Определение Судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОСЬМОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 декабря 2022 года Дело N 8Г-18694/2022

г. Кемерово "20" декабря 2022 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Папушиной Н.Ю.,

судей Благодатских Г.В., Попова А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 24RS0032-01-2020-004909-18 по иску Адаменко Н.В. к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Красноярска, Муниципальному образованию Красноярского городского округа в лице Департамента финансов Администрации г. Красноярска, Андрияшин Е.А., Басов А.И., Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о признании отсутствующим права, признании незаконной постановку на кадастровый учет, снятии с кадастрового учета, применении последствий недействительности ничтожной сделки, прекращении права собственности, истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения и передаче нежилого помещения в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме по кассационной жалобе Адаменко Н.В. на решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 09 декабря 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 16 мая 2022 г.

Заслушав доклад судьи Папушиной Н.Ю.,

установила:

Адаменко Н.В. обратилась с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Красноярска (далее - Департамент), Муниципальному образованию Красноярского городского округа в лице Департамента финансов Администрации г. Красноярска (далее - Департамент финансов), Андрияшин Е.А., Басову Е.И., Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление) о признании отсутствующим права, признании незаконной постановку на кадастровый учет, снятии с кадастрового учета, применении последствий недействительности ничтожной сделки, прекращении права собственности, истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения и передаче нежилого помещения в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

В обоснование требований истицей указано, что она является собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, а также является председателем совета многоквартирного дома (далее - МКД).

В подвальном помещении данного МКД расположены общедомовые коммуникации, а именно: элеваторные узлы, сети водоснабжения холодной и горячей воды, канализационные сети. Доступ в подвальное помещение N, в указанном доме, извне отсутствует более 30 лет, а осуществляется лишь через нежилое помещение N, принадлежащее Обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО "КрасТ").

Согласно технической документации, на момент проведения инвентаризации в 1998 г. внешний вход в подвальное помещение отсутствовал; в период с 1952 по 1998 гг. инвентаризация не проводилась.

Поскольку собственник помещения N не препятствовал обслуживающим организациям в эксплуатации подвального помещения N в целях обслуживания общедомового имущества, собственники жилых помещений полагали, что указанное помещение, являясь техническим подвалом, является общим имуществом и распоряжение помещением возможно только с согласия собственников МКД в установленном порядке.

В 2020 г. права на нежилое помещение N заявил Андрияшин Е.А., указав на фактическое приобретение данного нежилого помещения у муниципалитета через процедуру торгов, в связи с чем, Андрияшин Е.А. начал обращаться в ООО УК "Мой дом" с требованием организовать внешний вход в подвальное помещение, поскольку не имеет возможности пользоваться нежилым помещением без входа, а в последующем начал самостоятельно проводить работы по разрытию фундамента дама и демонтажа несущих конструкций, в связи с чем, управляющая компания обращалась в различные компетентные органы. В последующем спорное нежилое помещение N Андрияшин Е.А. было продано Басов А.И.

В результате проведенных проверок было установлено, что нежилое помещение N было приобретено ответчиком на основании договора купли-продажи N от 18 февраля 2020 г., акта приема-передачи от 27 февраля 2020 г., согласно которым оплата за нежилое помещение в размере 355999 рублей произведена в пользу Департамента.

В ходе проверок также установлено, что в нежилом помещении незаконно произведены работы по перепланировке и переустройству, произведено разделение подвала на три помещения, демонтирована часть, стены из кирпича, которая являлась частью конура наружной стены, однако собственники помещений МКД не отказывались от своего права на пользование общедомовым имуществом - подвалом, согласие муниципалитету на продажу помещения N не давали.

В 2014 г. статус указанного нежилого помещения был определен как технический подвал, требующий постоянного доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме, и не имеет возможности самостоятельно использоваться, а потому полагает, что указанное помещение было передано в собственность ответчику незаконно, нарушены права собственников МКД.

В связи с тем, что по состоянию на февраль 2020 г. большинство квартир в данном доме находилось в собственности физических лиц, нежилое помещение N находилось в собственности юридического лица. Департамент не имел права продавать подсобное помещение многоквартирного дома без проведения общего собрания собственников и получения согласия собственников МКД, в связи с чем, указанная сделка является ничтожной.

На основании изложенного с учетом уточнения требований истица просила суд:

- признать отсутствующим право муниципального образования в лице Администрации г. Красноярска на нежилое помещение N, расположенное по адресу: <адрес>;

- признать незаконной постановку нежилого помещения N в многоквартирном жилом <адрес> в <адрес> на кадастровый учет и снятии его с кадастрового учета;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи нежилого помещения N, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного Департаментом 18 февраля 2020 г. за N;

- прекратить право собственности Басов А.И. на нежилое помещение N, расположенное по адресу: <адрес>;

- истребовать нежилое помещение N, расположенное по адресу: <адрес> из незаконного владения у Басов А.И. и передать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом <адрес> в <адрес>.

Решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 09 декабря 2021 г. исковые требования оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 16 мая 2022 г. решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 09 декабря 2021 г. оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Адаменко Н.В. изложена просьба об отмене состоявшихся по делу судебных актов, как принятых с нарушением норм материального права. Как указывает автор жалобы, судами не дана оценка доводам, что ответчиками не представлено доказательств, что фактически спорное помещение не использовалось для обслуживания всего жилого дома в период с 1993 по 2020 гг. Кроме того, судами также не дано оценки законности получения свидетельства о праве собственности муниципалитетом на помещение N в 2001 г.

Кассатор указывает на то, что техническая документация Департаментом на момент формирования первого договора аренды на помещения N и N являлась недостоверной. Данный довод был заявлен в суд апелляционной инстанции, однако не получил правовой оценки.

Заявительница также выражает несогласие с оценкой, данной постановлению Администрации г. Красноярска от 31 января 2000 г. N, поскольку в приложении к данному постановлению, а именно в перечне объектов, передаваемых в собственность муниципалитета, подвальное помещение N (32) в жилом <адрес> не отражено.

По мнению подателя жалобы, судами не дана оценка законности постановки спорного имущества на кадастровый учет в 2014 г. и не рассмотрены по существу исковые требования о признании незаконной постановку помещения N на кадастровый учет. Кроме того, кассатор полагает, что судом неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении судебно-строительной экспертизы. В равной степени заявительница находит необоснованными выводы судов о пропуске срока исковой давности.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (http://8kas.sudrf.ru), не явились, об отложении судебного разбирательства не просили. Учитывая разъяснения, данные в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 апреля 2020 г., принимая во внимание характер спора, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебных постановлений, исходя из следующего.

Согласно положениям части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Правилами части 1 статьи 379.6 ГПК РФ определено, что кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Судами установлено, что Адаменко Н.В. является собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ

На основании постановления Администрации г. Красноярска от 31 января 2000 г. N включены в муниципальную собственность объекты жилищно-коммунального хозяйства и соцкультбыта ОАО "Красноярский завод цветных металлов имени Гулидова В.Н.", согласно приложению, в числе которых объект, введенный в эксплуатацию в 1952 г., расположенный по адресу: <адрес>, с встроенным нежилым помещением, принятый на баланс ПЖРЭТ-8, а также сети водопровода, канализации, освещения, относящиеся к указанному объекту, и переданные на баланс по принадлежности в различные организации.

В соответствии с техническим паспортом здания, поименованного как "магазин", указанное здание расположено по вышеприведенному адресу, имеет в своем составе помещения NN, в свою очередь спорное нежилое помещение имеет площадь 188,0 кв.м., состоит из тамбура, подсобных помещений, складских и коридора.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 16 февраля 2001 г., на основании договора N о передаче в муниципальную собственность от 02 октября 2000 г., соглашения об измени условий от 13 ноября 2000 г., Муниципальное образование - г. Красноярск, в лице Департамента недвижимости Администрации г. Красноярска, приняло в муниципальную собственность нежилое помещение N, площадью 188,00 кв.м. (лит А) по адресу: <адрес>, с существующим ограничением (обременением) права в виде аренды, возникшей на основании договора N, заключенного 17 января 2000 г. между ОАО "Красноярский завод цветных металлов имени Гулидова В.Н." и ООО ППЦ "Сибирские промышленные технологии", в соответствии с условиями которого, арендатору предоставлено во временное владение и пользование нежилое помещение под лит. А, общей площадью 574,7 кв.м., в том числе помещение N (подвал) площадью 188 кв.м. и помещение N площадью 386,7 кв.м. в целях использования для организации работы в сфере бытовых услуг.

Дополнением N от 15 июня 2004 г. к указанному договору аренды произведена замена арендатора на ООО "КрасТ", а дополнением N от 18 мая 2011 г. сторонами изменены цели использования нежилого помещение N площадью 188 кв.м., нежилого помещение N площадью 379,4 кв.м., общей площадью 567,4 кв.м. - для использования под фотостудию.

Соглашением от 25 марта 2014 г. стороны вышеназванного договора аренды в лице Департамента и ООО "КрасТ" прекратили действие договора аренды нежилого помещения N площадью 188 кв.м. с 25 марта 2014 г.

На основании постановления Администрации г. Красноярска N от 31 июля 2019 г. принято решение приватизировать указанное нежилое помещение путем продажи на аукционе в электронной форме. В последующем указанное постановление признано утратившим силу, а постановлением Администрации г. Красноярска N от 20 сентября 2019 г. принято решение приватизировать указанное нежилое помещение путем продажи посредством публичного предложения, проводимой в электронной форме, а в случае признании ее несостоявшейся - путем проведения продажи в электронной форме без объявления цены.

Как следует из протокола об итогах продажи нежилого помещения N, расположенного по адресу: <адрес> от 12 февраля 2020 г., среди претендентов на приобретение нежилого помещения N указан Андрияшин Е.А., который признан победителем, как предложивший наибольшую цену в размере 355999 рублей, и на основании акта приема-передачи объекта недвижимости от 27 февраля 2020 г. Андрияшин Е.А. принял в собственность вышеприведенное нежилое помещение и произвел оплату по договору купли-продажи объекта недвижимости в полном объеме, в связи с чем, зарегистрировал право собственности на спорное нежилое помещение.

Собственником нежилого помещения N с 04 сентября 2020 г. является Басов А.И. на основании договора купли-продажи от 25 августа 2020 г, заключенного с Андрияшин Е.А., что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 04 сентября 2020 г.

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 1, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление Пленума N 64), собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В пункте 9 постановления Пленума N 64 Высший Арбитражный Суд Российской Федерации обратил внимание судов на то, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

При этом в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 г. N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Согласно прецеденту толкования, изложенному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02 марта 2010 г. N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Кроме того, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РФ", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, образованной Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации...".

Согласно статье 3 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 04 июля 1991 г. N 1541-1 (в первой редакции) собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования.

Таким образом, назначение помещений следует определять на дату первой приватизации квартиры в многоквартирном доме

Анализируя собранные по делу доказательства суды пришли к выводу о том, что спорное помещение на момент приватизации первой квартиры в доме не использовалось исключительно в целях обслуживания жилого дома, не представлено. Напротив, утверждение истицы о его использовании в качестве общего имущества опровергается письменными доказательствами и свидетельскими показаниями, указывающими, что нежилое помещение, в состав которого входит, в том числе, помещение N, продолжительное время функционировало как самостоятельное; оно неоднократно предоставлялось в пользование различными лицам на основании договора аренды, что подтверждает его целевое использование, несвязанное с обслуживанием жилого дома.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

К искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, который в силу статьи 196 ГК РФ составляет три года.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).