Определение Судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОСЬМОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 сентября 2022 года Дело N 8Г-15378/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Жуленко Н.Л.,

судей Попова А.А., Папушиной Н.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N по иску Зимина Геннадия Александровича к Комитету по управлению муниципальным имуществом Тяжинского муниципального округа, Цалко Ирине Эдуардовне о признании договора аренды земельного участка недействительным

по кассационной жалобе (с дополнениями) Цалко И.Э. на решение Тяжинского районного суда Кемеровской области от 17 марта 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 2 июня 2022 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Жуленко Н.Л., выслушав объяснения представителя Цалко И.Э. - Устинова А.Д., поддержавшего доводы кассационной жалобы, а также представителя Зимина Г.А. - Глушкова Ю.В., возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы,

судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Зимин Г.А. обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Тяжинского муниципального округа (далее - КУМИ Тяжинского муниципального округа, КУМИ), Цалко И.Э. о признании договора аренды земельного участка недействительным.

В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Нейкшиным В.В. был заключен договор купли-продажи, согласно которому он приобрел у Нейкшина В.В. нежилое здание с кадастровым N с находящимся под ним земельным участком по адресу: <адрес>. В этот же день между сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества. Его право собственности на приобретенное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.

Являясь собственником недвижимого имущества, ДД.ММ.ГГГГ он обратился в КУМИ Тяжинского муниципального округа с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по указанному выше адресу, необходимого для использования недвижимого имущества.

Из ответа КУМИ Тяжинского муниципального округа на его заявление следует, что рассмотрение заявления временно приостановлено в связи с тем, что земельный участок по адресу: <адрес>, общей площадью 56 014,34 кв.м., с кадастровым N, предоставлен в аренду Цалко И.Э. на основании распоряжения администрации Тяжинского городского поселения Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ N на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Согласно Положению о Комитете по управлению муниципальным имуществом Тяжинского муниципального округа, утвержденному постановлением и.о. главы Тяжинского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ N, полномочия по решению вопросов местного значения в сфере владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности Тяжинского муниципального округа возложены на КУМИ Тяжинского муниципального округа.

Считает, что заключенный с Цалко И.Э. договор аренды земельного участка нарушает его законные права и интересы, как собственника объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, а также указывает, что он заключен с нарушением норм земельного законодательства Российской Федерации.

С учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просит признать недействительным договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Тяжинского городского поселения и Цалко И.Э. в связи с нарушением установленного законом порядка заключения такого договора; применить последствия недействительности сделки - договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, прекратив право аренды Цалко И.Э. на земельный участок с кадастровым N, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 56 014 кв.м.; погасить регистрационную запись об аренде в Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым N на имя Цалко И.Э.

Решением Тяжинского районного суда Кемеровской области от 17 марта 2022 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 2 июня 2022 г., исковые требования Зимина Г.А. удовлетворены.

В кассационной жалобе (с дополнениями) Цалко И.Э. ставится вопрос об отмене вышеуказанных судебных постановлений со ссылками на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Относительно доводов кассационной жалобы от Зимина Г.А. и его представителя Глушкова Ю.В. поступили возражения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, в связи с чем судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Согласно положениям части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений.

Как установлено судами и следует из материалов дела, собственником отдельно стоящего здания - механической мастерской общей площадью 266,9 кв.м, с кадастровым N по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ являлось ОАО "Тяжинский элеватор" на основании плана приватизации от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ОАО "Тяжинский Элеватор" продало ООО "Тяжинский Мельник" указанное отдельно стоящее здание механической мастерской, расположенное на земельном участке N, общей площадью 58 746 кв.м, с кадастровым N, что подтверждается договором N купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ

На основании постановления судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на торги от ДД.ММ.ГГГГ указанное здание механической мастерской передано на реализацию путем проведения торгов в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом Кемеровской области.

Согласно договору N купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ Нейкшин В.В. приобрел в собственность у Территориального управления отдельно стоящее здание механической мастерской общей площадью 324 кв.м, с кадастровым N по указанному адресу.

В соответствии со справкой филиала N 21 БТИ Тяжинского района от ДД.ММ.ГГГГ общую площадь указанного здания механической мастерской считать действительной - 324 кв.м.

Зимин Г.А. является собственником нежилого здания с кадастровым N, площадью 324 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Указанный объект недвижимости принадлежит истцу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Нейкшиным В.В. Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с заключением кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ и схемой расположения границ земельного участка при проведении обследования места расположения нежилого здания (механическая мастерская) с кадастровым N выявлено, что данное здание расположено в границах земельного участка с кадастровым N, находящегося по адресу: <адрес>.

Распоряжением администрации Тяжинского городского поселения Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ N решено в соответствии с п. 2 ст. 39.6, пп. 17 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации передать Цалко И.Э. в аренду земельный участок N с кадастровым N, расположенный по адресу: <адрес>, и заключить с ней договор аренды данного участка.

На основании указанного распоряжения между администрацией Тяжинского городского поселения, как арендодателем, и Цалко И.Э., как арендатором, заключен договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым N, общей площадью 56 014 кв.м, с видом разрешенного использования - хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, расположенный по адресу: <адрес>, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 1.2 договора аренды на участке имеются отдельно стоящие здания - гараж N, склад N. Спорный договор аренды заключен без проведения торгов, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Кемеровской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации: N.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ администрация Тяжинского городского поселения прекратила свою деятельность ДД.ММ.ГГГГ в связи с ликвидацией.

Также установлено, что Зимин Г.А. обращался в КУМИ Тяжинского муниципального округа с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка площадью 20 000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на который был получен ответ от ДД.ММ.ГГГГ о временном приостановлении рассмотрения заявления в связи с тем, что в настоящее время земельный участок по указанному адресу площадью 56 014,34 кв.м с кадастровым N предоставлен в аренду и проводится работа по расторжению договора аренды с арендатором.

Из представленной в материалы дела письменной претензии следует, что ответчик Цалко, как арендатор земельного участка, предлагает истцу Зимину заключить с ДД.ММ.ГГГГ договор субаренды земельного участка под зданием истца. В противном случае Цалко предъявит в суд иск о взыскании с Зимина неосновательного обогащения в размере 10 000 рублей в месяц и будет вынуждена ограничить Зимина пользоваться землей, в том числе для проезда и прохода к его зданию.

Разрешая спор и принимая решение, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 12, 130, 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 6, 35, 39.6, 39.11, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", дав оценку представленным доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, указав, что оспариваемый договор аренды заключен с нарушениями закона, нарушает не только права истца, но и посягает на публичные интересы неопределенного круга лиц, защита прав истца возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что данные выводы основаны на правильном применении норм материального права, мотивированы, соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со ст.ст. 12, 56, 67 ГПК РФ. Также отметив, что судом первой инстанции верно установлено, что ответчик не является единственным собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, а сам по себе факт нахождения на спорном земельном участке объекта недвижимости, на который за ответчиком зарегистрировано право собственности, не являлось основанием для приобретения ответчиком права аренды на весь земельный участок площадью 56 014 кв.м без проведения торгов; в данном случае действия сторон договора аренды направлены в обход установленного Земельным кодексом Российской Федерации общего принципа представления земельных участков на торгах и, соответственно, имеют признаки злоупотребления правом; истцом выбран верный способ защиты права. Принимая во внимание положения гражданского законодательства, устанавливающего правовое регулирование недействительности сделок, выводы суда о наличии оснований для признания договора аренды недействительным и применения последствий его недействительности являются обоснованными.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для признания выводов судов незаконными, поскольку они отвечают требованиям законодательства, регулирующего спорные правоотношения, имеющие значение для дела обстоятельства определены судами верно.

Правовая позиция судов первой и апелляционной инстанций, изложенная в решении суда и апелляционном определении, является правильной, выводы судов первой и второй инстанций, вопреки мнению кассатора, основаны на всесторонней оценке представленных сторонами доказательств, с приведением мотивов, по которым суд отдает предпочтение одним доказательствам и отвергает другие, в соответствии с требованиями статьи 198 ГПК РФ, и не противоречат требованиям действующего законодательства.

Согласно части 4 статьи 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.

Исходя из положений статей 67, 71, 195-198 названного кодекса выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статьи 59, 60 ГПК РФ). В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьей 2 названного кодекса.

Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Указанные требования закона судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора были выполнены.

В пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации приведен исчерпывающий перечень оснований, предусматривающих возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

По смыслу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации допускается возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом.

Статьей 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование.

Приведенные положения касаются прав собственника зданий, сооружений на оформление в собственность или в аренду земельного участка с целью эксплуатации таких объектов без проведения торгов.

Подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции установив, что на момент заключения оспариваемого договора аренды на спорном земельном участке также располагался иной объект недвижимости с кадастровым N, собственником которого Цалко И.Э. не являлась, пришел к правомерному выводу об отсутствии у администрации Тяжинского городского поселения оснований для заключения договора аренды с Цалко И.Э. без проведения торгов, поскольку размещение иного объекта недвижимого имущества по смыслу положений пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации являлось основанием к отказу в предоставлении земельного участка Цалко И.Э. на праве аренды без проведения торгов.

Учитывая установленные фактические обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу, что у администрации отсутствовали правовые основания для предоставления Цалко И.Э. спорного земельного участка в аренду без проведения торгов и заключения спорного договора аренды.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Последствия недействительности сделки указаны в пункте 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Проанализировав приведенные правовые нормы и установив фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, суды правильно квалифицировали спорный договор аренды как недействительную сделку, противоречащую требованиям земельного законодательства, поскольку Цалко И.Э. не обладала правом на получение в аренду земельного участка без проведения торгов, и признали ее недействительной, применив предусмотренные законом последствия недействительности договора.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что судами первой и апелляционной инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, в полном объеме определены и установлены юридически значимые обстоятельства, оценка всех доказательств, представленных сторонами, была произведена полно и всесторонне, нормы материального права судами нарушены не были.