продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении нежилого помещения.

В случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор (п. 3.2). Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 3.3).

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации. Во исполнение условий договора Подкорытов В. передал Бекетовой С.В. в счет оплаты цены нежилого помещения 1 280 000 руб.

17.01.2020 Бекетова С.В. вручила Подкорытову В. требование о расторжении предварительного договора купли-продажи нежилого помещения в связи с неисполнением условий предварительного договора в части внесения платежей и освобождении в срок до 20.03.2020 помещения.

11.04.2020 стороны пришли к соглашению о продлении срока действия договора по оплате до 15.05.2020.

08.04.2021 Бекетова С.В. заключила с Парфиловой Е.А. договор аренды указанного нежилого помещения.

14.04.2021 Подкорытов В. направил Бекетовой С.В. предложение о заключении основного договора купли-продажи нежилого помещения на условиях предварительного договора от 14.05.2019, которое получено Бекетовой С.В. 19.04.2021. Предложение оставлено Бекетовой С.В. без удовлетворения.

Разрешая спор, оценив представленные доказательства, руководствуясь положениями статей 15, 309, 310, 429, 431, 450, 450.1, 452, 453, 454, 486,488, 549,1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, установил, что между сторонами заключен договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, при этом истцом нарушены условия договора, стоимость предмета договора купли-продажи не оплачена в полном объеме, и пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Подкорытова В. При этом суд первой инстанции удовлетворил частично встречные исковые требования Бекетовой С.В. взыскав убытки в виде неоплаченных коммунальных платежей и стоимости арендной платы за помещение, так как Бекетова С.В. была лишена возможности получить доход от своего имущества в период пользования им Подкорытовым В. Требования о расторжении договора суд оставил без рассмотрения, так как после продления срока действия договора Бекетова С.В. с требованием о расторжении договора к Подкорытову В. не обращалась.

Суд апелляционной инстанции в апелляционном определении от 20.04.2022 согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований Подкорытова В. Судебные постановления в данной части не оспаривались.

По результатам повторного апелляционного рассмотрения дела суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции в части взыскания убытков в виде стоимости арендной платы и взыскания судебных расходов, оставив решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 19.01.2022 в указанной части без изменения.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы Подкорытова В., суд апелляционной инстанции руководствуясь положениями статьей 15,393, 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в абзаце первом пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласился с выводами суда первой инстанции о том, что ненадлежащее исполнение Подкорытовым В. обязательств по оплате недвижимого имущества является существенным нарушением условий договора, повлекшим для Бекетовой С.В. неблагоприятные последствия, поскольку она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, так как объект недвижимого имущества выбыл из ее владения, и она лишена была возможности пользоваться принадлежащим ей помещением, извлекать доходы от его использования, в том числе, посредством сдачи его в аренду.

Оценив действия сторон договора по его исполнению, прекращению, правомерность пользования спорным помещением Подкорытовым В. с мая 2019 г. по 23.11.2020, суд апелляционной инстанции полагал, что наступление убытков Бекетовой С.В. в виде неполученной платы за пользование нежилым помещением, возникло в связи ненадлежащим исполнением Подкорытовой В. обязательств по договору и отсутствием у собственника помещения возможности (по вине Подкорытова В.) в спорный период передать помещение в пользование иному лицу, либо иным образом им распорядиться, что указывает на наличие причинно-следственной связи между недобросовестным поведением Подкорытова В. при исполнении договора и причинением ущерба Бекетовой С.В.

При этом суд апелляционной инстанции установил, что, начиная с июня 2019 г. Подкорытов В. начал нарушать условия договора, в итоге существенно нарушил их, не выплатив в срок 2 170 000 руб., при этом, в силу п.2.1.1. Договора от 14.05.2019 Подкорытов В. пользовался нежилым помещением с даты подписания договора, учел доказанность доводов Бекетовой С.В. о том, что до 23.11.2020 она не могла пользоваться помещением по вине Подкорытова В., отклонил доводы жалобы Подкорытова В., что Бекетовой С.В. не представлено доказательств возможности такой сдачи в аренду как не имеющие правового значения правового значения. Согласившись с оценкой представленного Бекетовой С.В. экспертного заключения, данной судом первой инстанции по правилам ст.67 ГПК РФ, не опровергнутого истцом в надлежащем порядке, полагал, что суд первой инстанции обоснованно принял данное заключение в качестве одного из доказательств по делу, и, с учётом приведённых выше положений, пришел к обоснованному выводу о необходимости взыскания с ответчика пользу истца в возмещение убытков 2106000 руб.

Проверяя обжалуемый судебный акт по доводам кассационной жалобы, судебная коллегия Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не усматривает оснований не согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что ответчиком допущено существенное нарушение договора купли-продажи нежилого помещения, выразившееся в неуплате в установленный договором срок денежных сумм за покупаемое помещение, что является основанием для взыскания с него убытков в виде неполученного собственником Бекетовой С.В. дохода от использования принадлежащего ей помещения, которое находилось в фактическом владении и пользовании Подкорытова В. в соответствии с условиями заключенного между ними договора. Размер таких убытков определен судами на основании признанного по результатам его надлежащей оценки достоверным, относимым и допустимым доказательства - экспертного заключения N от 14.0.2021 ООО "Алтайский центр оценки" о размере среднерыночной ежемесячной стоимости аренды нежилого помещения за рассматриваемый период.

Судами верно установлены обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, оценили в совокупности с соблюдением требований, установленных ст.67 ГПК РФ доказательства представленные сторонами, верно применили нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.

Доводы кассационной жалобы Подкорытова В. о том, что заключенным сторонами договором не предусмотрено внесение платы за пользование помещением, в период пользования предусмотрена лишь оплата коммунальных платежей, Бекетова С.В. при заключении договора добровольно передала в безвозмездное пользование помещение, у нее не было намерения передавать данное помещение в аренду и получать арендную плату, судом кассационной инстанции отклоняются как основанные на неверном толковании нормы права и противоречащий фактическим обстоятельствам дела.

Вывод судов о взыскании с ответчика по встречному иску арендной платы за период пользования помещением основан не на том, что ответчик обязан был по условиям заключенного договора вносить такую плату, а на факте нарушения ответчиком по встречному иску своих обязательств внесения платежей в счет оплаты покупаемого помещения, что явилось существенным нарушением условий договора, дающим истцу по встречному иску право требовать возмещения причиненным таким нарушением убытков.

Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства,

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 указанного постановления разъяснено, что при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.

Таким образом, как верно указал суд апелляционной инстанции, ненадлежащее исполнение Подкорытовым В. обязательств по оплате недвижимого имущества является существенным нарушением условий договора, повлекшим для Бекетовой С.В. неблагоприятные последствия, поскольку она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, так как объект недвижимого имущества выбыл из ее владения, и она лишена была возможности пользоваться принадлежащим ей помещением, извлекать доходы от его использования, в том числе, посредством сдачи его в аренду. При этом Подкорытовым В. использовалось данное помещение, а Бекетова С.В. не имела возможности им пользоваться и распоряжаться по вине истца

Довод кассатора о том, что он не уклонялся от заключения договора и имел намерение, оплатив 2170 000 руб. единовременно, приобрести спорное помещение, но Бекетова С.В. отказалась, ее права не заключением договора не нарушены, помещение ей возвращено, не опровергают выводов судов и не основаны на фактических обстоятельствах дела, поскольку факт нарушения Подкорытовым В. установленного договором графика платежей бесспорно установлен судами, соглашение об изменений условий договора, в том числе в части срока внесения платежей сторонами не заключалось.

Вместе с тем существенное нарушение условий договора купли-продажи по оплате объекта недвижимости стало законным основанием для отказа Бекетовой С.В. от его исполнения.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.