Определение Судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВТОРОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 августа 2022 года Дело N 8Г-17044/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Матушкиной Н.В.,

судей Курчевской С.В., Байбакова М.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мигалова Юрия Ивановича, Мигаловой Елены Владимировны к Галиевой Илинур Адуковне о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры (номер дела, присвоенный судом первой инстанции 2-550/2022)

по кассационной жалобе Мигаловых Юрия Ивановича и Елены Владимировны на решение Ковровского городского суда Владимирской области от 4 марта 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 1 июня 2022 года,

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции Матушкиной Н.В., объяснения представителя Мигаловых Юрия Ивановича и Елены Владимировны Щелчкова В.М., поддержавших доводы жалобы, представителя Галиевой Илинур Адуковны Феофилактова А.С., возражавшего против доводов жалобы,

судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Мигалов Ю.И., Мигалова Е.В. обратились в суд с иском к Галиевой И.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, на условиях, предложенных истцами, а также взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что 29.11.2020 между истцами и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью 68,4 кв., этаж 6, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N. Истцами был уплачен задаток в размере 30000 руб.

В соответствии с условиями предварительного договора стоимость указанной квартиры составляла 4350000 руб., срок заключения основного договора устанавливался не позднее 15.01.2022, однако в данный срок основной договор купли-продажи заключен не был.

Истцы полагают, что они приняли исчерпывающие меры к заключению основного договора, поскольку ими было направлено ответчику предложение о заключении основного договора посредством экспресс-почты, сервиса WhatsApp и Viber на телефон дочери ответчика - ФИО13, которой 13.01.2022 отсылался проект основного договора для ознакомления.

Предложение от 08.01.2022 содержало информацию о встрече 15.01.2022 с 11.00 часов до 12.00 часов у подъезда N 1 <адрес> для подписания договора, 14.01.2022 в адрес Мигалова Ю.И. с телефона ФИО13 поступило сообщение, содержащее информацию о намерении заключить договор, предложение истцам явиться в 10.00 часов 15.01.2022 в помещение агентства недвижимости "Абсолют". В результате переговоров от 15.01.2022 представитель продавца ФИО13 уклонилась от подписания основного договора купли-продажи квартиры.

В обоснование позиции истцы также ссылались на то обстоятельство, что 15.01.2022 они ожидали продавца у подъезда N 1 дома, расположенного по адресу: <адрес>, но продавец не явилась на сделку.

Решением Ковровского городского суда Владимирской области от 4 марта 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 1 июня 2022 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Мигаловы Ю.И. и Е.В. выражают несогласие с судебными постановлениями, считают, что они вынесены с нарушением норм материального и процессуального права. Указывают, что суд первой инстанции не вправе был отказывать в понуждении заключить договор на условиях, предложенных истцами, а при необходимости, мог в силу ст. ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации принять решение о другой редакции указанного договора, отличной от предложенной истцами. Суд первой инстанции в резолютивной части решения должен был указать условия этого договора, который считается заключённым на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда.

От представителя ответчика Галиевой Илинур Адуковны по доверенности Галиевой Э.Н. поступили возражения на кассационную жалобу, в которых содержится просьба об оставлении обжалуемых судебных постановлений без изменения. В возражениях указано, что до подписания предварительного договора истцы Мигалов Ю.И. и Мигалова Е.В. неоднократно были в квартире и знали, что приобретают квартиру с перепланировкой, которая не указана в техническом паспорте. Затем Галиевой И.А. стало известно, что Мигаловы 28.12.2021 приобрели в собственность другую квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. После этого покупатели, предложили свой проект договора, полностью изменив существенные условия договора и порядок расчетов. В итоге покупатели отказались подписать предложенный им основной договор, соответствующий предварительному договору.

Согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, кассационный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы. Оснований, предусмотренных ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения и апелляционного определения в кассационном порядке не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 29.11.2021 между Галиевой И.А. и Мигаловым Ю.И., Мигаловой Е.В. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью 68,4 кв.м, этаж 6, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, цена по которому определена сторонами в размере 4350000 руб.

Для обеспечения выполнения принятых обязательств по договору Мигалов Ю.И., Мигалова Е.В. выплатили Галиевой И.А. задаток наличными денежными средствами в размере 30000 руб. в день подписания предварительного договора.

Согласно п.2.2 предварительного договора купли-продажи основной договор должен быть заключен не позднее 15.01.2022.

29.11.2021 стороны составили соглашение о задатке по указанному предварительному договору, задаток в полном размере был передан продавцу, что подтверждается распиской.

10.01.2022 Мигалов Ю.И. в адрес Галиевой И.А. направил письмо о намерении заключить основной договор купли-продажи указанной квартиры.

Мигалов Ю.И. в письме указал, что в ходе визуального осмотра квартиры было установлено наличие в ней перепланировки (расширение внутренних дверных проемов, демонтаж несущей стены между комнатой и балконом, увеличение площади отапливаемых помещении в квартире за счет размещения батарей отопления на балконе), в результате чего предложил Галиевой И.А. в срок до 14.01.2022 предоставить в адрес истца технический паспорт, содержащий сведения о перепланировке в квартире, либо привести в указанный срок квартиру в надлежащее состояние, устранив незаконные перепланировки.

Для заключения основного договора предлагалось встретиться 15.01.2022 в период времени с 11.00 часов до 12.00 часов у входа в подъезд N 1 дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Предложения о заключении основного договора, текст договора также направлялись посредством отправки сообщений на телефон дочери продавца Галиевой Э.Н. 14.01.2022 с телефона Галиевой Э.Н. в адрес Мигалова Ю.И. направлялось извещение о намерении заключения договора, которым предлагалось истцам прибыть в 10.00 часов 15.01.2022 в помещение агентства недвижимости "Абсолют".

15.01.2022 сторонам не удалось подписать основной договор купли- продажи квартиры, поскольку Галиева И.А. намеревалась заключить основной договор на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры, не оспаривая, что перепланировка квартиры имела место, о чем знали истцы, тогда как Мигалов Ю.И. и Мигалова Е.В. настаивали на заключении основного договора с условием включения в него п.1.3, касающегося гарантий продавца об отсутствии в продаваемой квартире самовольной перепланировки и переустройства как на момент заключения предварительного договора, так и на момент подписания основного договора.

Истцы обратились в администрацию г. Коврова по факту самовольной перепланировки указанной квартиры. В связи с поступившим обращением, управлением благоустройства и строительно-разрешительной документации администрации г. Коврова был направлен запрос в адрес ООО "УК "ЖКО РОСКО" для проведения осмотра жилого помещения. 24.02.2022 по факту осмотра указанного жилого помещения был составлен акт, согласно которому установлен факт демонтажа оконного блока с балконной дверью, батарея отопления перенесена на лоджию.

В ходе судебного заседания истцы поясняли, что в указанной квартире имеются иные, не отраженные в акте, существенные перепланировки, например, демонтаж подоконной части несущей стены, демонтаж дверей между прихожей (N 1 на поэтажном плане технического паспорта) и коридором (N 4 на поэтажном плане), демонтаж двери между жилой комнатой (N 5 на поэтажном плане) и коридором (N 4 на поэтажном плане).

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался статьями 307, 309, 421, 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, учел разъяснения, приведенные в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что предлагаемый истцами проект основного договора существенно отличается от условий предварительного договора, возлагает на продавца дополнительные обязанности, и предоставление гарантий об отсутствии самовольных перепланировок и переустройства отчуждаемого объекта, которые в жилом помещении имеют место, изменяет порядок расчетов, тем самым изменяются существенные условия предварительного договора купли-продажи.

С выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что жалоба не подлежит удовлетворению, поскольку суды правильно применили нормы материального и процессуального права. Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и им была дана правильная оценка.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (пункт 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Согласно пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что в данном случае истец, предлагая заключить основной договор, изменил условия предварительного договора купли-продажи квартиры в части его предмета, в том числе, характеристик квартиры, указывая в договоре на возложение на продавца предоставления гарантий покупателям об отсутствии самовольных перепланировок и переустройства отчуждаемого объекта, которые в жилом помещении имеют место, о чем было известно истцам на момент заключения предварительного договора), являющихся существенными.

Таким образом, вопреки позиции истцов Мигаловых, в срок установленный предварительным договором, истцы не направили предложение о заключении основного договора во исполнение предварительного договора купли-продажи квартиры. Истцы Мигаловы направили представителю Галиевой И.А. другой договор купли-продажи квартиры с иными существенными условиями, в том числе, характеристиками квартиры и условиями по оплате квартиры.

Другой договор купли-продажи квартиры фактически предполагал возложение на Галиеву И.А. обязанность либо узаконить имеющуюся перепланировку квартиры либо привести квартиру в состояние до перепланировки, о чем стороны не договаривались, заключая предварительный договор. Более того, Мигаловы в п.2.2. нового договора указали, что расчет между сторонами производится в течение пяти дней с момента предоставления покупателем актуального технического паспорта 2022 года изготовления и не содержащего отметок о самовольных перепланировках и (или) самовольных переустройствах квартиры. Таким образом, срок оплаты квартиры зависел от обстоятельств, связанных с устранением перепланировки квартиры, о чем стороны не договаривались, заключая предварительный договор.

Галиева И.А. отказалась подписывать другой договор купли-продажи квартиры, а не основной договор, составленный во исполнение предварительного договора. Таким образом, вопреки позиции истцов, Галиева И.А. не уклонялась от заключения основного договора.

Между тем, только если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса, то есть другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

При этом истцы в настоящем деле заявили исковые требования о понуждении к заключению договора, на условиях, предложенных истцами, о чем прямо указано в иске. Таким образом, истцы в исковом заявлении просили заключить другой договор, не соответствующий условиям предварительного договора, в чем им было обоснованно отказано судами.

Истцы в настоящем споре не просили суд заключить основной договор на условиях предварительного договора.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

Однако все существенные условия основного договора были согласованы сторонами в предварительном договоре. При этом заключить основной договор на этих условиях, указанных в предварительном договоре, отказались именно истцы Мигаловы, предложив заключить другой договор, а не ответчица Галиева И.А.

Суд апелляционной инстанции правильно указал, что заключив предварительный договор купли-продажи на определенных условиях, его стороны тем самым выразили свою волю на отчуждение имущества и его приобретение и, соответственно, приняли на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, что подразумевает заключение основного договора купли-продажи не только в установленный срок, но и на согласованных в предварительном договоре условиях, указанных в качестве существенных условий договора купли-продажи, если иное не вытекает из закона или достигнутого сторонами в ходе переговоров. Незаключение одной из сторон в установленный предварительным договором срок основного договора на предложенных другой стороной условиях, которые отличаются от закрепленных в предварительном договоре, не может быть признано уклонением первой стороны от заключения основного договора.

Доводы жалобы о том, что судом не применены нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, в соответствии с п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку Галиева И.А. не уклонялась от заключения основного договора на согласованных сторонами условиях, в то время как Мигаловы отказались заключать основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях, фактически предложив Галиевой И.А. заключить другой договор, что не соответствует требованиям ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что истцы Мигалов Ю.И., Мигалова Е.В. не были лишены возможности заключить договор на прежних условиях, ранее согласованных сторонами. Однако истцы не хотели этого, более того, в настоящем деле также не предъявили таких требований.

Истцы не оспаривали информацию, изложенную в возражениях ответчика Галиевой И.А. при рассмотрении дела, а также в возражениях на кассационную жалобу о том, что Мигаловы в декабре 2021 года приобрели другую квартиру.

Кроме того, в суде кассационной инстанции представитель ответчика Галиевой И.А. пояснил, что в настоящее время после вступления решения Ковровского городского суда Владимирской области от 4 марта 2022 года в законную силу спорная квартира также уже продана и не находится в собственности Галиевой И.А., а перешла в собственность других лиц.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами первой и апелляционной инстанций правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, в полном объеме определены и установлены юридически значимые обстоятельства. Исходя из установленных судами первой и апелляционной инстанций фактических обстоятельств дела, суды правильно применили нормы материального права.

В соответствии с ч. 3 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Доводы кассационной жалобы аналогичны доводам, которые были предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций, и им дана надлежащая правовая оценка в обжалуемых судебных постановлениях, они, по существу, направлены на переоценку собранных по делу доказательств и не опровергают правильность выводов суда об установленных обстоятельствах. Выводы суда, содержащиеся в судебных постановлениях, не противоречат фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции.

Нарушений норм материального или процессуального права, указанных в ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении настоящего спора судом допущено не было, в связи с чем оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений в кассационном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ковровского городского суда Владимирской области от 4 марта 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 1 июня 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу Мигалова Юрия Ивановича и Мигаловой Елены Владимировны - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка