Определение Судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВТОРОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 октября 2022 года Дело N 8Г-19697/2022

<адрес> 06.10.2022

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего судьи ФИО9, судей ФИО14 и ФИО10 рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО15 действующему в интересах несовершеннолетней дочери ФИО2, ФИО4 о соразмерном уменьшении выкупной стоимости земельных участков (N)

по кассационной жалобе ФИО1 на решение Кунцевского районного суда <адрес> от 15.06.2021 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи ФИО14, объяснения представителя истца ФИО11, поддержавшего доводы кассационной жалобы,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО12 о соразмерном уменьшении выкупной стоимости земельных участков, указывая в обоснование требований, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключены три договора купли-продажи 12 земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, база отдыха АОЗТ "СВЕ-компани". ФИО1 оплатил цену земельных участков. Вместе с тем, продавец при продаже указанных земельных участков не указал на наличие обременений и ограничений в использовании земельных участков, а именно аренда, залог в силу закона. Кроме того, установлены ограничения по использованию земельных участков, в связи с утвержденными градостроительными планами земельных участков и нахождением на участках объектов незавершенного строительства, возведенных с привлечением денежных средств физических и юридических лиц, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Согласно результатам оценки, проведенной по заказу истца, рыночная стоимость земельных участков составляет 8 093 602 руб.

При таких обстоятельствах истец просил суд соразмерно уменьшить выкупную стоимость земельных участков по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, реестровый N, установить следующую цену земельных участков: земельный участок N с кадастровым номером 50:09:0060503:84 - 598 990 руб., земельный участок N с кадастровым номером 50:09:0060503:82 - 599 893 руб., земельный участок N с кадастровым номером 50:09:0060503:83 - 599 893 руб., земельный участок N с кадастровым номером 50:09:0060503:72 - 720 380 руб., земельный участок N с кадастровым номером 50:09:0060503:77 - 498 757 руб., земельный участок N с кадастровым номером 50:09:0060503:78 - 584 241 руб., земельный участок N с кадастровым номером 50:09:0060503:80 - 601 398 руб., земельный участок N с кадастровым номером 50:09:0060503:79 - 559 860 руб.; соразмерно уменьшить выкупную стоимость земельных участков по договору купли-продажи, установить следующую цену земельных участков: земельный участок N с кадастровым номером 50:09:0060503:76 - 479 590 руб., земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060803:261 - 1 189 840 руб.; соразмерно уменьшить выкупную стоимость земельных участков по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, реестровый N, установить следующую цену земельных участков: земельный участок N с кадастровым номером 50:09:0060503:74 - 469 709 руб., земельный участок N с кадастровым номером 50:09:0060503:81 - 469 950 руб., земельный участок N с кадастровым номером 50:09:0060503:73 - 480 795 руб., земельный участок N с кадастровым номером 50:09:0060503:75 - 481 036 руб.; взыскать с ответчика в пользу истца излишне уплаченные денежные средства в размере 23 098 510 руб.

Определением Кунцевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена ответчика ФИО12 в связи с ее смертью на правопреемников ФИО2, ФИО15, действующего в интересах несовершеннолетней дочери ФИО2, ФИО4

Решением Кунцевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, в иске отказано.

В кассационной жалобе истец просит отменить судебные постановления как незаконные. Указывает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, нарушены нормы материального и процессуального права. Обстоятельства, имеющие значение для дела не установлены.

В судебное заседание суда кассационной инстанции другие лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

В соответствии с ч. 1 ст.379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции находит, что судом нарушены нормы материального и процессуального права, повлекшие принятие не правильного решения.

Судами нижестоящих инстанций установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельных участков (Договор N), нотариально удостоверенный ФИО13, нотариусом нотариального округа <адрес> МО, зарегистрирован в реестре N.

В соответствии с п. 1.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (номер в реестре N), ФИО12 продала ФИО1 принадлежащие ей по праву собственности объекты недвижимости:

- земельный участок N площадью 1 990 +/- 31 кв. м. с кадастровым номером 50:09:0060503:84, категория земель не установлена, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, база отдыха "СВЕ-компани"; - земельный участок N площадью 1 993 +/- 31 кв. м. с кадастровым номером 50:09:0060503:82, категория земель не установлена, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, база отдыха АОЗТ "СВЕ- компани"; - земельный участок N площадью 1 993 +/- 31 кв. м. с кадастровым номером 50:09:0060503:83, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, база отдыха АОЗТ "СВЕ- компани"; - земельный участок N площадью 1 325 +/- 25 кв. м. с кадастровым номером 50:09:0060503:72, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, база отдыха АОЗТ "СВЕ- компани"; - земельный участок N площадью 1 657 +/- 28 кв. м. с кадастровым номером 50:09:0060503:77, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, база отдыха АОЗТ "СВЕ- компани";- земельный участок N площадью 1 941 +/- 30 кв. м. с кадастровым номером 50:09:0060503:78, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, база отдыха АОЗТ "СВЕ- компани"; - земельный участок N площадью 1 998 +/- 31 кв. м. с кадастровым номером 50:09:0060503:80, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, база отдыха АОЗТ "СВЕ- компани"; - земельный участок N площадью 1 860 +/- 30 кв. м. с кадастровым номером 50:09:0060503:79, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, база отдыха АОЗТ "СВЕ- компани".

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (номер в реестре N), стороны оценивают указанные земельные участки следующим образом: земельный участок N в 1 500 000 руб.; земельный участок N в 1 500 000 руб.; земельный участок N в 2 000 000 руб.; земельный участок N в 6 000 000 руб.; земельный участок N в 10 000 000 руб.; земельный участок N в 11 000 000 руб.; земельный участок N в 2 000 000 руб.; земельный участок N в 10 000 000 руб. Общая стоимость отчуждаемых земельных участков составляет 35 000 000 руб.

В соответствии с п. 4.1 договора купли-продажи от 03.07.2017(номер в реестре N), Продавец заверяет, что предоставленные документы о личности и правоустанавливающие документы являются подлинными, оснований о недействительности сделки не имеется, до подписания настоящего договора указанные земельные участки никому другому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят, рентой, арендой или какими-либо иными обязательствами и правами третьих лиц не обременены, в доверительное управление, безвозмездное пользование не переданы; не известно о публичных сервитутах на указанные земельные участки, ограничений в пользовании земельными участками не имеется, земельные участки правами других лиц не обременены; не подавала в орган регистрации прав заявлений об ограничении регистрации сделок и перехода прав без ее личного присутствия.

Согласно п. 4.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (номер в реестре N- ФИО12 продала, а ФИО1 купил по настоящему договору земельные участки свободными от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли не знать.

Доказательства оплаты стоимости земельных участков по данному договору истцом в материалы дела не представлены. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельных участков, удостоверенный ФИО13, нотариусом нотариального округа <адрес> МО, зарегистрирован в реестре N.

В соответствии с п. 1.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (номер в реестре N), ФИО12 продала ФИО1 принадлежащие ей по праву I собственности объекты недвижимости:- земельный участок N площадью 1 949 +/- 30 кв. м. с кадастровым номером 50:09:0060503:74, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, база отдыха АОЗТ "СВЕ- компани";- земельный участок N площадью 1 950 +/- 30 кв. м. с кадастровым номером 50:09:0060503:81, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, база отдыха АОЗТ "СВЕ- компани";- земельный участок N площадью 1 995 +/- 31 кв. м. с кадастровым номером 50:09:0060503:73, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, база отдыха АОЗТ "СВЕ- компани";- земельный участок N площадью 1 996 +/- 31 кв. м. с кадастровым номером 50:09:0060503:75, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, база отдыха АОЗТ "СВЕ- компани".

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (номер в реестре N), стороны оценивают указанные земельные участки следующим образом: земельный участок N в 8 000 000 руб.; земельный участок N в 10 000 000 руб.; земельный участок N в 8 000 000 руб.; земельный участок N в 8 000 000 руб. Общая стоимость отчуждаемых земельных участков составляет 25 000 000 руб.

В соответствии с п. 2.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (номер в реестре N), расчеты между сторонами будут произведены следующим образом: денежные средства в размере 7 400 000 руб. получены Продавцом в счет оплаты цены договора до подписания настоящего договора; денежные средства в размере 17 600 000 руб. Покупатель обязуется внести на депозитный счет нотариуса, удостоверившего настоящий договор, в течение 3-х календарных дней после подписания договора, с условием их передачи продавцу в течение 2-х рабочих дней после проведения государственной регистрации перехода права собственности.

Платежным поручением N от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 перечислил на депозит нотариуса нотариального округа <адрес> МО ФИО13 денежные средства в размере 17 600 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельных участков, удостоверенный ФИО13, нотариусом нотариального округа <адрес> МО, зарегистрирован в реестре N.

В соответствии с п. 1.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (номер в реестре N), ФИО16 продала ФИО1 принадлежащие ей по праву собственности объекты недвижимости: - земельный участок площадью 5 560 +/- 52 кв. м. с кадастровым номером 50:09:0060803:261 категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для среднеэтажной застройки, расположенный по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, далее по тексту земельный участок N;- земельный участок N площадью 1 990 +/- 31 кв. м. с кадастровым номером 50:09:0060503:76, категория земель: категория не установлена, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, база отдыха АОЗТ "СВЕ- компани", далее по тексту земельный участок N.

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны оценивают указанные земельные участки следующим образом: земельный участок N в 8 000 000 руб.; земельный участок N в 56 000 000 руб.; земельный участок N в 4 000 000 руб. Общая стоимость отчуждаемых земельных участков составляет 60 000 000 руб.

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО15 и ФИО12, как арендодателями и ООО "СВЕ Компани", как арендатором были заключены договоры аренды принадлежащих им земельных участков для целей жилищного строительства.

Заочным решением Солнечногорского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО15 и ФИО12 о признании договоров аренды недействительными удовлетворены.

Определением Солнечногорского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ названное заочное решение суда отменено по заявлению ООО "СВЕ Компани".

Решением Солнечногорского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. в удовлетворении исковых требований ФИО15 и ФИО12 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Солнечногорского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО15, ФИО12 - без удовлетворения.

Согласно выпискам из ЕГРН, в отношении земельных участков зарегистрированы ограничения и обременения:

земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060503:72 - аренда в пользу ООО "СВЕ Компани" на 49 лет, дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ;

земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060503:73 - аренда в пользу ООО "СВЕ Компани" на 49 лет, дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ;

земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060503:74 - аренда в пользу ООО "СВЕ Компани" на 49 лет, дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ;

земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060503:75 - аренда в пользу ООО "СВЕ Компани" на 49 лет, дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ, а также ипотека в пользу участников долевого строительства с ДД.ММ.ГГГГ до исполнения обязательств, дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ; земельный участок кадастровым номером 50:09:0060503:76 - ипотека в пользу участников долевого строительства с ДД.ММ.ГГГГ до исполнения обязательств, дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ, а также аренда в пользу ООО "СВЕ Компани" с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, а также; земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060503:77 - аренда в пользу ООО "СВЕ Компани" на 49 лет, дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ;

земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060503:78 - аренда в пользу ООО "СВЕ Компани" на 49 лет, дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ, а также ипотека в пользу участников долевого строительства с ДД.ММ.ГГГГ до исполнения обязательств, дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ ;

земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060503:79 - аренда в пользу ООО "СВЕ Компани" на 49 лет, дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ, а также ипотека в пользу участников долевого строительства с ДД.ММ.ГГГГ до исполнения обязательств, дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ;

земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060503:80 - аренда в пользу ООО "СВЕ Компани" на 49 лет, дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ, договоры участия в долевом строительстве;

земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060503:81 - аренда в пользу ООО "СВЕ Компани" на 49 лет, дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ, а также ипотека в пользу участников долевого строительства с ДД.ММ.ГГГГ до исполнения обязательств, дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ;

земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060503:82 - аренда в пользу ООО "СВЕ Компани" на 49 лет, дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ, а также ипотека в пользу участников долевого строительства с ДД.ММ.ГГГГ до исполнения обязательств, дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ;

земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060503:83 - сведения отсутствуют;

земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060503:84 - аренда в пользу ООО "СВЕ Компани" на 49 лет, дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ, а также ипотека в пользу участников долевого строительства с ДД.ММ.ГГГГ до исполнения обязательств, дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ;

земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060803:261 - сведения отсутствуют.

В выписках ЕГРН имеются сведения о судебных актах: решение Солнечногорского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельных участков, удостоверенное ФИО13, нотариусом нотариального округа <адрес> МО, зарегистрировано в реестре N, в соответствии с которым п. 4.1 следует читать в следующей редакции: Продавец заверяет, что предоставленные документы о личности и правоустанавливающие документы являются подлинными, оснований о недействительности сделки не имеется, до подписания настоящего договора указанные земельные участки никому другому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят, рентой или какими-либо иными обязательствами и правами третьих лиц не обременены, в доверительное управление, безвозмездное пользование не переданы, за исключением прав аренды в пользу ООО "СВЕ Компани" на отдельные земельные участки, а также возможное возникновение таких прав; не известно о публичных сервитутах на указанные земельные участки, ограничений в пользовании земельными участками не имеется; не подавала в орган регистрации прав заявлений об ограничении регистрации сделок и перехода прав без ее личного присутствия; п. 4.2 исключить.

Установив вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что при рассмотрении дела не нашли подтверждения обстоятельства, указывающие на то, что права истца ответчиком нарушены, в связи отсутствуют основания для защиты прав истца, избранным им способом. Суд посчитал, что истец обладал полной и достоверной информацией о том, что земельные участки не свободны от прав третьих лиц, поэтому нет оснований полагать, что переданные земельные участки не соответствуют условиям, заключенных между истцом и ФИО12 договоров купли - продажи.

С выводами суда нижестоящей инстанции нельзя согласиться по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (часть 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). В соответствии со статьей 148 названного кодекса на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

Судами первой и апелляционной инстанций приведенные процессуальные нормы с учётом акта их толкования были применены неправильно.

Так, в судебном постановлении суда первой инстанции не приведены нормы материального права, выбор которых должен произвести суд при определении характера спорного правоотношения. Тем самым суд не дал правовую квалификацию спорному правоотношению, чем допустил неправильное применение судом норм материального права.

Кроме того судом нарушены нормы процессуального права.

Как следует из кассационной жалобы и материалов дела, при рассмотрении дела сторона истца обосновывала свои требования тем, что при заключении договоров купли - продажи земельных участков в выписках из ЕГРП не содержалось сведений об обременении земельных участков. Выписки, предоставленные на день совершения договоров, находятся у нотариуса, удостоверявшего договоры купли - продажи. Данные доводы основывались на том, что в период с 2015 г. имелись споры в суде о признании договоров аренды на земельные участки недействительными. Так, заочным решением Солнечногорского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО15 и ФИО12 о признании договоров аренды недействительными удовлетворены. Определением Солнечногорского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ названное заочное решение суда отменено по заявлению ООО "СВЕ Компани". Решением Солнечногорского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО15 и ФИО12 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены. Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.