Определение Судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТРЕТЬЕГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 5 декабря 2022 года Дело N 8Г-21073/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Александровой Ю.К.,

судей Белинской С.В., Бочкарева А.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2- 3/2022 по иску Павозкова Дмитрия Александровича к ООО "Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова" о признании одностороннего акта передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве недействительным, обязании передать данное помещение по двустороннему акту приема-передачи с указанием фактической площади квартиры, лоджии, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта, взыскании излишне уплаченной по договору суммы, процентов за неправомерное удержание денежных средств, морального вреда и штрафа по кассационной жалобе Павозкова Дмитрия Александровича на решение Пинежского районного суда Архангельской области от 31 марта 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 26 июля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Александровой Ю.К., объяснения истца, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Павозков Д.А. обратился в суд с иском к ООО "Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова" о признании одностороннего акта от 16 февраля 2019 года передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве недействительным, обязании передать данное помещение по двустороннему акту приема-передачи с указанием фактической площади квартиры, лоджии, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта в размере 164 988,10 руб., взыскании излишне уплаченной по договору суммы в размере 164 168,82 руб., процентов за неправомерное удержание денежных средств в размере 8 330,62 руб., морального вреда в размере 50 000 руб. и штрафа.

В обоснование иска указано, что 26 апреля 2016 года он заключил с к ООО "Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова" договор участия в долевом строительстве N ХОД-А/3-35-1469, по которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многофункциональный комплекс и по получению разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать ему помещение N на 35 этаже, проектной площадью 85,1 кв.м, (с учетом лоджии/балкона). 15 декабря 2018 года с ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору, которым изменено функциональное назначение объекта долевого участия с нежилого на жилое - квартиру со свободной планировкой (без перегородок внутри). Общая проектная площадь была установлена 85,1 кв.м., в том числе с учетом лоджии, которая была указана застройщиком в Приложении N 1 к дополнительному соглашению. Стоимость объекта долевого участия (квартиры) составила 19 958 237,37 руб. Обязательства по оплате стоимости объекта истец выполнил полностью, что подтверждается справкой застройщика от 26 сентября 2019 года. Сообщение о завершении строительства, датированное 22 декабря 2018 года, было направлено истцу 21 января 2019 года и получено 01 февраля 2019 года. 6 февраля 2019 года истец явился для приемки квартиры, однако ввиду наличия строительных недостатков квартира не была принята, о чем представителем застройщика был составлен и подписан акт осмотра квартиры, принято обязательство устранить недостатки, он неоднократно обращался к застройщику с претензиями об устранении недостатков. 12 августа 2019 года ответчик направил истцу односторонний акт приема-передачи квартиры от 16 февраля 2019 года, в котором указана площадь квартиры 86,1 кв.м., в характеристиках квартиры не указано наличие лоджии. Истец полагает, что односторонний передаточный акт является недействительным ввиду того, что составлен в нарушение требований закона и договора, не отражает реальной даты передачи - фактического исполнения обязательства со стороны застройщика, не отражает не только фактической площади квартиры, но и выдан в нарушение проектных документов без указания наличия лоджии и с неправильным расчетом фактической площади (так как в отношении лоджии применяется понижающий коэффициент). Направление истцу в августе 2019 года одностороннего акта от 16 февраля 2019 года расценивает как злоупотребление правом со стороны ответчика. Такая передача помещения является недействительной (оспоримой) сделкой, нарушает права и интересы истца. По требованию ответчика истцом была произведена доплата по договору за один полный кв.м. 234 526,88 руб., в противном случае ответчик отказывался предоставлять доступ к квартире. Данное требование истец считает неправомерным, а уплаченные им деньги, с учетом перерасчета пропорционально фактической площади квартиры по результатам обмеров, подлежат возврату в размере 164 168,82 руб., с начислением процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации на данную сумму.

Решением Пинежского районного суда Архангельской области от 31 марта 2022 года, оставленным без изменений апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 26 июля 2022 года, исковые требования Павозкова Д.А. удовлетворены частично.

С ООО "Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова" в пользу Павозкова Д.А. взысканы неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства по договору N ХОД-А/3-35-1469 от 26 апреля 2016 года за период с 02 февраля 2019 года по 16 февраля 2019 года в размере 154 676,34 руб., сумма излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве в размере 164 168,82 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27 сентября 2019 года по 31 марта 2022 года в размере 25 742,77 руб., компенсация морального вреда в размере 20 000 руб., штраф в размере 182 293,97 руб., государственная пошлина в возврат в размере 4 950 руб.

С ООО "Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова" в пользу Павозкова Д.А. взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, исходя из суммы долга 164 168,82 руб. (с учетом ее последующего погашения), размера ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, начиная с 01 апреля 2022 года по день фактического погашения долга (включительно). В остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Павозков Д.А. ставит вопрос об отмене указанных судебных актов. Полагает, что судами не в полной мере были исследованы все обстоятельства дела, выводы судов противоречат представленным в материалы дела доказательствам.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явился, о причине неявки не сообщил.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 3795 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

С учетом части 1 статьи 3796 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции рассматривает дело только в пределах доводов кассационной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции считает, что имеются основания для удовлетворения жалобы.

Судом первой инстанции установлено, что 6 апреля 2016 года между обществом с ограниченной ответственностью "Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова" (застройщик) и Павозковым Д.А. (участник долевого строительства) заключен договор N ХОД-А/3-35-1469, по которому застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многофункциональный комплекс на земельном участке с кадастровым номером N общей площадью 16 480 кв.м., находящемся у застройщика на праве собственности, расположенном по адресу: <адрес> (далее - здание), и после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену, после чего принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию здания.

Объектом долевого строительства нежилое помещение (апартаменты), расположенное: этаж 35, условный номер помещения 1469, номер помещения на площадке - 5, проектная площадь помещения 85,10 кв.м., в том числе площадь лоджии/балкона.

15 декабря 2018 года между сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 к договору N ХОД-А/3-35-1469 участия в долевом строительстве от 26 апреля 2016 года, согласно которому п. 1.2 договора изменен, объектом долевого строительства в соответствии с проектной документацией является жилое помещение в здании - квартира со свободной планировкой (без перегородок внутри помещения) и без проведения каких-либо отделочных работ (далее - квартира), которая имеет общую приведенную площадь (проектную) 85,1 кв.м., в том числе площадь комнат (проектная) 85,1 кв.м. Положения о цене 1 кв.м, помещения в размере 234 526,88 руб. включены в п. 4.4 (п. 4.2 договора исключен). Пунктом 4.4.1 предусмотрено, что в случае, если общая приведенная площадь квартиры окажется больше проектной общей приведенной площади квартиры, участник осуществляет доплату денежной суммы, составляющую разницу между общей площадью квартиры и проектной общей площадью квартиры, умноженную на цену единицы площади.

Цена договора оплачена истцом в полном объеме в сумме 19 958 237,37 руб.

В связи с завершением строительных работ в отношении всего объекта капитального строительства - многофункционального комплекса, неположенного по адресу: <адрес> строительный адрес: <адрес>), 22 декабря 2018 года выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

6 февраля 2019 года истцом и ответчиком подписан акт осмотра объекта долевого строительства, содержащий указания на ряд недостатков объекта долевого строительства.

2 апреля 2019 года Павозков Д.А. обратился к застройщику с претензией, в которой сославшись на истечение срока устранения недостатков и их фактическое не устранение, просил в срок до 1 мая 2019 года устранить недостатки, указанные в акте осмотра от 6 февраля 2019 года, а также указал на наличие иных недостатков, которые не были отражены в акте от 6 февраля 2019 года, также просил их устранить, после чего пригласить его на подписание акта приема-передачи квартиры.

21 мая 2019 года сторонами подписан акт осмотра объекта долевого строительства, в котором зафиксированы недостатки.

22 мая 2019 год, 18 июня 2019 года, 3 июля 2019 года, 17 июля 2019 года Павозков Д.А. обращался к застройщику с различными претензиями.

4 июня 2019 года застройщиком в адрес истца направлен односторонний акт передачи квартиры от 16 февраля 2019 года с указанием ее фактической площади в размере 86,1 кв.м, и окончательной стоимости в размере 20 192 764,75 руб. В одностороннем передаточном акте Павозкову Д.А. указано о наличии задолженности перед застройщиком по доплате цены договора в размере 234 526,88 руб., почтовое отправление возвращено из-за истечения срока хранения.

12 августа 2019 года застройщиком вновь направлен односторонний передаточный акт квартиры от 16 февраля 2019 года, который получен истцом 23 августа 2019 года.

24 августа 2019 года Павозков Д.А. получил ключи от спорного помещения.

27 августа 2019 года истец произвел доплату цены договора в сумме 234 526,88 руб.

26 ноября 2019 года Московским городским бюро Технической инвентаризации (первым территориальным управлением) составлен технический паспорт помещения: квартиры N, расположенной в доме N по ул. <адрес>, г. <адрес>, согласно которому общая площадь квартиры составляет 85,3 кв.м., в том числе жилая - 84,2 кв.м., площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента - 1,1 кв.м.

Определение суда для определения характера и размера недостатков было назначено проведение по делу строительно- технической экспертизы ООО "АрхОблЭкспертиза", согласно выводам которой недостатки указанные в акте от 6 февраля 2019 года на дату осмотра устранены либо малозначительны, не влияют на потребительские свойства помещения. Относительно отсутствия трассировки перегородок в квартире, зафиксированной в акте от 6 февраля 2019 года, экспертом установлено, что договор участия в долевом строительстве содержит сведения о свободной планировке площади помещения, т.е. без учета перегородок, перегородки в помещении отсутствуют, в связи с чем их трассировка не требуется. В акте от 21 мая 2019 года недостатки малозначительны, а устранение выявленного недостатка составляет 26 870 руб., продолжительность выполнения данных работ составляет 5 рабочих смен. Имеющаяся выбоина монолитной стены заделана, поскольку вид и характер дефекта не указан в акте, эксперт не смог установить характер образования. Неотапливаемое помещение N 3 по плану следует рассматривать как лоджию. Относительно несоответствия площади лоджии, отмеченного в актах от 6 февраля 2019 года и от 21 мая 2019 года, экспертом указано, что разночтение в площади не является недостатком строительно-монтажных работ по возведению объекта.

Разрешая возникший спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Павозкова Д.А. суд первой инстанции руководствовался положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и отказывая в удовлетворении требования о признании одностороннего передаточного акта от 16 февраля 2019 года недействительным, пришел к выводу о том, что ответчик вправе был составить такой акт в связи с неправомерным уклонением истца от принятия объекта, не имеющего недостатков, которые бы делали его непригодным для предусмотренного договором использования, отсутствием препятствий к реализации прав истца на государственную регистрацию права собственности на основании данного акта.

Спор о площади объекта долевого строительства не является основанием для отказа в приемке помещения, так как его использованию не препятствует, при этом сведения о размере площади указаны в акте в соответствии с техническим паспортом на дом, технический паспорт помещения был составлен истцом 26 ноября 2019 года, направлена в адрес застройщика в период рассмотрения дела в суде. При этом были отклонены доводы истца об уклонении ответчика от подписания акта приема передачи, т.к. ответчик предлагал истцу явиться в офис в рабочее время, истец акт не подписал, направляя застройщику претензии с указанием ранее не заявленных недостатков. При этом приняв от застройщика ключи и произведя оплату, указанную в акте, истец конклюдентными действиями признал действительности акта от 16 февраля 2019 года, что с учетом положений статей 10,166 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о наличии со стороны истца злоупотребления правом.

При этом, установив, что срок передачи объекта установлен не позднее 1 февраля 2019 года, акт подписан 16 февраля 2019 года, суд пришел к выводу о наличии нарушения срока передачи объекта и взыскании неустойки в соответствии с ч 2 статьи 6 положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

Также суд первой инстанции, установив, что истец оплатил 86,1 кв.м. общей приведенной фактической площади объекта, при установлении данной площади в размере 874,8 кв.м., взыскал с учетом пункта 4.4.2 договора долевого участия, заключенного сторонами, переплату в размер заявленной истцом суммы 164 168 руб82 коп. Поскольку ответчик пользуется принадлежащими истцу денежными средствами, в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскал проценты за период с 27 сентября 2019 года по 31 марта 2022 года. С учетом положений Закон "О защите прав потребителей" взыскан компенсация морального вреда 20 000 руб., штраф.

Суд апелляционной инстанции с выводами районного суда и их правовым обоснованием согласился, указав, что действующая на момент заключения договора участия в долевом строительстве редакция ч. 1 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве не предусматривала указания в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства на основные характеристики передаваемого помещения.

Согласно статье 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Указанные нарушения допущены судами при разрешения спора в части признания одностороннего акта недействительным.

Как указано ранее, 6 февраля 2019 года истцом и ответчиком подписан акт осмотра объекта долевого строительства, содержащий указания на ряд недостатков объекта долевого строительства, срок устранения недостатков установлен 45 дней.

16 февраля 2019 года застройщиком был составлен односторонний акт передачи квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закон об участии в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

В соответствии с частью 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Как обоснованно ссылается в кассационной жалобе истец, суды не дали оценки действий застройщика, который подписал акт осмотра объекта долевого строительства, согласившись с рядом недостатков объекта долевого строительства, и установил срок устранения данных недостатков, при этом составил односторонний акт, не уведомив истца в установленный актом осмотра объекта срок об устранении недостатков.

С учетом установленных обстоятельств, застройщик мог составить односторонний акт по истечении двух месяцев с предусмотренного договором момента, когда квартира подлежала принятию истцом, а именно с 13.02.2019 - седьмого рабочего дня после подписания акта осмотра квартиры от 6.02.2019.

Таким образом, акт, оформленный застройщиком 16.02.2019, был составлен до истечения предусмотренного законом двухмесячного срока (истекавшего 13.04.2019), в связи с чем суду надлежало установить повлекло ли преждевременное составление акта нарушения прав и законных интересов истца, были ли устранены недостатки, с которыми согласился ответчик и был ли истец уведомлен об устранении недостатков и возможности передачи ему объекта.

При этом суд, отказывая в удовлетворении иска о признании недействительным одностороннего акта, сделал выводы, которые не учитывают установленные фактические обстоятельства.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Таким образом, обязанность обеспечить достоверное указание площади объекта долевого строительства возложена на застройщика.

Судом не учтено, что в односторонний акт застройщиком включены не соответствующие действительности данные о площади построенной квартиры, сведения об обязанности Павозкова Д.А. произвести доплату, при этом соответствующая обязанность, исходя из фактической площади квартиры, у истца не возникла, требование застройщика о доплате являлось неправомерным, в связи с чем излишне уплаченная истцом сумма была взыскана судом.

С учетом этого у суда имелись основания для признания акта недействительным.

Кроме того, поскольку данный акт является основанием для регистрации права собственности участника долевого строительства, суду следовало указать установленную в результате судебного разбирательства фактическую площадь объекта долевого строительства.

Суд апелляционной инстанции указанные нарушения не устранил.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 26 июля 2022 года в части требований о признании одностороннего акта передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве недействительным, обязании передать данное помещение по двустороннему акту приема-передачи с указанием фактической площади квартиры, лоджии, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта, компенсации морального вреда, штрафа, определения размера госпошлины с направлением дела на новое рассмотрение в указанной части в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 390, 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 26 июля 2022 года в части оставления без изменений решение Пинежского районного суда Архангельской области от 31 марта 2022 года об отказе в удовлетворении иска о признании одностороннего акта передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве недействительным, обязании передать данное помещение по двустороннему акту приема-передачи с указанием фактической площади квартиры, лоджии, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта, компенсации морального вреда, штрафа, госпошлины отменить, дело в указанной части направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В остальной части решение Пинежского районного суда Архангельской области от 31 марта 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 26 июля 2022 года оставить без изменений.

Председательствующий

судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка