Определение Судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОСЬМОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 октября 2022 года Дело N 8Г-20484/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гордиенко А.Л.

судей Попова А.А., Папушиной Н.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 54RS0009-01-2021-003663-70 по иску мэрии г. Новосибирска к Строкачинскому Роману Геннадьевичу о взыскании задолженности

по кассационной жалобе Строкачинского Р.Г. на решение Советского районного суда г. Новосибирска от 11 марта 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 9 июня 2022 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Попова А.А., судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции,

установила:

Мэрия г. Новосибирска обратилась в суд с иском к Строкачинскому Р.Г. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка на территории г. Новосибирска от 3 мая 2017 г. N в сумме <данные изъяты> руб. за период с октября 2020 г. по сентябрь 2021 г., неустойки в сумме <данные изъяты> руб. за период с 1 октября 2018 г. по 25 октября 2021 г.

В обоснование иска указано, что 3 мая 2017 г. между мэрией г. Новосибирска и ЗАО "ДРИАДА" был заключен договор аренды земельного участка на территории г. Новосибирска N. Обществу был передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, расположенный <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, для завершения строительства объектов незавершенного строительства по <адрес>.

Соглашением от 8 июня 2018 г. права и обязанности по договору аренды обществом были переданы Строкачинскому Р.Г. Договор аренды был заключен в соответствии со ст.21 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-Ф3 на срок с 3 мая 2017 г. по 2 мая 2020 г.

На момент заключения договора размер арендной платы составлял <данные изъяты> руб. и подлежал ежегодному увеличению на размер уровня инфляции (с 3 мая 2018 г.- <данные изъяты> руб., с 1 января 2019 г. - <данные изъяты> руб., с 1 января 2020 г. - <данные изъяты> руб., с 1 января 2021 г. - <данные изъяты> руб.). Данное условие было предусмотрено п.2.4 договора аренды.

В нарушение взятых на себя обязательств ответчик оплату аренды в необходимом размере не производил, объекты достроены не были.

При этом по истечении срока действия аренды, в продлении которой истец ответчику отказал, участок от строений освобожден не был, истцу по соответствующему акту не возвращен, фактически ответчик продолжил использовать муниципальный земельный участок для размещения своих объектов.

Поскольку пользование землей в силу закона является платным, на стороне ответчика возникла задолженность в размере, равном арендной плате, в сумме <данные изъяты> руб. за период с октября 2020 г. по сентябрь 2021 г.

Кроме того, в связи с неполной уплатой арендных платежей ему начислены пени в размере <данные изъяты> руб. за период с 1 октября 2018 г. по 25 октября 2021 г.

Данные суммы истец просил взыскать с ответчика.

Решением Советского районного суда г. Новосибирска от 11 марта 2022 г. (с учетом определения Советского районного суда г. Новосибирска от 17 марта 2022 г. об исправлении описки), оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 9 июня 2022 г., исковые требования удовлетворены частично.

В пользу мэрии г. Новосибирска со Строкачинского Р.Г. взыскана задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> руб. и пени за период с 1 октября 2018 г. по 25 октября 2021 г. в размере <данные изъяты> руб.

Со Строкачинского Р.Г. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб.

Строкачинским Р.Г. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене указанных судебных постановлений, постановленных с нарушением норм процессуального и материального права. Считает, что доводы суда апелляционной инстанции о том, что ответчик не обращался к истцу с предложением о выкупе земельного участка, а также не освободил участок от своих строений за свой счёт являются необоснованными, не соответствуют нормам материального права и противоречат позиции Верховного Суда Российской Федерации.

Не согласен с выводами судов, что мэрией г. Новосибирска соблюдён шестимесячный срок для обращения в суд, предусмотренный законом (подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). Судами не учтено, что порядок изъятия объектов незавершённого строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка регулируется гражданским, а не земельным законодательством (подпункт 3.1 пункта 2 статьи 235, статья 239.1 ГК РФ). Также не учтено, что статья 39.6 ЗК РФ регулирует исключительно правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, что следует из её наименования и содержания. Какие-либо иные правоотношения данная норма права не регулирует. Подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ регулирует частный случай предоставления земельного участка собственнику объекта незавершённого строительства в аренду без проведения торгов для завершения строительства, что не имеет отношения к делу о взыскании задолженности по арендной плате.

Сославшись на подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, суды применили данную норму формально, без оценки её содержания, анализа правоотношений, которые она регулирует, а также без учёта конкретных обстоятельств дела.

Также не согласен с выводами судов, что арендная плата подлежит взысканию до 26 марта 2021 г. включительно. Указывает, что, действуя разумно и добросовестно, не преследуя цель причинить Строкачинскому Р.Г. вред в виде начисления арендной платы за больший период, чем это объективно необходимо, мэрия г. Новосибирска имела реальную возможность обратиться в суд с соответствующим иском в течение 10 дней с момента истечения срока действия договора аренды, то есть до 12 мая 2020 г.

Не согласен с выводами судов о взыскании со Строкачинского Р.Г. арендной платы за период до 26 марта 2021 г. основаны на дате вступления в законную силу решения Советского районного суда г. Новосибирска от 29 января 2021 г. по делу N 2-248/2021, которым принадлежащие Строкачинскому Р.Г. объекты незавершённого строительства изъяты путём продажи с публичных торгов. По мнению ответчика, вывод суда апелляционной инстанции о том, что его действия носили недобросовестной характер, поскольку ответчиком не было завершено строительство объектов недвижимости в установленный срок, является необоснованным. При должной степени заботливости и осмотрительности, действуя добросовестно, с учётом интересов ответчика, не позднее 12 августа 2020 г. мэрия г. Новосибирска имела реальную возможность получить вступившее в законную силу решение суда, являющееся основанием для организации и проведения публичных торгов, то есть осуществить действия, направленные на приёмку принадлежащего ей земельного участка.

Полагает, что у судов не имелось правовых оснований для взыскания с него арендной платы за период после 12 августа 2020 г., то есть даты, до которой объективно могло состояться решение суда об изъятии принадлежащих ему объектов незавершённого строительства и в которую объективно такое решение могло вступить в законную силу, при условии своевременного обращения мэрии г. Новосибирска в суд.

Утверждает, что ответчик не знал и не был уведомлен, что размер арендных платежей ежегодно увеличивается на ставку инфляции. Не согласен с применённой индексацией арендной платы за период после 2018 г., а также с основанным на такой индексации расчётом задолженности и пеней.

Полагает, что ответчика отсутствует задолженность перед мэрией г. Новосибирска по арендной плате и пеням за период до 3 мая 2020 г., а также отсутствует задолженность по плате за фактическое пользование земельным участком и пеням за период с 3 мая 2020 г. по 12 августа 2020 г., что подтверждается контррасчётом, представленным в материалы дела. Указывает, что даже если индексация арендной платы произведена правомерно, но отсутствуют правовые основания для взыскания арендной платы за период после 12 августа 2020 г., то даже по расчетам истца задолженность в таком случае отсутствует.

Из представленного истцом расчёта задолженности следует, что у ответчика имеется переходящий долг по пеням в размере 1,41 руб. за период с 1 октября 2018 г. по 1 сентября 2020 г. Обращает внимание, что указанный долг возник в результате неверного отражения в расчёте истца даты внесения оплаты ответчиком.

Отмечает, что, требуя взыскания пеней при неисполнении обязанности по уведомлению ответчика об изменении размера арендной платы, истец действует недобросовестно, что в силу статей 10, 309, 310, 328, 406 ГК РФ является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее-ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены в кассационном порядке апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Статья 379.6 ГПК РФ предусматривает, что кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции таких нарушений при принятии обжалуемого судебного постановления не усматривает, рассмотрение произведено в пределах доводов кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 3 мая 2017 г. между арендодателем мэрией г. Новосибирска и арендатором ЗАО "Дриада" был заключен договор аренды земельного участка на территории г. Новосибирска N, по условиям которого арендатору был передан земельный участок с кадастровым номером N, расположенный <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, для завершения строительства объектов незавершенного строительства по <адрес> <адрес>. Срок действия договора с 3 мая 2017 г. по 2 мая 2020 г.

Размер арендной платы определен в сумме 659 000 руб. в год или 54916,67 руб. в месяц (п. 2.1). Арендные платежи начинают начисляться с 1 ноября 2016 г. даты фактического начала использования участка. Арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее 1-го числа месяца, следующего за расчетным. В случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

8 июня 2018 г. между первоначальным арендатором ООО "Дриада" и новым арендатором Строкачинским Р.Г. заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории Новосибирска N от 3 мая 2017 г., в соответствии с условиями которого в связи со сменой собственника на незавершенные строительством объекты по адресу: <адрес>, расположенные на земельном участке с кадастровым номером N, права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка переданы новому арендатору.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером N имеет площадь <данные изъяты> кв.м, относится к категории земель - земли населенных пунктов.

В соответствии с выписками из ЕГРН, собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, ул. <адрес>ю 398,1 кв.м, с кадастровым номером N по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, является Строкачинский Р.Г.

29 апреля 2020 г. мэрия г. Новосибирска направила Строкачинскому Р.Г. уведомление об отказе в удовлетворении его заявления о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, ранее заключенного без проведения торгов на 3 года однократно для завершения собственником строительства расположенных на нем объектов. Отказ мотивирован законодательным запретом на продление таких договоров аренды без торгов.

Согласно акту осмотра земельного участка N от 6 октября 2021 г. с фотографиями, составленному главным специалистом отдела муниципального земельного контроля управления по земельным ресурсам мэрии г. Новосибирска, в границах земельного участка с кадастровым номером N расположены следующие объекты: 1) нежилое одноэтажное кирпичное строение, 2) нежилое одноэтажное строение, обшитое сайдингом, 3) нежилое одноэтажное кирпичное строение с надстройкой, 4) нежилое одноэтажное строение, обшитое профнастилом, 5) нежилое кирпичное строение. Функциональную принадлежность объектов определить не представляется возможным. В границах земельного участка размещен нестационарный объект - пункт КПП, а также металлический контейнер, имеется строительный мусор. Строительные работы не ведутся, строительная техника отсутствует. Земельный участок огорожен, доступ ограничен.

В соответствии с расчетом истца, задолженность ответчика по оплате пользования участком по состоянию на 25 октября 2021 г. составляет <данные изъяты> руб., в том числе <данные изъяты> руб. -долг в размере арендной платы за период с октября 2020 г. по октябрь 2021 г., 62 <данные изъяты> руб. - пени за период с 1 октября 2018 г. по 25 октября 2021 г.

29 января 2021 г. Советским районным судом г. Новосибирска было рассмотрено гражданское дело N 2-248/2021 по иску мэрии г. Новосибирска к Строкачинскому Р.Г. об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. По делу вынесено заочное решение, которым исковое заявление мэрии г. Новосибирска удовлетворено. У Строкачинского Р.Г. изъяты объекты незавершенного строительства с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>; с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>; с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>; с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

Заочное решение суда вступило в законную силу 27 марта 2021 г.

24 апреля 2021 г. мэрия г. Новосибирска направила в адрес Строкачинского Р.Г. ответ на заявление о проведении публичных торгов, в котором сообщила, что информация о проведении публичных торгов, их результатах публикуется в бюллетене органов местного самоуправления г. Новосибирска и размещается на официальном сайте г. Новосибирска. Заочное решение суда от 29 января 2021 г. по делу N 2-248/2021 об изъятии у Строкачинского Р.Г. объектов незавершенного строительства вступило в законную силу 27 марта 2021 г., с указанной даты орган местного самоуправления должен организовать публичные торги в форме аукциона по продаже объектов незавершенного строительства в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утв. Постановлением Правительства от 3 декабря 2014 г. N.

Удовлетворяя частично исковые требования мэрии Новосибирска, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку изъятие объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов является основанием для прекращения права собственности на указанные объекты в силу ст.235 ГК РФ, то обязанность ответчика по внесению платы за пользование земельным участком в связи с размещением на нем принадлежащих ответчику строений подлежит исполнению до 26 марта 2021 г., то есть до момента вступления в законную силу решения суда об изъятии объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, переданном в аренду. В связи с чем, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в размере <данные изъяты> руб., а также неустойки за период по 25 октября 2021 г. в размере <данные изъяты> руб. (с учетом определения суда от 17 марта 2022 г. об исправлении арифметической ошибки).

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит выводы суда первой и апелляционной инстанций законными.

По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частями 1, 6 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).