Определение Судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОСЬМОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 декабря 2022 года Дело N 8Г-23764/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гордиенко А.Л.,

судей Варнавской Л.С., Шабаловой О.Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-290/2022 (УИД 54RS0003-01-2021-004288-65) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Аркада" к Молчановой Татьяне Владимировне о восстановлении и приведении общего имущества в многоквартирном доме в первоначальное состояние, по встречному исковому заявлению Молчановой Татьяны Владимировны к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Аркада" о понуждении к заключению договора аренды

по кассационной жалобе представителя Молчановой Т.В. - Абрамкина Я.М. на решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 6 апреля 2022 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 21 июля 2022 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Варнавской Л.С., судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Аркада" (далее по тексту - ООО УК "Аркада") обратилось в суд с иском к Молчановой Т.В., в котором просило обязать ответчика осуществить демонтаж трех наружных блоков кондиционеров и ограждающей металлической конструкции; обязать осуществить демонтаж рекламной конструкции содержащей надпись "GOOD BEER"; привести фасад многоквартирного дома в первоначальное состояние, в том числе осуществить замену облицовочных кирпичей с технологическими отверстиями на целые, и в полном соответствии с цветом облицовочных кирпичей фасада дома в месте монтажа рекламной конструкции, содержащей надпись "GOOD BEER"; взыскать с ответчика в пользу ООО УК "Аркада" расходы по оплате государственной пошлины.

В обоснование требований указано, что ООО УК "Аркада" осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: <адрес>.

У ответчика в собственности находится офис N <адрес> в данном доме.

Ответчиком на внешней стороне фасада в месте расположения офиса N <адрес>, осуществлен монтаж трёх наружных блоков кондиционера, из них вокруг двух установлена металлическая ограждающая конструкция. Указанное оборудование установлено с использованием части земельного участка, находящегося в общей собственности. Так же ответчиком на фасаде размещена рекламная конструкция содержащая надпись "GOOD BEER".

28 апреля 2021 г. ответчиком в адрес истца направлено заявление о согласовании мест установки наружных блоков системы кондиционирования воздуха и рекламной вывески.

18 мая 2021 г. истцом направлен ответ с обоснованием отсутствия соответствующих полномочий у управляющих организаций с разъяснениями правовых норм, регламентирующих действия по предмету заявления ответчика.

Использование общего имущества многоквартирного дома ответчиком без разрешения собственников помещений нарушает права и законные интересы граждан, проживающих в доме, правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, порядок пользования имуществом, находящимся в долевой собственности.

8 июля 2021 г. ответчику направлена досудебная претензия с требованиями о демонтаже установленного блока кондиционера и рекламной вывески, которая до настоящего времени не исполнена.

Молчанова Т.В. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ООО УК "Аркада", в котором просила обязать ООО УК "Аркада" заключить договор аренды общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес>, с Молчановой Т.В. для размещения вывески площадью 0,88 кв.м на фасадной части дома над входом в административное помещение N <адрес>, а также для размещения перед административным помещением N <адрес> трех наружных блоков кондиционера, на условиях указанных в предложении о заключении договора аренды, направленным в адрес ООО УК "Аркада" 30 ноября 2021 г.

В обоснование встречного иска указано, что в пункте 1.8. Договора управления содержится условие, по которому собственники многоквартирного дома предоставляют право ООО УК "Аркада" использовать общее имущество для предоставления его в аренду (владение и пользование, пользование), при условии, что средства, полученные от использования общего имущества, будут аккумулироваться на счете многоквартирного дома. Оплата аренды общего имущества должна быть в размере не ниже 500 руб. за квадратный метр.

Согласно пункту 3.2.4 Договора управления ООО УК "Аркада" вправе использовать общее имущество многоквартирного дома для предоставления его в аренду (владение и пользование, пользование) или размещения рекламы.

Таким образом, собственники многоквартирного дома, путем подписания и утверждения договора дали свое согласие на использование общего имущества для предоставления его в аренду или размещения рекламы, тем самым выразили свою волю на заключение договора аренды общего имущества многоквартирного дома с любым обратившимся.

Иных решений собственниками не принималось.

30 ноября 2021 г. в адрес ООО УК "Аркада" Молчановой Т.В. направлено предложение о заключении договора аренды, на что получен отказ, в связи с тем, что председатель Совета дома N <адрес> выразил свое несогласие. Однако, несогласие председателя Совета дома не означает несогласия всех собственников многоквартирного дома.

Молчанова Т.В. является собственником административного помещения N <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, которое используется только с целью ведения предпринимательской деятельности. Также Молчанова Т.В. является индивидуальным предпринимателем. Основным видом деятельности является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. Вывеска и внешние блоки кондиционеров необходимы для осуществления ИП Мозалюк О.В. (арендатор административного помещения N <адрес>) коммерческой деятельности. Без вывески и внешних блоков кондиционеров арендатор утратит интерес к данному помещению и расторгнет договор аренды, что приведет к убыткам Молчановой Т.В.

Отказ ООО УК "Аркада" в заключение договора аренды нарушает права Молчановой Т.В. как собственника помещения в многоквартирном доме, поскольку без заключения договора аренды она не может реализовать свое право на передачу во владение и пользование коммерческой недвижимости, находящейся в ее собственности, а также использовать свое право на предпринимательскую деятельность.

Решением Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 6 апреля 2022 г. исковые требования ООО УК "Аркада" удовлетворены.

На Молчанову Т.В. возложена обязанность в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда, осуществить демонтаж с фасада здания рекламной конструкции, содержащей надпись "GoodBeer", трех наружных блоков кондиционеров и ограждающей металлической конструкции по адресу: <адрес>, привести фасад многоквартирного дома в первоначальное состояние, в том числе осуществить замену облицовочных кирпичей с технологическими отверстиями на целые и соответствующего облицовочного цвета в месте демонтированной рекламной конструкции содержащей надпись "GoodBeer".

С Молчановой Т.В. в пользу ООО УК "Аркада" взысканы расходы по оплате госпошлины в размере 12 000 руб.

В удовлетворении встречного искового заявления Молчановой Т.В. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 21 июля 2022 г. решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель Молчановой Т.В. - Абрамкин Я.М. ставит вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

На кассационную жалобу поступили письменные возражения от представителя ООО УК "Аркада" Барбашина А.С.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки не представили, об отложении рассмотрения дела в связи с невозможностью явиться в судебное заседание не просили.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и письменных возражений, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Указанных в законе оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судами, что ООО УК "Аркада" осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: <адрес>.

Ответчик является собственником нежилого помещения (офиса N <адрес>) в указанном доме.

Ответчиком на внешней стороне фасада многоквартирного дома, в месте расположения офиса N <адрес>, осуществлен монтаж трёх наружных блоков кондиционера, вокруг двух из них установлена металлическая ограждающая конструкция. Указанное оборудование установлено с использованием части земельного участка.

Так же ответчиком на фасаде дома размещена рекламная конструкция, содержащая надпись GOOD BEER.

28 апреля 2021 г. ответчиком в адрес истца направлено заявление о согласовании мест установки наружных блоков системы кондиционирования воздуха и рекламной вывески.

18 мая 2021 г. истцом направлен ответ, из которого следует, что управляющая компания самостоятельно не вправе выдавать разрешения на использование общего имущества собственников многоквартирного дома для осуществления монтажа рекламных вывесок, а также наружных блоков системы кондиционирования. При этом, в ответе управляющая компания, ссылается на положения пункта 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Росстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170.

Истцом неоднократно (15 июня 2021 г., 16 июня 2021 г., 30 июня 2021 г.) в адрес ответчика направлялись письма с требованием демонтировать рекламную вывеску, а также блоки кондиционеров.

8 июля 2021 г. ответчику направлена досудебная претензия с требованиями о демонтаже установленного блока кондиционера и рекламной вывески.

Как следует из письма Комитета рекламы и информации мэрии г. Новосибирска от 30 июня 2021 г., представленный ИП Мозалюк О.В. эскиз фасадной вывески, размером 0,35 м х 2,5 м, размещенной по адресу: <адрес>, отвечает требованиям пункта 3.1 Правил расположения наружной рекламы и информации в городе Новосибирске, утвержденных решением Совета города Новосибирска, от 25 октября 2006 г. N 372, разделам 2, 3 Постановления мэрии города Новосибирска от 29 октября 2019 г. N 3979 "Об архитектурно-художественном регламенте размещения информационных и рекламных конструкций в городе Новосибирске".

Пунктом 1.8 Договора управления многоквартирным домом предусмотрено, что собственники многоквартирного дома предоставляют право ООО УК "АРКАДА" использовать общее имущество для предоставления его в аренду (владение и пользование, пользование) или размещение при условии, что средства, полученные от использования общего имущества будут аккумулироваться на счете многоквартирного дома, при этом сдача общего имущества в аренду должна быть предоставлена в размере не ниже 500 руб. за квадратный метр.

Согласно пункту 3.2.4. Договора управления ООО УК "АРКАДА" вправе использовать общее имущество многоквартирного дома для предоставления его в аренду (владение и пользование, пользование) или размещения рекламы.

Разрешая спор, суды руководствовались положениями статей 4, 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 12, 209, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 13 марта 2006 г. N 38-ФЗ "О рекламе", и исходили из того, что установка рекламной вывески, блоков кондиционеров и ограждающей металлической конструкции не была согласована в установленном законом порядке путем принятия решения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, что нарушает права собственников помещений дома на владение и пользование общим имуществом в частности извлечение прибыли при сдаче имущества в аренду, в связи с чем, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований первоначального истца о возложении на Молчанову Т.В. обязанности осуществить демонтаж с фасада здания рекламной конструкции содержащей надпись "GoodBeer", трех наружных блоков кондиционеров и ограждающей металлической конструкции по адресу: <адрес>, привести фасад многоквартирного дома в первоначальное состояние, в том числе осуществить замену облицовочных кирпичей с технологическими отверстиями на целые и соответствующего облицовочного цвета в месте демонтированной рекламной конструкции.

Рассматривая встречные требований Молчановой Т.В., суды исходили из того, что оснований для возложения на управляющую компанию обязанности по заключению договора аренды не имеется, поскольку из договора управления следует, что ООО УК "Аркада" предоставлено право на заключение договора аренды общего имущества, и не вытекает обязанность по заключению договора аренды с любым обратившимся к ней лицом, при этом отказ управляющей организации от заключения договора аренды, не исключает возможность проведения общего собрания по вопросу размещения кондиционеров и рекламных конструкций, однако, ответчик данные вопросы на обсуждение на общем собрании собственников помещений дома не ставила.

Рассматривая дело в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит выводы судов законными.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Как указано в статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 раздела I "Определение состава общего имущества" Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В пункте 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Пунктами 2, 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 39 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., было разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Таким образом, предусмотренное в части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Исходя из положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иных изложенных выше норм материального права, собственник жилого помещения в многоквартирном доме вправе предъявить негаторный иск, если общее имущество неправомерно используется одним из собственников помещений в многоквартирном доме.

Выводы судов основаны на указанных выше нормах материального права, мотивированы со ссылкой на исследованные по делу доказательства, обстоятельствам, установленным по делу, не противоречат.

Суды установив, что рекламная конструкция и кондиционеры размещены с использованием общего имущества без согласования с собственниками помещений многоквартирного дома в нарушение положений Жилищного кодекса Российской Федерации, установив, что на управляющую компанию собственниками не возложена обязанность по заключению договоров по пользованию общим имуществом, пришли к правильному выводу об удовлетворении требований первоначального истца об устранении препятствий в пользовании общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома и об отказе в удовлетворении встречного иска о возложении на управляющую компанию обязанности по заключению с Молчановой Т.В. договора аренды.

Доводы кассационной жалобы о том, что Молчанова Т.В. не является надлежащим ответчиком по делу, подлежат отклонению как несостоятельные, поскольку в силу положений статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, положений статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации именно на Молчановой Т.В., как на собственнике нежилого помещения осуществляющего права владения, пользования и распоряжения принадлежащим её на праве собственности помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, лежит обязанность по поддержанию помещения в надлежащем состоянии, соблюдению прав и законные интересы соседей, иных собственников помещений в доме, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.