Определение Судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОСЬМОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 октября 2022 года Дело N 8Г-20131/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Соловьева В.Н.,

судей Кравченко Н.Н., Баера Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-150/2022 (УИД N 70RS0002-01-2021-002458-67) по исковому заявлению Рушкова Руслана Владимировича к Сироте Александру Владимировичу о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки

по кассационной жалобе представителя ответчика Сирота Александра Владимировича - Маркелова Романа Олеговича

на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 7 июня 2022 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Баера Е.А., судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Рушков Р.В. обратился в суд с иском к Сироте А.В. в котором, с учетом уточнения требований, просил расторгнуть договор аренды N от 1 августа 2020 г., заключенный между Рушковым Р.В. и директором ИП Сирота А.В., взыскать задолженность по арендной плате в размере 150 000 руб. за период с1 января 2021 г. по 30 июня 2021 г. с последующим перерасчетом на дату расторжения договора судом, пени за период с 1 января 2021 г. по 30 июня 2021 г. в размере 158 750 руб.; также взыскать задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 5 860,63 руб. за период с 1 января 2021 г. по 30 июня 2021 г. с последующим перерасчетом на дату расторжения договора судом; материальный ущерб, причиненный арендованному помещению и вверенному имуществу в размере 182 100 руб., судебных расходов.

В обоснование требований указано, что 1 августа 2020 г. между Рушковым Р.В. и Сирота А.В. заключен договор аренды N нежилого помещения на срок с 1 августа 2020 г. по 30 июня 2021 г., по которому Рушков Р.В. обязался предоставить Сироте А.В. за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> для использования под склад для хранения комплектующих материалов. Ответчик в свою очередь обязался использовать предоставленные в аренду помещения в соответствии с условиями договора и их назначением; поддерживать помещение, оборудование и коммуникации в исправном состоянии; проводить текущий ремонт за свой счет и др., возмещать ущерб, в случае потери или порчи, переданного ему имущества, оборудования, монтажных сетей и сантехники. После освобождения арендованного имущества ответчик не привел его в такое же состояние, какое оно было ранее, уклонился от проведения ремонтных работ. Материальный ущерб, причиненный арендованному помещению и вверенному имуществу, составил 182 100 руб.

Решением Томского районного суда Томской области от 19 января 2022г. исковые требования удовлетворены частично. С Сироты А.В. в пользу Рушкова Р.В. взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды N от 1 августа 2020 г., заключенному между Рушковым Р.В. и Сирота А.В., директором "ИП Сирота Александром Владимировичем", в размере 13 709,67 руб. С Сироты А.В. в пользу Рушкова Р.В. взысканы 111 083,42 руб. в счет возмещения ущерба, причиненного арендованному помещению, 2 512 руб. в счет возмещения расходов по оплате услуг оценщика по оценке и составлению отчета, 2 051,55 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины, 247,54 руб. в счет возмещения расходов на почтовое отправление уведомления о расторжении договора, копии иска и приложенных документов.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 7 июня 2022 г. изменено решение Томского районного суда Томской области от 19 января 2022 г., изложен абзац первый резолютивной части решения в следующей редакции:

"Исковые требования Рушкова Р.В. к Сироте А.В. о взыскании задолженности по арендной плате, пени за период с 1 января 2021 г. по 30 июня 2021 г., материального ущерба, коммунальных платежей и судебных расходов удовлетворить частично".

Абзац третий резолютивной части решения изложен в следующей редакции:

"Взыскать с Сироты А.В. в пользу Рушкова Р.В. 157 100 руб. в счет возмещения ущерба, причиненного арендованному помещению, пени за несвоевременную оплату арендных платежей за период с 1 января 2021 г. по 17 января 2021 г. - 6 203,63 руб., коммунальные платежи в размере 3 245,84 руб., в счет судебных издержек - 4 104,56 руб., расходы по уплате государственной пошлины 3271 руб."

В кассационной жалобе представитель ответчика Сирота А.В. - Маркелов Р.О. просит отменить апелляционное определение, как незаконное, поскольку выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела в части взыскания ущерба с ответчика и противоречат нормам материального права. Указывает, что судом не было предложено ответчику воспользоваться правом на проведение судебной экспертизы, которая, во-первых, определилабы недостатки, имеющиеся на момент ограничения доступа ответчику в арендуемое помещение, и во-вторых, объективно рассчитала бы реальный размер затрат, необходимых для восстановления помещения.

Возражения на кассационную жалобу не поступили.

В судебное заседание суда кассационной инстанции не явились надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела участвующие в деле лица, не сообщившие возражения о рассмотрении дела в их отсутствие.

Участник процесса считается извещенным о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в том случае, когда повестка направлена по месту нахождения стороны или указанному ею адресу, и у суда имеется доказательство, подтверждающее получение отправленного уведомления адресатом, в том числе с учетом положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Восьмого кассационного суда общей юрисдикции.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены в кассационном порядке обжалуемых судебных постановлений.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно положениям части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Рушков Р.В. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

1 августа 2020 г. между Рушковым Р.В. (арендодатель) и Сиротой А.В. (арендатор), директором "ИП Сирота А.В.", заключен договор аренды N, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование, принадлежащее арендодателю на праве собственности нежилое подвальное помещение, расположенное по вышеуказанному адресу, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, после проведения строительно-отделочных работ, монтажа электрических сетей и пожарной сигнализации (п.1.1).

Согласно п.1.2 договора нежилое помещение, указанное в п.1.1 настоящего договора передается Сироте А.В., директору "ИП Сирота А.В.", для использования под склад, хранения комплектующих материалов.

Пунктом 1.3 стороны определилисрок аренды 11 месяцев, с 1 августа 2020 г. по 30 мая 2021 г.

Арендная плата составляет 25 000 руб. за месяц, а также дополнительная оплата в виде коммунальных платежей. Оплата за использование электроэнергии, воды, канализационного слива, осуществляется "арендатором" по приборам учета (счетчикам), по тарифам, установленным для данного помещения. Услуги охранной сигнализации, оплачиваются согласно договору. Иные коммунальные платежи (вывоз снега, очистка крыш от снега и прочее) оплачиваются "арендатором" согласно необходимости и по требованию - решения ТСЖ данного дома (п.3.1 договора аренды).

Платежи, предусмотренные п.3.1 договора арендатор осуществляет до 1 числа следующего месяца, за который производится оплата. Арендная плата выплачивается вперед (предоплата) за каждый месяц до 1 числа, предшествующего расчетному месяцу (п.3.3).

1 августа 2020 г. сторонами договора подписан акт приемки-передачи N имущества.

В п.2 акт приемки-передачи N указано, что арендатор претензий к техническому состоянию переданного имущества (нежилое помещение и имущество, находящееся в нем) не имеет, недостатков в нем нет.

18 января 2021 г. Рушков Р.В. обратился в охранное предприятие для дезактивации электронных ключей, находящихся у ответчика.

19 января 2021 г. между Рушковым Р.В. и Сиротой А.В. составлен акт осмотра помещения, в котором отражены замечания по состоянию имущества.

20 февраля 2021 г. составлен комиссионный акт осмотра помещения, расположенного по адресу: <адрес>, отражены обнаруженные недостатки в помещении.

Отчетом N, выполненным 3 июня 2021 г. ООО "Бизнес-Оценка" определена рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для возмещения ущерба, в результате использования нежилых помещений пом. П001-п003 и вверенного имущества.

Из содержания уведомления - претензии от 18 мая 2021 г. следует, что Рушков Р.В. уведомлен о намерении Сироты А.В. освободить арендуемое помещение к 30 ноября 2020 г.

10 июня 2021 г. арендатору Сирота А.В. посредством почтовой связи арендодателем Рушковым Р.В. направлено уведомление, в котором указано о расторжение договора аренды нежилого помещения N от 1 августа 2020 г. по инициативе арендодателя в одностороннем порядке, в связи с невнесением арендатором арендной платы, существенным ухудшением им имущества арендатора, не осуществлением арендатором ремонта имущества.

В уведомлении от 10 июня 2021 г. Рушковым Р.В. также указано на деактивацию действий электронных ключей арендатора от охранной сигнализации 18 января 2021 г.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды Рушковым Р.В. расторгнут в одностороннем порядке; обязательства по внесению арендной платы, платы по коммунальным платежам, проведению текущего ремонта Сиротой А.В. своевременно не были исполнены, в связи с чем он обязан их исполнить надлежащим образом.

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

18 января 2021 г. Рушков Р.В. обратился в охранное предприятие и дезактивировал электронные ключи, находящиеся у ответчика.

Указанное обстоятельство также подтверждаются письменным уведомлением Рушкова Р.В. от 10 июня 2021 г.

Изложенное свидетельствует, что с 18 января 2021 г. арендодатель исходя из личного волеизъявления, ограничил доступ арендатора в нежилые строения, расположенные по адресу: <адрес>.

Следовательно, поскольку причина невозможности использования арендованного имущества возникла в виду конклюдентных действий арендодателя, т.е. по причине, за которую арендатор не отвечает, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что арендная плата подлежит взысканию в пользу истца только за период с 1 января 2021 г. по 17 января 2021 г. включительно.

Правильность расчета за указанный временной период сторонами не оспаривалась и составила 13 709,67 руб. (25000 руб. :31 дн.х 17 дн.).

С данными выводами согласился суд апелляционной инстанции указав, что вопреки доводам Рушкова Р.В. с арендатора не подлежит взысканию арендная плата за период, в который он не имел невозможности пользоваться арендованным имуществом, а именно после 18 января 2021 г.

Пунктом 4.2 договора аренды N от 1 августа 2020 г. предусмотрено, что в случае просрочки внесения арендной платы, арендатор обязан уплатить пеню в размере 1% от невнесенной суммы за каждый день просрочки.

Установив факт нарушения обязательств арендатора по внесению арендной платы по договору аренды N от 1 августа 2020 г., суд первой инстанции пришел к верному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки за период с 1 января 2021 г. по 17 января 2021 г. в размере 13 709,67 руб.

Размер неустойки, с учетом временного периода неисполнения обязательств с 1 января 2021 г. по 17 января 2021 г., исчислен судом первой инстанции верно, основания применения ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации приведены в обжалуемом судебном акте.

Разрешая требования Рушкова Р.В. о расторжении договора аренды, судом первой инстанции применены положения статей 165.1, 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом положений договора аренды и разъяснений, содержащихся в п.13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении".

Как следует из содержания договора аренды N от 1 августа 2020 г. следует, что в п.4.4 указанного договора стороны предусмотрели право арендодателя на расторжение данного договора в случае просрочки внесения арендатором платы на срок более одного дня.

Арендатор воспользовался данным правом, направив 10 июня 2021 г. в адрес Сироты А.В. уведомление о расторжении договора N от 1 августа 2020г., также указав, что договор считается расторгнутым с момента получения арендатором настоящего уведомления.

Судом установлено, что уведомление направлено почтовой связью в адрес Сироты А.В. 10 июня 2021 г. и возвращено с отметкой об истечении срока хранения.

Таким образом, в силу приведенных выше норм права и разъяснений по их применению, суд первой инстанции пришел к выводу, что сообщение о расторжении договора аренды в адрес Сироты А.В. считается доставленным и договорные отношения между сторонами прекращены в результате одностороннего отказа от его исполнения со стороны Рушкова Р.В., в связи с чем требование последнего о расторжении договора аренды N от 1 августа 2020 г. удовлетворению не подлежит.

Однако, решение суда в части разрешения заявленных требований о взыскании материального ущерба, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда в указанной части подлежит изменению по следующим основаниям.

1 августа 2020 г. Рушковым Р.В. (арендодатель) и Сиротой А.В. (арендатор) подписан акт N приемки-передачи имущества, согласно которому сдаваемое в аренду помещение передается арендатору после проведения в данном помещении строительно-отделочных работ (стены и потолки оштукатурены, зашпатлеваны и покрашены, полы заливные железобетонные), въездной коридор обшит металлическими декоративными панелями, установлена обшитая утепленная металлическая входная дверь. Установлены и исправно работают двое электрических сдвижных въездных ворот, с электронными блоками управления, запрограммированных на один электронный брелок.

В помещении исправно работает система электроснабжения (согласно акту обследования данного помещения, инженером "Энергосбыт"), сантехники, охранной и пожарной сигнализации (установка и монтаж блока и коммуникаций специалистами сертифицированной организацией "Скала") (п.2.2 акта).

По всему помещению установлены и работают электрические фонари - светильники с новыми энергосберегающими лампами, электрические розетки (п.2.3 акта).

Установлен новый унитаз с крышкой, раковина со смесителем, запорные краны и подводящая к ним сантехника (п.2.4 акта).

Пунктом 3 акта установлен перечень передаваемого имущества: раковина со смесительным краном (комплект) - 1 шт., унитаз, с крышкой новый (комплект)-1 шт., новые счетчики горячей и холодной воды - 2 шт., введенный в эксплуатацию новый "Блок охранной и пожарной сигнализации" на 2 СИМ карты "Мираж-GSM-М8-03" N (версия ПО 1.4), подключенные к блоку новые охранные объемные датчики и по 2 пожарных датчика на каждое отдельное помещение, согласно пожарным нормам, считывающая розетка у входных дверей для электронного ключа, подключенный согласно пожарным нормам фонарь "ВЫХОД", аварийная пожарная кнопка, установленная у входной двери - 1 шт., журнальный столик со скатертью, кресло с бежевыми покрывалами 2 шт., кресла зеленые 2 шт., стол деревянный обеденный, стулья 3 шт. (2 шт. + 1 шт.), шифоньер для одежды, тумбочка двух дверная, шкаф книжный с полками, часы и светильник настенные.

В ходе рассмотрения дела стороной ответчика не оспаривалась его обязанность по возврату имущества в том состоянии, в котором он его получил, а также обязанность по проведению за свой счет текущего ремонта арендованного имущества, что предусмотрено условиями договора аренды.

При этом в суде апелляционной инстанции установлено, что нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> изначально было новым, эксплуатировалось Сиротой А.В. более 6 лет, путем заключения договоров аренды на новый срок, текущий и косметический ремонт арендуемого помещения никогда не проводился.

В ходе рассмотрения дела по существу, стороной истца представлен отчет N об определении рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, полученного в результате использования нежилых помещений п001-п003, расположенных по адресу: <адрес>, подготовленный ООО "Бизнес-Оценка".

В указанном отчете приведен расчет стоимости отделочных и ремонтных работ (таблица7), а также стоимости материалов и оборудования, поврежденного имущества, использованных при эксплуатации и ремонте исследуемых помещений (таблица 8). Рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения ущерба арендованному помещению, с учетом округления составляет 182 100 рублей.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции об исключении из объема, подлежащего восстановлению следующего вида работ и имущества: грунтовка потолка перед покраской, обработка антигрибковым составом, выравнивание полов, замена замка входной двери, монтаж кабеля 220В в трубе гофрированной (с учетом материалов), замена светильников, химчистка мягкой мебели (кресел), ремонт подъемных ворот, а также относительно исключения стоимости материалов: наливной пол, замок для дверной двери, светильники, блок управления воротами, пульт для дистанционного управления воротами, часы настенные, бра.

Объективных доказательств тому, что после освобождения арендованного помещения истцу возвращены светильники, настенные часы, пульт для диагностики управления воротами, ключи от входной двери, ответчиком вопреки положениям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Пунктом 2.2.7 договора аренды предусматривалось, что арендатор при освобождении арендованного нежилого помещения обязан сдать помещение по акту в исправном состоянии, не хуже, чем оно было на момент сдачи в аренду.