Определение Судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТРЕТЬЕГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 декабря 2022 года Дело N 8Г-21694/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего: Лебедева А.А.,

судей: Рогачевой В.В. и Белинской С.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Борисова Евгения Владимировича, Бабиковой Ирины Александровны, Ясевича Виталия Борисовича, Доброхлеба Юрия Павловича, Жигуна Андрея Геннадьевича, Хоревой Марии Геннадьевны и Устинова Леонида Егоровича на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 25 марта 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 03 августа 2022 года по делу N 2-33/2022 по иску Борисова Евгения Владимировича, Бабиковой Ирины Александровны, Ясевича Виталия Борисовича, Доброхлеба Юрия Павловича, Жигуна Андрея Геннадьевича, Хоревой Марии Геннадьевны и Устинова Леонида Егоровича к Еременко Антону Александровичу, Халиковой Людмиле Валерьевне, Пащенко Виктории Васильевне, Усик Юлии Владимировне, Якимовой Любови Тимофеевне, Матвееву Евгению Викторовичу, Жирухиной Светлане Николаевне, Сартайтис Светлане Алексеевне, Мигачевой Олесе Вячеславовне, Карасевой Людмиле Андреевне, Уфимцеву Алексею Васильевичу, Зайцевой Татьяне Павловне, Карпуниной Людмиле Анатольевне, Кондратьевой Любови Анатольевне, Исаевой Татьяне Геннадьевне, Мурзан Людмиле Андреевне, Кусковой Светлане Васильевне, Агаркову Юрию Михайловичу, Заколоцкой Светлане Анатольевне, Сологубовой Екатерине Владимировне, Николаевой Людмиле Владимировне, Грищенко Станиславу Николаевичу, Прокофьеву Сергею Викторовичу, Батуро Марине Владимировне, Евтушенко Ольге Ивановне, Курочкину Вячеславу Владимировичу, Анисимовой Татьяне Константиновне, Турсунову Руслану Магамедовичу, Курильчик Наталье Станиславовне, Аньшакову Игорю Владимировичу и Любимой Марине Анатольевне о признании права собственности на объекты долевого строительства,

по встречному иску Звягинцевой Ирины Владимировны, Халиковой Людмилы Валерьевны, Матвеева Евгения Викторовича, Мигачевой Олеси Вячеславовны, Зайцевой Татьяны Павловны, Кусковой Светланы Васильевны, Уфимцева Алексея Васильевича к обществу с ограниченной ответственностью "БСТ Плюс", Борисову Евгению Владимировичу, Бабиковой Ирине Александровне, Ясевичу Виталию Борисовичу, Доброхлебу Юрию Павловичу, Жигуну Андрею Геннадьевичу, Хоревой Марии Геннадьевне, Устинову Леониду Егоровичу, Едиг Евгении Анатольевне и Вершковой Татьяне Ивановне о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве, применении последствий недействительности договоров, признании права общей долевой собственности на нежилые помещения, истребовании из чужого незаконного пользования, обязании не чинить препятствия в пользовании нежилыми помещениями.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Рогачевой В.В., объяснения представителя истца Борисова Е.В. - адвоката Булки М.А. (действующего на основании ордера N 47 от 17.12.2022), поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Борисов Е.В., Бабикова И.А., Ясевич В.Б., Доброхлеб Ю.П., Жигун А.Г., Хорева М.Г. и Устинов Л.Е. обратились в суд с требованиями о признании за ними права собственности на объекты долевого строительства - нежилые помещения, расположенные в подвальном этаже многоквартирного жилого дома <адрес>, а именно: за Борисовым Е.В. - на помещение N 6 общей площадью 14,5 кв.м, помещение N 10 общей площадью 14,5 кв.м и помещение N 12 общей площадью 14 кв.м; за Бабиковой И.А. - на помещение N 5 общей площадью 13,9 кв.м; за Ясевич В.Б. - на помещение N 13 общей площадью 8,1 кв.м; за Доброхлеб Ю.П. - на помещение N 16 общей площадью 14,1 кв.м; за Жигун А.Г. - на помещение N 18 общей площадью 14,5 кв.м; за Хоревой М.Г. - на помещение N 19 общей площадью 14,3 кв.м; за Устиновым Л.Е. - на помещение N 20 общей площадью 13,9 кв.м.

Истцы указали, что между ними и ООО "БСТ Плюс" (застройщиком) были заключены договоры участия в долевом строительстве 34-х квартирного жилого дома N 2 (3 очередь строительства квартала многоквартирных жилых домов по <адрес>).

Согласно пунктам 1.3 вышеназванных договоров объектами долевого строительства являются нежилые помещения (кладовые), расположенные в подвальном этаже указанного жилого дома.

Все договоры участия в долевом строительстве были зарегистрированы Управлением Росреестра по Калининградской области в установленном законом порядке, истцы оплатили стоимость объектов долевого строительства в полном объеме в соответствии с условиями договоров.

Многоквартирный жилой дом был сдан в эксплуатацию на основании соответствующего разрешения от 26.12.2019, ему был присвоен адрес: <адрес>.

Объекты долевого строительства переданы истцам застройщиком (в январе, сентябре 2020 г.) и приняты ими по актам приема-передачи.

Вместе с тем регистрация права собственности истцов на объекты недвижимости, о чем ими были поданы заявления в Управление Росреестра по Калининградской области, была приостановлена этим органом по тем мотивам, что спорные объекты недвижимости (кладовые) расположены в подвальном этаже многоквартирного дома, являются общим имуществом собственников помещений дома и не состоят на государственном учете в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Истцы полагают, что спорные объекты недвижимости не относятся к общему имуществу многоквартирного дома, являются изолированными нежилыми помещениями, ограниченными от остального объема здания капитальными конструкциями, имеют отдельные входы для каждого помещения. Данные помещения созданы за счет средств истцов как участников долевого строительства, а не за счет средств иных участников; информация о том, что кладовые не являются общим имуществом и подлежат передаче в индивидуальную собственность участников долевого строительства, содержится в проектной декларации на многоквартирный дом, которая находится в открытом доступе в сети Интернет.

По утверждению истцов, притязания на спорные объекты недвижимости со стороны третьих лиц отсутствуют, право собственности на них ни за кем не зарегистрировано.

В качестве ответчиков по иску были указаны другие участники долевого строительства - физические лица.

Звягинцева И.В., Халикова Л.В. Матвеев Е.В., Мигачева О.В., Зайцева Т.П., Кускова С.В. и Уфимцев А.В., заключившие с застройщиком договоры участия в долевом строительстве с целью приобретения в собственность жилых помещений в многоквартирном жилом доме по вышеназванному адресу, обратились в суд со встречным исковым заявлением, в котором указали в качестве ответчиков Борисова Е.В., Бабикову И.А., Ясевича В.Б., Доброхлеба Ю.П., Жигуна А.Г., Хореву М.Г., Устинова Л.Е., Едиг Е.А., Вершкову Т.И. и ООО "БСТ плюс", уточнив свои требования в ходе судебного разбирательства, просили:

- отказать в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований;

- признать недействительными зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений NN 5, 6, 10, 11, 12, 13, 16, 18, 19, 20, расположенных в подвальном этаже многоквартирного дома <адрес>, заключенные с истцами по первоначальному иску, а также зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений того же дома, заключенные с Едиг Е.А. и Вершковой Т.И.;

- применить последствия недействительности вышеназванных договоров участия в долевом строительстве в виде признания права общей долевой собственности собственников жилых помещений вышеназванного многоквартирного дома на нежилые помещения;

- истребовать общее имущество из чужого незаконного пользования;

- обязать ответчиков не чинить препятствия собственникам жилых помещений в пользовании спорными нежилыми помещениями.

Определением суда первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области.

Решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 25 марта 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 03 августа 2022 года, в удовлетворении первоначального иска Борисову Е.В., Бабиковой И.А., Ясевичу В.Б., Доброхлебу Ю.П., Жигуну А.Г., Хоревой М.Г. и Устинову Л.Е. отказано.

В порядке удовлетворения встречных исковых требований признаны недействительными договоры участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений N 5, 6, 10, 11, 12, 13, 16, 18, 19, 20, расположенных в подвальном этаже <адрес>, а именно:

- от N между Анисимовой Т.Е. и ООО "БСТ плюс",

- от N между Борисовым Е.В. и ООО "БСТ плюс",

- от N между Бабиковой И.А. и ООО "БСТ плюс",

- от N между Ясевичем В.Б. и ООО "БСТ плюс",

- от N между Доброхлебом Ю.П. и ООО "БСТ плюс",

- от N между Жигуном А.Г. и ООО "БСТ плюс",

- от N между Хоревой М.Г. и ООО "БСТ плюс",

- от N между Устиновым Л.Е. и ООО "БСТ плюс",

- от N между Едиг Е.А. и ООО "БСТ плюс",

- от N между Вершковой Т.И. и ООО "БСТ плюс".

а также договор уступки права требования с переводом долга по договору участия в долевом строительстве N, заключенный 28.01.2019 между Анисимовой Т.К. и Борисовым Е.В.

В порядке применения последствий недействительности ничтожных сделок постановлено возвратить нежилые помещения N 5, 6, 10, 11, 12, 13, 16, 18, 19, 20, расположенные в подвальном этаже <адрес>, в общую долевую собственность собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома <адрес>.

Постановлено истребовать из чужого незаконного пользования общее имущество в части нежилых помещений N 5, 6, 10, 11, 12, 13, 16, 18, 19, 20, расположенных в подвальном этаже многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу.

На Борисова Е.В., Бабикову И.А., Ясевича В.Б., Доброхлеба Ю.П., Жигуна А.Г, Хореву М.Г., Устинову Л.Е., Едиг Е.А. и Вершкову Т.И. возложена обязанность не чинить препятствия в пользовании нежилыми помещениями N 5, 6, 10, 11, 12, 13, 16, 18, 19, 20, расположенными в подвальном этаже <адрес> (без указания лиц, в пользу которых установлена данная обязанность).

В кассационной жалобе, направленной по почте 28 сентября 2022 года и поступившей с делом в Третий кассационный суд общей юрисдикции 24 октября 2022 года, истцы Борисов Е.В., Бабикова И.А., Ясевич В.Б., Доброхлеб Ю.П., Жигун А.Г., Хорева М.Г. и Устинов Л.Е. просят об отмене решения Светлогорского городского суда Калининградской области от 25 марта 2022 года и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 03 августа 2022 года, считая их не соответствующими нормам материального и процессуального права, указывая на неправильное определение судами юридически значимых обстоятельств и неверную правовую оценку установленных ими фактических обстоятельств дела, просят принять новое решение об удовлетворении первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречного иска.

Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие сторон и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что такие нарушения допущены нижестоящими судами, которыми неверно применены нормы материального права и в связи с этим не в полном объеме установлены обстоятельства, имеющие юридическое значение.

Разрешая спор, суды исходили из следующих обстоятельств, которые признали установленными на основе представленных документов.

ООО "БСТ плюс" на основании разрешений на строительство, первоначально выданных администрацией муниципального образования "Светлогорский район" 15.06.2016 за номерами 39-518000-033-2016 и 39-518000-034-2016, и выданного взамен них Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области разрешения на строительство от 02.10.2018 N 39-RU39518101-333-2018, является застройщиком двух 34-квартирных, 8-этажных жилых домов, расположенных по адресу: <адрес>: МКД N 1 (<адрес>) и МКД N 2 (<адрес>) - т.1, л.д.163-165, 166-167, т.3 л.д.189-190.

В разрешении на строительство, выданном 15.06.2016 администрацией муниципального образования "Светлогорский район", в отношении МКД N 2 содержалась информация о количестве этажей (8), количестве подземных этажей (1), общей площади квартир (1.864,6 кв.м), общей площади здания (2.472,2 кв.м), количестве квартир (34). Информация о наличии в здании встроено-пристроенных помещений, отдельных нежилых помещений, парковочных мест и других объектов недвижимого имущества, в отношении которых возможно заключение отдельных договоров долевого участия в строительстве, в разрешении на строительство отсутствовала.

В разрешении на строительство, выданном 02.10.2018 Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области, содержится аналогичная информация.

26.12.2019 Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области было выдано ООО "БСТ Плюс" разрешение N 39-RU39329000-333-2018 на ввод в эксплуатацию квартала многоквартирных жилых домов: МКД N 1 по адресу: <адрес>; МКД N 2 по адресу: <адрес> (т.1, л.д.190-192).

В данном разрешении на ввод в эксплуатацию содержатся аналогичные сведения о многоквартирном доме по <адрес>; информация о наличии в здании встроено-пристроенных помещений, отдельных нежилых помещений, парковочных мест и других объектов недвижимого имущества, в отношении которых возможно заключение отдельных договоров долевого участия в строительстве, в нем также отсутствует.

В частности, в разрешении указано, что МКД N 2 включает 8 этажей, в том числе один подземный, общая площадь нежилых помещений составляет 626,80 кв.м, в том числе площадь общего имущества в многоквартирном доме - 626,80 кв.м.

Таким образом, как указано в судебных постановлениях, общая площадь нежилых помещений полностью соответствует площади общего имущества в многоквартирном доме и составляет 626,80 кв.м. Информация о наличии в здании встроено-пристроенных помещений, отдельных нежилых помещений, парковочных мест и других объектов недвижимого имущества, в отношении которых возможно заключение отдельных договоров долевого участия в строительстве, в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию также отсутствует.

Согласно проектной документации, разработанной ООО "Центр комплексного проектирования", раздел 3 "Архитектурные решения" (04/11-АР2), в подвальном этаже дома N 2 расположены водомерный узел, электрощитовая и технические помещения. Сведений о нахождении в подвальном помещении хозяйственных кладовых в проектной документации не имеется.

В апелляционном определении дополнительно указано на содержание положительного заключения экспертизы проектной документации N), согласно которому многоквартирные дома N 1 и N 2 по градостроительному плану (N 14 и N 12 после ввода в эксплуатацию) запроектированы 34-квартирными, 7-этажными с подвалом. Согласно планам подвалов там располагаются коридоры, электрощитовая, водомерный узел, тамбур и лестничные клетки; помещения NN 7-11, 13-17, 19, 20 являются техническими. Общая площадь указанных помещений составляет 626,80 кв.м.

Таким образом, в соответствии с выводами судов, ни проектная документация, ни разрешение на строительство, ни разрешение на ввод в эксплуатацию не предполагают наличия в доме каких-либо обособленных нежилых помещений, которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме и могут быть самостоятельным предметом договоров долевого в строительстве, договоров купли-продажи.

При этом в Единой информационной системе жилищного строительства застройщиком ООО "БСТ плюс" размещена проектная декларация N 39-000515 (относительно МКД N 2 - 3 очереди строительства), где в графе 15.1.2 "количество нежилых помещений" указано 12 шт., в подразделе 15.3 "об основных характеристиках нежилых помещений" указаны сведения о 12 нежилых помещениях - кладовых, расположенных в подвальном помещении (т.1, л.д.181).

Однако, как указано судами, размещенная застройщиком проектная декларация, содержащая сведения о наличии в МКД вышеназванных 12-ти нежилых помещений - кладовых, не соответствует проектной документации, разрешению на строительство и разрешению на ввод домов в эксплуатацию.

Таким образом, в соответствии с выводами судов, застройщиком в нарушение проектной документации задекларированы сведения о 12-ти кладовых как об отдельных объектах долевого строительства, а также неправомерно были заключены договоры участия в долевом строительстве в отношении этих нежилых помещений с Анисимовой Т.К. (N), Бабиковой И.А. (N), Ясевич В.Б. (N), Доброхлеб Ю.П. (N), Жигун А.Г. (N), Хоревой М.Г. (N), Устиновым Л.Е. (N), Едиг Е.А. (N), Вершковой Т.И. N), которые прошли государственную регистрацию. При этом Едиг Е.А. и Вершкова Т.И. собственниками жилых помещений данного МКД не являются.

Судами также установлено, что по завершении строительства дома Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области обратилось в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением о постановке многоквартирного жилого дома на кадастровый учет.

03.04.2020 в адрес Агентства было направлено уведомление о приостановлении кадастрового учета ввиду того, что в представленных документах отсутствуют сведения о нежилых помещениях, не отнесенных к местам общего пользования, тогда как для государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве предоставлялись документы, согласно которым 12 нежилых помещений представляют собой самостоятельные объекты недвижимости.

Зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений послужили причиной для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета здания и, как следствие, государственная регистрация права собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства была приостановлена.

Министерством регионального контроля (надзора) Калининградской области в ходе осуществления контроля за деятельностью ООО "БСТ плюс", связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, выявлено нарушение требований пунктов 7 и 8 части 1 статьи 21 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", выразившееся в том, что информация о проекте строительства многоквартирных домов, в частности, проектная декларация, не соответствует документации по планировке территории и проектной документации.

По мнению Министерства, нежилые помещения, расположенные в подвальном этаже дома, не могут быть проданы по договорам участия в долевом строительстве, поскольку являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме согласно проектной документации, изменения в которую Обществом не вносились.

Для обеспечения соответствия сведений, указанных в проектных декларациях, сведениям, указанным в проектной документации объектов, а также соблюдения прав всех граждан-участников долевого строительства объектов Министерством в адрес ООО "БСТ плюс" было выдано предписание от 12.08.2020 N ДС/62 об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Это предписание оспаривалось застройщиком в судебном порядке, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 21.01.2021 по делу N А21-9842/2020 заявление ООО "БСТ плюс" оставлено без удовлетворения, позиция Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области и оспариваемое предписание признаны соответствующими закону.