Определение Судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВТОРОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 декабря 2022 года Дело N 8Г-27145/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Васева А.В.,

судей Горшунова Д.Н., Зуевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 Мубариза оглы к Департаменту городского имущества <адрес> о замене стороны в договоре аренды, обязании списать задолженность по арендной плате, закрыть финансово-лицевой счет (номер дела, присвоенный судом первой инстанции 2-1055/2022),

по кассационной жалобе ФИО1 Мубариза оглы на решение Бутырского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ,

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции Васева А.В., выслушав объяснения представителя Департамента городского имущества <адрес> по доверенности ФИО8, возражавшего против доводов кассационной жалобы,

установила:

Истцом заявлены требования о замене стороны в договоре аренды, обязании списать задолженность по арендной плате, закрыть финансово-лицевой счет.

Решением Бутырского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе истец просит отменить указанные судебные акты, как незаконные.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанций.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобрел нежилое помещение общей площадью 466,1 кв.м. по адресу: <адрес>Б, кадастровый N, право собственности на данное помещение было зарегистрировано за истцом ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ N М-02-015402, заключенным между Департаментом земельных ресурсов <адрес> (с одной стороны) и ООО "Новый Адрес" и ФИО9 (с другой стороны), к последним перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка площадью 1700 кв.м., кадастровый N по адресу: <адрес>, вл. 1Б для эксплуатации под магазин промышленных и продовольственных товаров с учетом долей в праве собственности на здание сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии п.п. 1.4, 2.3 дополнительного соглашения арендаторы не возражают против вступления в договор иных правообладателей частей задания/сооружения (помещений в них) на праве собственности, ином вещном праве и праве аренды... Соглашение о вступлении в настоящий договор на сторону арендатора нового лица подписывается арендодателем и вступающим в договор арендатором. Вступающие в договор новые арендаторы приобретают права и обязанности по договору с момента государственной регистрации соглашения о вступлении в договор на сторону арендатора, если иное не предусмотрено соглашением.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что после совершения соответствующей сделки по передаче права и обязанностей по договору и ее государственной регистрации новый арендатор обязан в двухнедельный срок обратиться к арендодателю для внесения изменений в договор в части замены стороны по договору.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продал нежилое помещение ФИО11, переход права собственности был зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ. Разделом 7 договора предусмотрено, что право пользования части земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилых помещений, переходит от продавца к покупателю в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Дополнительное соглашение к договору аренды с новым собственником ФИО11 не заключено, за истцом числится задолженность по арендной плате с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 694 889 рублей 98 копеек и пени в сумме 43 335 рублей 38 копеек.

Разрешая заявленные исковые требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 421, 450, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, связанных с применением жилищного законодательства", Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды",

Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ), Постановления Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ N-ПП "Об утверждении Административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества <адрес>", исходил из того, что истец стороной договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ N М-02-015402 не является в силу закона, в связи с продажей части задания и регистрацией перехода права собственности на него ФИО11 В связи с приобретением объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде у истца, к ФИО11 перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность платить за пользование участком исходя из условий данного договора аренды. Закрытие лицевого счета на имя истца возможно после заключения дополнительного соглашения между ФИО11 и Департаментом городского имущества <адрес>.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами судов в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным.

Согласно части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 постановления Пленума).

Обстоятельства, имеющие значение для дела и подлежащие доказыванию, а также распределение обязанности их доказывания определяются судом исходя из доводов и возражений сторон с учетом норм материального права, подлежащих применению при разрешении спора.

Однако при вынесении решения судом первой инстанции указанные выше требования закона соблюдены не были.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

По смыслу вышеуказанных норм права и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции на момент продажи нежилого помещения) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Из абзаца второго пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Рассматривая требования о внесении изменений в договор аренды, суд первой инстанции указал, что истец стороной договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ N М-02-015402 не является в силу закона, в связи с продажей части задания и регистрацией перехода права собственности на него ФИО11, к которому перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность платить за пользование участком исходя из условий данного договора аренды.

Однако далее суд отказывает истцу в удовлетворении требований об обязании списать задолженность по арендной плате, закрыть финансово-лицевой счет, несмотря на представленные истцом доказательства выставления Департаментом имущественных отношений <адрес> ФИО1 задолженности по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ N М-02-015402, возникшей после перехода права собственности на недвижимое имущество к ФИО11, при этом указывая на отсутствие у истца обязанности по ее оплате.

Таким образом, обжалуемые судебные постановления в нарушение требований части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являются противоречивыми и содержат взаимоисключающие выводы, что свидетельствует о неправильном определении обстоятельств, имеющих значение по делу, и неисследовании представленных сторонами доказательств судебными инстанциями, наделенными такими полномочиями.

Нарушения, допущенные при постановлении решения суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции, проверявшим его законность, не устранены, эти нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми и могут быть исправлены только посредством отмены решения суда и апелляционного определения.

При таких обстоятельствах решение Бутырского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ нельзя признать законными, они приняты с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможна защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, что является основанием для отмены указанных судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям нормами материального права, требованиями процессуального закона и установленными по делу обстоятельствами.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Бутырского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Бутырский районный суд <адрес>.

Председательствующий /подпись/

Судьи /подписи/

Копия верна.

Судья А.В. Васев


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка