Определение Судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТРЕТЬЕГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 сентября 2022 года Дело N 8Г-16349/2022

Санкт-Петербург 21 сентября 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Бочкарева А.Е.,

судей Черлановой Е.С., Осиповой Е.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петрова Артема Сергеевича к Петренко Александру Петровичу, Хлуновской Наталье Александровне о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры

по кассационной жалобе Петрова Артёма Сергеевича на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 14 января 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 27 апреля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Осиповой Е.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Петров А.С. обратился в суд с иском к Петренко А.П., Хлуновской Н.А., указав, с учетом уточнения исковых требований, что 17 июня 2021 года между ним (покупатель) и ответчиками (продавцы) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с условием о задатке, по которому продавцы обязались продать, а он купить за 4 650 000 руб. в сроки и на условиях, предусмотренных настоящим договором, квартиру общей площадью 63,6 кв. м по адресу: <адрес>. Срок подачи документов на регистрацию установлен до 10 августа 2021 года, при этом договор подлежал обязательному нотариальному удостоверению. Он был уведомлен и согласен с тем, что квартира находится в залоге у банка ДОМ.РФ, а сумма задолженности продавцов составляет 820 000 руб., которую он согласился погасить за счет собственных средств. 820 000 руб. он уплатил продавцу в качестве задатка в момент подписания договора. Получив указанные денежные средства, ответчики обязались не позднее 21 июня 2021 года осуществить полное досрочное погашение кредита и написать заявление на выдачу закладной для снятия обременения с квартиры в Управлении Росреестра по Калининградской области. 1 180 000 руб. подлежали оплате в день сделки из собственных средств, а 2 650 000 руб. подлежали оплате из средств, предоставляемых кредитной организацией Промсвязьбанк. Кроме того, перед подписанием настоящего договора продавцы уведомили его о том, что в погашение ипотечного кредита были использованы средства материнского (семейного) капитала, в связи с чем у него существует обязанность выделить доли в квартире по указанному адресу всем членам семьи, что он обязуется сделать своими силами и за свой счет, подав документы на регистрацию соглашения о распределении долей не позднее, чем в течение трех рабочих дней с момента снятия обременения с квартиры по указанному адресу после погашения ипотечного кредита. В п. 1.8 предварительного договора продавцы гарантировали, что квартира никому не отчуждена, не заложена, не обещана, в споре не состоит, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передана, иными правами третьих лиц не обременена. Им был передан продавцам задаток в сумме 820 000 руб., о чем на договоре имеется расписка. Однако продавцы, действуя недобросовестно, уклонились от заключения основного договора купли-продажи. Ответчикам было направлено уведомление о необходимости явиться в МФЦ г. Калининграда (<адрес> 10 августа 2021 года в 13 часов, однако в указанное время продавцы не явились для заключения договора купли-продажи. О недобросовестных действиях продавцов также свидетельствует и то обстоятельство, что они скрыли наличие обременений на квартиру наложенных службой судебных приставов.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец Петров А.С. просил суд обязать Петренко А.П., Хлуновскую Н.А. заключить с ним договор купли-продажи квартиры общей площадью 63,6 кв. м на 4 этаже по адресу: <адрес>, кадастровый N на следующих условиях: цена квартиры по соглашению сторон составляет 4 650 000 руб. и изменению не подлежит; на момент заключения договора купли-продажи продавцом получены денежные средства в сумме 820 000 руб.; сумма в размере 3830000 руб. подлежит выплате продавцам в течение 3 рабочих дней после государственной регистрации в установленном порядке перехода права собственности на имя покупателя; договор купли-продажи является одновременно актом приема-передачи; переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области; решение суда является основанием для регистрации права собственности покупателя на квартиру.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 14 января 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 27 апреля 2022 года, Петрову А.С. отказано в удовлетворении заявленных требований.

В кассационной жалобе истец просит судебные постановления отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания были извещены надлежащим образом, руководствуясь статьями 113, 3795 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия находит ее не подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений права в пределах доводов кассационной жалобы не имеется.

Как установлено судом и следует из материалов дела, квартира по адресу: <адрес> принадлежит на праве совместной собственности Петренко А.П. и Хлуновской Н.А.

17 июня 2021 года Петров А.С. (покупатель), Хлуновская Н.А. и Петренко А.П. (продавцы) заключили предварительный договор купли- продажи квартиры, по которому стороны обязались в срок до 10 августа 2021 года заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 4 650 000 руб.

Пунктом 1.2 указанного предварительного договора стороны установили, что расчет за недвижимое имущество по указанному адресу будет произведен сторонами следующим образом:

- 820 000 руб. покупатель уплатил продавцу в качестве задатка в момент подписания настоящего договора;

- 1 180 000 руб. покупатель уплатит продавцу в день сделки из собственных средств;

- 2 650 000 руб. покупатель уплатит продавцу из средств, предоставляемых кредитной организацией - Промсвязьбанк, Калининградское отделение, на основании кредитного договора между покупателем и кредитором, которые будут перечислены на счет, указанный продавцом, после государственной регистрации перехода права на имя покупателя и ипотеки в пользу банка.

В абзаце 9 пункта 1.2 договора продавец уведомил покупателя о том, что в погашение ипотечного кредита были использованы средства материнского (семейного) капитала, в связи с чем у покупателя существует обязанность выделить доли в квартире по указанному адресу всем членам семьи, что он обязуется сделать, подав документы на регистрацию соглашения о распределении долей не позднее трех дней с момента снятия обременения с квартиры по указанному адресу после погашения ипотечного кредита.

Предварительный договор купли-продажи квартиры от 17 июня 2021 года нотариусом не удостоверялся.

В день заключения предварительного договора Петров А.С. передал Петренко А.П., Хлуновской Н.А. сумму в размере 820 000 руб., что подтверждается представленными документами и не оспаривалось сторонами.

Хлуновская Н.А., Петренко А.П. являются родителями троих ФИО14, 2008 года рождения, ФИО10, 2010 года рождения, ФИО10, 2019 года рождения.

Квартира приобретена ответчиками с использованием средств материнского семейного капитала.

О том, что квартира обременена правами ФИО21 детей продавцов, Петрову А.С. было известно, о чем имеется указание в п. 1.2 предварительного договора купли-продажи.

Разрешая спор, суд, руководствуясь п. 1 ч. 3 ст. 7, п. 1 ч. 1 ч. 4 ст. 10 Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 года, пришел к выводу о том, что квартира была приобретена ответчиками с использованием средств материнского капитала, в связи с чем находится в общей долевой собственности супругов Петренко А.П. и Хлуновской Н.А., а также их ФИО15.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд, руководствуясь ч. 2 ст. 54 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", п. 2 ст. 429 ГК РФ, исходил из того, что квартира, в отношении которой заключен предварительный договор, находится в долевой собственности ответчиков и их ФИО16 детей, несоблюдение сторонами обязательной нотариальной формы сделки - предварительного договора, при отсутствии соответствующего согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению спорной квартиры влечет ее ничтожность и исключает возможность ее завершения заключением основного договора купли-продажи объекта недвижимости.

С данными выводами согласился суд апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям на улучшение жилищных условий.

В пункте 1 части 1 статьи 10 названного закона указано, что средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

В силу части 4 статьи 10 этого же федерального закона жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Вопреки доводам кассационной жалобы о неправильном применении норм материального права, суды правильно определилиюридически значимые обстоятельства, применили закон, подлежащий применению, дали надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановили судебные акты, отвечающие нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

На основании пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего ФИО17 гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Таким образом, как верно указал суд апелляционной инстанции, исходя из положений указанных норм права, дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала. По смыслу приведенных требований законодательства, несоблюдение нотариальной формы предварительного договора об отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего ФИО18, влечет его ничтожность.

Доводы кассатора о том, что в данном случае выводы суда об обязательном нотариальном удостоверении сделки, являются ошибочными, поскольку на момент заключения предварительного договора дети не являлись собственниками недвижимого имущества, не принимаются судебной коллегией, как основанные на неверном толковании норм материального права.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 3797 ГПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, кассационным судом не установлено.

Учитывая изложенное, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 3797, 390 и 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 14 января 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 27 апреля 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка