Определение Судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТРЕТЬЕГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 декабря 2022 года Дело N 8Г-21792/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего: Лебедева А.А.,

судей: Рогачевой В.В. и Белинской С.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Агарковой Марины Юрьевны, Олиной Валентины Васильевны, Иванова Сергея Алексеевича, Бубёнова Максима Геннадьевича, Маховой Марии Алексеевны, Хлопиной Ларисы Васильевны, Хлопина Олега Александровича и Захарова Евгения Павловича на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 04 марта 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 19 июля 2022 года по делу N 2-49/2022

по иску Бубёнова Максима Геннадьевича, Олиной Валентины Васильевны, Иванова Сергея Алексеевича, Агарковой Марины Юрьевны, Маховой Марии Алексеевны, Хлопиной Ларисы Васильевны, Хлопина Олега Александровича и Захарова Евгения Павловича к Пачкунову Егору Валерьевичу, Абуслимову Ринату Лазеровичу, Муминову Фарруху Раджабовичу, Бурковой Марии Павловне, Барскову Алексею Леонидовичу, Черновой Светлане Николаевне, Захаровой Любови Ивановне, Молокановой Дарье Александровне, Мельниковой Ольге Ивановне, Лебедеву Анатолию Михайловичу, Прудниковой Наталии Александровны, Букиной Юлии Николаевне, Григоренко Светлане Борисовне, Лобуцкой Адвиге Станиславовне, Устинову Леониду Егоровичу, Горбуновой Ане Игоревне, Шуршиной Наталье Васильевне, Степановой Галине Ивановне, Ходос Ольге Вениаминовне, Снеговой Наталье Викторовне, Колбасовой Ирине Алексеевне, Артюховой Людмиле Владимировне, Косьяненко Ольге Николаевне, Коваль Светлане Валерьевне, Булыгиной Наталье Михайловне и обществу с ограниченной ответственностью "Евростиль-КЛД" о признании права собственности на объекты долевого строительства,

по встречному иску Черновой Светланы Николаевны, Молокановой Дарьи Александровны, Прудниковой Натальи Александровны, Колбасовой Ирины Алексеевны, Косьяненко Ольги Николаевне, Абуслимова Рината Лазеровича, Бурковой Марии Павловны, Барскова Алексея Леонидовича, Мельникова Ольге Ивановне, Букиной Юлии Николаевне, Григоренко Светлане Борисовне, Шуршиной Натальи Васильевны, Степановой Галины Ивановны, Ходос Ольги Вениаминовны, Снеговой Натальи Викторовны, Артюховой Людмилы Владимировны, Сапожникова Сергея Иннокентьевича, Сапожниковой Галины Сергеевны, Шаха Владимира Владимировича, Шах Натальи Владимировны, Капитоновой Антонины Леонидовны, Захаровой Любовь Ивановны, Лебедева Анатолия Михайловича, Лобуцкой Ядвигы Станиславовны, Устинова Леонида Егоровича, Горбуновой Анны Игоревны, Коваль Светланы Николаевны и Булыгиной Натальи Михайловны к обществу с ограниченной ответственностью "БСТ плюс", Бубёнову Максиму Геннадьевичу, Олиной Валентине Васильевне, Иванову Сергею Алексеевичу, Агарковой Марине Юрьевне, Маховой Марии Алексеевне, Хлопиной Ларисе Васильевне, Хлопину Олегу Александровичу, Захарову Евгению Павловичу, Румянцеву Андрею Владимировичу, Тонееву Михаила Михайловичу и Кильсееву Денису Дмитриевичу о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве, применении последствий недействительности договоров, признании права общей долевой собственности на нежилые помещения, истребовании нежилых помещений из чужого незаконного владения, обязании не чинить препятствия в пользовании нежилыми помещениями.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Рогачевой В.В., объяснения представителя истицы Агарковой М.Ю. - адвоката Булки М.А. (действующего на основании ордера N 44 от 17.12.2022), поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Бубёнов М.Г., Олина В.В., Иванов С.А., Агаркова М.Ю., Махова М.А., Хлопина Л.В., Хлопин О.А. и Захаров E.П. обратились в суд с требованиями о признании за ними права собственности на объекты долевого строительства - нежилые помещения, расположенные в подвальном этаже многоквартирного жилого дома <адрес>, а именно: за Агарковой М.Ю. - на помещения N 10 общей площадью 14,5 кв.м, N 11 общей площадью 13.9 кв.м и N 12 общей площадью 13,9 кв.м; за Олиной В.В. - на помещение N 5 общей площадью 13,8 кв.м; за Ивановым С.А. - на помещение N 17 общей площадью 13,8 кв.м; за Бубеновым М.Г. - на помещение N 18 общей площадью 14,4 кв.м; за Маховой М.А. - на помещение N 19 общей площадью 14 кв.м; за Захаровым Е.П. - на помещение N 13 общей площадью 7,8 кв.м; за Хлопиной Л.В. и Хлопиным О.А. - по 4/5 доли в праве собственности на нежилое помещение N 20 общей площадью 13,8 кв.м.

Истцы указали, что между ними и ООО "БСТ Плюс" (застройщиком) были заключены договоры участия в долевом строительстве 34-х квартирного жилого дома N 1 (4 очередь строительства квартала многоквартирных жилых домов по <адрес>).

Согласно пунктам 1.3 вышеназванных договоров объектами долевого строительства являются нежилые помещения (кладовые), расположенные в подвальном этаже указанного жилого дома.

Все договоры участия в долевом строительстве были зарегистрированы Управлением Росреестра по Калининградской области в установленном законом порядке, истцы оплатили стоимость объектов долевого строительства в полном объеме в соответствии с условиями договоров.

Многоквартирный жилой дом был сдан в эксплуатацию на основании соответствующего разрешения от 26.12.2019, ему был присвоен адрес: <адрес>.

Объекты долевого строительства переданы истцам застройщиком (в сентябре 2020 г.) и приняты ими по актам приема-передачи.

Вместе с тем регистрация права собственности истцов на объекты недвижимости, о чем ими были поданы заявления в Управление Росреестра по Калининградской области, была приостановлена этим органом по тем мотивам, что спорные объекты недвижимости (кладовые) расположены в подвальном этаже многоквартирного дома, являются общим имуществом собственников помещений дома и не состоят на государственном учете в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Истцы полагают, что спорные объекты недвижимости не относятся к общему имуществу многоквартирного дома, являются изолированными нежилыми помещениями, ограниченными от остального объема здания капитальными конструкциями, имеют отдельные входы для каждого помещения. Данные помещения созданы за счет средств истцов как участников долевого строительства, а не за счет средств иных участников; информация о том, что кладовые не являются общим имуществом и подлежат передаче в индивидуальную собственность участников долевого строительства, содержится в проектной декларации на многоквартирный дом, которая находится в открытом доступе в сети Интернет.

По утверждению истцов, притязания на спорные объекты недвижимости со стороны третьих лиц отсутствуют, право собственности на них ни за кем не зарегистрировано.

В качестве ответчиков по иску были указаны другие участники долевого строительства - физические лица, а также ООО "Евростиль-КЛД".

Чернова С.Н., Молоканова Д.А. и другие граждане, заключившие с застройщиком договоры участия в долевом строительстве с целью приобретения в собственность жилых помещений в многоквартирном жилом доме по вышеназванному адресу, обратились в суд со встречным исковым заявлением, в котором указали в качестве ответчиков Бубенова М.Г., Олину В.В., Иванова С.А., Агаркову М.Ю., Махову М.А., Хлопину Л.В., Хлопина О.А., Захарова Е.П., Кильсеева Д.Д., Тонеева М.М., Румянцева А.В. и ООО "БСТ плюс", уточнив свои требования в ходе судебного разбирательства, просили:

- отказать в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований;

- признать недействительными зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений NN 5, 10, 11, 12, 13, 17, 18, 19, 20, расположенных в подвальном этаже многоквартирного дома <адрес>, заключенные с истцами по первоначальному иску, а также зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений того же дома, заключенные с Кильсеевым Д.Д., Тонеевым М.М. и Румянцевым А.В.,

- применить последствия недействительности вышеназванных договоров участия в долевом строительстве в виде признания права общей долевой собственности собственников жилых помещений вышеназванного многоквартирного дома на нежилые помещения;

- истребовать общее имущество из чужого незаконного пользования;

- обязать ответчиков не чинить препятствия собственникам жилых помещений в пользовании спорными нежилыми помещениями.

Определением суда первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области.

Решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 04 марта 2022 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 19 июля 2022 г., в удовлетворении первоначального иска Бубенову М.Г., Олиной В.В., Иванову С.А., Агарковой М.Ю., Маховой М.А., Хлопиной Л.В., Хлопину О.А. и Захарову Е.П. отказано.

В порядке удовлетворения встречных исковых требований признаны недействительными договоры участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений N 5, 10, 11, 12, 13, 17, 18, 19, 20, расположенных в подвальном этаже <адрес>:

- от N между Агарковой М.Ю. и ООО "БСТ плюс",

- от N между Олиной В.В. и ООО "БСТ плюс",

- от N между Ивановым С.А. и ООО "БСТ плюс",

- от N между Бубеновым М.Г. и ООО "БСТ плюс",

- от N между Маховой М.А. и ООО "БСТ плюс",

- от N между Смирновым А.В. и ООО "БСТ плюс",

- от N между Захаровым Е.П. и ООО "БСТ плюс",

- от N между Румянцевым А.В. и ООО "БСТ плюс",

- от N между Тонеевым М.М. и ООО "БСТ плюс",

- от N между Кильсеевым Д.Д. и ООО "БСТ плюс",

а также договор уступки требования с переводом долга по договору участия в долевом строительстве N, заключенный 26.06.2019 между Смирновым А.В. и Хлопиной Л.В., Хлопиным О.А.

В порядке применения последствий недействительности ничтожных сделок постановлено возвратить нежилые помещения N 5, 10, 11, 12, 13, 17, 18, 19, 20, расположенные в подвальном этаже <адрес>, в общую долевую собственность собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома <адрес>.

Постановлено истребовать из чужого незаконного пользования общее имущество в части нежилых помещений N 5, 10, 11, 12, 13, 17, 18, 19, 20, расположенных в подвальном этаже многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу.

На Бубенова М.Г., Олину В.В., Иванова С.А., Агаркову М.Ю., Махову М.А., Хлопина О.А., Хлопину Л.В., Захарова Е.П., Румянцева А.В., Тонеева М.М. и Кильсеева Д.Д. возложена обязанность не чинить препятствия в пользовании нежилыми помещениями N 5, 10, 11, 12, 13, 17, 18, 19, 20, расположенными в подвальном этаже <адрес> (без указания лиц, в пользу которых установлена данная обязанность).

В кассационной жалобе, направленной по почте 28 сентября 2022 г. и поступившей с делом в Третий кассационный суд общей юрисдикции 25 октября 2022 г., истцы Агаркова М.Ю., Олина В.В., Иванов С.А., Бубенов М.Г., Махова М.А., Хлопина Л.В., Хлопин О.А. и Захаров Е.П. просят об отмене решения суда первой инстанции от 04 марта 2022 г. и апелляционного определения от 19 июля 2022 г., считая их не соответствующими нормам материального и процессуального права, указывая на неправильное определение судами юридически значимых обстоятельств и неверную правовую оценку установленных ими фактических обстоятельств дела, просят принять новое решение об удовлетворении первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречного иска.

Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие сторон и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что такие нарушения допущены нижестоящими судами, которыми неверно применены нормы материального права и в связи с этим не в полном объеме установлены обстоятельства, имеющие юридическое значение.

Разрешая спор, суды исходили из следующих обстоятельств, которые признали установленными на основе представленных документов.

ООО "БСТ плюс" на основании разрешений на строительство, первоначально выданных администрацией муниципального образования "Светлогорский район" 15.06.2016 за номерами N и N, и выданного взамен них Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области разрешения на строительство от 02.10.2018 N, является застройщиком двух 34-квартирных, 8-этажных жилых домов, расположенных по адресу: <адрес>: МКД N 1 (<адрес>) и МКД N 2 (<адрес>) - т.1, л.д.127-128.

В разрешении на строительство, выданном 15.06.2016 администрацией муниципального образования "Светлогорский район", в отношении МКД N 1 содержалась информация о количестве этажей (8), количестве подземных этажей (1), общей площади квартир (1.864,63 кв.м), общей площади здания (2.472,18 кв.м), количестве квартир (34). Информация о наличии в здании встроено-пристроенных помещений, отдельных нежилых помещений, парковочных мест и других объектов недвижимого имущества, в отношении которых возможно заключение отдельных договоров долевого участия в строительстве, в разрешении на строительство отсутствовала.

В разрешении на строительство, выданном 02.10.2018 Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области, содержится аналогичная информация.

26.12.2019 Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области было выдано ООО "БСТ Плюс" разрешение N на ввод в эксплуатацию квартала многоквартирных жилых домов: МКД N 1 по адресу: <адрес>; МКД N 2 по адресу: <адрес> (т.1, л.д.151-153).

В данном разрешении на ввод в эксплуатацию содержатся аналогичные сведения о многоквартирном доме по <адрес>; информация о наличии в здании встроено-пристроенных помещений, отдельных нежилых помещений, парковочных мест и других объектов недвижимого имущества, в отношении которых возможно заключение отдельных договоров долевого участия в строительстве, в нем также отсутствует.

В частности, в разрешении указано, что МКД N 1 включает 8 этажей, в том числе один подземный, общая площадь нежилых помещений составляет 620,60 кв.м, в том числе площадь общего имущества в многоквартирном доме - 620,60 кв.м.

Таким образом, как указано в судебных постановлениях, общая площадь нежилых помещений полностью соответствует площади общего имущества в многоквартирном доме и составляет 620,60 кв.м. Информация о наличии в здании встроено-пристроенных помещений, отдельных нежилых помещений, парковочных мест и других объектов недвижимого имущества, в отношении которых возможно заключение отдельных договоров долевого участия в строительстве, в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию также отсутствует.

Согласно проектной документации, разработанной ООО "Центр комплексного проектирования", раздел 3 "Архитектурные решения" (04/11-АР2), в подвальном этаже дома N 1 расположены водомерный узел, элекрощитовая и технические помещения. Сведений о нахождении в подвальном помещении хозяйственных кладовых в проектной документации не имеется.

В апелляционном определении дополнительно указано на содержание положительного заключения экспертизы проектной документации (т.7, л.д.1-15), согласно которому многоквартирные дома N 1 и N 2 по градостроительному плану (N 14 и N 12 после ввода в эксплуатацию) запроектированы 34-квартирными, 7-этажными с подвалом. Согласно планам подвалов там располагаются коридоры, электрощитовая, водомерный узел, тамбур и лестничные клетки; помещения NN 7-11, 13-17, 19, 20 являются техническими. Общая площадь указанных помещений составляет 620,60 кв.м.

Таким образом, в соответствии с выводами судов, ни проектная документация, ни разрешение на строительство, ни разрешение на ввод в эксплуатацию не предполагают наличия в доме каких-либо обособленных нежилых помещений, которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме и могут быть самостоятельным предметом договоров долевого в строительстве, договоров купли-продажи.

При этом в Единой информационной системе жилищного строительства застройщиком ООО "БСТ плюс" размещена проектная декларация N (относительно МКД N 1 - 4 очереди строительства), где в графе 15.1.2 "количество нежилых помещений" указано 12 шт., в подразделе 15.3 "об основных характеристиках нежилых помещений" указаны сведения о 12 нежилых помещениях - кладовых, расположенных в подвальном помещении (т.1, л.д.129-150).

Однако, как указано судами, размещенная застройщиком проектная декларация, содержащая сведения о наличии в МКД вышеназванных 12-ти нежилых помещений - кладовых, не соответствует проектной документации, разрешению на строительство и разрешению на ввод домов в эксплуатацию.

Таким образом, в соответствии с выводами судов, застройщиком в нарушение проектной документации задекларированы сведения о 12-ти кладовых как об отдельных объектах долевого строительства, а также неправомерно были заключены договоры участия в долевом строительстве в отношении этих нежилых помещений с Агарковой М.Ю. (N), Олиной В.В. (N), Ивановым С.А. (N), Бубеновым М.Г. (N), Маховой М.А. (N), Смирновым А.В. (N), Захаровым Е.П. (N), Румянцевым А.В. (N), Тонеевым М.М. (N), Кильсеевым Д.Д. (N), которые прошли государственную регистрацию. При этом Румянцев А.В., Тонеев М.М. и Кильсеев Д.Д. собственниками жилых помещений МКД N 1 не являются.

Судами также установлено, что по завершении строительства дома Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области обратилось в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением о постановке многоквартирного жилого дома на кадастровый учет.

03.04.2020 в адрес Агентства было направлено уведомление о приостановлении кадастрового учета ввиду того, что в представленных документах отсутствуют сведения о нежилых помещениях, не отнесенных к местам общего пользования, тогда как для государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве предоставлялись документы, согласно которым 12 нежилых помещений представляют собой самостоятельные объекты недвижимости.

Зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений послужили причиной для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета здания и, как следствие, государственная регистрация права собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства была приостановлена.

Министерством регионального контроля (надзора) Калининградской области в ходе осуществления контроля за деятельностью ООО "БСТ плюс", связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, выявлено нарушение требований пунктов 7 и 8 части 1 статьи 21 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", выразившееся в том, что информация о проекте строительства многоквартирных домов, в частности, проектная декларация, не соответствует документации по планировке территории и проектной документации.

По мнению Министерства, нежилые помещения, расположенные в подвальном этаже дома, не могут быть проданы по договорам участия в долевом строительстве, поскольку являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме согласно проектной документации, изменения в которую Обществом не вносились.

Для обеспечения соответствия сведений, указанных в проектных декларациях, сведениям, указанным в проектной документации объектов, а также соблюдения прав всех граждан-участников долевого строительства объектов Министерством в адрес ООО "БСТ плюс" было выдано предписание от 12.08.2020 N ДС/62 об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.