Определение Судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОСЬМОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 сентября 2022 года Дело N 8Г-15800/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ветровой Н.П.,

судей Умысковой Н.Г., Сулеймановой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании при содействии Омского районного суда Омской области в организации видеоконференц-связи гражданское дело N 2-57/2022 (55RS0031-01-2022-000034-82) по иску Карловой Раисы Давыдовны к Обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт" о признании незаконным отчета о рыночной стоимости недвижимого имущества,

третьи лица - Саргатский РОСП УФССП России по Омской области, УФССП России по Омской области, ПАО "Сбербанк России", ПАО "Банк Русский Стандарт", ООО "ЭОС", ООО "УК "Траст", администрации Саргатского городского поселения,

по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Эксперт" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 18 мая 2022 г.,

заслушав доклад судьи Сулеймановой А.С., объяснения представителя заявителя ООО "Эксперт" адвоката Грабовецкой И.А., действующей на основании ордера и доверенности, поддержавшей доводы кассационной жалобы,

установила:

Карлова Р.Д. обратилась в суд с иском к ООО "Эксперт" о признании незаконным отчета о рыночной стоимости недвижимого имущества.

Требования мотивировала тем, что судебным приставом-исполнителем Саргатского РОСП УФССП России по Омской области в целях исполнения судебного решения произведен арест принадлежащего ей недвижимого имущества: здания-парикмахерской "Каприз" и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Истец назначена ответственным хранителем. К участию в исполнительном производстве N судебным приставом-исполнителем привлечен специалист ООО "Эксперт" в целях определения рыночной стоимости арестованного имущества. Согласно отчету оценщика N 152/61 от 22 декабря 2021 г. рыночная стоимость здания составляет 3220000 руб., земельного участка - 149000 руб. Оценка здания произведена с нарушениями, поскольку применена его площадь 191,3 кв.м., фактически же здание имеет площадь 228,8 кв.м. и в оценку не вошли два помещения общей площадью 37,5 кв.м., в связи с чем, стоимость арестованного имущества была существенно занижена. С учетом изложенного просила суд признать отчет о рыночной стоимости в части оценки здания-парикмахерской "Каприз" по адресу: <адрес> незаконным, а также приостановить исполнительное производство на 6 месяцев.

Решением Саргатского районного суда Омской области от 24 февраля 2022 г. в удовлетворении исковых требований Карловой Р.Д. к ООО "Эксперт" о признании незаконным отчета о рыночной стоимости недвижимого имущества отказано; производство по делу в части требований о приостановлении исполнительного производства прекращено, в связи с отказом истца от данных требований.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 18 мая 2022 г. решение Саргатского районного суда Омской области от 24 февраля 2022 г. отменено в части, принято по делу новое решение, которым исковые требования Карловой Р.Д. к ООО "Эксперт" удовлетворены; признан недействительным отчет оценщика ООО "Эксперт" от 22.12.2021 N 152/61 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости; решение суда в части прекращения производства по делу по требованиям Карловой Р.Д. о приостановлении исполнительного производства в связи с отказом истца от данных требований оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 18 мая 2022 г., как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, оставить в силе решение Саргатского районного суда Омской области от 24 февраля 2022 г.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что при проведении оценки оценщик исходит из того факта, что ему в спецификации N 152 от 18.11.2021 заказчиком предоставлена достоверная информация для проведения оценки. Указывает, что оценщик не несет ответственность за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности; при проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемых объектов; оценщик не проводил измерений объектов оценки, полагаясь на верность исходной информации, предоставленной заказчиком. При этом, согласно п. 5 Федерального стандарта оценки N 7 при сборе информации при оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки, проведение каких-либо измерений в полномочия оценщика не входит. Количественные и качественные характеристики об объектах оценки получены оценщиком из представленных документов. Полагает, что отчет об оценке выполнен в строгом соответствии с заданием на оценку и зарегистрированными правами на объект недвижимости по состоянию на дату оценки, соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

Письменные возражения на кассационную жалобу не представлены.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещённые о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не явились, сведений о причинах неявки не представили.

При этом, информация о рассмотрении кассационной жалобы размещена на официальном сайте Восьмого кассационного суда общей юрисдикции (раздел "Судебное делопроизводство") в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (часть 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Выслушав представителя заявителя, изучив письменные материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность судебных постановлений, правильность применения и толкования судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных постановлений, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Судебными инстанциями установлено, что Карловой Р.Д. на праве собственности принадлежат здание парикмахерской "Каприз" с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>, назначение нежилое, площадью по данным ЕГРН 191,3 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером N, площадью 130 кв.м., категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования размещение салона бытовых услуг, земельные участки парикмахерских, граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, местоположение установлено относительно ориентира с почтовым адресом: <адрес>

По сведениям Саргатского РОСП УФССП России по Омской области в 2015-2022 г. возбуждены исполнительные производства в отношении должника Карловой Р.Д. в пользу взыскателей ПАО "Сбербанк России", ПАО ЗАО "Банк Русский Стандарт", ООО "Управляющая компания "Траст", ООО "ЭОС", администрации Саргатского городского поселения Саргатского муниципального района Омской области.

Судебным приставом-исполнителем Саргатского РОСП УФССП России по Омской области в рамках исполнительного производства от 25.05.2016 N в отношении должника Карловой Р.Д. в пользу ПАО "Сбербанк России" 02.07.2021 произведен арест вышеуказанного недвижимого имущества, принадлежащего должнику. Карлова Р.Д. назначена ответственным хранителем арестованного имущества.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя от 12.11.2021 в рамках исполнительного производства от 25.05.2016 N в целях определения рыночной стоимости арестованного имущества (земельного участка и нежилого помещения) привлечен специалист ООО "Эксперт".

16.02.2022 постановлением судебного пристава-исполнителя Саргатского РОСП УФССП России по Омской области вышеперечисленные исполнительные производства объединены в сводное, которому присвоен N

Согласно отчету оценщика ООО "Эксперт" от 22.12.2021 г. N 152/61 рыночная стоимость здания составляет 3220000 руб., земельного участка - 149000 руб.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, при этом руководствуясь п. 8 ч. 1 ст. 64, ч.ч. 1, 2-4, 7 ст. 85 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"; ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; подпунктом "е" пункта 8, пункта 4 Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке"; пункта 19 Федерального стандарта оценки N 1, суд первой инстанции указал, что, вопреки позиции истца, у оценщика не было оснований принимать общую площадь здания равной 228,8 кв.м., поскольку по данным ЕГРН Карлова Р.Д. является собственником здания-парикмахерской с общей площадью 191,3 кв.м. Истцом не представлено достоверных доказательств возникновения у нее права собственности на нежилое помещение с иными характеристиками.

Не соглашаясь с такими выводами районного суда, суд апелляционной инстанции учел, что в ходе судебного разбирательства истец Карлова Р.Д. поясняла, что проживает в спорном строении без регистрации, оно является её единственным жильём, в настоящее время она занимается оформлением документов на него.

Из фотографий объектов оценки, находящихся в оспариваемом отчете, судом апелляционной инстанции установлено, что часть строения по адресу: <адрес> используется как жильё, однако, данному факту, как и пояснениям истца, суд первой инстанции не придал значения, не дал никакой оценки, соответствующие обстоятельства дела не установил.

Поскольку вопросы фактического использования спорных объектов не были включены в круг юридически значимых обстоятельств, судом апелляционной инстанции были приобщены и исследованы дополнительные доказательства, из который установлено, что по результатам рассмотрения заявления Карловой Р.Д. главой администрации Саргатского городского поселения 18.09.2012 принято постановление N 143-п, которым часть принадлежащего истцу на праве собственности нежилого помещения по адресу: <адрес>, площадью 79,6 кв.м., переведена в жилое помещение без реконструкции.

Иных объектов недвижимости, в том числе жилых, Карлова Р.Д. в собственности не имеет, регистрации по месту жительства также не имеет.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый отчет не может быть положен в основу определения рыночной стоимости строения и земельного участка.

Признавая данный отчет недействительным, суд апелляционной инстанции указал, что в нарушение положений п. п. 5, 8 ФСО N 3, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 299, оценщиком не изложена и не подтверждена информация, которая существенным образом влияет на стоимость объекта оценки; не дан анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. В частности, в разделах 2, 5 отчета оценщик отразил, что не проводил измерений объектов оценки, полагаясь на верность исходной информации, представленной Заказчиком (УФССП России по Омской области), как следствие, сведения о фактическом наличии/отсутствии жилой пристройки, площадью 37,5 кв.м., о которой указывает в иске Карлова Р.Д. в описании нежилого строения отсутствуют.

Ссылаясь на ФСО N 7, утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611, суд апелляционной инстанции указал, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (п. 10).

В то же время, в разделе 10 отчета от 22.12.2021 N 152/61 содержится вывод оценщика о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием здания является его использование в качестве торгово-офисного здания, в разделе 11 проведён анализ рынка коммерческой недвижимости Омской области, а в разделе 7 текущее использование здания по адресу: <адрес> отмечено как "Парикмахерская, магазин", что не соответствует как прилагаемому фотоматериалу, так и установленным обстоятельствам.

Поскольку оспариваемый отчет оценки объектов недвижимости не учитывает наличие самовольной пристройки, к легализации которой должник приступила, суд апелляционной инстанции полагал существенным обстоятельством, которое может повлиять на стоимость строения, также не учитывает перевод в установленном порядке части нежилых помещений в жилые, принимая во внимание инициированную истцом процедуру оформления жилого помещения в собственность и отсутствие иного жилья, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований Карловой Р.Д. о признании недействительным отчета оценщика общества с ограниченной ответственностью "Эксперт" от 22.12.2021 г. N 152/61.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам кассационной жалобы.

Мотивы, по которым суд пришел к данным выводам, подробно изложены в обжалуемом апелляционном определении, доводами кассационной жалобы не опровергнуты.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и должен содержать точное описание объекта оценки.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. (ст. 12 N 135-ФЗ)

В соответствии с п. 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, и являющегося обязательным к применению при оценке недвижимости, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

При этом в силу п. 5 ФСО при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное.

Вопреки доводам кассатора о том, что оценщик правомерно принял за основу правоустанавливающие документы на оцениваемые им объекты недвижимого имущества, и не должен был сомневаться в их достоверности, статьей 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщику предоставлены права, обеспечивающие надлежащее исполнение им обязанностей по составлению отчета об оценке в соответствии с установленными требованиями, в том числе требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки; получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки; запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете; отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

Как следует из отчета и верно установлено судом апелляционной инстанции, экспертом ООО "Эксперт" информация о текущем использовании объектов оценки, существенно влияющая на их стоимость, и являющаяся очевидной при осмотре объекта оценки, в отчете указана недостоверно. Экспертом не отмечено текущее использование части нежилого здания парикмахерской в качестве жилого помещения для проживания собственника. В этой связи довод кассатора о том, что измерения объекта оценки экспертом не производились, не опровергает правильность выводов суда апелляционной инстанции.

Учитывая принадлежащие собственнику земельного участка полномочия по возведению на нем здания и сооружения, осуществлению их перестройки (реконструкции) или сноса, с соблюдением, в частности, градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 263 ГК РФ; пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ), сам по себе факт самовольной реконструкции принадлежащего истцу объекта недвижимого имущества не исключает возможность ее легализации, следовательно, влияет на качественные характеристика объекта оценки.

Выводы суда апелляционной инстанции основаны на установленных при рассмотрении дела фактических обстоятельствах, представленных доказательствах, верном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя о несогласии с апелляционным определением и о необходимости оставления в силе решения суда, нельзя признать состоятельными к отмене апелляционного определения.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе являющихся в силу ч. 4 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции также не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 18 мая 2022 г. оставить без изменения, кассационную общества с ограниченной ответственностью "Эксперт" - без удовлетворения.

Председательствующий Н.П. Ветрова

Судьи Н.Г. Умыскова

А.С. Сулейманова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка