Определение Судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВТОРОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 4 октября 2022 года Дело N 8Г-22090/2022

<адрес> 04.10.2022

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего судьи ФИО2, судей ФИО5 и ФИО3 рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации <адрес> к ФИО1 о взыскании арендной платы за пользование земельным участком, пени за просрочку внесения арендной платы (N)

по кассационной жалобе Администрации <адрес>, поданной представителем ФИО4, на решение Советского районного суда <адрес> от 14.12.2021 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи ФИО5,

установила:

Администрация <адрес> обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 44 644,77 руб. и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 32 305,79 руб.

Исковые требования обосновывались тем, что ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N между администрацией <адрес> и ООО "КАЙМАН" заключен договор N А121-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060031:0437 общей площадью 1 693 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, 80 (<адрес>).

Согласно п. 1.1 договора, земельный участок предоставляется для обслуживания нежилого здания. В соответствии с п. 2.1., 2.3 договора использование земельного участка является платным, арендная плата вносится равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября по ставкам, действующим в расчетный период. Пунктом 4.2 договора установлено, что арендатор обязуется своевременно и в соответствии с настоящим договором вносить арендную плату. За просрочку внесения арендной платы установлена пеня в размере 0,04 % от суммы недоимки за каждый день просрочки. На указанном земельном участке размещено нежилое здание с кадастровым номером 62:29:0060031:649, площадью 2013 кв. м, в составе которого находятся нежилые помещения: Н1 с кадастровым номером 62:29:0060031:1077, площадью 281,7 кв. м, Н2 с кадастровым номером 62:29:0060031:1078, площадью 653,1 кв. м, Н3 с кадастровым номером 62:29:0060031:1079, площадью 514,9 кв. м, Н4 с кадастровым номером 62:29:0060031:1080, площадью 552,3 кв. м. После заключения названного договора аренды земельного участка часть помещений в указанном здании перешла в собственность других лиц. С ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО1 является собственником 32/653 долей в праве на указанное нежилое помещение Н2, которой соответствует 27,0651 кв. м площади названного земельного участка. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчик не вносила арендную плату, в связи с чем образовалась задолженность по такой плате в размере 47 503,09 руб. При этом при расчете арендной платы применен коэффициент 2,5, применяемый к категории "неустановленное функциональное использование" (нежилые помещения без указания назначения, офисы, административные объекты без указания назначения), поскольку в выписке из ЕГРН на указанное нежилое помещение не указано назначение названного нежилого помещения Н2. ДД.ММ.ГГГГ истец выставил ответчику требование о погашении задолженности по арендной плате, которое оставлено без удовлетворения.

Решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Рязанского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе представитель администрации <адрес> просит отменить судебные постановления как незаконные. Указывает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, нарушены нормы материального права.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

В соответствии с ч. 1 ст.379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам ст. 379.6 ГПК РФ в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, кассационный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Судами нижестоящих инстанций установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N между администрацией <адрес> и ООО "Кайман" заключен договор N А121-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0060031:0437 общей площадью 1693 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, 80 (<адрес>) на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому земельный участок предоставлен арендатору для обслуживания нежилого здания.

В соответствии с п.п. 2.1, 2.3 Договора, арендная плата за пользование земельным участком рассчитывается на основании базового размера арендной платы, установленного администрацией <адрес> для 21 градостроительной экономической оценочной зоны города по виду использования земли и категории арендатора и подлежала внесению равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября. За неуплату арендной платы в установленный договором срок начисляется пеня в размере 0,04% от суммы недоимки за каждый день просрочки (п. 5.1 Договора аренды).

На указанном земельном участке размещено нежилое здание с кадастровым номером 62:29:0060031:649, площадью 2013 кв. м, в составе которого находятся нежилые помещения: Н1 с кадастровым номером 62:29:0060031:1077, площадью 281,7 кв. м, Н2 с кадастровым номером 62:29:0060031:1078, площадью 653,1 кв. м, Н3 с кадастровым номером 62:29:0060031:1079, площадью 514,9 кв. м, Н4 с кадастровым номером 62:29:0060031:1080, площадью 552,3 кв. м. С ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО1 является собственником 32/653 долей в праве на указанное нежилое помещение Н2. Согласно сведениям ЕГРН в отношении помещения Н2 указано назначение: "нежилое", аналогичное назначение имеет и здание, в котором расположено нежилое помещение по адресу: <адрес>.

Согласно акту обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, составленного работниками Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0060031:437, общей площадью 1 693 кв. м, расположено нежилое здание с кадастровым номером 62:29:0060031:649, площадью 2013 кв. м, по адресу: <адрес>. В здании расположено помещение с кадастровым номером 62:29:0060031:1078 (помещение Н2) - цокольный этаж, расположены 20 боксов. Аналогичные сведения содержатся и в акте обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, повторно составленном должностными лицами Управления земельных ресурсов и имущественных отношений.

Согласно выпискам из ЕГРН N КУВИ-002/2020-25498736 от ДД.ММ.ГГГГ, N КУВИ-002/2021-30707289 от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении нежилого помещения Н2, площадью 653,1 кв. м, расположенного в здании по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 62:29:00060031:1078, данное нежилое помещение состоит из машино-мест.

ДД.ММ.ГГГГ администрация <адрес> обратилась к мировому судье судебного участка N судебного района Советского районного суда <адрес> с заявлением о выдаче судебного приказа о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за землю. ДД.ММ.ГГГГ мировым судьей был вынесен судебный приказ N о взыскании с ФИО1 требуемых сумм арендной платы и пени за указанные периоды. В связи с поступившими от ФИО1 возражениями относительно исполнения судебного приказа, определением мирового судьи от ДД.ММ.ГГГГ судебный приказ был отменен. С исковым заявлением в Советский районный суд <адрес> администрация <адрес> обратилась ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствовался положениями статей 424, 552, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), подп. 7 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 11, п. 1 ст. 35, ст. 39.7, п. 10 ст. 39.20, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), подп. 10 п. 5 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", учитывал разъяснения, изложенные в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и пришел к выводу о том, что обязательства ответчиком исполнены ненадлежащим образом, не в полном объеме. При этом суд посчитал неосновательным расчет истца по начислению арендных платежей с применением коэффициента 2,5, как в отношении категории нежилого помещения с неустановленным функциональным использованием, и исходил из того, что принадлежащее ответчику нежилое помещение предназначено только для хранения автомобилей и состоит исключительно из машино-мест, поэтому размер арендной платы подлежит исчислению без повышающего коэффициента, по 21 экономической зоне, установленной в п. 2.1 Договора аренды земельного участка N А121-07 от ДД.ММ.ГГГГ. Также судом учтено, что в период рассмотрения дела ответчик произвела оплату арендных платежей, размер которых произведен с применением коэффициента 2,5, а также пени за просрочку оплаты, что обусловило вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Кроме того, отказывая в иске в части взыскания арендной платы, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, суд исходил из того, что истцом пропущен срок исковой давности по этим требованиям, поэтому, применив положения ст.ст. 195, 196, 199, 200, 204 ГК РФ, о чем было сделано заявление ответчиком как основании отказа в иске, пришел к выводу об отказе в иске в указанной части в связи с пропуском срока исковой давности (абз.2 п.2 ст. 199 ГК РФ).

С выводами суда первой и апелляционной инстанции судебная коллегия соглашается.

В соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.п. 1и 3 ст. 607 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, к числу которых относятся: принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей; принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Исходя из указанного принципа, соответствующий уполномоченный орган обязан определять арендную плату за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть, основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне. Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков. Дифференциация ставки арендной платы возможна по критериям, определяющим экономическую характеристику той или иной категории земельных участков; в частности, критериями при определении доходности земельного участка являются категория земель и их разрешенное использование.

При этом вид разрешенного использования земельного участка (объекта капитального строительства) влияет непосредственным образом на определение кадастровой стоимости участка (объекта), которая в соответствии с нормативными актами уполномоченных органов зачастую является одним из основных показателей, используемых для расчета регулируемой арендной платы.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательств.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (постановление от ДД.ММ.ГГГГ N 13-П; определения от ДД.ММ.ГГГГ N 2153-О, от ДД.ММ.ГГГГ N 671-О, от ДД.ММ.ГГГГ N 1453-О, от ДД.ММ.ГГГГ N 443-О, от ДД.ММ.ГГГГ N 1919-О, от ДД.ММ.ГГГГ N 2347-О и др.), данный принцип призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли, каковым целям служат также положения Земельного кодекса (пункт 2 статьи 7 и абзац второй статьи 42) и Гражданского кодекса (пункт 2 статьи 260), возлагающие на собственников земельных участков, включая земли населенных пунктов, обязанность использовать их в соответствии с установленным для них целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Земельный кодекс (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) называет среди основных принципов земельного законодательства также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Этот принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование, как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 9-П, объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными.

Принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 42-П (далее - постановление N 42-П) также указал, что регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере и призванными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций.

С этой целью в статье 2 Градостроительного кодекса РФ закреплены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, включая обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1), осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (пункт 4). В то же время законодатель, обеспечивая гармоничное сочетание принципов земельного и градостроительного законодательства, раскрывает в Градостроительном кодексе (пункты 7 и 9 статьи 1) и Земельном кодексе (статья 85) понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков. Такие регламенты, как предусмотрено Земельным кодексом (пункты 2 и 3 статьи 85), создают основу правового режима земельных участков и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами (постановление N 42-П).

В силу части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Системное толкование положений земельного и градостроительного законодательства, правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, неотъемлемой составляющей которого является разрешенное использование, определяется прежде всего нормативными актами публичного законодательства (в частности, правилами землепользования и застройки, в составе которых утверждены градостроительные регламенты), и именно неисполнение указанных актов свидетельствует о нарушении правового режима использования земельного участка и объекта капитального строительства.

Согласно действующему законодательству собственник здания может оформить как право собственности на публичный земельный участок, на котором здание расположено (если не имеется ограничений в обороте в отношении земельного участка), так и заключить договор аренды, при этом его право является исключительным (статья 39.20 ЗК РФ).

В контексте приведенных норм права и принципов земельного законодательства указание в договоре аренды земельного участка, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания, не может ограничивать собственника здания в выборе как иного основного вида использования, так и осуществления вспомогательного по отношению к основному в рамках утвержденных градостроительным регламентом видов. В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом.

Арендатор, использующий участок по основному виду разрешенного использования, вправе осуществлять в принадлежащих ему объектах капитального строительства на таком участке вспомогательный вид деятельности, предусмотренный градостроительным регламентом для данной территориальной зоны, при этом площадь объектов, используемых для этой деятельности, должна составлять не более 25% площади всех капитальных объектов. Такая деятельность не свидетельствует об использовании участка не по целевому назначению или о несоответствии фактического вида использования целям предоставления участка, а также не влечет необходимости пересчета кадастровой стоимости земельного участка и арендной платы за него.

Как следует из приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости, определение вида использования объектов недвижимости осуществляется с учетом вида разрешенного использования земельного участка, внесенного в ЕГРН, а также правомерного фактического использования земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливаются органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.