Определение Судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВТОРОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 августа 2022 года Дело N 8Г-18428/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Буториной Ж.В.,

судей Горшунова Д.Н., Зуевой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств, полученных по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами

и по иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами

по кассационной жалобе ФИО1 и по кассационной жалобе ФИО2 на решение Кимрского районного суда Тверской области от 9 июня 2021 года, дополнительное решение Кимрского районного суда Тверской области от 9 декабря 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 28 апреля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Горшунова Д.Н., объяснения ФИО1, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия Второго кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании денежных средств в размере 1 900 000 рублей, выплаченных за дом и земельный участок, возврате ФИО2 от нее (ФИО1) права собственности на объект индивидуального жилищного строительства и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, Центральное сельское поселение, <адрес>, взыскании процентов в размере 49 608 рублей 22 копейки, а также убытков в размере 152 918 рублей 50 копеек. Кроме того, просила взыскать с ответчика госпошлину, уплаченную при подаче иска, в размере 5 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 неоднократно уточняла свои требования, с учетом их дополнений просила суд:

- признать обязательства по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ прекратившимися, а договор расторгнутым с даты получения ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ уведомлений о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке, об отказе от договора (исполнения договора) купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заявленных и направленных ею (ФИО1) ответчику, с даты которого договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является расторгнутым, а обязательства по договору прекращенными;

расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ по решению суда в случае непризнания судом обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прекратившимися, а договор расторгнутым;

- взыскать с ФИО2 денежные средства в размере 1 900 000 рублей, полученные ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору;

право собственности на объект индивидуального жилищного строительства и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, Центральное сельское поселение, <адрес>, возвратить ФИО2;

взыскать с ФИО2 проценты за пользование чужими денежными средствами, полученными ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения;

взыскать с ФИО2 убытки в размере 296 542 рубля 23 копейки;

взыскать с ФИО2 доходы по вкладам от размещения денежных средств, полученных ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ;

признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ со дня его заключения с признанием последствий недействительности сделки;

указать в решении суда, что сделка является ничтожной;

взыскать с ФИО2 уплаченную при подаче искового заявления госпошлину в размере 5 000 рублей;

наложить арест на объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое, с кадастровым номером 69:14:0221101:153, и земельный участок с кадастровым номером 69:14:0221101:33, расположенные по адресу: <адрес>, Центральное сельское поселение, <адрес>, принадлежащие ФИО2 на праве собственности, с наложением запрета ФИО2 совершать регистрационные действия по отчуждению данного имущества до полной уплаты ей (ФИО1) денежных средств, взысканных решением суда по настоящему делу, с уведомлением Росреестра о наложении судом указанного запрета.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 200 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 11 087 рублей 36 копеек и возложении на ФИО1 подписать акт приема-передачи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, Центральное сельское поселение, <адрес>. Также просила взыскать с ФИО1 госпошлину в размере 5 311 рублей.

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика уточнил размер процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащих взысканию с ФИО1 в пользу ФИО2, который по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составил 23 029 рублей 87 копеек.

Решением Кимрского районного суда Тверской области от 9 июня 2021 года постановлено:

"Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1, расторгнуть дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ФИО2 и ФИО1.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1 900 000 (один миллион девятьсот тысяч) рублей, полученные по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению к нему от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО2 и ФИО1.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно в сумме 168 134 (сто шестьдесят восемь тысяч сто тридцать четыре) рубля 28 (двадцать восемь) копеек.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 убытки в размере 262 072 (двести шестьдесят две тысячи семьдесят два) рубля 60 (шестьдесят) копеек.

В остальной части исковые требования ФИО1, а также исковые требования ФИО2 к ФИО1 о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и обязании подписать акт приема-передачи жилого дома и земельного участка оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5 000 (пять тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 15 151 (пятнадцать тысяч сто пятьдесят один) рубль 03 (три) копейки".

Дополнительным решением Кимрского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено:

"Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании обязательств по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ прекратившимися и данного договора расторгнутым, признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ со дня его заключения и признании последствий недействительности сделки, с указанием в решении суда, что сделка является ничтожной, взыскании доходов по вкладам от размещения денежных средств, возврате права собственности на объект индивидуального жилищного строительства и земельный участок, наложении ареста на объект индивидуального жилищного строительства и земельный участок, а также запрета на совершение регистрационных действий по отчуждению имущества оставить без удовлетворения".

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 28 апреля 2022 года, решение Кимрского городского суда Тверской области от 9 июня 2021 года с учетом дополнительного решения от 9 декабря 2021 года изменено, дополнено указанием на расторжение договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ФИО2 и ФИО1, с ДД.ММ.ГГГГ.

То же решение суда дополнено указанием на то, что настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО1 на объект индивидуального строительства, назначение - жилое, с кадастровым номером 69:14:0221101:153, площадью 138,6 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, Центральное сельское поселение, <адрес>, и земельный участок площадью 3 000 кв.м с кадастровым номером 69:14:0221101:33, расположенный по адресу: <адрес>, Центральное сельское поселение, <адрес>, и государственной регистрации права собственности ФИО2 на эти объекты.

С момента государственной регистрации права собственности ФИО2 на вышеуказанные объекты недвижимости наложить на них арест, запрет на совершение регистрационных действий по отчуждению имущества до исполнения решения суда.

В остальной части решение Кимрского городского суда Тверской области от 9 июня 2021 года, с учетом дополнительного решения от 9 декабря 2021 года, оставлено без изменения.

В кассационных жалобах заявители просят отменить (изменить) частично принятые судебные постановления в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права с направлением дела на новое рассмотрение.

Информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы опубликована на общедоступном сайте 2kas.sudrf.ru в сети Интернет.

В судебное заседание суда кассационной инстанции иные лица, участвующие в деле, не явились извещены. Дело рассмотрено в порядке статьи 167, части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Суд кассационной инстанции проверяет законность только тех судебных постановлений, которые обжалуются, и только в той части, в которой они обжалуются (часть 2 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого (пункт 1.1) продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество: объект индивидуального жилищного строительства (далее - объект) общей площадью 138,6 кв.м с кадастровым номером 69:14:0221101:153, количество этажей два, и земельный участок площадью 3000 кв.м с кадастровым номером 69:14:0221101:33, расположенные по адресу: <адрес>, Центральное сельское поселение, <адрес>.

Стоимость объекта и земельного участка составляет 2 100 000 рублей, из которых стоимость объекта - 1 500 000 рублей, стоимость земельного участка - 600 000 рублей (пункт 2.1 договора купли-продажи).

Передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объекта и земельного участка осуществляется в течение двух рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект и земельный участок к покупателю (пункт 2.2.2 договора купли-продажи).

Передача объекта и земельного участка осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами в течение двух рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю (пункт 3.2 договора купли-продажи).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на вышеназванные объекты недвижимого имущества.

С 10 на ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 с семьей переехала в спорный дом.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в котором отражено, что ДД.ММ.ГГГГ в объекте индивидуального жилищного строительства были выявлены конструктивные недостатки и дефекты объекта, о которых продавец до подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не сообщил:

а) отсутствие капитальной стены между комнатой N (подсобное помещение) и комнатой N (подсобное помещение) на 1 этаже указанного объекта. Вместо капитальной стены из материала - силикатный кирпич в комнате N стена возведена из материала - доска, а со стороны комнаты N стена возведена из материала - ДВП;

б) дефекты системы отопления в комнате N (прихожая), выразившиеся в отсутствии целостности системы отопления, изготовленной из металлических труб, путем их замены на резиновые шланги, затянутые металлической проволокой с явными следами коррозии в разных местах в количестве 4 штук со следами протечки (пункт 1).

В пункте 1.3 данного дополнительного соглашения зафиксирована договоренность сторон о том, что выявленный существенный конструктивный недостаток объекта и дефект системы отопления будет устранен продавцом за счет последнего в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Во исполнение продавцом настоящего пункта покупатель оставляет в залог сумму 200 000 рублей до фактического устранения продавцом недостатка и дефекта, указанных в пункте 1 настоящего дополнительного соглашения.

Передача объекта и земельного участка осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами в течение двух рабочих дней после фактического устранения продавцом существенного недостатка и дефектов в объекте, изложенных в пункте 1 настоящего дополнительного соглашения и исполнения продавцом пункта 1.3 этого же дополнительного соглашения (пункт 1.4).

Кроме того, стороны договорились, что настоящее дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ является неотъемлемой частью договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2).

В тот же день, то есть ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 получила от ФИО1 денежные средства в размере 1 900 000 рублей в качестве оплаты за проданные объекты недвижимого имущества, зафиксировав в расписке, что расчет произведен в соответствии с договором купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с тем, что в период с 14 по ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в спорном доме вновь были выявлены недостатки, которые покупатель посчитала существенными, не позволяющими использовать приобретенный дом по прямому назначению (для проживания), она предложила ФИО2 расторгнуть по обоюдному согласию договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с возвращением сторонам всего полученного по сделке. Однако ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ отказалась от расторжения по соглашению сторон вышеназванного договора, направив на электронный адрес ФИО1 соответствующие сообщения.

По результатам проведенного по заявке истца специалистом ООО "Микосфера" ФИО6 досудебного микологического исследования N-МЭ от ДД.ММ.ГГГГ (дата отбора проб - ДД.ММ.ГГГГ) установлено, что отделочные и строительные материалы, несущие конструкции в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> - поражены грибками- биодеструкторами, плесневыми и дереворазрушающими; поражение плесенью имеет II-III степень на разных участках, численность плесневых грибов в точках отбора проб на отделочных материалах, несущих и ограждающих конструкциях жилого помещения, а также в воздухе, оценивается как крайне высокая.

ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по адресу: <адрес> - был осмотрен экспертом- строителем ООО "Бюро Независимых Экспертиз" ФИО7 По результатам осмотра, данным технического паспорта и результатам микологической экспертизы эксперт составил досудебное экспертное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ, в котором отразил выявленные недостатки и дефекты. Дефекты (N III - XXI), выявленные заказчиком (ФИО1), эксперт отнес к невидимым, то есть скрытым, которые не могли быть выявлены на момент покупки объекта недвижимости, за исключением дефектов N I-II, которые являются открытыми, явными, однако заказчик мог их определить лишь в случае наличия у него специальных познаний в области строительства. По результатам исследования эксперт-строитель пришел к выводу, что спорный жилой дом не соответствует требованиям СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции, СП 28.13330.2012 Защита строительных конструкций от коррозии, СП 29.13330.2011 Полы, СП 30.13330.2012 Внутренний водопровод и канализация зданий, постановлению Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", Федеральному закону N 384 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", СП 7.13130.2013 Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности.

В рамках настоящего гражданского дела судом первой инстанции была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Межрегиональный Центр "Независимых Исследований, Консалтинга и Оценки" ФИО8 По результатам исследования, отраженного в заключении N от ДД.ММ.ГГГГ, эксперт пришел к выводам о том, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, Центральное сельское поселение, дервеня Мерлино, <адрес>, не соответствует требованиям ГОСТ, СНиП, иным нормативным актам. На указанном жилом доме и внутри данного строения имеются строительно-технические недостатки, которые являются существенными. При этом эксперт в исследовательской части заключения определилнаружные и внутренние строительно-технические недостатки. Выявленные дефекты, по мнению эксперта, являются следствием нарушения технологии выполнения работ в процессе строительства, в том числе нарушения требований строительно-технической документации. Указанные недостатки также являются следствием ненадлежащего обслуживания исследуемого жилого дома, в том числе его неправильной эксплуатации. Устранение отмеченных строительных недостатков возможно, но экономически нецелесообразно, затраты соизмеримы со стоимостью дома.

По результатам сопоставления материалов дела и полученной при обследовании информации эксперт пришел к выводу, что дефекты, которые выявлены истцом, возможно обнаружить при визуальном осмотре указанного жилого дома после проведения демонтажных работ и наступления определенных событий (таких, как отрицательная температура воздуха внешней среды, использование по назначению котла отопительной системы и унитаза, опадание листьев с растений, сделавших выявленные дефекты видимыми).

Кроме того, эксперт пришел к выводу, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, Центральное сельское поселение, <адрес>, для круглогодичного проживания без проведения в нем работ по устранению выявленных дефектов не пригоден. Данный дом, при условии проживания в нем, создает угрозу жизни истцу либо ответчику. Конструкции и техническое состояние несущих элементов исследуемого здания, расположенного по вышеуказанному адресу, на момент фактического осмотра не обеспечивают необходимую устойчивость и надежность их эксплуатации, не исключая внезапное обрушение и, соответственно, не позволяют осуществлять их эксплуатацию в нормативном режиме.

Судом установлено, что на момент заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка ФИО2 не сообщила ФИО1 о строительно-технических недостатках (дефектах), имеющихся в спорном объекте, часть которых фактически была подтверждена самой ФИО2 при заключении с ФИО1