Определение Судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОСЬМОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 4 октября 2022 года Дело N 8Г-15173/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

Председательствующего Бойко В.Н.,

судей Ветровой Н.П., Даниловой О.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело УИД22RS0058-01-2021-000210-96 по иску Кебровой Натальи Петровны к Харитоновой Валентине Михайловне о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании оплаты по договору,

по кассационной жалобе Харитоновой Валентины Михайловны в лице представителя Гиренкова Александра Николаевича на решение Усть-Калманского районного суда Алтайского края от 06 апреля 2022 г., на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 21 июня 2022 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Ветровой Н.П., выслушав посредством использования средств видеоконференц-связи представителя Харитоновой Валентины Михайловны - Гиренкова Александра Николаевича, действующего на основании доверенности от 09 августа 2021 г.

судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Кеброва Н.П. обратилась в суд с иском к Харитоновой В.М. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Исковые требования мотивированы тем, что 16 марта 2021 года между ней (Кебровой Н.П.) и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью 26,2 кв.м и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. По договору оплачено 350 000 рублей.

Указывает, что перед заключением договора купли-продажи в начале марта 2021 года она вместе с ответчиком осматривала дом визуально, вокруг дома еще были сугробы. Доступ был только к веранде. Дом снаружи был обит сайдингом, крыша покрыта профнастилом, стены веранды покрашены. В доме на тот момент проживали квартиранты с грудным ребенком, из-за коронавируса она осмотрела дом изнутри поверхностно: стены были оклеены обоями, пол застелен линолеумом. При осмотре ответчик говорила, что дом очень теплый.

После заключения договора купли-продажи она зарегистрировала свои права на дом и земельный участок в ЕГРН.

16 мая 2021 года квартиранты освободили дом, и она решиласделать ремонт, в результате которого обнаружила, что дом очень разрушен и в нем нельзя проживать, так под сайдингом расположены скрывшим прогнившие бревна, внутри дома наклеены обои, скрывшие дыры, забитые снаружи досками окна, дыры в стенах, на пол настелен линолеум, под которым скрываются частично сгнившие, неровные доски пола.

Указывает, что ответчик Харитонова В.М. о недостатках жилого дома знала, поскольку делала ремонт дома в 2016 г. Перед продажей дома и при заключении договора, продавец не предупредила о наличии указанных недостатков.

Купленный дом невозможно использовать по назначению, кроме того по факту визуального осмотра дома от 24 мая 2021 года комиссией производственного участка АО "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" отражено состояние конструктивных элементов дома, сделан вывод, что оно создает угрозу жизни и здоровью, делает недоступной эксплуатацию, объект капитального строительства не соответствует СНиП 31-02-2001.

04 июня 2021 года истцом ответчику направлено требование о расторжении договора купли-продажи и возвращении ей уплаченных по договору денежных средств. Однако, данное требование ответчиком не исполнено.

Кеброва Н.П. просила расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества - дома и земельного участка по адресу: <адрес>, заключенный 16.03.2021 года, взыскать с ответчика в пользу истца 350 000 рублей и передать ей недвижимое имущество в виде дома и земельного участка, взыскать с ответчика судебные расходы.

Решением Усть-Калманского районного суда Алтайского края от 06 апреля 2022 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 21 июня 2022 г., исковые требования Кебровой Н.П. удовлетворены частично.

Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 16.03.2021 года между Харитоновой В.М. и Кебровой Н.П. расторгнут.

С Харитоновой В.М. в пользу Кебровой Н.П. взыскано 350 000 рублей, переданных в счет оплаты по договору, судебные расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей и по оплате экспертизы в размере 19 776 рублей.

Прекращено право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> Кебровой Н.П.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований истцу отказано.

В кассационной жалобе Харитонова В.М. в лице представителя Гиренкова А.Н. просит отменить решение Усть-Калманского районного суда Алтайского края от 06 апреля 2022 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 21 июня 2022 г., принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит доводы о том, что пригодность дома для проживания не определялась. Судебной экспертизой был установлен явный характер выявленных недостатков.

Цена недвижимости была определена с учетом реального технического состояния. С учетом явного характера недостатков, соответствия цены имущества его качеству, согласия покупателя с качеством дома, основания утверждать о существенности недостатков, влекущих возможность расторжения договора купли-продажи, отсутствовали.

Заявитель считает, что Кеброва Н.П. не проявила должную осмотрительность и не привлекла специалиста для оценки и качества жилого дома до покупки.

В возражениях на кассационную жалобу Кеброва Н.П., ссылаясь на необоснованность доводов жалобы, просит решение и апелляционное определение оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены в кассационном порядке обжалуемых судебных постановлений.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения не были допущены судами первой и апелляционной инстанций.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, и следует из материалов дела, 16 марта 2021 года заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома общей площадью 26,2 кв.м с кадастровым номером N и земельного участка с кадастровым номером 22:54:030306:28, расположенных по адресу: <адрес>.По договору истцом оплачено 350 000 рублей, что сторонами не оспаривалось.

Право собственности Кебровой Н.П. на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, на основании вышеуказанного договора купли-продажи, зарегистрировано в ЕГРН 17 марта 2021 года.

Обращаясь с иском в суд, Кеброва Н.П. указала, что 16 мая 2021 года квартиранты ответчика, проживающие в приобретенном ею доме, освободили дом, и она решиласделать ремонт, однако обнаружила недостатки, которые препятствуют использованию дома по назначению, дом очень разрушен и в нем нельзя проживать - сгнившие бревна, пол, дыры в стенах. Перед продажей дома и при заключении договора, продавец не предупредила, что имеются такие недостатки.

24 мая 2021 года комиссией производственного участка АО "Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ" проведен визуальный осмотр жилого дома, по результатам которого составлен акт, в котором отражено состояние конструктивных элементов дома, сделан вывод о том, что он создает угрозу жизни и здоровью, делает недоступной эксплуатацию, объект капитального строительства не соответствует СНиП 31-02-2001.

04 июня 2021 года истцом ответчику направлено требование о расторжении договора купли- продажи и возвращении ей уплаченных по договору денежных средств. Однако, данное требование ответчиком не исполнено.

В рамках рассмотрения дела судом была назначено судебная строительно-техническая экспертиза, из заключения экспертов от 11 марта 2022 года следует, что физический износ стен составляет 70% (полная замена стен); физический износ чердачного перекрытия составляет 60 % (усиление, частичная замена балок);

Надежность строительных конструкций исследуемого жилого дома по <адрес> в <адрес>, соответствует 5 категории "Аварийное состояние". Существующие повреждения свидетельствуют о возможности обрушения конструкций, требуется немедленная разгрузка конструкции и устройство временных креплений, стоек, подпорок, ограждений опасной зоны, ремонт, в основном, проводится с заменой аварийных конструкций. Исследуемый жилой дом непригоден для проживания, является аварийным и подлежащим сносу.

Выявленные дефекты стен и чердачного перекрытия, а также отсутствие фундаментов, являются явными, но при отсутствии специальных познаний у истца (покупателя жилого дома) являются скрытыми, т.к. выявление указанных недостатков возможно после проведения демонтажных работ облицовки стен со стороны фасадов из сайдинга, после удаления отделочных слоев внутри помещения, а также после проведения работ по вскрытию фундаментов (удаление грунта вдоль стен жилого дома.

Выявленные дефекты являются неустранимыми, т.к. проведение работ их устранению является экономически нецелесообразным. Для устранения выявленных дефектов необходимо произвести работы: по сносу (разборке) существующего жилого дома, далее работы по возведению нового жилого дома, включая работы по устройству новых фундаментов и внутренней отделке помещений, обеспечение тепловой защиты (утепление стен и чердачного перекрытия эффективными утеплителями, установка оконных блоков и т.д.).

Выявленные повреждения несущих конструкций исследуемого жилого дома возникли в процессе естественного физического износа (срок эксплуатации жилого дома на дату заключении договора купли-продажи составляет 121 год), до передачи дома покупателю.

Поскольку для устранения выявленных дефектов жилого дома требуется проведение работ по его сносу и по возведению нового жилого дома, стоимость устранения выявленных недостатков экспертом не определялась.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, принимая во внимание заключение экспертизы, руководствуясь нормами права указанными выше, пришел к выводу о наличии оснований в силу пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации для расторжения договора купли-продажи, исходя из того, что приобретенный истцом жилой дом на момент его продажи не был пригодным для проживания, имеет существенные недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов (снос старого жилого дома и возведение нового жилого дома), возникли до его передачи истцу ответчиком по договору купли-продажи, которые не были оговорены продавцом, не отражены в договоре купли-продажи при описании качества дома, и о существовании которых ответчик, как собственник, не могла не знать, а истец при обычных условиях оценки узнать не мог, при этом, продавец при заключении договора была поставлена покупателем в известность о конкретных целях приобретения жилого дома - для постоянного проживания, в связи с чем продавец обязана была передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Проверяя законность и обоснованность решения суда в апелляционном порядке, суд апелляционной инстанции согласился с такими выводами суда первой инстанции, указав, что они соответствуют требованиям материального закона и обстоятельствам конкретного дела, правила оценки доказательств судом первой инстанции соблюдены.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов отвечают требованиям законодательства, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы кассационной жалобы о том, что цена дома была установлена с учетом его реального состояния, были предметом исследования в суде апелляционной инстанции, который указал, что спорный договор не содержит условий о том, что цена дома снижена с учетом состояния дома.

Всем доказательствам судами дана оценка по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания и мотивы, по которым судебные инстанции пришли к таким выводам, а также доказательства, принятые судами во внимание, подробно приведены в мотивировочной части судебных постановлений, и оснований считать их неправильными не имеется.

Оснований не согласиться с выводами суда суд кассационной инстанции не усматривает.

Соответственно, не имеется оснований для повторного обсуждения вопроса о допустимости, относимости, достоверности и достаточности доказательств, положенных в основу обжалуемых судебных постановлений.

Оспариваемый судебный акт содержит все необходимые суждения по соответствующим вопросам, тогда как по правилам ч. 3 ст. 390 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Несогласие заявителя с выводами судов, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению к спорным правоотношениям, не свидетельствуют о нарушениях судами норм материального или процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибке.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не было допущено существенных нарушений норм материального или процессуального права, оснований для удовлетворения кассационной жалобы заявителя не имеется.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Усть-Калманского районного суда Алтайского края от 06 апреля 2022 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 21 июня 2022 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Харитоновой Валентины Михайловны в лице представителя Гиренкова Александра Николаевича без удовлетворения.

Председательствующий В.Н. Бойко

Судьи Н.П.Ветрова

О.Н. Данилова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка