Определение Судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОСЬМОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 марта 2023 года Дело N 8Г-2077/2023

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Бойко В.Н.,

судей Умысковой Н.Г., Прудентовой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-550/2021; 42RS0003-01-2021-000950-97 по иску Глазычева Владимира Викторовича, Глазычевой Натальи Петровны к Сенчуковой Татьяне Викторовне о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании уплаченной денежной суммы,

по кассационной жалобе Русских (Сенчуковой) Татьяны Викторовны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 23 августа 2022 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Прудентовой Е.В., объяснения ответчика Русских Т.В., ее представителя Демкина Д.Н., поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя ПАО Сбербанк России Боброва В.В., выразившего согласие с доводами кассационной жалобы ответчика, истцов Глазычева В.В., Глазычевой Н.П., представителя Калинина Д.А., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции,

установила:

Глазычев В.В., Глазычева Н.П. обратились в суд с иском к Сенчуковой Т.В. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 18 февраля 2021 г., взыскании с ответчика 1 300 000 руб., уплаченных по договору, а также 7 350 руб. расходы на государственную пошлину (т. 1 л.д. 8-10).

В обоснование иска указали, что 18 февраля 2021 г. между Глазычевым В.В. и Сенчуковой Т.В. был заключен договор купли-продажи жилого дома по цене 1 100 000 руб. и земельного участка 200 000 руб. Общая цена договора составила 1 300 000 руб. Товар оплачен полностью: 200 000 руб. за счёт личных денежных средств и 1 100 000 руб. за счёт кредитных денежных средств. Переход права собственности с продавца на покупателей зарегистрирован в установленном законом порядке. Однако после покупки в жилом доме были обнаружены существенные недостатки, о которых продавец не предупредил покупателей. Жилой дом не соответствует строительным нормам и правилам и непригоден для проживания.

Решением Березовского городского суда Кемеровской области от 13 декабря 2021 г. в иске отказано. Взысканы с Глазычева В.В., Глазычевой Н.П. солидарно в пользу Союза "Кузбасская торгово-промышленная палата" расходы на проведение судебной экспертизы в размере 18 000 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 23 августа 2022 г. решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение, которым расторгнут договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 18 февраля 2021 г., заключённый между Сенчуковой Т.В. и Глазычевым В.В., Глазычевой Н.П. Передан в собственность Сенчуковой Т.В. жилой дом по адресу: <адрес>, кадастровый N; земельный участок по адресу: <адрес>, общей площадью 1501 кв. м, с кадастровым N. Прекращено право собственности Глазычева В.В. и Глазычевой Н.П. на жилой дом по адресу: <адрес>, кадастровый N; земельный участок по адресу: <адрес>, общей площадью 1501 кв. м, с кадастровым N. Прекращено обременение в виде залога в силу закона в отношении жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый N; земельного участка по адресу: <адрес>, общей площадью 1501 кв. м, с кадастровым N, в пользу ПАО "Сбербанк России" по кредитному договору N 147842 от 18.02.2021 г. с Глазычевым В.В., Глазычевой Н.П. Взысканы с Сенчуковой февраля 2021 г. в пользу Глазычева В.В., Глазычевой Н.П. солидарно денежные средства 1 300 000 руб., компенсацию расходов по оплате судебной экспертизы 85 000 руб. Взысканы с Сенчуковой Т.В. в пользу Глазычева В.В. компенсация расходов по оплате государственной пошлины 7350 руб. Взыскана с Сенчуковой Т.В. в доход местного бюджета государственная пошлина 7 350 руб. Взысканы с Сенчуковой Т.В. в пользу Союза "Кузбасская торгово-промышленная палата" расходы за проведение судебной экспертизы 18 000 руб.

Русских (Сенчукова) Т.В. обратилась в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции с кассационной жалобой, в которой поставила вопрос об отмене принятого по делу апелляционного определения как незаконного.

В судебное заседание суда кассационной инстанции явились ответчик Русских Т.В., ее представитель Демкин Д.Н., представитель ПАО Сбербанк России Бобров В.В., истцы Глазычев В.В., Глазычева Н.П., представитель Калинин Д.А.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений Глазычева В.В., Глазычевой Н.П., судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений (статья 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции пришла к выводу о том, что при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции не были допущены нарушения норм материального и процессуального права, фактические обстоятельства дела установлены судом, юридически значимые для правильного разрешения спора обстоятельства вошли в предмет доказывания по делу и получили правовую оценку суда.

Судом установлено и следует из материалов дела, что что 18 февраля 2021 г. между Сенчуковой Т.В. (продавец) и Глазычевым В.В., Глазычевой Н.П. (покупатели) заключён договор купли-продажи жилого дома и земельного участка

Согласно пункту 1.1 Договора продавец (ответчик) передает в общую совместную собственность покупателя (Истец 1, Истец 2), а покупатель принимает и оплачивает в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

- жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый N;

- земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 1501 кв. м, с кадастровым N.

Согласно пункту 2.1 Договора, цена объекта недвижимости составляет 1 300 000 руб., из которых: стоимость жилого дома составляет 1 100 000 руб.; стоимость земельного участка составляет 200 000 руб.

Согласно пункту 2.2 Договора, расчет между сторонами осуществляется в следующем порядке: 200 000 руб. покупатель передает продавцу наличными деньгами за счёт собственных денежных средств при подписании договора купли-продажи, 1 100 000 руб. покупатель обязуется передать продавцу за счёт кредитных средств, предоставляемых ПАО "Сбербанк России" путём перечисления на расчётный счёт ответчика.

Полный и окончательный расчёт оформляется распиской продавца.

Из пункта 3 договора купли-продажи следует, что покупатель произвёл осмотр недвижимости и претензий к техническому состоянию объекта не имеет. Объект недвижимости передаётся покупателю с момента подписания настоящего договора, в том качественном состоянии, в каком он есть на день подписания договора.

В силу пункта 4.1.2 договора продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках объекта недвижимости, а также предоставить покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемым объектом недвижимости.

В материалах дела имеется отчёт частнопрактикующего оценщика Орловой Н.В. о рыночной стоимости жилого дома и земельного участка от 16 февраля 2021 г. с датой проведения оценки 12 февраля 2021 г. по заказу Глазычевой Н.П., без подписей оценщика и заказчика, из которого следует, что осмотр оценщиком произведён 12 февраля 2021 г., нормативный срок службы 120 лет, фактический срок службы 55 лет, состояние здания (субъективная оценка) хорошее, физический износ 46 %, состояние объекта (субъективная оценка) хорошее. Итоговая величина рыночной стоимости жилого дома 1 124 000 руб., земельного участка 185 000 руб.

При составлении отчёта оценщиком были использованы документы, предоставленные заказчиком: копия договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 17 ноября 2016 г., копии двух выписок из ЕГРП от 21 ноября 2016 г., копия технического паспорта от 22 декабря 2020 г. (т. 1 л.д. 221-253).

Согласно данным технического паспорта на жилой дом по адресу: <адрес>, от 22 декабря 2020 г. раздел "техническое описание конструктивных элементов и определение физического износа основных строений, отапливаемых пристроек жилого дома" содержит следующую информацию:

Фундамент кирпичный ленточный, имеет трещины, выветривание швов, отдельные сколы, незначительное расслоение отдельных кирпичей, износ 45 %;

Стены и их наружная отделка бревенчатые, имеют деформации стен, повреждение венцов гнилью и трещинами, перегородки деревянные, имеют ощутимую зыбкость, трещины, износ 50 %;

Перекрытия деревянные, чердачные перекрытия имеют ощутимую зыбкость, диагональные трещины на потолке, износ 40 %;

Крыша шиферная по тесовой обрешётке, имеет отколы и трещины, ослабление креплений листов к обрешётке, износ 35 %;

Полы линолеум, деревянные, имеют стёртость, просадку, повреждение отдельных досок, износ 40 %;

Проёмы оконные пластик, проёмы дверные, состояние хорошее, износ 20 %;

Отделка внутренняя и наружная, обои по штукатурке, имеет трещины, выпучивание, износ 40%;

Сан. и электротехнические устройства, техническое описание и износ не указаны;

Прочие работы - трещины, сколы, износ 45 %.

Итого износ 37 % (т. 1 л.д. 91-116).

18 февраля 2021 г. между ПАО "Сбербанк России" и Глазычевым В.В., Глазычевой Н.П. был заключён кредитный договор N 147842, согласно которому заёмщикам был предоставлен кредит в размере 1 100 000 рублей на приобретение жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес>, с передачей указанного объекта недвижимости в залог Банку.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости право общей совместной собственности Глазычева В.В. и Глазычевой Н.П. на жилой дом с кадастровым номером N, земельный участок с кадастровым номером N, расположенные по адресу: <адрес>, зарегистрировано в ЕГРН 26 февраля 2021 г.

Одновременно в ЕГРН внесены сведения об ипотеке в силу закона в пользу ПАО "Сбербанк", сроком действия с 21 ноября 2016 г. на 120 месяцев с даты фактического предоставления кредита.

Сторонами подтверждено, что оплата по договору купли-продажи произведена истцами ответчику в полном объёме.

В обоснование довода о ненадлежащем качестве жилого дома истцами предоставлено заключение эксперта от 30 мая 2021 г., выполненного ООО "Полярник", согласно которому:

- жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, не соответствует нормам и правилам:

1. Градостроительным по СП 42.13330.2016, N 384-ФЗ от 30 декабря 2009, Ф3N 123.

2. Пожарным по СП 55.13330.2016, ФЗ N 123-ФЗ, СП 6.13130.2013, СП 8.13130.2020, СП 4.13130.2013.

3. Строительным СП 55.13330.2016, СП 60.13330.2016, СП 52.13330.2016, СП 76.13330.2016, СП 256.1325800.2016, ПП РФ N 47.

На основании СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений", несущие конструкции жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> находятся в аварийном состоянии.

Состояние конструкций не обеспечивает безопасную эксплуатацию здания и несет угрозу жизни и здоровью людей, нарушает права третьих лиц. Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, несет угрозу жизни и здоровью граждан, и иным охраняемым законом интересам третьих лиц.

В описательной части указано на ограниченно работоспособное состояние фундамента основного строения жилого дома, перекрытия первого этажа, окон и дверей, системы отопления, аварийное состояние фундамента веранды, наружных несущих стен, пола, системы электроснабжения (т. 1 л.д. 30-90).

1 июня 2021 г. Глазычевым В.В. и Глазычевой Н.П. в адрес Сенчуковой Т.В. была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка от 18 февраля 2021 г. и возврате денежной суммы в размере 130 000 рублей.

Ответ на претензию не получен.

Определением от 22 сентября 2021 г. судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта N 17/4-13/246 Союза "Кузбасская Торгово-промышленная палата" от 8 ноября 2021 г. следует, что состояние жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, не соответствует действующим требованиям строительных норм, соответствует требованиям градостроительных и противопожарных норм.

Состояние жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, соответствует строительным, градостроительным, противопожарным нормам, действовавшим на год его постройки - 1966 год.

В жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, имеются скрытые недостатки наружных стен, фундаментов (потеря прочности материала), которые можно было определить в основном лабораторным путем. Трещины в бетонных фундаментах можно определить путем визуального осмотра, кривизну дощатых полов можно было определить при визуальном осмотре. Со слов истцов, при осмотре печь топилась, поэтому ее работоспособность можно было определить только при визуальном осмотре. Состояние кровельного покрытия, состояние электропроводки также можно было определить при визуальном осмотре.

Одним из самых существенных недостатков является техническое состояние наружных стен из бревен, которые имеют сквозные отверстия в местах массового поражения дерева, т.к. требует замены нижних венцов дома полностью со стороны главного и торцевого фасадов. Также необходимо выполнить ремонт фундаментов, устройство отмостки, гидроизоляции фундаментов.

Зафиксированные недостатки являются следствием естественного износа жилого дома.

Недостатки в жилом доме являются устранимыми. Стоимость работ, материалов по устранению недостатков составляет округленно 290 000 рублей.

Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в текущем состоянии и текущем использование жилой дом создает угрозу жизни и здоровью граждан, и иным охраняемым законом интересам третьих лиц, т.к. требует проведения ремонта с заменой (ремонтом) части основных конструктивных элементов жилого дома (стен, фундамента).

Суд первой инстанции сослался на положения статей 420-421, 452, 475, 550, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что часть недостатков жилого дома являлись явными и могли быть обнаружены истцами при осмотре дома, другая часть скрытыми, но устранимыми и несущественными, дом аварийным в установленном законом порядке не признан, а потому отказал в удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции, назначил судебную строительно-техническую экспертизу, производство экспертизы поручил ООО "Независимое бюро товарных экспертиз".

В соответствии с заключением ООО "Независимое бюро товарных экспертиз" N 71/72 от 9 августа 2022 г.,

Эксперт при подготовке заключения воспользовался разрешением суда ответить на другие вопросы, которые могут возникнуть при проведении экспертизы. В ходе проведения экспертизы (ознакомления с материалами дела и осмотре жилого дома) перед экспертом возник вопрос: "Является ли жилой дом по адресу: <адрес> аварийным или ограниченно работоспособным?".

По результатам проведенных исследований (стр. 13...стр. 40), в настоящем заключении, эксперт пришёл к выводу, что жилой дом по адресу <адрес>, является аварийным Выявленное состояние конструкций жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> не обеспечивает безопасную эксплуатацию здания и несет угрозу жизни и здоровью людей, нарушает права третьих лиц.

Также по результатам исследований, проведенных на страницах с 13 по 40 настоящего заключения при ответе на вопрос суда:

Вопрос N 1. Имелись ли на дату 18 февраля 2021 г. недостатки, в т.ч. скрытые в жилом доме по адресу: <адрес> Если имелись, то какие?

Эксперт подготовил сводную таблицу N 3 с выявленными дефектами (недостатками), стр. 40...43.

Ответ на вопрос N 1: На дату 18 февраля 2021 г., в жилом доме по адресу: <адрес> имелись недостатки, в том числе и скрытые, а именно:

1. Фундамент: Сквозные трещины отдельных единичных конструкций. Выкрошивание и микротрещины по всему периметру. Потеря прочности материала фундамента. Скрытый, исходя из документов, имеющихся в материалах дела, жилой дом приобретался 18 февраля 2021 г. в зимний период времени (скрыт снегом), что затруднило достоверное определение технического состояния в полном объеме. На момент проведения экспертизы 23 мая 2022 г. дефекты: трещины фундамента - явные (определены визуальным путем) при этом величина трещин в теле фундамента (глубина, ширина), потеря прочности материала фундамента были определены инструментальным методом и относятся к скрытым. Прочность материала фундамента на сжатие проводилось методом ударного импульса, с использованием электронного измерителя прочности бетона.

2. Стены: Поражение гнилью до 50 % и выше нижних венцов стен из деревянного бруса. Дефекты (недостатки) поражение гнилью значительные, до момента удаления деревянной обшивки фасада, - дефекты (недостатки): были скрыты. Дефект (недостаток) - крен стены значительный, скрытый и исходя из документов, имеющихся в материалах дела, жилой дом приобретался 18 февраля 2021 г. в зимний период времени, что затруднило достоверное определение технического состояния в полном объеме из-за наличия снега, поскольку данный дефект может быть установлен визуально непосредственно при нахождении вблизи со стеной дома с внешней стороны (со стороны улицы должен быть обеспечен доступ, без перепадов поверхности заснеженной поверхности по высоте). На момент проведения экспертизы 23 мая 2022 г. доступ к простенкам был обеспечен, эксперту предоставилось возможным установить крен стены при проверке на месте инструментальным методом при помощи нивелира. Измерение крена стены в простенках в средней части стены ПР 13-50 мм, ПР 14-75 мм, ПР 15-45 мм, крен стены в верхней части простенков ПР 13, ПР 14 составил 50 мм.